14.2 주거지 재생의 유형과 기법(303쪽)

□ 주거지재생의 유형

1. 관련법률: 정비사업 및 재생사업

1) 주거지정비사업 : 쇠퇴한 주거기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 구분

2) 주거지재생사업 : 쇠퇴하는 주거지를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입ㆍ창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적ㆍ환경적으로 활성화시키는 사업

정비사업과 재생사업의 비교

구 분	정비사업(공동주택)	재생사업(마을 만들기)
장 점	- 물리적 환경의 대폭 개선 - 유입인구의 증가 - 주택가격 상승에 따른 주택소유자 경제적 이익증가	- 주민공동체 보존 - 저소득계층, 세입자 주거복지 수준 제고 - 저소득계층 경제적 생존기반 확대 - 주택유형의 다양화 - 주택경기와의 관련성이 약함
단 점	- 주민공동체의 붕괴 - 저소득계충, 세입자 주택 감소 - 저소득계층 경제적 생존기반 붕괴 – - 주택유형의 획일화 - 주택수요와 경기에 영향을 받음	- 물리적 환경의 점진적 개선 - 유입인구 미미 - 주택가격 상승효과의 상대적 미약

2. 주거유형

1) 단독주택지재생 : 단독주택과 다가구·다세대주택 등으로 이루어진 주거지의 재생사업

2) 공동주택지재생 : 노후한 공동주택지의 재생사업

3. 도시재생뉴딜

1) 우리동네살리기 : 생활권 내에 도로 등 기초 기반시설은 갖추고 있으나 인구유출, 주거지 노후화로 활력을 상실한 지역에 대해 소규모주택정비사업 및 생활편의시설 공급 등으로 마을공동체 회복을 위한 사업

2) 주거지지원형 : 원활한 주택개량을 위해 골목길 정비 등 소규모 주택정비의 기반을 마련하고 소규모 주택정비사업 및 생활편의시설공급 등으로 주거지 전반의 여건 개선을 위한 사업

3) 일반근린형 : 주거지와 골목상권이 혼재된 지역을 대상으로 주민공동체 활성화와 골목상권 활력 증진을 목표로 주민 공동체 거점조성, 마을 가게운영, 보행환경 개선 등을 위한 사업

□ 주거지재생기법

1. 물리적 재생기법

1) 시설계획기법

① 기반시설 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률)

- 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장 등 교통시설

- 광장ㆍ공원ㆍ녹지 등 공간시설

- 유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구 등 유통ㆍ공급시설

- 학교ㆍ운동장ㆍ공공청사ㆍ문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공ㆍ문화체      육시설

- 하천ㆍ유수지(遊水池)ㆍ방화설비 등 방재시설

- 화장시설ㆍ공동묘지ㆍ봉안시설 등 보건위생시설

- 하수도ㆍ폐기물처리시설 등 환경기초시설

② 주민공동이용시설 (도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령)

- 놀이터, 마을회관, 마을 도서관 등 주민의 복지 증진을 위한 시설

- 공동으로 사용하는 구판장·세탁장 등 공동작업장, 화장실 및 수도

- 어린이집·경로당 등 아이돌봄서비스시설 및 노인복지시설

- 마을방송국·마을신문사 등 지역주민 간 정보교류 및 의사소통을 위한 시설

2) 주택정비기법 ( 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)

① 자율주택정비사업

(1) 정의 : 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업

(2) 사업시행구역의 요건

-노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

-해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수(戶數) 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 미만일 것. 다만, 지역 여건 등을 고려하여 해당 기준의 1.8배 이하의 범위에서 시·도조례로 그 기준을 달리 정할 수 있다.

· 기존주택이 모두 「주택법」에 따른 단독주택인 경우: 10호

· 기존주택이 모두 「건축법 시행령」 에 따른 다세대주택인 경우: 20세대

· 기존주택이 단독주택과 다세대주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 다세대주택의 세대수를 합한 수를 말한다)

(3) 사업시행

기존 정비사업과는 달리 조합을 결성하지 않고도 집주인 2인 이상이 모두 참여하는 주민합의체를 구성하면 사업을 추진할 수 있다.

(4) 사업유형

-건축협정형 : 필지를 합치지 않고 여러 토지를 하나의 필지처럼 간주해 사업을 추진하는 방                식이다.

-자율형 : 필지별 구획정리만 하고 사업은 개별 집주인이 자율적으로 하는 것이다.

-합필형 : 2필지 이상 토지를 1필지로 합쳐 주택을 정비하는 사업이다.

<자율주택정비사업 기법>

② 가로주택정비사업

(1) 정의

-가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업

· 종전의 가로를 유지하고 기반시설의 추가적인 부담없이 노후주택을 소규모 공동주택으로 재

건축하는 사업

· 단독주택과 아파트의 장점을 결합한 소규모 공동주택

(2) 가로구역의 요건

○ 도로

-도시계획도로로 둘러싸인 일단의 지역

-통과하는 도시계획도로(너비 4m 이하 제외)가 설치되어 있지 않을 것

○ 면적 : 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것

○ 노후도 : 노후·불량 건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3이상

◌ 규모 : 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것

- 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호

- 기존주택이 모두 「주택법」에 따른 공동주택인 경우: 20세대

- 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

(3) 사업절차

-정비기본계획, 정비계획수립/정비구역지정, 조합설립 추진위원회 생략

정비기본계획

정비계획수립/구역지정

조합설립 추진위원회

생략

↓

조합설립 인가

↓

사업시행계획 인가

↓

관리처분계획 인가

↓

착공신고

↓

준공 및 입주

↓

청산 및 조합해산

(4) 특징(기존 정비사업과의 비교)

◌ 사업시행

-정비계획 수립 및 정비구역 지정절차 생략, 조합설립을 위한 추진위원회 구성 생략

-조합설립은 추진위원회 구성절차 없이 토지 등 소유자의 80%이상 및 토지면적의 2/3 이상 토지소유자의 동의 필요

-주민들이 조합을 구성하여 직접 시행하거나 조합원 과반수 동의로 공기업과 공동시행 가능

◌ 층수제한 : 제2종 일반주거지역인 경우 15층 이하의 범우에서 시·도 조례로 규정

◌ 건축특례

-대지의 조경기준 완화

-건폐율 산정기준 완화(주차장)

-대지안의 공지 기준, 건축물 높이 제한 기준 완화 등

-사업추진절차의 생략으로 사업기간이 단축

◌ 주택공급

-수용방식이 아닌 기존 주민의 거주를 전제로 하므로 주민 재정착률이 높음

-종전 자산가치에 따라 3주택까지 공급받을 수 있음

-다가구주택 소유자의 경우 종전가치에 따라 공급호수 증가

□ 사회적 경제

1. 개요

□ 사회전체 또는 특정 단체의 공동의 이익을 추구하기 위한 경제체제로 이에 해당하는 조직은 마을기업, 사회적 기업, 협동조합 등이 있음.

□ 영리기업이 주주나 소유자를 위해 이윤을 추구하는 것과는 달리 이윤이외에 공공의 이익을 추구한다는 점에서 영리기업과 차이가 있음

2. 마을기업(Community Business)

1) 도입 배경

□ 마을기업은 안전행정부가 주관하는 정책사업명으로 2010년 시범 도입한 자립형지역공동체사업에서 시작하여 2011년부터 마을기업 지원사업으로 명칭 변경하여 본격 시행

□ 마을 만들기 사업은 거버넌스 체계가 아닌 관주도 지원방식으로 추진되어 불필요한 사업추진 및 서비스 과잉공급 등을 초래하는 경우가 많았음.

□ 주민주도로 내실 있는 경영을 통해 지역문제와 과제 근본적 해결이 필요하다는 인식에서 출발

□ 주민의 역량강화를 통해 자치단체 중심으로 지역 거버넌스를 실현하고 지역 특성에 맞는 사업을 육성할 수 있도록 사업 패러다임의 전환

□ 법적인 근거가 없이 행정안전부의 지침으로 운영

2) 마을기업의 개념

□ 마을공동체에 기반을 둔 기업 활동으로 주민의 자발적인 참여와 협동적 관계망에 기초해 주민의 욕구와 지역문제를 해결하며 마을 공동체의 가치와 철학을 실현하는 마을 단위의 기업

□ 마을 주민이 주도적으로 지역의 특성화된 자연자원, 인적자원, 가공제품, 문화 등 유무형의 각종 자원을 활용, 안정적 소득 및 일자리를 창출.

□ 마을기업은 지역에서 필요로 하는 문제나 해결을 요하는 문제를 다루며 사업초기 안정화 이후 지원규모가 축소되어도 자립할 수 있어야 하고 사회적 가치의 실현과 공공의 이익을 지향하는 서비스와 관계되어야 하는 공공성을 지녀야 함

3) 마을기업 인증조건

□ 조직형태

민법에 따른 법인, 상법에 따른 회사, 협동조합기본법에 따른 협동조합, 영농조합 등 조직형태가 법인인 자

출자자는 최소 5인이어야 하며, 출자자가 5인인 경우에는 모두 지역주민이고, 6인 이상 출자 시 지역주민 비율이 70% 이상이어야 함

특정 1인과 그 특수관계인의 지분의 합이 50%를 넘지 않아야 함

마을기업의 모든 회원은 법인에 출자하여야 함

□ 지역성

마을기업은 지역자원을 활용한 사업을 통해 수익을 창출하여야 함

수익사업이 지역상권과 충돌해서는 안됨

고용인력의 70% 이상을 해당지역(읍․면, 시․구) 주민을 고용

□ 공공성

횡령, 탈세 등으로 현행법을 어겨 사회적 물의를 일으켜서는 안됨

지역주민의 분란을 조성하는 등 해당 지역공동체를 해쳐서는 안됨

마을기업 명의로 특정 정당 또는 후보를 공공연히 지지해서는 안됨

행정기관의 지도‧점검에 특별한 이유 없이 2회 이상 불응해서는 안됨

□ 제외대상 사업 및 단체

구체적인 사업계획이 결여되어 사업화가 곤란한 사업계획

사행심을 조장하는 등 미풍양속을 저해할 우려가 있는 사업계획

창업 후 사업을 진행하는데 결격사유가 있다고 판단되는 사업계획

□ 중복지원 제한

정보화마을(행자부), 예비사회적기업/사회적기업(고용부), 농어촌공동체회사(농림부)등 정부의 유사 지원사업과 보조금 중복지원은 불가함

지방자치단체는 마을기업 추천 시 기존 지원여부를 사전 파악

마을기업은 그 정체성 유지를 위해 타 정부지원 보조사업으로의 전환은 원칙적으로 허용하지 않으며, 불가피한 경우 사전에 시군구 및 시도를 거쳐 행정자치부와 협의하여야 함

【표】 마을기업 지정요건

【출처: 2015행정자치부 마을기업 육성사업 시행지침】

구분	마을기업
조직형태	민법에 따른 법인, 영농조합, 협동조합, 상법에 따른 회사 등 법인체
사업목표	마을단위의 안정적 일자리 창출, 기역공동체 활성화 및 지역발전
사업주체	사업화가 가능한 지역특화지원 발굴·활용
지역성	지역공동체를 중심으로 한 지역단위 사업 수익사업이 지역상권과 충돌해서는 안됨 고용인력의 70% 이상을 해당지역 주민을 고용
지원내용	- 2년간 최대 8천만원 사업비 지원 - 교육 및 컨설팅
요건	- 법인 -지역주민 5인 이상 출자하여 참여, 비율 70%이상 -지역 범위는 '군'의 경우 거주자가 '면'을 기준으로, '구'의 경우 거주 또 는 직장주소가 '구'를 기준으로 함 -특정 1인과 그 특수관계인의 지분의 합 50%미만 -당해 개인과 친족관계, 그 친족이 50%이상, 당해친족이 이사의 과반수 혹은 출연금의 50%이상 출자는 탈락 - 선정심사기준 공동체구성 및 사업계획의 적절성 재정의 건전성 및 자부담 (총 사업비의 10%이상 자부담) 자립경영 및 지속적인 수익창출 가능성 안정적인 일자리 창출

3. 사회적 기업 (Social Enterprise)

□ 다양하게 정의 되고 있으나 유럽에서 탄생한 기업 개념으로 약자에게 일자리를 제공하고 지역주민들의 삶을 향상시키면서 서비스의 생산, 판매, 영업 활동을 하는 기업으로 정의

□ 우리나라 사회적기업 육성법 (제2조) 에서는 “취약계층에게 사회서비스 또는 일자리를 제공하거나 지역사회에 공헌함으로써 지역주민의 삶의 질을 높이는 등의 사회적 목적을 추구하면서 재화 및 서비스의 생산·판매 등 영업활동을 하는 기업”으로 정의

□ 이윤추구라는 경제적 목표를 달성할 뿐 아니라 사회에 도움이 되는 사회적 목표 달성도 추구. 소외계충이나 극빈층 등을 위한 복지나 실업률해소에 관심

□ 아름다운 가게, 노리단, 우캔쿠키, 바리의 꿈, 행복도시락 등 전국에 353개의 사회적 기업들이 운영

4. 협동조합 : 협동조합기본법

□ 재화 또는 용역의 구매․생산․판매․제공 등을 협동의 영위함으로써 조합원의 권익을 향상하고 지역사회에 공헌하는 사업조직(법 제2조 제1호)

□ 공공의 목적을 가진 5인 이상이 모여 조직한 사업체로서 그 사업의 종류에 제한이 없음(금융 및 보험제외)

□ 출자규모와 무관하게 1인1표제의 의결권을 가지고(의결권) 조합원은 출자자산에 한정한 유한책임을 가짐(책임범위)

□ 자유로운 가입과 탈퇴가 가능하며(가입․탈퇴) 투자급액이 아닌 이용실적 등에 따른 배당 실시(배당)

5. 마을기업· 사회적 기업· 협동조합 비교

[표] 마을 기업, 사회적기업 및 협동조합의 비교 /출처: 도시재생 추진을 위한 사회적 경제법인 육성마스터플랜수립연구

구분	마을기업	사회적 기업	협동조합
사업주체	공동출자자 (최소 5인이상, 주민 70%이상)	대표자 1인	공동출자자(최소5인 이상)
사업대상	지역주민	취약계층	일반 시민 및 이익집단
사업목적	지역문제해결, 지역사회공헌, 지역경제발전	취약계층 고용창출 사회복지서비스	조합원의 경제적 이익(공동수익 배분 중심)
주무관청	안전행정부 및 지자체	고용노동부	기획재정부
특징	2년에 걸쳐 총 8,000만원을 지원받아 기업의 기초 자금으로 활용가능	인건비, 사회보험료, 경영컨설팅 지원으로 기업의 안정화에 도움	마을 공동체 경제 집단의 확장이 영농법인 보다 용이

-  사업 주체의 측면에서 마을기업과 협동조합은 최소 5인 이상의 출자가 필요한 데 차이점은 마을기업의 경우 고용 인력의 70%이상이 마을기업 사업체가 위치하고 있는 지역의 주민이 되어야 한다는 점과 지역자원을 활용해 수익을 창출해야 한다는 것임

- 사회적 기업의 설립취지는 취약계층에 대한 일자리제공과 사회적 서비스 지원 및 사회문제 해결이며 마을기업은 지역공동체 활성화, 지역사회 발전을 강조한다는 점에서 차이점을 가짐

ㆍ 사회적 기업 : 공익성 + 수익성

ㆍ 마을기업 : 지역사회를 기반으로 하는 공익성 + 지역자원을 이용한 수익성