제15장 상업지 재생

15.1 상업지 재생의 개념과 필요성

15.1.1 개요

1. 상업지구의 발생원인 : 상업의 집적원인

상업 및 서비스업들이 서로 가까이 입지하는 이유는 공업의 경우와 마찬가지로 경제적 이익을 얻을 수 있기 때문이다. 이와 같은 경제적 이익은 주로 판매량이 늘어나는 것이라 할 수 있다. 예를 들면 약국과 슈퍼마켓은 멀리 떨어져 입지 하는 것보다는 상호 가까이 입지할 때 두 기업의 판매량이 증가한다. 왜냐하면 이 두 업체가 멀리 떨어져 있는 것보다는 가까이 위치하고 있는 것이 소비자들이 물건을 구입하는데 소요되는 시간과 교통비를 절약할 수 있고 따라서 각 기업의 판매량도 늘어나기 때문이다. 안과와 안경점의 경우도 마찬가지이다. 이와 같이 어떤 기업의 판매량이 다른 기업의 입지에 영향을 받아 증가할 때  우리는 쇼핑의 외부효과(shopping externalities)가 발생한다고 한다. 따라서 상업과 서비스업과 같이 제품을 판매하는 기업들이 군집하게 되는 이유는 쇼핑의 외부효과 때문이라고 할 수 있다. 예를 들면 시장, 쇼핑센타, 상가, 중고자동차시장 등에는 많은 기업들이 모여 있는 것을 볼 수 있는데 그 이유는 이와 같은 쇼핑의 외부효과를 향유하기 위해서라고 볼 수 있다. 쇼핑의 외부효과를 창출하는 제품에는 불완전 대체제 (imperfect substitutes)와 보완제 (complements)의 두 가지 종류가 있다.

가. 불완전 대체제 (imperfect substitutes)

두 재화가 유사하여 소비자들이 어떤 것을 소비하던지 상관없는 경우 두 상품을 대체제) 보다 엄밀하게는 어떤 재화의 수요가 다른 재화의 가격과 같은 방향으로 이동할 때 두 재화를 대체제라 하는데 두 재화가 완전히 동일한 경우를 완전대체제, 두 재화가 매우 유사하지만 동일하지는 않을 때 우리는 두 재화를 불완전 대체제라 한다. 불완전 대체제를 판매하는 기업은 군집하여 입지함으로서 이익을 볼 수 있는 경우가 있다.

예를 들어 어떤 사람이 중고자동차를 사려고 하는데 현대, 대우, 기아자동차 가운데 어떤 차를 살지 결정하지 못했다고 하자. 세 자동차 회사의 차들은 매우 비슷하여 그 사람은 직접 차를 살펴보고 이를 비교하여 어떤 차를 구입할지 결정한다고 하자. 이때 중고자동차를 판매하는 기업은 같이 모여 있음으로서 소비자들이 비교쇼핑에 소요되는 시간과 비용을 절약할 수 있게 하고 이는 소비자들을 모으는 요인으로 작용하는 것이다.

나. 보완재

어떤 재화가 다른 재화도 필요한 경우 두 재화를 보완재라 한다) 보다 엄밀하게는 어떤 재화의 수요가 다른 재화의 가격과 반대로 움직이는 경우 두 재화를 보완재라 한다.

. 커피와 설탕, 신발과 양말 등이 그 예이다. 보완재를 판매하는 기업들은 경우에 따라 군집하는 경향이 있다. 왜냐하면 보완재들은 동일한 쇼핑통행에서 구입되기 때문이다. 예를 들면 어떤 소비자가 양말과 신발을 동시에 구입한다고 할 때 두개의 기업이 가까이 있으면 그의 통행비용은 줄어들게 될 것이다. 따라서 보완재를 판매하는 기업들은 시장, 쇼핑센타, 그리고 도심에 군집하게 된다.

2. 상업지구의 유형

상업지구는 형태에 따라 면적 상업지구와 선적 상업지구로도 구분된다.

	면적 상업지	선적 상업지
입지 위치	∙ 도심 또는 지역중심지 ∙ 대도시 외곽의 저밀도 주거지역 ∙ 신시가지 개발지역	∙ 대로변 및 버스정류장 및 전철역 따라 형성 ∙ 지구중심 근린중심의 상업지
주요 용도	∙ 전문상가, 업무용사무실 ∙ 유흥시설 및 호텔 등	∙ 근린생활시설 및 일반상가
특성	∙ 시설 상호간의 유기적 관련성이 높다. ∙ 시설의 다양성, 이용자 선택성이 커짐 ∙ 상품∙서비스 유형에 따른 이용권의 명확한 위계를 가짐 ∙ 자가용 이용자 중심의 상업지 형태로 대중교통중심의 우리나라 근린상업지로는 부적합	∙ 주민에게 균등한 접근성 부여 ∙ 장래수요의 성장과 다양화에 대처할 융통성이 있음 ∙ 도로와 주거지 사이의 소음완충지 역할 수행 ∙ 도로의 교통체중현상, 인구밀집현상 초래 ∙ 주거지역과 중복 지정될 경우 주거지 전체가 상업화 ∙ 도시미관이 손상될 우려

1) 선적 상업지 (노변선상형) : 교통이 편리한 대로변이나 고속도로를 따라 일직선으로 입지하는 소매점포들의 집합체를 의미한다. 여기에는 주유소, 패스트푸드 식당, 가구점, 생활용품점 등의 점포들이 분포되어 있다.

2) 면적 상업지

① 특화지구형 : 전문상가나 전문 서비스업들이 집합적으로 입지하는 유형으로서 주로 불완전 대체제를 판매하는 점포들이 형성하는 지구이다. 도시의 곳곳에 집단적으로 발달해 있는 가구상가, 기계공구상가, 자동차수리상가, 의료단지, 학원가 등은 대표적인 사례이다.

② 상업지구형 : 일정한 지역에 다수의 점포가 집적해 있는 입지유형으로 불완전 대체제뿐만 아니라 보완제를 판매하는 점포들이 집적하고 있는 상업지구를 의미한다. 특히 상업지구형은 구매량 및 구매금액의 측면에서 가장 많은 구매가 이루어지는 곳으로 년 중 및 계절적으로 사용되는 제품이나 서비스를 취급하거나 비교쇼핑을 할 수 있는 품목을 취급하는 점포들이 다수 집적하여 입지한다.

상업지구는 다시 중심상업지역(CBD), 지역중심상업지(regional center), 지구중심상업지(community center), 근린상가 등으로 위계가 구분된다. 중심상업지역은 도심부에 형성되는 대규모 상업지역을 가리키고, 지역중심상업지(센터)는 부도심에 형성되는 대규모 상업지역을 의미하며, 지구중심상업지(센터)는 지역사회의 중심에 형성되는 상가로서 우리나라의 경우 주로 시장이 많이 형성되어 있다. 그리고 근린상가는 우리나라에서 많이 볼 수 있는 유형으로 거주지 주변에 위치하여 주민들의 생필품 보충구매를 돕고 주민들에게 외상, 배달, 조기․심야영업 등 각종 편의를 제공하는 입지유형이다

3. 중심상업업무지구(CBD)

1) 개념

-고대도시의 아고라(agora)가 중심상업업무지구의 원형

-영국의 Royal Exchange(1560년대)가 현대 CBD의 원조

2) 특성

○ 도시의 중심으로 도시경쟁력의 원천

-모든 교통이 모이는 장소

-도시의 활력과 힘을 나타냄

○ 도시에서 가장 높은 지가

○ 고밀ㆍ고층건물의 입지

○ 상주인구 및 고용인구의 감소

○ 주야의 대조적인 현상

-주간: 화려한 상업업무기능을  하는 도시의 핵

-야간: 도시생활과 경쟁사회의 긴장을 해소하는 유흥ㆍ환락기능

-주말: 복잡

○ 대도시일수록 기능의 복합화

-중소도시: 상업기능

-대도시: 상업기능, 업무기능, 문화예술기능, 유흥환락기능

3) 주요기능

① 상업기능

-도시전체를 수요로 하는 상업기능의 입지

-백화점, 쇼핑몰, 쇼핑센터, 패션상점

② 업무기능

-업무용빌딩: 전국 또는 세계를 대상

-고급호텔: 사업가를 위한 고급 호텔

③ 문화기능

-역사적 유적지, 극장, 영화관, 화랑, 음악당

④ 주거기능

-gentrification

⑤ 유흥, 환락기능

-주요시설 : 성인나이트, 음란업소(skid low), 낡은 빌딩, 싸구려 여인숙〮〮〮〮ㆍ여관ㆍ호텔, 전당포, 바 , 저금 카페. X-등급, 영화관, 누드ㆍ스트립쇼, 성인용에로서점

-성인의 유흥제공

-사회적 탈락자(dropouts)의 해방구(수용처) : 전과자, 깡패, 홈리스(노숙자), 가출 청소년, 변태, 흉한 외관, 알콜중독자, 혈액 판매자의 직장이면서 거주지

15.1.2. 상업지 쇠퇴의 원인과 재생 필요성 (교과서 참조)

15.1.3. 상업지 재생의 법제도와 정책

1. 재개발사업(도시 및 주거환경정비법)

-정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업(재개발사업과 도시환경정비사업 통합)

2. 도시재생사업(더시재생활성화 및 지원에 관한 특별법)

1) 중심시가지재생

-원도심의 공공서비스 저하와 상권의 쇠퇴가 심각한 지역을 대상으로 공공기능회복과 역사·문화·관광과의 연계를 통하여 상권의 활력증진 등을 지원하는 사업

2) 일반근린재생

주거지와 골목상권이 혼재된 지역을 대상으로 주민공동체 활성화와 골목상권 활력 증진을 목표로 주민 공동체 거점조성, 마을 가게운영, 보행환경 개선 등을 지원하는 사업

3. 시장 및 상점가 활성화 촉진사업(전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법)

-전통시장과 상점가의 시설 및 경영의 현대화와 시장 정비를 촉진하여 지역상권의 활성화와 유통산업의 균형 있는 성장을 도모하는 사업