2009년도

주 택 업 무 편 람

2009. 10.

목    차

－ i －

Ⅰ. 일반현황	1

1. 조직 및 주요업무 / 3

2. 산하기관 및 관련기관 / 6

3. 소관 법률 / 7

4. 주택분야 예산 / 8

5. 주택정책심의위원회 / 9

6. 조직 연혁 / 11

Ⅱ. 주택종합계획	15

1. 주택종합계획(2003～2012) / 17

2. 2009년도 주택종합계획 / 20

Ⅲ. 주요 업무내용	67

Ⅲ-1. 주택정책 부문	69

1. 주택정책관련 지원 및 수단 / 71

2. 주택의 구분 / 73

3. 주택 전매제한 제도 / 76

4. 주택의 규모별 공급 제도 / 87

5. 분양가 제한 제도 / 90

6. 주택공급 제도 / 96

7. 주택조합 제도 / 101

8. 투기과열지구 지정 제도 / 103

9. 주택거래신고 제도 / 108

－ ii －

10. 재건축 초과이익 환수 제도 / 113

11. 주택채권(제2종 국민주택채권 매입) 입찰제도 / 114

12. 주택전산망 운용 제도 / 115

13 주택관련 국제협력 / 118

Ⅲ-2. 주택건설 및 도시정비 부문	121

1. 주택건설사업 / 123

2. 주택건설기준 / 125

3. 공동주택관리 / 127

4. 주택건설공사 감리제도 / 130

5. 도시형 생활주택 / 133

6. 주택 재개발사업 / 141

7. 주택 재건축 사업 / 147

8. 주거환경개선사업 / 152

9. 기존도심 재정비촉진사업 / 155

10. 역세권 개발(철도부지 활용) 사업 / 159

11. 그린홈 200만호 보급사업 / 162

Ⅲ-3. 택지 및 신도시 부문	169

1. 택지개발사업 / 171

2. 택지개발사업 추진현황 / 189

3. 택지수급 계획 / 190

4. 신도시 현황 / 192

Ⅲ-4. 보금자리주택 부문	195

1. 보금자리주택 공급 / 197

2. 보금자리주택 시범공급 / 208

3. 보금자리주택 사전청약제도 / 213

4. 보금자리주택 사업계획 승인 / 217

5. 보금자리주택 시공과정합리화 추진 / 223

Ⅲ-5. 임대주택 및 주거복지 부문	225

1. 최저주거기준 도입 및 활용방안 / 227

2. 임대주택 제도 / 234

3. 국민임대주택 제도 / 241

4. 다가구 매입임대 사업 / 244

5. 전세임대주택 지원사업 / 251

－ iii －

6. 노후 공공임대주택 시설개선사업 / 263

－ iii －

7. 고령친화적 주거환경 조성 / 264

8. 신혼부부 주택 특별공급 / 266

Ⅲ-6. 국민주택기금 부문	269

1. 국민주택기금 / 271

2. 국민주택채권 / 284

3. 한국주택금융공사 주택금융신용보증기금 / 296

Ⅳ. 최근 주요 주택정책	303

1. 지방 미분양 대응방안('08.6.11) / 305

2. 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안('08.8.21) / 312

3. 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안('08.9.19) / 322

4. 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원․구조조정 방안('08.10.21) / 342

5. 경제난국 극복 종합대책('08.11.3) /354

6. 전월세 지원 방안('09.8.20) /360

7. 서민 주거안정을 위한 보금자리주택 공급확대 및 공급체계 개편방안('09.8.27) / 366

Ⅴ. 주요 통계	379

1. 주택보급률 관련 / 381

2. 2005 인구주택총조사 관련 / 384

－ iv －

3. 주택가격 동향 / 391

－ iii －

4. 주택건설 관련 / 392

5. 임대주택 관련 / 406

6. 미분양 관련 / 417

7. 국민주택기금 관련 / 418

8. 국민주택채권 발행 현황 / 428

9. 주택청약관련 입주자저축 현황 / 429

－ iv －

10. 지역별 채권입찰제 현황 / 433

11. 공공택지 확보 및 공급 관련 / 434

12. 주거환경개선사업 관련 / 436

13. 주택 재개발사업 관련 / 437

14. 재건축조합 건설실적 관련 / 439

15. 주택건설공사 감리자 현황 / 442

16. 공동주택 관련 / 443

17. 주택사업자 등록 관련 / 446

18. 대한주택보증(주) 관련 / 448

Ⅰ. 일  반  현  황

1. 조직 및 주요업무 / 3

2. 산하기관 및 관련기관 / 6

3. 소관 법률 / 7

4. 주택분야 예산 / 8

5. 주택정책심의위원회 / 9

6. 조직 연혁 / 11

	2007 주택업무편람

Ⅰ. 일반현황

1. 조직 및 주요업무

	2009 주택업무편람

Ⅰ. 일반현황

□ 체계도 : 1실장(고공단 가급), 3정책관, 14과 / 정원 157명

																		주택토지실장
				주택정책관 63명																	토지정책관 53명																국토정보 정책관 40명
주택정책과			주택기금과			주거복지기획과				주택건설 공급과				주택정비과				토지정책과			부동산산업과				부동산평가과			택지개발과			신도시개발과				국토정보정책과			공간정보기획과				지적기획과			국가공간정보센터

《별도조직》공공주택건설본부  * 주택토지실장(본부장 겸임) 업무지휘감독

- 1단장(고공단 나급), 5과 / 정원45명(행안부 별도 8 + 국토부 비별도 37)

								공공주택건설추진단장
	기획총괄과					공공택지기획과					공공택지개발과						공공주택건설과					공공주택운영과

□ 주요업무(주택토지실)

(주택정책관 소관)

ㅇ 주택정책과 : 주택정책 총괄, 분양가상한제, 투기 과열지구, 실거래가 및 미분양관리, 주택시장동향 점검, 한국토지주택공사 및 주택협회 지도감독, 주택법령 운영(지역조합 등) 등

ㅇ 주택기금과 : 국민주택기금 조성․운용, 주택저당채권 유동화업무 및 주택보증․금융제도 운영 등

ㅇ 주거복지기획과 : 주거복지정책 입안, 저출산 고령사회 대책, 임대주택정책 및 제도개선, 전월세대책, 주거복지통계 등

ㅇ 주택건설공급과 : 주택수급계획, 그린홈개발, 하자분쟁조정, 주택건설 및 분양통계, 주택건설기준․사업승인․감리․관리업무, 청약제도 등 주택공급규칙운영, 부동산 거래관리시스템 운영 등

ㅇ 주택정비과 : 주거환경개선사업, 광역재정비, 재건축 및 재개발, 재건축초과 이익 환수제도 운영 등

(토지정책관 소관)

ㅇ 토지정책과 : 토지시장동향, 토지거래허가, 수용․보상, 개발부담금,  균특토지관리, 공공토지비축 등

ㅇ 부동산산업과 : 부동산중개업, 부동산투자회사(부동산금융), 부동산개발업, 외국인 토지제도, 실거래가 신고 등

ㅇ 부동산평가과 : 표준지공시지가, 주택가격공시(표준, 개별, 공동), 개별공시지가, 감정평가사관리, 한국감정원 감독 등

ㅇ 택지개발과 : 택지개발․공급․관리, 택지수급계획, 택지사업시행자 지정, 택지공급가격 인하 방안, 택지조성원가 산정 등

ㅇ 신도시개발과 : 신도시정책, 신도시 입지선정 및 개발, 투기방지대책, 주민보상, 신도시 공공디자인 제도 등

(국토정보정책관 소관)

ㅇ 국토정보정책과 : 국가공간정보정책 수립 및 운영, 국가공간정보에 관한 법령, GIS업무 총괄․조정

ㅇ 공간정보기획과 : 측량 관련 법령 운영, 국가측량 정책의 수립, 국가공간정보 인프라 구축, 공간정보산업 육성 등

ㅇ 지적기획과 : 지적관련 법령의 운영, 지적측량기준점 정비, 공간정보기반 건물통합정보구축 계획의 수립․시행 등

ㅇ 국가공간정보센터 : 주택 및 토지현황 등 국토관련 정보의 수집․가공, 공간정보에 대한 유통, 온나라부동산 포털 관리 등

(공공주택건설본부)

ㅇ 기획총괄과 : 보금자리주택정책, 법령․제도총괄, 중장기건설계획 수립 및 사업총괄 관리, 예산, 홍보, 분양주택 사전청약

ㅇ 공공택지기획과 : 보금자리주택 택지수급계획, 예정지구 지정*, 지구계획 승인, 보금자리주택 전환, 통합심의지원팀

* 서울, 경기북부, 부산, 울산, 경남, 강원, 광주, 전북, 전남

ㅇ 공공택지개발과 : 보금자리주택 택지수급계획, 예정지구 지정*, 지구계획 승인, 보금자리주택 전환

* 경기남부, 인천, 대전, 충북, 충남, 대구 경북, 제주

ㅇ 공공주택건설과 : 보금자리주택 건설, 단지설계기준 수립, 사업계획 승인, 주거지역내 예정지구 지정

ㅇ 공공주택운영과 : 주택매입제도 운영, 취약계층 전세임대 주택 등 주거지원, 공공주택관리

2. 산하기관 및 관련기관 (주택)

□ 한국토지주택공사(’09.10.1설립)

◦ 6본부, 2부문, 1추진단, 1연구원, 12지역본부, 직원(정원) 5,600명

◦ 자산 121조원, 부채 101조원, 자본 15조원

◦ 주요 업무

- 무주택서민의 내집 마련과 취약계층의 주거의 질 향상을 위한 주택건설 및 맞춤형 주거복지 사업

- 국민 정주공간 및 도시환경 조성을 위한 택지․신도시․행복도시․혁신도시의 개발과 도시재생 사업

- 국가경쟁력 강화와 일자리 창출을 위한 산업․물류단지, 개성공단, 경제자유구역, 해외 토지개발 사업

- 토지비축․관리, 임대주택 관리, 정보화사업 등을 수행

□ 대한주택보증(주)(’99.6 주택공제조합에서 전환)

◦ 3본부, 10팀, 8지점, 5관리센터, 직원(정원) 315명

◦ 자본금 3조 2,320억원

※ 지분 : 정부(56.8%), 업체(13.5%), 금융권(17.88%), 자기주식(12.67%)

◦ 주요 업무

- 분양보증, 임대보증금, 하자보증 등 주택사업관련 각종 보증, 주택사업금융, 환매조건부 미분양 매입 등 기타 국가․지자체 위탁업무 수행

□ 한국주택협회(’93.4.23 설립) : 회장 김정중, 회원사 79개

□ 대한주택건설협회(’93.5.10 설립) : 회장 김영수, 회원사 5,400개

□ 대한주택관리사협회(’94.1 설립) : 회장 김홍립, 회원 8,000명

3. 소관법률 (주택)

법률명	제정일 (시행일)	주 요 내 용
주택법	'03.5.29	주택의 건설․공급․관리와 이를 위한 자금의 조달․ 운용 등에 관한 사항을 규정
택지개발촉진법	’80.12.30	주택건설에 필요한 택지의 취득․ 개발․공급 및 관리에 관한 사항을 규정
임대주택법	’84.12.31	임대주택의 건설․공급 및 관리와 주택임대 사업에 필요한 사항을 규정
보금자리주택건설등에관한 특별법	'09.3.21 ('09.4.21)	보금자리주택단지의 조성 등 보금자리주택의 건설 촉진에 필요한 사항을 규정
도시및주거 환경정비법	'02.12.30	주거환경 등이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후․불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정
도시재정비 촉진을위한특별법	'05.12.30 ('06.7.1)	도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경 개선과 기반 시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 규정
재건축초과이익 환수에관한법률	'06.5.24 ('06.9.25)	재건축사업의 초과이익 환수를 위한 부담금 부과 및 징수절차 등에 관한 사항을 규정
부도공공건설 임대주택임차인 보호를위한특별법	'07.1.19 ('07.4.20)	부도임대주택 임차인의 임차보증금 보호와 주거안정을 위한 방법과 절차등을 규정
장기공공임대주택 입주자 삶의질 향상법	'09..3.15 ('10.1.1)	장기공공임대주택 입주자 삶의질 향상을 위해 사회복지서비스 제공, 노후주택 리모델링에 필요한 소요비용 지원 근거 등
토지임대부분양주택 특별법	'09. 4.1 ('09.10.23)	토지임대부분양주택의 분양자격, 가격 및 임대료결정, 전매제한, 입주자 권리보호 등 시행방법 규정
한국토지주택공사법	’‘09.5.22 ('09.10.1)	한국토지주택공사의 설립 및 업무영역에 관한 사항

4. 주택분야 예산

(단위 : 억원)

회 계 명	사 업 명	'09 예산	비 고
예산 + 기금	합 계	267,423
예 산	소 계	12,549
일반회계	- 주택가격동향조사	20
	- 주택공시가격조사	619
	- 공동주택가격검증및실거래가지수생성	8
	- 주거실태조사	10
	- 노후공공임대주택시설개선	2,700
	- 국민임대주택건설지원	8,684	기금전출
균특회계	- 주거환경개선사업	1,102
	- 도시재정비촉진사업지원	508
주택기금	소 계	254,874
	- 융자사업	125,148
	․ 국민임대주택지원	25,934
	․ 공공임대주택지원	11,000
	․ 분양주택지원	14,400
	․ 주택구입자금	30,080
	․ 주택전세자금	41,700
	․ 주택개량 등 기타	2,034
	- 경상사업	15,058
	․ 임대주택지원(보조, 출자)	13,978
	․ 주택신보 출연 및 주택금융공사 출자	980
	․ 재건축초과이익 지자체배분	100
	- 차입금 원리금 상환 등	95,194
	- 여유자금 운용	19,474

5. 주택정책심의위원회

5-1. 주택정책심의위원회

◦ 설치근거 : 주택법 제84조 및 시행령 제108조

◦ 설치일자 : 1973. 2. 26

◦ 주요기능 : 주택종합계획․최저주거기준의 설정 및 기타 주요 주택정책 방향 심의

◦ 심의내용(주택법 제84조제1항)

- 최저주거기준의 설정 및 변경

- 주택종합계획의 수립 및 변경에 관한 사항

- 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구의 지정․변경 또는 해제 등

◦ 위원구성(시행령 제108조)

- 위원장 : 국토해양부장관

- 위  원

․당연직：기획재정부․교육과학기술부․행정안전부․농림수산식품부․지식경제부․보건복지가족부․환경부․노동부차관, 국무총리실 국무차장, 한국토지주택공사 사장

* 당해 택지개발예정지구 관할 시․도지사

․위촉직：민간위원 6인

◦ 심의회 운영 및 의결정족수(시행령 제110조)

- 위원장은 심의회의 회의를 소집하며, 그 의장이 됨

- 심의회의 회의는 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결. 다만, 서면심의의 경우 재적위원 과반수의 찬성으로 의결

5-2. 주택정책실무위원회

◦ 설치근거 : 주택법시행령 제111조

◦ 설치일자 : 1973. 2. 26

◦ 주요기능 : 심의회로부터 위임받은 사항을 처리

◦ 위원구성

- 위원장 : 국토해양부차관

- 위  원

․심의위원이 고위공무원단에 속하는 공무원으로서 지명하는 자 및 심의위원인 한국토지주택공사의 사장이 추천하여 국토해양부장관이 위촉하는 자 등으로 구성

6. 조직 연혁

◦ 1948. 8 : 사회부 주택국으로 발족

- 기획과, 건축과, 분배과

◦ 1961.10.2 : 경제기획원 산하 국토건설청의 주택건설과 설치

◦ 1963. 6.29 : 국토건설청을 건설부로 승격, 국토보전국 내 주택건설과 설치

◦ 1968. 7.24 : 주택도시국 설치

◦ 1970. 3.25 : 주택국과 도시국으로 분리

- 주택국 : 주택정책과, 주택관리과, 건축과

- 도시국 : 도시계획과, 상수도과, 단지조성과

◦ 1976.12.31 : 주택국에 기술지도과 신설

◦ 1984.12.27 : 도시국에 도시시설계획과 신설

◦ 1989.7.1 : 주택도시국이외에 신도시건설기획실(1급) 및 기획심의관(3급) 신설하여 신도시(분당 등)의 주택업무를 담당

- 기획과, 관리과, 택지과, 건축과, 시설과

◦ 1990. 3.26 : 신도시건설기획실은 신도시건설기획관(3급)으로 축소

- 주택국에 주택기금과 신설

- 토지국의 택지개발을 주택국으로 조정

- 도시국장밑에 건축기획관(3급) 신설하고, 주택국의 건축과를 도시국의 건축과로 조정

- 주택국 : 주택정책과, 주택관리과, 주택기금과, 주택개발과, 택지개발과

- 도시국(건축심의관) : 도시계획과, 도시정비과, 녹지공원과, 건축계획과, 건축행정과

◦ 1994.12.23 : 건설부와 교통부 통합과 함께 주택도시국으로 개편

- 주택도시국(주택심의관, 건축기획관) : 주택정책과, 주택관리과, 택지개발과, 도시계획과, 도시관리과, 건축과

◦ 1998. 2.28. : 주택심의관 폐지

- 건축기획관을 도시건축심의관으로 명칭 변경

◦ 1999. 5.24 : 과명칭 변경

- 택지개발과 → 주거환경과

- 도시계획과 → 도시정책과

◦ 2000. 8.29 : 국토체계개선팀 운영

◦ 2001. 1.15 : 주거환경정비팀 운영

◦ 2002.10 : 주거환경정비팀 해체

◦ 2002.10 : 국민임대주택건설지원팀 운영

◦ 2003. 7.26 : 주택국과 도시국으로 분리

- 주택국 : 주택정책과, 주거복지과(신설), 공공주택과, 주거환경과

- 도시국 : 도시정책과, 도시관리과, 건축과

◦ 2004. 3.22 : 국민임대주택건설지원팀을 국민임대주택건설지원단으로 확대개편(국장급 1, 3개과 신설)

◦ 2005. 9. 1 : 본부장․팀제 도입에 따라 주택국을 주거복지본부로 확대개편하고 과를 팀으로 명칭 변경하고 신도시기획팀과 신도시개발팀을 신설(4개과를 6개팀으로 확대개편)

※ 본부장 산하에 토지기획관(4팀), 국민임대주택건설기획단(3팀)을 둠

◦ 2006. 2. 1 : 토지기획관 소속하에 부동산실거래가 신고 및 부동산시장 동향분석, 부동산통계분석을 담당하는 부동산정보분석팀 신설

◦ 2007. 7. 6 : 주거복지본부를 확대 개편

- 주거복지본부장을 고위공무원단 다급에서 가급으로 상향하고, 주택건설기획관, 토지기획관, 국민임대주택건설기획단을 통솔하도록 함

- 주택건설기획관(고공단 다급)을 신설

- 기존 14개팀에서→3개팀(주택기금팀, 주택건설기획팀, 주택공급팀) 신설로 17개팀으로 확대 개편

- 토지기획관 소관 부동산정보분석팀을 본부장 직할로 조정

- 주거복지기획팀을 국민임대주택건설기획단 소관으로 조정

- 국민임대주택건설기획단은 기존 3팀(주택기획팀, 택지개발팀, 주택건설팀)을 2팀(국민임대기획팀, 국민임대관리팀)으로 조정, 비축임대주택팀 신설

* 주거복지본부장 직할(3팀) : 주택정책팀, 주택기금팀, 부동산정보분석팀

* 주택건설기획관(6팀) : 주택건설기획팀, 주택공급팀, 주거환경팀, 택지기획팀, 신도시기획팀, 신도시개발팀

* 토지기획관(4팀) : 토지정책팀, 토지관리팀, 부동산평가팀, 국토정보기획팀

* 국민임대주택건설기획단(4팀) : 주거복지기획팀, 국민임대기획팀, 국민   임대관리팀, 비축임대주택팀

◦ 2008. 2. 29 : 舊(구) 해양수산부와 부처통합에 따른 조직개편으로 주택토지실장과 그 하부조직으로 주택정책관, 토지정책관, 국토정보정책관 편성

* 직제령(대통령령,'08.2.29) 및 직제규칙(부령, '08.3.6)

- 주택정책관(6과) : 주택정책과, 주택기금과, 주거복지기획과, 주택건설과, 주택시장제도과, 주택정비과로 분장

- 토지정책관(5과) : 토지정책과, 부동산산업과, 부동산평가과, 택지개발과, 신도시개발과로 분장

- 국토정보정책관(3과 1센타) : 국토정보기획과, 국토정보제도과, 국토정보산업지원과, 국토정보센타로 분장

- 국민임대주택건설기획단(3과) : 국민임대기획과, 국민임대건설과, 임대주택관리과로 분장

* 국민임대단은 별도조직으로 국민임대주택건설등에관한특별조치법('03년)에 근거하고, 부처훈령으로 하부조직 구성(인원 및 업무분장 등)

◦ 2009. 4.22 : 국민임대주택건설지원단 3과(국민임대기획과, 국민임대건설과, 임대주택관리과)를 공공주택건설추진단 4과1팀(기획총괄과, 공공택지기획과, 공공주택건설과, 공공주택운영과, 통합심의위원회지원팀)으로 확대개편

* 공공주택건설추진단은 별도조직으로 보금자리주택건설특별법('09.4.21 시행)에 근거하고, 부처훈령으로 하부조직 구성(인원 및 업무분장 등)

◦ 2009. 5.11 : 주택정책관 6과→5과로 축소(구 주택건설과 및 주택시장제도과→주택건설공급과)와 국토정보정책과 과명칭 변경

◦ 2009. 9.16 : 공공주택건설추진단 4과1팀을 공공주택건설본부 5과1팀(기획총괄과, 공공택지기획과․통합심의위원회지원팀, 공공택지개발과, 공공주택건설과, 공공주택운영과)으로 확대개편

* 주택토지실장이 공공주택건설본부장 겸임

Ⅱ. 주 택 종 합 계 획

1. 주택종합계획(’03~’12) / 17

2. 2009년도 주택종합계획 / 20

Ⅱ. 주택종합계획

1. 주택종합계획(2003~2012년)

Ⅰ. 주택종합계획의 의의와 추진경위

가. 법적 근거 : 주택법 제7조

◦ 국토해양부장관은 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 도모하기 위하여 다음 각 호의 사항이 포함된 주택종합계획은 수립․시행하여야 한다

- 주택정책의 기본목표 및 기본방향에 관한 사항

- 국민주택․임대주택의 건설 및 공급에 관한 사항

- 주택․택지의 수요 및 관리에 관한 사항

- 주택자금의 조달 및 운용에 관한 사항

- 저소득자․무주택자 등 사회적 약자에 대한 주택지원에 관한 사항 등

나. 의의 및 성격

◦ 국민의 현 주거실태를 바탕으로 향후 10년 후의 경제상황 및 주택시장 동향을 감안하여 국민의 주거생활이 나아가야 할 목표를 설정

◦ 이러한 목표를 달성하기 위하여 정부에서 추진하여야 할 주택정책의 분야별 중장기 전략을 제시하는 주택분야의 최상위 계획임

◦ 주택 및 택지 공급, 공공주택 정책, 최저주거기준 미달가구 감축, 저소득층의 주거안정, 주거환경 조성 등에 대한 중장기 방향 제시

다. 추진경위

◦ 국토연구원에서 10년 단위의 주택종합계획 수립방안에 대한 연구용역을 수행 ('02.6.～'03.12)

- 시민단체 자문회의(국토연구원, 4.4), 전문가 자문회의(장관님주재, 4.11), 공청회(5.27), 장관님 설명회(11.29), 전문가 설명회(12.12) 등을 개최

◦ 관계부처 협의 및 주택정책심의위원회를 거쳐 “주택종합계획”을 확정 시행('04.1)

Ⅱ. 주요내용

가. 주택 및 가구실태

◦ 주택수는 약 1,100만호('00년)으로 공동주택이 59.2%를 차지하고, 수도권 등을 제외하고는 주택보급률이 100%를 상회('02년)

◦ 전반적인 주거수준의 향상에도 불구하고 최저주거기준 미달가구의 수가 334만으로 전체가구의 23.4%에 달함

◦ 지금까지는 주택보급률 지표만을 활용하였으나, 주택보급률을 포함한 대표지표 5개를 선정하여 중장기 정책지표로 활용

* 주택보급률 96.2%, 1천명당 주택수 238호, 1인당 주거 면적 24.1㎡, PIR(소득대비 주택가격) 4배 및 RIR(소득대비 임차료부담) 20.7% : '00년 기준

나. 주택수급분석

◦ 향후 10년 동안 연평균 44만호(수도권 24만호 55%, 비수도권 20만호 45%)의 수요 예상

◦ 최저주거기준 미달가구 334만가구중 공공부문에서 149만가구를 지원

다. 주택공급계획

◦ 연간 유효수요 44만호에 임대료가 저렴한 국민임대주택 추가수요 등을 고려하여 향후 10년간 연평균 50만호(수도권 27만호 54%, 비수도권 23만호 46%)를 공급

◦ 이를 위해 공공부문에서 4억 3천만㎡(수도권 2억3천만㎡․비수도권 2억㎡)의 택지를 확보하여 공급

라. 국민주거복지 향상

◦ 장기 공공임대주택 150만호(국민임대 100만호․10년임대 50만호)를 공급하여 재고비율을 3.4 → 15% 수준으로 제고

◦ 저소득가구의 주거실태․최저생계비 등을 조사하고, 주거 부담이 과다한 가구에 대하여 주거급여 등 수요자지원을 단계적으로 상향

◦ 공공지원대상계층을 체계화(우선․직접․간접지원)하고 이들에 대한 국민주택기금의 지원을 강화하는 등 주거여건을 향상

◦ 고령화 사회 및 1인가구 증가에 대응하여 노인주거복지를 제고하고 주택유형도 다양화

◦ 지역경제의 발전을 함께 도모하는 주거환경정비체제를 구축하고, 주택품질 제고․소비자 보호기능을 강화

◦ 재고주택의 성능유지를 위해 노후방지 설계기법을 발전시키면서 다양한 리모델링 방법을 모색

Ⅲ. '12년 우리주택의 모습('00년대비 '12년 모습)

◦ 양적 측면에서는 ①전국 주택보급률은 96.2%('00년) → 116.7%로, ②수도권 주택보급률은 86.1% → 112.4%로 각각 향상되고 ③인구 1천인당 주택수도 238호 → 320호로 증가

◦ 질적 측면에서는 ④1인당 주거면적이 24.1㎡ → 27.1㎡로 증가하고, ⑤최저주거기준 미달가구도 334만 → 103만가구로 축소

◦ 시장 측면에서는 ⑥PIR(소득대비 주택가격수준)은 4배로 '00년 수준을 유지하고, ⑦RIR(소득대비 임차료수준)은 20.7% → 17.5%로 개선

2. 2009년도 주택종합계획

Ⅰ. 2008년도 주요 성과

1. 주택시장 동향

가. 매매시장

□ (개황) ’08년 전국 집값은 전년도 수준인 3.1% 상승

ㅇ 다만, 글로벌 금융위기, 경기침체 영향으로 하반기 이후 상승세가 둔화되다가, 4분기에는 급속히 하락세

< 전국 주택 매매가격 증감률(%), (  )안은 서울 상승률 >

구분	’07년				’08년
분기	1.4(2.3)	0.3(0.6)	0.7(1.2)	0.7(1.2)	1.4(2.8)	2.1(3.2)	0.8(0.8)	-1.2(-1.8)
반기	1.7(2.9)		1.4(2.4)		3.5(6.2)		-0.4(-1.1)
연간	3.1(5.4)				3.1(5.0)

ㅇ 월별 주택가격도 장기추세와 달리 경제 위기가 시작된 9월이후 하락세로 전환되고, 11월들어 하락세 심화

□ (지역별) 그간 집값이 크게 상승했던 서울 강남, 수도권 신도시 등은 크게 하락한 반면, 인천과 서울 강북․경기 북부는 높은 상승률 기록

<’08년 매매가격 하락률 상위지역(%)>	<’08년 매매가격 상승률 상위지역(%)>

□ (유형별․규모별) 유형별로는 아파트 가격 상승은 적은 반면, 재개발 기대 등으로 연립 주택이 상대적 강세

ㅇ 규모별로는 대형 주택이 크게 하락한 반면, 실수요가 꾸준한 소형 주택은 높은 상승세

<’08년 유형별 매매가격 증감율(%)>	<’08년 규모별 매매가격 증감율(%)>

나. 전세시장

□ 경기침체, 대규모 입주 영향으로 전국 전셋값은 1.7% 상승하여 ‘04년 이후 가장 낮은 상승률을 기록

ㅇ 특히 10월 하락세 전환 이후, 하락폭이 커지는 양상

(서울은 ‘08. 4/4분기에만 2.8% 하락)

< 전국 주택 전세가격 상승률(%), (  )안은 서울 상승률 >

구분	’07년				’08년
분기	1.1(1.5)	0.4(0.7)	0.5(0.9)	0.4(0.6)	1.1(1.8)	1.2(1.6)	0.7(0.6)	-1.3(-2.8)
반기	1.6(2.2)		1.0(1.5)		2.3(3.4)		-0.6(-2.2)
연간	2.6(3.7)				1.7(1.1)

다. 주택 거래

□ ‘08년 거래량은 119.2만건으로 5년 평균대비 15.1% 감소

ㅇ  서울 강남, 경기 등 수도권(-23.8%)을 중심으로 거래가 크게 감소, 인천(14.2%)과 지방권(2.9%)은 다소 증가

(토지거래기준, 호수)
구 분	‘03년	‘04년	‘05년	‘06년	‘07년	5년 평균	‘08년	5년평균대비
전 국	1,669,435	1,206,618	1,427,738	1,533,528	1,178,995	1,403,263	1,191,632	-15.1%
수도권	938,492	615,023	684,373	900,280	618,854	751,404	572,599	-23.8%
서 울	369,691	240,096	257,490	329,615	201,342	279,647	189,498	-32.2%
(강북권)	170,926	120,388	134,404	164,544	112,386	140,530	99,809	-29.0%
(강남권)	198,765	119,708	123,086	165,071	88,956	139,117	89,689	-35.5%
인 천	115,831	81,116	84,840	98,909	114,180	98,975	113,031	14.2%
경 기	452,970	293,811	342,043	471,756	303,332	372,782	270,070	-27.6%
5대광역시	349,612	247,274	328,777	298,635	244,435	293,747	250,509	-14.7%
지방 8개도	381,331	344,321	414,588	334,613	315,706	358,112	368,524	2.9%

ㅇ  ‘08년 4월부터 감소세로 전환, 하반기이후 거래부진 심화

☞ '09.2월 전국 아파트 거래량(2.8만건)은 전년동월(3.6만건) 대비 80%수준, 수도권 거래량(1만건)은 전년동월(1.5만건) 대비 70%수준

2. 주요 정책추진 성과

가. 수요억제 규제의 개선을 통한 거래활성화

□ 인위적 수요억제 및 거래제한 장치인 투기과열지구 및 투기지역을 강남 3구를 제외하고 전면 해제(‘08.11.7)

* 투기과열지구 해제 : 분양권 전매허용, 청약 1순위 제한 폐지 등

* 투기지역 해제 : LTV 40% → 60%, DTI 40%규제 적용배제 등

□ 신규주택 거래 활성화를 위해 분양가상한제 주택에 적용되는 분양권 전매제한 기간을 대폭 완화

* 지방(‘08.6) : 민간택지 폐지, 공공택지 5～3년 → 1년

* 수도권(’09.3) : 10～5년 → 과밀억제권역 5～3년, 非과밀 3～1년

□ 부동산 거래에 대한 부담 완화를 위해 양도세 등 완화

ㅇ  장기보유 1주택자의 양도세 부담 완화(‘08.10, ‘08.12)

* 비과세 기준 완화(6억 → 9억원), 장기보유특별공제 확대(20년간 80% → 10년간 80%), 세율인하(9～ 36% → 6～33%)

ㅇ  비과세되는 일시적 2주택 인정기간 1→2년 연장(‘08.11)

ㅇ  多주택자 양도세 중과(2주택 50%, 3주택이상 60%)를 2년간 한시 완화(2주택 기본세율, 3주택이상 45%) (‘08.12)

* 다주택자 및 비사업용토지에 대한 중과세율을 기본세율(6～33%)로 전면 전환 추진 중

ㅇ  종부세 등 주택보유에 대한 부담도 완화(‘08.12)

* 재산세 : 세부담 상한선 하향 조정, 과표적용률 상향 제한

* 종부세 : 세대별 6억 → 인별 6억(1주택자 3억 공제), 장기보유자 및 고령자 세액공제, 세부담 상한 300→150%, 공정시장가액제도 도입

□ 주택구입에 대한 비용부담 완화를 위해 금융지원 확대

ㅇ  금융공사 자본금 확충으로 장기 보금자리론 공급여력 확대, 국민주택기금에  30년 장기대출 도입 등 추진

ㅇ 금리인하, 상환기간 연장, 대출이자 상환액 소득공제 확대(1천만원 → 1천5백만원) 등 대출부담 완화(‘08.12)

나. 미분양 해소 등 건설경기 보완을 위한 세제․금융지원

□ (세제지원)  취등록세 감면, 양도세 중과 배제, 매입임대 활성화, 사업용 토지 종부세 비과세 확대 등 추진

ㅇ 1년간 지방 미분양주택 취․등록세 50% 감면(‘08.7)

*  지방 미분양주택에 대한 거래세 감면 적용기간을 ’10.6월말까지 연장(당초 09.6월말 완료)하고, 적용지역도 지방→전국으로 확대 추진중(’09.2)

ㅇ 지방 주택은 3억원까지 양도세 중과배제(‘08.10)

*  2주택자 양도세 중과가 배제되는 저가주택 : (기존)  지방 광역시 1억이하, 지방 道지역 3억이하 → (개선)  지방 시․도 모두 3억이하

ㅇ 1주택자가 2년내 추가 취득한 지방 미분양 주택 양도세 일반세율 적용 및 장기보유특별공제(최대 80%) 허용(‘08.12)

*  장기보유특별공제 적용 외에 일반과세 조치는 영구조치화 추진중

ㅇ 1주택자가 실수요 목적으로 지방 주택 취득시 기존 주택 양도세 비과세 및 지방주택 양도세 중과배제(‘08.11)

ㅇ  非수도권에 한해 매입임대사업 세제혜택(양도세 중과배제, 종부세 비과세) 요건 완화(‘08.10)

*  호수(5호→1호), 임대기간(10년→7년), 주택면적(85㎡→149㎡ 이하)

□  (금융규제 완화)   지방 미분양 주택에 대한 LTV 상향(분양가 10% 인하시 60% → 70%) 및 모기지 보험 확대(‘08.7)

□ (미분양 공공매입)  주공, 대한주택보증 등  공공기관이 임대주택 활용 용도 등으로 미분양 아파트를 매입

*  ’08년중 환매조건부(대주보) 3천호, 임대주택용(주공) 5천호 매입

□ (건설업계 유동성 지원)  주택업체 보유토지 매입, 택지 계약해제 및 전매허용, 건설사 회사채 유동화 지원, 관급 공사 대금채권 보증지원 확대 등(‘08.11～12)

*  ’08년중 건설사 보유토지(4천억원 규모) 매입(토공), 신용보강을 통한 회사채 유동화(4천억원 규모) 지원(주택신용보증기금) 등

다. 주택 및 택지공급 확대

□ 주택건설 인허가 및 분양

ㅇ ‘08년은 경기위축에 따른 주택수요 감소, 미분양 적체, 건설사들의 자금난 등으로 ’07년(556천호) 대비 33.2% 감소한 371천호 건설

- (지역별) 수도권은 ‘07년보다 34.7% 감소한 197천호 건설(5년 평균치 235천호 대비 16% 감소)

< 지역별 주택건설실적(인허가) >

구 분	‘07년	‘08년	증감(%)
전 국	556천호	371천호	△33.2
수 도 권	303	197	△34.7
지 방	253	174	△31.4

- (택지유형별) 경기침체의 여파로 민간택지에서는 ’07년(352천호)보다 33.8% 감소한 233천호 건설

․공공택지에서도 민간주택사업자의 아파트 건설 감소로‘07년(204천호)보다 32.2% 감소한 138천호가 건설

* 수도권(198천호) : 공공택지  78천호(‘07년 141천호 대비 44.6%↓)

민간택지 120천호(‘07년 162천호 대비 26.1%↓)

< 택지유형별 주택건설실적(인허가) >

구 분	‘07년	‘08년	증감(%)
전 체	556천호	371천호	△33.2
공공택지	204	138	△32.2
민간택지	352	233	△33.8

- (주택유형별) ‘07년보다 아파트는 44.8% 감소한 263천호, 다세대․다가구는 78.9% 증가한 64천호, 연립․단독은 전년 수준의 44천호 건설

* 다세대․다가구는 서울시 지분쪼개기 대책시행(‘08.7) 이전 집중, 기반시설 부담금 폐지(’08.3)등 규제완화 효과로 크게 급증

< 주택유형별 주택건설실적(인허가) >

구 분	‘07년	‘08년	증감(%)
전 체	556천호	371천호	△33.2
아파트	476	263	△44.8
다세대․다가구	36	64	78.9
연립․단독	43	44	1.2

* 수도권(198천호) = 아파트(130천) + 다세대․다가구(52천) + 연립․단독(15천)

- (부문별) 민간부문은 ‘07년보다 42.3% 감소한 230천호, 공공부문은 10.1% 감소한 141천호 건설

< 부문별(공공/민간) 주택건설실적(인허가) >

구 분	‘07년	‘08년	증감(%)
전 체	556천호	371천호	△33.2
공 공 ․임 대 ․분 양	157 105 52	141 90 51	△10.1 △14.3 △1.7
민 간	399	230	△42.3

ㅇ 주택경기 위축에 따라 전국의 신규 분양물량은 255천호에 그쳐 전년도(296천호)에 비해 감소(△14%)

- 수도권(△6.1%) 보다 지방(△21.5%)의 감소폭이 큼

구 분	‘07년	‘08년	증감(%)
전 국	296천호	255천호	△14.0
수도권	143	135	△ 6.1
지방	153	120	△21.5

ㅇ 공급확대로 주택보급률 향상(‘07년 99.6% → ’08년 100.7%)

* 1인가구 및 다가구 구분거처수 등 제외시, ‘07년 108.1% → ’08년 109.9%

□ 도심 및 도시 근교의 주택공급 확대 추진

ㅇ 도시내 주택공급 확대를 위한 중장기 공급계획 수립('08.9.19)

- 수도권 도심에 향후 10년간 공급량의 60%인 180만호, 도시근교 개발제한구역 등에서 40% 공급 계획 수립

ㅇ (재건축․재개발 등 도시 재정비) ‘08년 중 수도권에서 총 13곳(서울 3, 경기 8, 인천 2)의 재정비지구를 신규 확보

*  ‘08년말 기준 48곳(서울 25, 인천 5, 경기 20) 약 50만호 사업 추진

⇒ 2곳 입주, 13곳 계획수립 후 사업추진 중, 23곳은 계획수립 중

- ‘08년말까지 전국에 총 66곳*(수도권 48곳)의 재정비촉진지구를 지정하고, 이중 ‘07∼’08년간 14곳의 시범지구를 선정하여 90억원 재정 지원

* 서울 25, 경기 18, 인천 5, 지방 18개 지구, 총 6,736만㎡ 규모

- 다만, 재개발․재건축 사업을 통한 주택건설 인허가는 분양가상한제 적용, 경기침체 등의 영향으로 감소

* ‘07년 전국 67천호, 수도권 40천호

→ ’08년 전국 56천호(△14.7%), 수도권 33천호(△18.3%)

* 재건축은 2천호 증가(10.6%), 재개발은 12천호 감소(△24.7%)

ㅇ (도시근교 개발) 개발제한구역 조정방안 발표(‘08.9.30), 개발제한구역내 주거단지 조성을 위한 보금자리주택건설특별법 마련(’09.3.20)

□ 도심 공급 확대 및 민간 주택건설 촉진을 위한 제도개선

① (재건축․재개발) 사업기간 단축(3년 → 1년 6개월)을 위한 절차 간소화 등 규제완화

* 중복심의 생략, 안전진단 절차 단축 및 판정기준 완화(‘09.1), 시공자 선정시기 조기화 등(‘09.2.6 도시및주거환경정비법 개정)

ㅇ  2종일반주거지역 층수제한 완화(‘08.9.29), 후분양의무 폐지(’08.11.11), 조합원 지위양도 허용(‘08.11.7 투기과열지구 해제), 소형평형 의무 완화(’09.1.30)

ㅇ 임대주택 의무 폐지, 용적률 상향 등도 추진 중(‘08.10.30, 도시및주거환경정비법 개정안 발의 → ’09.4월 개정 예정)

② (도시재정비사업) 재정비촉진지구 지정요건(주거지형 50만, 중심지형 20만㎡ 이상)을 중소도시(1/2까지), 결합 및 연접개발(1/4까지) 등의 경우 완화(’08.6, 12월)

③ (도시형생활주택 도입) 건축 및 시설기준 완화 등의 혜택이 부여되는 단지형 다세대, 원룸형․기숙사형 주택 도입(‘09.2.3, 주택법 개정)

④  (주상복합) 초고층 복합용도(주거+호텔, 위락시설) 건설 허용(‘08.6.5), 분양가 가산비 인정(’08.12.18), 용적률 상향 허용(‘09.2.3 주택법 개정) 등을 통해 활성화

⑤ (분양가 상한제) 민간택지에서 실매입가격으로 택지비 산정시 가산비 인정 등(‘09.2.3 주택법 개정)

⑥ (후분양제)  공공택지 우선공급제를 폐지하고, 민간부문은 인센티브 방식으로 전환(‘08.11.5)

□ 경기 침체에 따른 민간부문 공급 위축을 보완하기 위해 신도시 등 공공택지 개발을 지속 추진

ㅇ ‘08년 중 공공택지를 51.9㎢ 공급

(’08년계획 31.7㎢ 대비 63.7% 초과달성)

* 전년도 공급실적(65.2㎢) 대비 20.4% 감소한 규모

- 수도권에 23.6㎢(45%비중), 지방에 28.3㎢를 공급

구 분	‘07년	‘08년	증감률
합 계	65.2㎢	51.9	△20.4%
토지공사	35.5㎢	24.4	△31.3%
	18.6㎢	21.4	15.1%
지 자 체	11.1㎢	6.1	△45.0%

ㅇ 신규 공공택지지구는 10.1㎢를 지정(‘08년 계획치 10㎢ 달성)

- 수도권에 2.0㎢ 지방에 8.1㎢ 지정

* 기 확보된 택지(‘07년말 기준 전국 200㎢)와 수도권 도심내 주택공급 계획 등을 감안하여 전년도(54.5㎢)의 18.5% 수준으로 축소

ㅇ 위례․동탄2 신도시 등의 개발계획 등을 차질없이 추진하고, 오산세교 및 인천검단 신도시 확대개발 추진(‘08.8.21)

ㅇ (주택입주) 아산배방(’08.10월 개시), 판교('08.12월 개시)

ㅇ (주택분양) 김포한강(’08.8월), 광교(‘08.9월)

ㅇ (실시계획) 양주회천('08.12월)

ㅇ (개발계획) 고덕국제화('08.5월), 동탄2('08.7월), 위례('08.8월),     파주운정3('08.12월)

라. 서민 주거복지 지원 강화

□ 서민들의 내집마련과 주거안정을 위해 보금자리주택 150만호 건설 계획 추진(‘08.9.19대책 수립)

* 향후 10년간(‘09～’18) 분양주택 70만호, 임대주택 80만호(영구임대 10, 국민임대 40, 장기전세 10, 10년임대 20만) 공급

ㅇ 저가의 공공주택 공급 확대를 위한 개발절차 간소화, 택지비 인하 등 제도적 기반 마련(‘09.3, 보금자리주택특별법 공포)

* 민간공급이 위축된 상황에서 공공에서 적극적인 공급기능 수행

(공공분양 : ‘07년 52천호, ’08년 51천호 → ‘09년부터 확대 계획)

ㅇ 서민 주거안정 강화를 위해 장기임대주택 지속 공급

- 국민임대주택은 ‘08년 84,882호 건설 (‘07년 110,310호)

* ‘08년부터 임대주택 위주의 공공주택 공급계획 수정(9.19대책)

ㅇ 다가구 매입․전세임대 등 도심내 맞춤형 임대주택을 ‘08년 15,828호 공급 (‘07년 13,725호 공급)

ㅇ 10년 공공임대주택은 `08년 15,090호 건설(사업계획 승인)

- 집값을 단계적으로 납부토록 하여 점진적인 내집마련이 가능한 분납형(지분형) 임대주택 도입 및 시범공급(‘08.12)

□ 무주택 서민들의 주거비 부담 경감

ㅇ 공공임대주택 임대료 부담 완화

- 어려운 경제사정을 감안, 주공 등의 공공임대주택 약 50만 세대에 대해 임대보증금 및 임대료를 2년간 동결(‘08.7)

- 국민임대주택의 소득수준별 임대료 차등화 시범사업 실시(‘08.5 시흥능곡지구, ’08.9 김천대신지구)

* 시흥능곡지구 시범사업 결과, 차상위 이하 가구의 입주율이 18.7%로 전체 평균(9.4%)의 2배 수준으로 향상

ㅇ 서민들의 주택구입 및 전월세 부담 완화를 위해 국민주택기금에서 저리의 주택자금 융자 지원(‘08.2, 금리 동결)

* ‘08년에 주택구입자금 약 1.7조원(3.7만 세대), 전세자금 4.2조원(15.9만 세대) 지원 ⇒ 총 5.9조원(약 20만 세대) 지원

* 특히, 서민 가구에 대한 전세자금 지원규모가 대폭 확대

(‘06년 20,935억원 → ‘07년 28,528억원 → ’08년 42,186억원)

ㅇ 분양가 인하를 위한 공공택지 조성원가 산정기준 개선

- 조성원가 산정시기 조정, 간접비 상한제 도입 등 산정방식 개선을 통해 택지비 5% 인하 도모

□ 무주택 저소득 신혼부부에 대한 주택 특별공급(‘08.7～)

ㅇ 저소득 신혼부부를 중심으로 소형(60㎡이하)의 분양 및 임대주택 연 5만호 특별공급(유형별 30%이내) 계획 마련

◈ 중장기 공급계획 : 연 5만호

- (임대주택 : 2.5만호) 국민임대주택 2만호, 전세임대주택 5천호

- (분양주택 또는 분양전환가능한 주택 : 2.5만호)

: 10년임대 등 장기임대주택 1만호, 지분형주택 등 소형분양 1.5만호

- ‘08년은 시범공급으로 13,156호 공급(입주자모집공고 기준)

* ① 청약통장 가입(6개월이상) ② 결혼 5년이내(3년내 1순위)의 ③ 무주택 저소득(도시근로자 평균소득이하) 신혼부부로서 ④ 출산(입양포함) 이후 청약(자녀없는 신혼부부도 3순위 청약 허용)

□ 고령자에 대한 주거안정대책 추진

ㅇ 노인 편의시설 및 무장애 설계(Barrier-free)로 건설되는 고령자용 국민임대주택 1,135호 공급(사업승인 기준)

- 고령자에게 국민임대주택을 우선공급(‘08.7, 주택공급규칙 개정)하고, 고령자 등의 입주시 무료로 편의시설을 설치

ㅇ 고령사회에 대응한 ｢고령자 주거안정법(‘08.8발의)｣ 제정 추진

□ 공공임대주택 임차인 주거안정 도모

ㅇ 임차인 보호를 위해 분양전환승인* 제도 도입, 보증 미가입자 제재강화** 등 제도개선 추진(‘08.3 임대주택법 개정)

* 임대사업자가 임대의무기간 경과후 또는 부도발생 후 1년이상 분양전환을 이행하지 않은 경우 임차인이 직접 분양전환승인 신청

** 국민주택기금 대출금에 대한 가산금리(1%p) 및 과징금 부과

ㅇ ｢부도임대 임차인 보호 특별법｣에 따라 부도임대주택을 매입하여 임차인의 보증금 보전

* ‘08년말 현재 17,036호를 매입대상으로 지정․고시하고, 10,174호를 경매로 매입완료(매입 후 국민임대주택 등으로 활용)

【 ‘08년 저소득․사회취약계층, 무주택자 지원실적 】

구 분		지원실적
맞춤형 복지시책	소년소녀가정 지원	1,029호
	기존주택 매입임대	7,130호
	기존주택 전세임대	7,669호
	부도아파트 임차인 지원 (분양, 경락자금 등 지원)	93억원(355세대)
저소득가구 전세자금 지원		10,016억원(31,829세대)
근로자서민 전세자금 지원		3조 2,170억원(127,281세대)

□ 쪽방․비닐하우스 거주가구 등 취약계층을 위해 원룸형임대 등 주거지원 강화

* ‘08년까지 1,089가구 입주신청(’07년 454세대, ‘08년 635세대)

□ 도시 저소득 주민의 불량주거지 주거환경 개선

ㅇ  2단계 주거환경개선사업 구역별․연차별 지원계획 조정(’05～‘10년 408구역 → ’05～‘12년 388구역)

ㅇ 2단계 주거환경개선사업(‘05∼’12년 388구역, 재정 1조원 지원)을 지속 추진하고, ‘08년은 263개 구역에 국고 1,224억원 지원

ㅇ 주거환경 개선사업 효과를 제고하기 위하여 ｢거점개발 확산형｣* 정비방식 시범 추진(‘07.10월, 12개 시범구역 선정)

* 공공의 거점개발로 순환용 임대주택, 주민공동이용시설을 확보

【 ‘08년도 주택자금 지원실적 】

□ 국민임대주택 건설 등을 위해 재정 및 주택기금에서 11조 512억원 지원

ㅇ 주거환경개선 지원 등에 재정 1,264억원 지원

ㅇ 국민임대․공공임대 건설자금, 주택구입․주택전세자금 지원 등을 위해 국민주택기금에서 10조 9,248억원을 지원

구 분	‘07년 실적	‘08년 실적	증감(%)
합 계	115,146	110,512	△4.0
정부재정	1,380	1,264	△8.4
국민주택기금	113,766	109,248	△4.0

주) 국민임대 건설자금은 ‘06까지 일반회계에서 직접 사업시행자에 출자했으나, ‘07년부터 일반회계에서 주택기금으로 전출후 기금에서 사업시행자에 출자

마. 소비자 욕구에 부응하는 고품질 주거환경 제공

□ 초고층 공동주택 발전방안 마련

ㅇ 초고층건축물(층수 50층 이상, 높이 150m이상)에 대한 주거․숙박시설 등 복합건축 허용 및 초고층 시설기준* 도입 등

* 사업계획승인권자가 인정하는 주거안전과 소음․악취 등으로부터 주거환경이 보호될 경우 출입구․계단 및 승강기 분리 기준 완화

□ 저탄소 녹색성장을 위해 에너지 절감 및 환경친화적인  “그린홈” 건설․공급 추진

ㅇ “그린홈(Green-Home)*” 200만호 공급계획** 수립(‘08.12)

* 8.15 경축사에서 녹색성장과 그린홈 백만호 프로젝트 추진방침 천명, 100대 국정과제로 채택('08.10.20)

** 보금자리주택 등 신규주택 100만호, 기존 주택 개․보수 100만호

ㅇ 기존 공동주택 에너지소비량의 40～55%를 저감할 수 있도록 저에너지 친환경 주택건설 기술 개발 추진(‘06～’11)

* 태양광, 지열, 고효율 냉‧난방 기술 등을 활용한 패시브 설계기법 도입

□ 주택성능등급표시제 확대 및 활성화

ㅇ 성능등급 표시대상을 현행 2천세대 이상에서 1천세대 이상으로 강화(‘08.1)

ㅇ 에너지성능 등급(환경분야)은 500세대 이상에서 300세대 이상으로 강화(‘08.12)

□ 주택품질 제고방안 및 추진계획 마련

ㅇ 주택품질 향상을 위한 정책방향 제시('08.8, 전문가세미나 개최)

* 한양대 산학협력단, '07.5～12, ｢주택품질 향상을 위한 연구｣ 시행

ㅇ 분양가상한제 시행에 따른 주택품질 저하 방지를 위해 소비자만족도 평가제도 시행 및 우수업체 선정(‘08.8)

□ 주택건설공사의 감리기준 개선 및 정비로 품질향상 도모

ㅇ 사업주체가 감리자의 업무수행능력을 펑가하여 그 결과를 제출하는 기한을 명문화(‘08.5)

□ 공동주택의 미관 및 안전기준 강화

ㅇ 주택의 외관 정비 및 옥상녹화 등 공동주택의 디자인에 대한 성능등급 표시제도 포함방안 연구(‘08.12)

ㅇ 토지의 효율 및 도심지 고층 공동주택의 지진 등에 대비한 안전기준 강화방안 마련 검토

□ 삶의 질 향상을 위한 주거환경 조성

ㅇ 주택단지안의 주민공동시설에 영어마을 등 입주민의 자율적 교육공간을 마련할 수 있도록 제도화 (‘08.12)

ㅇ 주택의 평면길이와 층높이 등 기준척도의 개선 및 영구 임대주택의 약국 의무설치 규정 폐지 (‘08.9)

바. 기타 제도개선

□ 주거현실과 사회변화를 제대로 반영하기 위하여 새로운 주택보급률 산정방안을 마련, 집계결과를 발표(’08.12)

ㅇ 주택수에 다가구구분거처수를 반영하고, 가구수는 기존 ‘보통가구’에서 1인가구를 포함하는 ‘일반가구’로 대체

*  종전 주택보급률이 다가구 주택을 1호로 집계하고, 1인 가구를 가구수에 포함시키지 않는 등 주거현실과 사회변화를 반영하지 못한다는 지적에 따라 개선

Ⅱ. 금년도 주택시장 전망

□ (주택시장) 글로벌 금융위기가 실물경제로 전이되는 등 거시경제 침체에 따라 주택시장 회복에 장기간 소요 예상

ㅇ 전문가, 연구기관은 경제여건 등을 감안, ‘09년에도 집값 하락세가 지속될 것으로 전망(이르면 ‘09년말 이후 회복)

* ‘09년 주택가격 전망 : 건설산업연구원 -10.0～-5.0%, 국민은행 -5%

* 외환위기 당시에도 주택가격이 다시 반등하는데 약 1년 소요되고, 하락전 가격수준으로 회복하는 데는 약 4년 소요

□ (주택공급) 경기침체에 따른 민간 주택건설 위축이 지속되어 금년에는 주택 건설 인허가 물량이 외환위기 수준(‘98년 전국 30만호, 수도권 15만호)으로 급감할 우려

ㅇ 다만, 공공부문 주택건설 인허가 물량은 공공택지 개발 물량을 감안할 때, 지속적으로 유지될 전망

* 최근 5년간 지정된 수도권 공공택지 물량(154㎢, 약 80만호 분량)을 감안할 때, ‘09～’12년간 연평균 15만호 수준의 공급이 가능

ㅇ (분양․입주) 민간부문 주택공급이 위축됨에도 불구하고, 신도시 등 공공부문을 중심으로 분양․입주물량이 확대

* 수도권 신도시에서 ‘09년부터 총 54만호가 분양되고, 순차적으로 입주 예정(’09년 분양 39천호, 입주 31천호)

< 수도권 신도시 연도별 분양계획 >

총 계	’07년까지	’08	’09	’10	’11	’12	’13년이후
622(천호)	67	10	39	82	125	115	184

☞ 수도권 전체 주택(591만호)의 약 10.5%, 분당 등 1기 신도시(29만호)의 2.1배, 강남4구 아파트(31만호)의 2배 수준 공급량

Ⅲ. 주택건설 및 지원계획

1. 주택건설계획(인허가 기준)

□ (총량) 경기침체에 따른 수요 위축, 미분양 적체 등을 감안하여 중장기 주택수요(전국 연평균 43만, 수도권 25만호) 수준인 전국 약 43만호의 주택건설 인허가를 추진

ㅇ 주택규제 개선을 통해 민간 주택건설 활성화를 추진하되,

- 단기적인 민간위축을 보완할 수 있도록 안정적 주택공급이 가능한 공공택지내 주택건설 물량과 비중을 확대

(‘08년 138천호 37% → ’09년 205천호 47%)

ㅇ 미분양이 적은 수도권은 수요에 상응하는 25만호 내외를 공급(전체의 58%)하고, 지방은 道 지역 공급이 줄어 약 18만호(광역시 8만, 道 지역 10만호)를 공급

구 분	‘08년 실적	‘09년 목표	증감(%)
전 국	371천호	430천호	15.9
수도권	197	251	27.1
(서 울)	(48)	(79)	62.6
(인 천)	(34)	(50)	50.2
(경 기)	(115)	(122)	5.5
광역시(인천제외)	61	78	28.6
道 지역(경기 제외)	113	101	△10.4

※ 장기주택종합계획(‘03～’12), 시도계획, 주택보급률 등을 고려한 목표치로 경제 및 지역상황 여건에 따라 조정될 수 있음

□ (공공주택) 무주택 서민을 위한 보금자리주택 건설 추진

ㅇ (주택건설계획) ’09년에는 주공․지자체 등 공공기관에서 144천호를 건설하되,

- 보금자리주택(85㎡이하)은 신규 보금자리지구와 신도시 등 기존 택지지구를 활용, 총 13만호 건설

*  (’09) 13만호 → (’10) 14만호 → (’11) 15만호 → (’12) 16만호

- 이중 약 70%인 약 9만호를 수요가 많은 수도권에 공급

*  유형별 공급계획 : 공공분양 6만호, 임대주택 7만호(10년 공공임대 2만, 장기전세 5천, 국민임대 4만, 영구임대 5천)

ㅇ (보금자리주택지구 개발) 보금자리주택특별법에 따라 보전가치가 낮은 도시근교 개발제한구역 등에서 5월까지 보금자리 주택지구를 지정

- 동 지구의 보금자리주택(중소형 분양+임대) 중 약 3만호는 연내 인허가(중소형 공공분양은 10월경 “사전예약제”로 분양)

- 용적률(200%*수준), 녹지율(20%수준) 조정 및 택지공급가격 인하 등으로 분양가를 인하(15% 이상)

*  층고상향 등으로 오픈스페이스를 확보하여 쾌적성을 유지

□ (유형별) 분양주택은 공공분양이 늘어(51천 → 75천호) 34만호 건설하고, 임대주택은 국민임대 등으로 8.6만호를 건설

구 분	‘08년 실적	‘09년 목표	증감(%)
전 체	371천호	430천호	15.9
분양주택	278	344	23.9
임대주택	94	86	△8.5
(국민, 영구임대)	(68)	(47)	△30.5
(공공, 민간임대)	(26)	(39)	52.0

※ 장기주택종합계획(‘03～’12), 시도계획, 주택보급률 등을 고려한 목표치로 경제 및 지역상황 여건에 따라 조정될 수 있음

분양주택

□ 총 344천호 건설 인허가(전년도 278천호 보다 23.9% 증가)

ㅇ 주택수요가 많은 수도권에는 전체의 58% 수준인 197천호 인허가 전망(‘08년 151천호 보다 30.9% 증가)

* 서울 : 도심 재건축․재개발 사업이 본격화되고 도시형 생활주택 도입 등의 영향으로 61천호 건설(‘08년 45천호)

* 인천 : 경제자유구역 등 공공택지내 주택건설 확대 및 재개발 등의 사업을 통해 40천호 건설(‘08년 29천호)

* 경기 : 보금자리주택 공급, 공공택지내 건설, 도시형 생활주택 및 각종 규제개선 등으로 예년 수준인 96천호 건설

(‘08년 77천호)

ㅇ 지방은 높은 주택보급률, 미분양 적체 등으로 인해 작년(127천호) 수준을 다소 상회하는 147천호 건설

□ 주공 등의 공공분양주택을 확대(‘08년 51천호 보다 46.3% 증가)하여 전국에 75천호 건설 인허가(공공기관은 70천호 건설)

ㅇ 수요가 많은 수도권의 경우 전년(30천호) 보다 약 60% 증가한 48천호 건설

□ 민간 분양주택은 269천호 건설(‘08년 226천호 보다 18.9% 증가)

ㅇ 수도권은 ‘08년(120천호)보다 23.9% 증가한 149천호 건설, 지방은 ‘08년(106천호)보다 13.1% 증가한 120천호 건설 전망

* 재건축 규제 완화․광역재정비 사업 활성화, 도시형 생활주택 도입 등의 영향으로 ‘08년보다 수도권 민간 주택건설 증가 전망

임대주택

□ 서민․중산층의 전월세 부담을 완화하기 위해 보금자리주택 등 임대주택을 86천호 건설 인허가(‘08년은 94천호)

ㅇ 재정이 일부 지원(건설비의 10～40%)되어 임대료가 저렴하고 장기간 거주할 수 있는 국민임대주택 42천호 건설

* 지방 미분양 등 시장상황을 고려, 지방 물량은 축소 조정

(수도권에 29천호(69%), 지방에 13천호(31%) 건설)

* 매입물량 약 8천호 포함시, ‘09년중 총 5만호 확보(수도권 33천)

ㅇ 최저 소득층을 위해 시중 임대료의 30% 수준으로 공급되는 영구임대주택 5천호를 신규로 건설

ㅇ 10년임대, 장기전세 등 공공임대주택은 34천호 건설

ㅇ 주택건설업체에서는 민간임대 5천호를 건설할 전망

□ 사업주체별로는 주공과 지자체 등 공공부문에서 74천호를 건설하고 민간 주택업체에서 12천호를 건설 인허가

ㅇ 공공부문에서는 주공이 56천호(국민임대 35, 영구임대 5, 공공임대 16), 지자체에서 18천호(국민임대 7, 공공임대 11) 건설

ㅇ 민간업체에서는 공공임대 7천호, 민간임대 5천호 건설

구 분	합 계	공 공		민 간
		주 공	지자체	주택건설업체
합 계	86	56	18	12
국민임대	42	35	7	-
영구임대	5	5	-	-
공공임대	34	16	11	7
민간임대	5	-	-	5

2. 택지공급계획

□ 민간의 택지개발이 위축됨에 따라 중장기적인 주택수요에 대응하여 공공택지 공급을 통한 보완적 주택건설 추진

ㅇ ’09년 중 전국에서 공공택지를 50㎢ 공급

ㅇ 수요가 많은 수도권에는 동탄2, 위례 등 기 지정된 신도시 개발을 차질없이 진행하여 36㎢의 택지를 공급(전체의 72%)

< 공공택지 공급 실적 >

구 분	’01	’02	’03	‘04	‘05	‘06	‘07	‘08
전국	28.0	29.4	24.4	41.5	40.4	46.4	65.2	51.9
수도권	12.9	15.8	11.8	21.6	21.5	34.2	43.7	23.6

< 분기별 공공택지 공급계획(괄호는 수도권) >

구 분	계	1/4	2/4	3/4	4/4
계(㎢)	50.4 (36.4)	0.2 (0.2)	4.2 (2.1)	11.6 (7.9)	34.4 (26.2)
지자체	1.9 (1.9)	0.2 (0.2)	0.3 (0.3)	0.1 (0.1)	1.3 (1.3)
토지공사	36.0 (31.5)	0.0 (0.0)	1.2 (1.2)	10.4 (6.8)	24.4 (23.5)
주택공사	12.5 (3.0)	0.0 (0.0)	2.7 (0.6)	1.1 (1.0)	8.7 (1.4)

□ 중장기적 주택공급 기반확대를 위해 도심내 공급 확대 추이를 보면서,

ㅇ 개발제한구역내 보금자리주택지구 지정(‘08.9.19대책), 인천검단, 오산세교 신도시 추가지정(`08.8.21대책) 등을 통해  ’09년에 신규택지를 27㎢(수도권 22㎢) 지정

* 택지지구 지정 실적(전국)

: ’04년 48㎢ → ‘05년 64㎢ → ’06년 75㎢→ ‘07년 54㎢→ ‘08년 10㎢

3. 주택자금 지원계획

총 괄

□ 국민임대․공공임대 건설 및 주택구입․전세자금 등으로 재정 및 주택기금에서 13조 6,799억원 지원

ㅇ 재정에서는 노후공공임대 시설개선 등으로 658억원 증가한 1,922억원 지원

ㅇ 국민주택기금에서는 국민임대 출자금 전입, 전세자금 지원규모 확대 등으로 2조 5,629억원 증가한 13조 4,877억원 지원

* 국민임대 건설에 따른 재정 부담분(평형별 10～40%) 9,813억원은 주택기금에 전출 후 주택기금에서 직접 출자지원하는 것으로 변경

【 재정․국민주택기금 지원 계획 】

구 분	‘08년 실적	‘09년 계획	증 감(%)
합 계	11조 512억원	13조 6,799억원	23.8
정부재정*	1,264억원	1,922억원	52.1
국민주택기금	10조 9,248억원	13조 4,877억원	23.5

* 주택가격동향 조사 등을 위해 재정에서 38억원 별도 편성

정부재정

□ 주거환경개선, 도시재정비촉진 시범사업 및 노후 공공임대주택 시설개선 등을 위해 총 1,922원을 지원

ㅇ 2단계 주거환경개선사업 추진을 위해 1,102억원 지원

ㅇ 도시재정비촉진 시범사업 지원을 위해 120억원 지원

ㅇ 노후 공공임대주택 시설개선 지원을 위해 700억원 지원

국민주택기금

□ 국민임대․공공임대 건설 지원 및 주택구입․전세자금 융자지원 등을 위해 총 23조 9,555억원을 조성

ㅇ 이중 13조 4,877억원을 임대 및 분양주택건설, 서민층 주택구입 및 전세자금 등으로 지원하고, 10조 4,678억원은 기금 차입금 상환 등에 사용

【 국민주택기금 주요사업 지원계획 】

지원항목	금 액
합 계	13조 4,877억원
- 임대주택 건설	4조 6,378억원
- 분양주택 건설	1조 4,400억원
- 주택구입 및 전세자금	7조 1,768억원
- 주택개량자금	1,180억원
- 기타	1,151억원

* 세부계획은 금년도 기금운용계획에 따라 변경가능

< 분양주택 건설 자금 >

ㅇ 공공분양주택 건설을 위해 1조 4,400억원을 지원

【 분양주택 건설자금 지원계획 】

구 분	지원호수	지 원	지 원 조 건
합 계	(24천호)	14,400억원
공공분양	(*11천호)	5,500억원	전용면적 75㎡이하, 호당 최고 7,500 만원, 연 6.0% * 민간의 경우 60㎡이하, 호당 최고 5,500만원까지만 지원, 연 5.0%
후분양**	(13천호)	8,900억원	전용면적 85㎡이하, 호당 최고 8,000만원, 연 4.5～5.5%

* 세부계획은 보금자리주택 지원 등 금년도 기금운용계획에 따라 변경가능

** 후분양은 건설업체가 후분양을 선택하는 경우에 지원하는 것으로 실제 후분양 계획물량은 아님

< 임대주택 건설 자금 >

ㅇ 공공임대주택 건설 활성화를 위해 4조 6,378억원의 임대주택 건설자금을 지원

- 이중 국민임대주택에 총 3조 4,668억원 지원(출자 10,550억원, 다가구 매입임대사업 보조 2,331억원, 주택기금 융자 21,787억원)

【 임대주택 건설자금 지원계획 】

구 분	지원호수	지 원	지 원 조 건(융자)
합 계	(72천호)	4조 6,378억원
국민임대	(50천호)	(융자) 21,787억원 (출자) 10,550억원 (보조) 2,331억원	전용면적 60㎡이하, 호당 최고 5,019만원, 연 3%
영구임대	(5천호)	708억원	-
공공임대	(17천호)	11,000억원	전용면적 85㎡이하, 호당 최고 7,500만원, 연 3.0～4.0%

** 건설자금은 선급금, 기성급, 준공급 형태로 나누어 지급되므로, 실제 국민임대, 공공임대 건설계획 물량과 자금지원 계획물량은 일치하지 않음

< 주택구입 및 전세자금 >

ㅇ 무주택 저소득층의 주거비 부담 완화를 위해 주택구입 및 전세자금으로 7조 1,768억원을 지원

【 주택구입 및 전세자금 지원계획 】

구 분	지원호수	지 원	지 원 조 건
합 계	(223천호)	71,768억원
근로자서민주택구입자금	(68천호)	30,080억원	연소득 2천만원 이하(부부합산), 최고 1억원, 연 5.2%
저소득가구 전세자금	(36천호)	11,500억원	지역별전세보증금주)의 70%이내(최고 49백만원), 연 2%
근로자서민주택전세자금	(119천호)	30,188억원	연소득 3천만원 이하자 대상, 최고 6천만원, 연 4.5%

주) 수도권 과밀억제권역 7천, 수도권 기타지역 및 광역시 5천, 기타 4천만원

< 주택개량자금 >

ㅇ 도심 및 농어촌지역내 노후불량주택 주택개량자금으로 1,180억원을 지원

【 주택개량자금 지원계획 】

구 분	지원호수	지 원	지 원 조 건
합 계	5천호	1,180억원
주거환경개선자금	0.5천호	100억원	호당 최고 7,500만원, 연 3% 등
농어촌주택개량자금	4.5천호	1,080억원	농림수산식품부 계획에 의함

* 세부계획은 금년도 기금운용계획에 따라 변경가능

< 기타 자금 지원 >

ㅇ 미분양아파트 해소를 위한 매입임대자금 및 기존주택 전세임대 경상보조 등을 위해 1,151억원을 지원

4. 자재 및 인력수급 계획

□  ‘09년 건설경기 전망 등을 감안시, 수요감소로 전체적인 건설 자재․기계․인력 수급에는 큰 문제가 없을 전망

*  선행지수인 건설수주 감소(‘08 △9.0%) 등으로 건설투자 둔화세가 지속되고 SOC투자 확대에도 불구하고 민간건설 위축 지속 전망

ㅇ  (건자재) 철근․시멘트․레미콘․골재 등 주요 건자재 수요는 건축공사 투자 감소로 ’08년대비 4～10% 감소 예상

ㅇ  (건설기계) 굴삭기․덤프트럭 등 주요 건설기계는 현재 공급초과상태(가동율 50% 이내)로 수급에 큰 문제없음

ㅇ  (건설인력) 최대고용시(’07.5 193만명) 보다 낮은 수준으로 전망되나, 건설시장 진입유도를 위해 근로조건 지속개선에 역점

*  상시고용 유도, 자격 및 훈련제도 개선, 취업지원 서비스 강화 등 근로여건 개선 추진(‘08.12 제2차 건설근로자 고용개선기본계획 수립)

< 건설 기자재 수급전망(건설산업연구원, ‘09.2) >

구분		2008	2009	전년비(%)	공급능력
건자재	시멘트(만톤)	5,030	4,800	-4.6	6,200
	철 근(만톤)	1,175	1,050	-10.6	1,246
	레미콘(만㎥)	13,517	13,000	-3.8	46,774
	골 재(만㎥)	22,432	21,625	-3.6	40,000
건 설 기 계	굴삭기 가동율	55.00	58.76
	덤프트럭 가동율	58.01	61.98
	믹서트럭 가동율	54.09	57.79
	전체 평균가동율	46.13	49.29	7.0

□  향후 수급동향을 예의주시하면서 일시적․국지적 수급애로 등에 대해서는 적극 대처

Ⅳ. 주거복지 지원계획

□ 저소득 계층을 위한 도심내 맞춤형 임대주택 지원 확대

ㅇ 다가구 매입․전세임대 등 맞춤형 임대주택 공급 확대(‘08년 15천호 → ‘09년 20천호)

* 다가구 매입임대 7천호, 기존주택 전세임대 7천호, 신혼부부 전세임대 5천호, 소년소녀 가정 전세임대 1천호

- 매입예산을 추가로 확보하여 다가구 매입임대주택 물량을 확대(7000 → 7,500호, 312억원 추가)하고 매입ㆍ전세임대주택 거주기간(현행 최장 6년)을 연장

ㅇ 최저 소득층을 위한 영구임대주택 건설 재개(’09년 5천호)

□ 취약계층의 주거안정 지원을 강화

ㅇ 고시원 거주자, 독거노인, 뉴타운 세입자 등 저소득 1～2인 가구를 위한 “기숙사형․원룸형 주택” 도입(‘09.5～)

ㅇ 경제위기상황에 따른 신빈곤층 등 취약계층을 위해 국민임대, 매입임대 등을 긴급주거지원에 활용

* 500호 시범공급(`09.2월), 입주상황에 따라 1,500호 추가지원

ㅇ 쪽방 거주자 등의 임대주택 이주를 위해 임대보증금의 50%(약 50만원 수준)를 신규 지원 (1,060세대, 12억원)

ㅇ 다가구매입․전세임대 일부물량을 장애인, 보호노인, 미혼모, 가정폭력피해자 등을 위한 그룹홈으로 지속 활용(‘08년말 기준 479가구 운영중)

□ 도시 영세민 등 취약계층을 위한 저리(2～4.5%)의 주택 전세자금지원 확대(’08. 3.1조원 → ’09. 4.2조원)

ㅇ 영구임대주택 입주예정자에게 저소득가구 전세자금(年 2%) 대출 허용(‘09.3)

* 주거비 경감효과 : 500만원 대출시 연 13만원 이자 절감

ㅇ 기초수급생활자는 저소득가구 전세자금의 대출금리를 1년간 한시적으로 1%p(2→1%) 인하(‘09.4)

* 주거비 경감효과 : 1,700만원(평균대출) 대출시 연 17만원 절감

□ 저소득 고령자가 저렴하게 입주할 수 있고 거주 노인의 편의를 위해 무장애 설계(Barrier-free)가 적용되는 고령자용 국민임대주택 공급을 지속 추진

* ’05년 855호→‘06년 575호→’07년 1,127호→‘08년 1,135호→’09년 1,000호(계획)

□ 신혼부부 주택을 연 5만호 특별공급하고, 저리의 전세․구입자금을 7만세대에게 지원

ㅇ 국민임대주택, 공공임대주택(85㎡ 이하), 소형분양주택(60㎡ 이하)의 30%와 전세임대주택 5천호를 특별공급

□ 노후화된 영구․50년임대에 대한 시설개선 사업을 실시하여 저소득층에게 쾌적한 주거환경 제공 (‘09년 추경예산 포함, 2,700억원 지원)

* 단지내 운동시설, 경비시스템, 중앙난방설비, 복지관 등 시설개선

⇒ 세대내 시설개선은 금년도 시범사업 후 장기계획을 수립하여 추진

Ⅴ. 주거환경 지원계획

1. 저탄소 녹색성장을 위한 그린홈 건설 추진

□ 보금자리주택 등 신규주택 및 기존주택에 에너지 절약형 주택*인 ‘그린홈(Green Home)’을 200만호** 건설․공급

* 태양광, 지열, 고효율 냉‧난방 기술 등을 활용한 패시브 설계기법 도입

** 보금자리주택 등 신규주택 100만호, 기존 주택 개․보수 100만호

□ 그린홈 건설기술 및 표준모델개발 등에 대하여 연구개발 중

ㅇ 기존 공동주택 에너지소비량의 40～55%정도 저감가능한 저에너지 친환경 주택건설 기술 개발*

* '06～'11(5년간), 17개 연구기관 및 30개 기업 공동연구(R&D) 중

ㅇ 저에너지 친환경 공동주택 건설기준 마련 및 동 기준을 적용한 프로토타입의 그린홈 모델 개발 추진

□ 공동주택의 에너지성능 제고 및 시범사업 추진

ㅇ 주택성능등급 표시항목 중 에너지성능항목 표시대상을 300세대 이상(종전 500세대)으로 확대(’09.1 주택건설기준 개정)

ㅇ 자연에너지 활용 그린홈 시범사업 착공('09.9 의정부 민락지구)

□ 재정 및 기금의 안정적 지원을 통해 조기 추진 도모

ㅇ 신규주택 100만호는 보금자리 사업비에 일부를 포함하고, 해당 주택은 이자우대(△0.3～0.5%) 등 인센티브 제공

ㅇ 기존주택 100만호의 그린홈化에 에너지특별기금 및 에너지효율화 개선비용 등을 일부 지원(50%)

2. 소비자 욕구에 부응하는 고품질 주거환경 제공

□ 주택에 대한 국민의 기대 욕구를 충족하는 쾌적하고 안락한 고품질 주택건설 촉진

ㅇ ｢소비자의 주거만족도 평가｣ 제도를 정착하여 질 좋은 주택건설을 유도

* ｢주택품질 향상에 따른 가산비용 기준｣에 따른 소비자만족도 우수업체 선정

ㅇ 만족도 평가의 객관성 확보와 신뢰성 제고를 위해 건축․마케팅 분야 전문가로 구성된 평가운영위원회 구성․운영

□ 주택성능등급표시제 확대 및 활성화

ㅇ 성능등급 표시대상을 현행 2천세대 이상에서 '08년부터 1천세대 이상으로 강화(항목 구체화 및 확대)

- 에너지성능 등급(환경분야)은 500세대 이상 의무적 표시

□ 연도별 주택품질 제고 방안 및 추진계획 마련

ㅇ 주택품질 향상을 위한 정책방향 제시('09상, 전문가세미나 개최)

* 한양대 산학협력단, ｢주택품질 향상을 위한 연구('07.5～12)｣과 연계

ㅇ 주택건설공사의 감리기준 개선 및 정비로 품질향상 도모

□ 공동주택의 미관 및 안전기준 강화

ㅇ 주택의 외관 정비 및 옥상녹화 등 공동주택의 디자인에 대한 성능등급 표시제도 포함방안 연구

□ 「홈네트워크 설비 설치 및 기술기준」마련 및 시행(’09.3.4～)

ㅇ 공동주택에 설치되고 있는 홈네트워크 설비에 대한 정의 및 범위, 기준 마련으로 홈네트워크 활성화

- 지식경제부, 방송통신위원회와 공동 고시

3. 주택관리제도 개선

□ 하자분쟁 사전 조정절차를 통해 하자분쟁의 조기 해소로 입주민 보호 및 사업주체 부담경감

ㅇ 하자판정에 대한 객관적 기준 미흡 등으로 합의 보다 소송으로 발전되어 사회․경제적 손실 발생

ㅇ 국토해양부에 하자심사․분쟁조정위원회(위원장 1인 포함 15인 이내)를 설치하여 공정하고 신속한 하자판정으로 분쟁의 장기화를 최소화

* 주택법에 하자심사․분쟁조정위원회의 설치 근거 마련(’08.3.21.공포, 공포 1년후 시행)

□ 리모델링 원활화를 위한 제도개선 추진

ㅇ 시공자 선정시기를 사업시행 인가일에서 조합설립인가일로 단축하여 리모델링 가능시기 조기화

ㅇ 입주자 대표회의가 리모델링 추진시 동의율 완화(전원 → 4/5)하고 가능시기에 임시사용승인일도 포함하도록 합리화(사용검사일과 동일하게 적용)

Ⅵ. 금년도 중점 추진과제

<1> 주택건설 촉진 및 공급기반 확충을 통한 수급 안정

◈ 수요에 부합하는 주택공급을 안정적으로 유지하여 주택수급 및 가격 안정, 경제 활성화에 기여

① ‘필요한 곳에 주택이 공급’될 수 있도록 수요가 많은 ‘도심내’ 주택공급 확대

② 경기위축에 따른 민간부문의 불확실성에 대비하여 공공주택 건설을 보완적으로 추진

□ 직주근접이 가능한 도심내 주택공급을 확대

ㅇ 재건축․재개발 사업 조속 추진

- 지자체의 적극적 행정, 집중 관리시스템 구축, 인허가 조기화를 위한 제도개선* 등을 통해 기 추진 중인 재건축 사업(전국 50만호, 수도권 31만호) 조기화

* 도시건축공동위원회 심의기간 제한(2～3개월)하는 행정지침 시달, 도시위원회와 건축위원회의 분리 심의 등

- 원활한 사업진행 및 세입자 보호를 위해 분쟁조정위원회 설치, 감정평가의 공정성 확보 등 제도개선도 병행 추진(‘09.4, 도시및주거환경정비법 개정안 발의)

ㅇ 재정비촉진지구 제도개선 및 지원을 통한 활성화

- 지자체 협의를 통해 ‘09년 중 수도권 5곳 내외의 신규 재정비촉진지구 지정 추진

* ’08～’11년간 수도권에서 25곳(‘08년에 13곳 기 지정)을 신규 지정하여 총 60개 지구(약 60만호)사업을 추진할 계획

- 지구지정 및 촉진계획 수립 시, 불필요한 절차를 간소화하여 신규 지정 촉진(도시재정비촉진법 개정안 발의 2.27.)

* 주민공람 및 지방의회 의견청취 동시진행, 60일 이내로 제한

- 재개발ㆍ재건축 절차단축 조치*에 따라 이미 추진 중인 사업지구 개발 촉진(‘08년말 전국 66개, 수도권 48개)

* 도정법 개정(2.6.시행) : 정비계획수립 시 건축심의 생략, 안전진단 절차 간소화(2회 →1회), 동의방식 간소화(인감첨부 1회로 완화) 등

- 사업 활성화를 위해 기반시설 설치비용의 일부를 국고로 지원(‘09년 중 120억원 확보, 추경예산 확보를 통해 총 508억원 지원 추진)

ㅇ 역세권 등을 도시재정비촉진지구로 지정하여 실행 용적률 상향, 층고제한 완화 등을 통한 고밀․복합개발 유도

* 시범사업 중인 서울 가리봉 역세권(약 5천호) 주택건설 사업승인(‘09.12)

- 사업 활성화를 위해 고밀복합 사업유형 신설, 사업요건 완화, 공공의 우선사업 시행, 건축규제 완화 등 추진

(‘09.2.27, 도시 재정비 촉진법 개정안 발의)

- 지자체별로 역세권에서 지구단위계획 수립을 통해 용적률 완화 및 임대주택 건설 방안도 추진

ㅇ 교통이 편리한 철도부지 등을 복합개발하여 직주근접형 소형주택 공급(‘09.12월까지 1,500호 시범사업 실시계획 수립)

ㅇ ‘도시형 생활주택(단지형다세대․기숙사형․원룸형)’을 도입하여 서민주택 본격 공급(‘09.2월 주택법 공포 → 5.4일 시행)

- 시설기준(놀이터, 관리사무소, 주차장 등)․건축기준(층수)․공급방법(분양가상한제) 등의 완화를 통해 민간공급 촉진

⇒ 단기간 공사(6개월 내외)로 금년내 입주가 가능해 경기활성화 및 저소득층의 주거안전망 확보 가능

ㅇ 주상복합 용적률을 최대 500%까지 상향하되, 증가되는 용적률의 30～60%를 임대주택으로 건설(5.4 주택법시행)

* 서울시는 조례로 준주거지역 용적률을 400%로 제한

□ 민간 주택건설 위축에 대비한 공공주택 건설역량 강화

ㅇ  기 계획된 보금자리주택(‘09년 13만호)을 차질없이 건설

- 도시근교 개발제한구역 등에서 추진 중인 보금자리주택지구는 절차단축을 통해 5월까지 지구지정, 연내 주택건설 인허가(3만호), 10월에 분양(사전예약제) 추진

* 특별법 제정(’09.3)으로 사업기간을 단축(개발․실시계획 통합 등 절차 간소화) ⇒ 지구지정～인허가, 분양을 1년내 추진

ㅇ 민간주택 건설 위축이 심화될 경우, 미분양 공공택지, 중도금 연체택지 등 사업지연 택지를 주공 등이 추가 인수하여 보금자리 주택으로 건설하여 활용

*  ‘09년 건설가능 용지 : 85㎡이하 약 8천호, 85㎡초과 약 12천호

(연체택지는 6개월이상 연체용지 중 30%정도 우선 활용 가정)

- 민간 건설사는 시공사로 참여하되, 턴키 발주(설계․시공 일괄입찰)를 통해 다양한 설계와 높은 품질을 확보

*  설계와 시공의 통합을 통해 조기발주 등 사업기간 단축 도모

ㅇ  대규모 주택건설이 가능한 旣개발 중인 수도권 신도시 등 공공택지내 주택건설 조기추진

*  수도권 공공택지내 주택건설 : (’08) 8～9만호→(’09) 15만호 내외

*  수도권 신도시내 주택건설 : (’08) 2.8만호→(’09) 6만호 내외

-  동탄2․위례 신도시 실시계획 확정, 검단2․오산세교 지구지정 및 개발계획 마련 등 개발일정도 차질없이 추진

*  (개발계획 수립) 검단1('09.2), 오산세교3('09.5), 검단2('09.11)

* (실시계획 수립) 위례('09.9), 동탄2('09.10), 고덕․검단1․아산탕정('09.11),

파주운정3('09.12)

* (주택입주 개시) 파주운정1(‘09.7)

- 자족성․교통여건 등의 개선을 위한 신도시 기능개편 방안을 마련하고, 수도권 권역별 종합교통대책 수립

ㅇ 도시근교에서 보전가치가 낮은 산지․구릉지를 적극 활용하여 저렴한 택지확보와 친환경 개발을 위한 시범사업 추진

* ‘09년 시범사업 6천호(3개소) 추진 및 친환경 개발지침 마련(‘09.10)

ㅇ 도심내 택지공급 추이를 보아가면서 필요시 중소규모 공공택지를 탄력적으로 개발

* 지역여건에 맞는 택지개발을 위해 지구지정 권한을 지자체로 대폭 이양하되, 정책적 필요시 국가도 지정 가능토록 개선(‘08.12, 택지개발촉진법 개정안 발의)

ㅇ 주공 등 공공건설 물량의 착공 시기를 조기화하여 경기 활성화, 일자리 창출 등의 효과 구현

- 경제 활성화를 위해 광역교통․단지조성․특수구조물 등 신도시 기반시설공사를 조기 발주

□ 민간 주택공급을 저해하는 불합리한 규제 개선

ㅇ  임대주택 의무비율 폐지, 용적률 상향 등 재건축 핵심규제 개선을 위한 ‘도시및주거환경정비법’ 조속 개정(’09.4)

ㅇ  민간 공급 활성화를 위해 민간택지 분양가 상한제 및 분양원가공개 조속 폐지(’09.4월 주택법개정안 처리)

* 공공택지(전체 공급량의 50%)는 공공이 수용권을 바탕으로 저가로 조성․공급하는 점을 감안하여 분양가상한제 및 원가공개 유지

- 다만, 불필요한 부담을 감안하여 원가공개 항목을 축소․조정(현행 61개 세부 항목 → 7개 주요항목)

□ 학교용지 부담문제로 인한 인허가 지연의 조속한 해결

ㅇ  인천청라(1만호), 김포한강(1.3만호) 등에서 학교건설 재원부족으로 주택건설 인허가 절차지연 문제를 관계부처간 긴밀한 협의를 통해 조속 해소

□ 중장기 주택종합계획(‘03～’12) 수정 추진

ㅇ  ‘09년도 주택종합계획, 최근 변화된 주택정책, 시장 및 수급상황 등을 반영하여 ‘09～’12년간의 중장기 수요 전망 및 공급계획을 변경(‘09.상)

<2> 거래 활성화 및 미분양 해소를 통한 주택시장 정상화

◈ 시장 질서에 부합하지 않고 현재 경제상황에 맞지 않는 과도한 주택거래 및 수요규제를 전면 정비하고,

- 적극적인 미분양 해소를 통한 주택시장 정상화 유도

(1) 주택규제 정비

ꊱ  과도한 주택거래규제 추가 완화

ㅇ  (재당첨 제한)  상한제 주택 당첨자 재당첨 제한(10～3년)을 민영주택 청약시 2년간 한시배제하고 기간도 단축(’09.3)

ㅇ  (전매제한)  수도권 공공․민간택지내 분양권 전매제한 기간 추가단축(’09.3월, 주택법시행령 개정)

*  (공공택지) 7～3년 → 5～1년 / (민간택지) 5～1년 → 3～1년

ㅇ  (투기지역) 주택가격 동향을 면밀히 점검하면서 강남 3구의 투기지역․투기과열지구 해제를 추진

*  민간아파트 분양권 전매허용, LTV․DTI 등 금융규제 완화 효과

ꊲ  토지거래허가제도 개선을 통한 토지거래 활성화

ㅇ  전국의 토지거래허가구역*중 지가가 안정되어 있고 투기 우려가 없는 지역은 해제하는 등 합리적 조정(‘09.1)

*  행정․혁신도시 등 총 10,239㎢ 해제(전 국토의 19.2% → 8.9%)

ꊳ  실수요자의 주택 구매력 제고를 위해  국민주택기금 구입자금 지원 프로그램에 30년 장기대출(1～3년 거치 / 19～17년 상환 → 5년 거치 / 25년 상환) 도입 추진

(2) 미분양 해소와 유동성 지원

ꊱ (환매조건부 미분양매입)  ’08년 5천억원에서 ’09년에는 1.5조원까지 매입규모 확대 → 1만호 수준

*  주공의 준공후 미분양 매입도 지속추진(’09년 3천호)

ꊲ  (미분양 리츠․펀드)  리츠․펀드 등 시장 메커니즘을 활용하여 미분양 해소 추진

ㅇ  연기금, 금융사, 주택사업자(후순위)가「리츠․펀드」를 설립, 미분양 아파트를 매입하고 임대․매각수익 배분

* 대주보의 분양보증 및 자금관리, 주택공사의 매입보장(할인매입), 취등록세․종부세 감면 등 세제지원

□  (양도세 등 세제지원)  관계부처와 공동으로 미분양 주택 취등록세 감면, 양도세 과세특례 등 추진(‘09. 2월)

* 신축주택 양도세 한시면제, 차입금이자상환액 소득공제 확대 등

□  (유동성 지원)  건설사 보유토지 매입 및 부도사업장 지원

ㅇ  건설사 보유토지 매입사업을 본격화(’08년 4천억 → ’09년 2.6조원)하고, 담보신탁된 토지 등으로 매입대상 확대

ㅇ  부도사업장을 인수하는 사업자에게 국민주택기금에서 건설자금(호당 5,500～7,500만원)을 지원 추진

*  대주보가 환급이행 방식으로 분양보증을 이행하고 공매진행시

<3> 주거안정과 내집마련을 촉진하는 선진 주거복지 실현

◈ 서민층의 적극적인 주거 상향을 위해 “내집마련 기회 확대”와 “소득계층별 특성 및 수요에 따른 주거지원 체계”를 구축

(1) 서민을 위한 저렴한 주택공급 확대

□ 低價 공공분양주택 공급을 통해 내집마련 기회 확대

ㅇ  용적률․녹지율 조정, 보상시점 조기화 등을 통해 공공주택 분양가를 15% 내외 인하

□ 택지비 인하(10%)를 위해 공공택지 개발사업에 경쟁 도입

ㅇ 공공기관간 경쟁(`08년 2개 시범사업지구 선정)에 이어 공공+민간 컨소시엄간 경쟁 추진

- 택지개발촉진법 개정(`09.6월 국회 제출, 12월 공포) 및 공공+민간 컨소시엄 시범사업 선정(`09.12월)

* 주ㆍ토공 통합 등 정책여건 변화시 공공-민간 완전경쟁 조기 도입 등 추진일정 변경 검토

(2) 서민 주거비 경감

□ 소득 및 선호에 맞게 저렴하고 다양한 공공임대주택 공급

* 장기임대주택을 ‘18년까지 OECD 평균 수준(총 주택수의 12%)으로 확보

ㅇ  저소득층을 위해 시중 임대료의 30% 수준인 영구임대주택 건설 재개(’09. 5천호 → 향후 연간 약 1만호, ’12년 첫 입주)

ㅇ  장기전세․분납형 임대 및 10년 임대 등 공공임대주택 공급(장기전세 5천호, 10년임대 2.2만호(분납형 5천호) 추진)*

* 공공기관에서 공급하는 공공임대(약 27천호) 외에 민간이 공급하는 공공임대주택도 약 7천호 추진

ㅇ  도심내 기존주택을 매입‧전세 임대주택 공급도 확대(‘08년 1.5만 → ’09년 2만호)

□  취약계층 주거환경 개선

ㅇ  임대단지 등에 기숙형․원룸형 임대주택을 공급하여 고시원 거주자, 독거노인 등의 주거지원 강화

ㅇ  임대주택 단지 내에 생활지원인력을 배치하여 공부방 운영, 부업 알선, 취업 상담 등 생활복지 서비스 제공

* 광주, 수원 등 생활복지센터 10곳에 60여명 고용(‘08.12～’09.12)

ㅇ  경제위기로 인한 긴급한 주거지원이 필요한 신빈곤층 등 취약계층에게 매입임대, 국민임대주택 등 공급 추진

* `09.2월부터 500호 시범공급(상황에 따라 1,500세대 추가 공급)

□  공공임대주택의 임대료․관리비 등 주거비 경감

ㅇ  주공․SH공사․지자체 등이 관리하는 공공임대주택의임대보증금 및 임대료 동결(’08.7～’10.6, 406억원 경감효과)

-  주공이 관리하는 영구임대주택의 관리비도 ’10년까지 현행대비 40% 인하(’09년은 18% 인하)

*  월평균 관리비 : ’08년 34,600원 → ‘09년 26,700원 → ’10년 20,700원

ㅇ  국민임대주택은 기초생활수급자․차상위자 등을 위한 소득수준에 따른「임대료 차등화 사업」확대 실시

*  수도권․광역시․기타 권역별로 1～2개 단지 선정

□  무주택 서민의 주택마련을 위한 장기 저리의 금융 지원

ㅇ  주택구입 부담 완화를 위해 국민주택기금의 구입자금 지원규모를 확대(’08년 1.9조원 → ’09년 3조원)

ㅇ  도시 영세민 등 취약계층을 위한 저리(2～4.5%)의 주택 전세자금지원 확대(’08. 3.1조원 → ’09. 4.2조원)

□ 수요자 중심의 주거비 지원체계 마련

ㅇ  최저소득층을 위해 임대료의 일부를 보조하는「주택바우처(Voucher)」도입(‘09. 본격도입을 위한 최적모델 구축사업)

□ 저출산․고령사회에 대비한 주거복지 강화

① 신혼부부에 주택 특별공급 지속 추진

ㅇ 국민임대주택, 공공임대주택(85㎡ 이하)과 소형(60㎡이하) 분양주택 등을 연 5만호 특별 공급(유형별 30%이내)

신혼부부 주택 청약자격(‘09.1.1 개정)

- 혼인기간인 5년 이내인 자

- 청약통장에 가입하여 6개월이 경과한 자

- 가구 월평균 소득이 전년도 도시근로자 평균소득 100%이하(맞벌이 120%이하)인 자

ㅇ 기존 주택 구입․임차시에도 저리의 자금 지원(연 7만세대)

* 주택구입자금 : 연리 5.2%, 1년거치 19년상환, 1억원한도

* 전세자금 : 연리 4.5%, 2년일시상환(2회연장, 최장 6년), 6천만원한도

② 고령자에 대한 주거안정대책 추진

ㅇ 무장애 설계 등 고령친화적으로 건설되는 고령자용 국민임대주택 지속 공급(‘09년 1,000호)

ㅇ 고령자 주거지원정책의 체계적 추진기반 및 법적근거 마련을 위하여 ｢고령자 주거안정법｣ 및 하위법령 제정

* 고령자 주거지원계획, 고령자 임대주택 의무 건설, 주택개조비용 지원, 고령자 최저주거기준 및 최소안전기준 설정 ․공고 등

③ 다자녀 가구에 대한 주거지원 강화

ㅇ  주공 등 공공에서 공급하여 저렴한 보금자리주택(분양 및 임대주택)의 특별공급 물량을 확대하는 방안을 검토

* 현재는 분양주택에 3% 특별공급, 국민임대주택에 2% 우선공급

□  저소득층 주거환경 개선

ㅇ  재개발사업시 원주민 재정착 지원강화*, 노후 공공임대주택 시설개선(’09. 700억원 → 2,700억원까지 확대) 등 지원

*  매입임대주택, 저소득층 주택구입자금 융자지원 등

ㅇ  지자체의 재정비촉진사업에 대해 기반시설 지원

-  재정비촉진지구내 도로․공원 등 주요 기반시설 설치비 일부를 재정 지원(‘08.12, 도시재정비촉진특별법 개정)

- ‘09년에는 120억원(추경예산 확보를 통해 총 508억원 지원 추진)을 지원(우선, 실시설계비 위주로 지원하되, 일부는 기반시설 공사비 지원)

ㅇ ’09년에 전국 245개 주거환경개선사업 구역에 기반시설 설치비용 등 1,102억원 지원

<4> 주택품질 및 주택통계 개선 등

□  그린홈 200만호 보급

ㅇ  에너지 소비를 50%이상 절감하는 그린홈 200만호 공급(’18)

*  보금자리 주택 75만호, 기타 신규주택 25만호, 기존 주택 개보수 100만호

ㅇ  상반기중 시범지구 지정을 거쳐 한국형 그린홈 시범사업(의정부 민락2지구) 착공(’09.9)

□ 부동산 시장상황을 적시성 있게 파악하고, 실효성 있는 정책을 뒷받침할 수 있도록 부동산 통계를 개선

ㅇ 호가 위주로 움직이는 부동산 시장의 투명성 제고를 위해 실거래 가격지수를 개발․제공(‘09년 하반기)

*  전국 및 광역시․도 단위(서울은 권역별로 구분)로 매월 공표 예정

ㅇ 최근 전세의 월세 전환 추세를 감안하여, 월세가격동향 조사체계를 구축 (‘09년 상반기)

* 월세비중 : ‘00년 211만 가구(14.8%) →’05년 301만가구(19%)

ㅇ 3차원 공간정보와 온나라 부동산지도를 융합한 3차원 부동산지도 서비스 제공(‘09.1월 수원․의왕 시범사업 실시)

*　부동산 형태․위치, 가격, 규제 및 등기 정보 등을 종합적으로 제공

□ 청약저축에 예·부금 기능을 추가한 ‘주택청약종합저축’을 도입(‘09.상)하고, 가입예금은 주택기금 재원으로 활용

< 참고 1 >

시․도별 주택건설계획

(단위 : 호)

구 분	합계	임대주택	국민임대 등 (영구임대)	공공임대 등	분양주택	공공주택	민영주택
전국	430,479	86,379	47,209 (5,000)	39,170	344,100	74,968	269,132
수도권	251,134	54,048	32,553 (3,340)	21,495	197,086	48,019	149,067
- 서울	78,734	17,466	10,367	7,099	61,268	6,616	54,652
- 인천	50,515	10,455	5,980 (500)	4,475	40,060	6,359	33,701
- 경기	121,885	26,127	16,206 (2,840)	9,921	95,758	35,044	60,714
광역시	78,303	10,467	4,280 (1,660)	6,187	67,836	6,469	61,367
- 부산	28,124	2,860	880 (480)	1,980	25,264	300	24,964
- 대구	16,665	2,890	1,900 (630)	990	13,775	856	12,919
- 광주	10,337	1,278	-	1,278	9,059	2,504	6,555
- 대전	11,163	1,335	-	1,335	9,828	857	8,971
- 울산	12,014	2,104	1,500 (550)	604	9,910	1,952	7,958
도(道)	101,042	21,864	10,376	11,488	79,178	20,480	58,698
- 강원	10,527	3,033	1,134	1,899	7,494	2,383	5,111
- 충북	10,838	2,120	2,120	-	8,718	4,510	4,208
- 충남	28,361	6,737	2,162	4,575	21,624	5,310	16,314
- 전북	8,200	1,626	550	1,076	6,574	2,985	3,589
- 전남	8,411	2,766	1,520	1,246	5,645	1,309	4,336
- 경북	14,535	2,161	960	1,201	12,374	1,752	10,622
- 경남	18,680	2,721	1,230	1,491	15,959	2,231	13,728
- 제주	1,490	700	700	-	790	-	790

※ 장기주택종합계획(‘03～’12), 시도계획, 주택보급률 등을 고려한 목표치로 경제 및 지역상황 여건에 따라 조정될 수 있음

< 참고 2-1 >

시․도별 주택보급률(新주택보급률)

(단위 : 천호, 천가구, %)

구분	‘05년도 (인구주택총조사)			‘06년도(추계)			‘07년도(추계)			‘08년도(추계)
	가구 수	주택 수	보급 률	가구 수	주택 수	보급 률	가구 수	주택 수	보급 률	가구 수	주택 수	보급 률
전국	15,887.1	15,622.5	98.3	16,105.0	15977.7	99.2	16,363.6	16,294.8	99.6	16,618.9	16,733.1	100.7
수도권	7,462.1	7,165.0	96.0	7,628.1	7301.9	95.7	7,812.9	7,419.0	95.0	7,994.4	7,624.7	95.4
서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산	3,309.9 1,186.4 814.6 823.0 460.1 478.9 339.1	3,102.2 1,161.0 779.7 815.3 437.8 464.5 337.5	93.7 97.9 95.7 99.1 95.2 97.0 99.5	3,349.7 1,189.8 817.4 839.5 467.5 488.6 340.6	3151.1 1187.0 793.7 825.5 456.5 480.5 343.6	94.1 99.8 97.1 98.3 97.7 98.3 100.9	3,403.2 1,199.8 823.4 857.4 473.6 497.9 346.9	3,172.3 1,198.1 816.9 851.3 470.0 491.7 357.1	93.2 99.9 99.2 99.3 99.2 98.8 102.9	3,453.6 1,209.5 829.3 875.2 479.6 507.1 353.3	3,231.7 1,209.4 853.9 872.4 486.6 499.4 370.6	93.6 100.0 103.0 99.7 101.5 98.5 104.9
경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주	3,329.2 520.6 505.2 659.9 620.0 666.3 938.8 1,056.0 179.2	3,247.5 541.5 520.1 685.3 638.4 692.3 965.4 1,062.1 172.0	97.5 104.0 102.9 103.8 103.0 103.9 102.8 100.6 96.0	3,439.0 522.2 509.5 668.5 617.5 660.6 944.1 1,069.6 181.2	3325.4 560.5 536.1 715.9 653.4 700.2 985.4 1086.1 177.0	96.7 107.3 105.2 107.1 105.8 106.0 104.4 101.5 97.7	3,552.4 524.8 514.6 678.5 616.7 658.1 948.8 1,083.5 184.0	3,395.5 571.6 553.0 737.5 666.2 709.7 1,014.6 1,111.1 178.3	95.6 108.9 107.5 108.7 108.0 107.8 106.9 102.5 96.9	3,665.6 527.5 519.7 688.5 616.2 655.8 953.5 1,097.6 186.8	3,520.6 582.7 568.0 761.1 682.1 720.5 1,047.8 1,145.7 180.6	96.0 110.5 109.3 110.5 110.7 109.9 109.9 104.4 96.7

․  인구주택총조사가 없는 연도의 가구수(일반가구)는 통계청의 ｢장래가구 추계｣ 결과의 시도별 연간 증가율을 적용하여 추계

․  주택수(다가구 구분거처 반영)는 ‘05년도를 기준으로 매년도의 사용검사 주택수(+)와 멸실주택수(-)를 시․도로부터 제출받아 산정

< 참고 2-2 >

시․도별 주택보급률(종전 주택보급률)

(단위 : 천호, 천가구, %)

구분	‘05년도 (인구주택총조사)			‘06년도(추계)			‘07년도(추계)			‘08년도(추계)
	가구 수	주택 수	보급 률	가구 수	주택 수	보급 률	가구 수	주택 수	보급 률	가구 수	주택 수	보급 률
전국	12,490.5	13,222.6	105.9	12,633.7	13,534.1	107.1	12,760.4	13,793.2	108.1	12,890.7	14,168.8	109.9
수도권	5,975.7	5,781.8	96.8	6,098.5	5908.9	96.9	6,207.2	6,014.8	96.9	6,319.2	6,209.2	98.3
서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산	2,587.5 953.9 658.3 672.5 367.6 372.5 277.4	2,321.9 967.1 608.9 723.6 379.3 379.9 276.6	89.7 101.4 92.5 107.6 103.2 102.0 99.7	2,596.8 952.8 661.4 679.2 373.3 379.4 281.3	2,369.7 993.4 618.8 733.6 396.2 394.6 281.1	91.3 104.3 93.6 108.0 106.1 104.0 99.9	2,604.8 951.8 664.1 685.1 378.2 385.3 284.7	2,391.0 1,005.4 636.1 758.6 407.9 404.7 291.5	91.8 105.6 95.8 110.7 107.9 105.0 102.4	2,612.8 950.9 666.7 691.0 383.2 391.3 288.1	2,451.1 1,016.5 668.1 778.4 422.2 410.6 301.0	93.8 106.9 100.2 112.7 110.2 104.9 104.5
경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주	2,715.7 389.6 381.8 491.8 476.6 496.0 696.7 814.6 138.1	2,736.2 493.9 456.2 634.9 598.2 671.3 877.8 943.2 153.4	100.8 126.8 119.5 129.1 125.5 135.4 126.0 115.8 111.1	2,822.5 389.8 383.3 495.0 473.3 488.8 693.3 823.4 140.2	2,805.5 510.3 468.9 662.3 610.8 679.0 886.8 965.0 158.0	99.4 130.9 122.3 133.8 129.1 138.9 127.9 117.2 112.7	2,917.4 390.0 384.6 497.8 470.5 482.8 690.4 831.0 142.1	2,865.2 518.9 481.1 680.6 621.1 688.1 898.0 986.1 159.0	98.2 133.0 125.1 136.7 132.0 142.5 130.1 118.7 111.9	3,015.4 390.2 385.9 500.6 467.7 476.8 687.5 838.7 143.9	2,979.7 532.0 491.3 699.9 632.9 697.0 915.2 1,012.1 160.8	98.8 136.3 127.3 139.8 135.3 146.2 133.1 120.7 111.7

․ 가구수(보통가구)는 통계청의 ‘00년, ‘05년「인구주택 총조사」결과의 시도별 연평균 증가율을 적용하여 추계

․ 주택수(다가구주택은 1호로 산정)는 ‘05년도를 기준으로 매년도의 사용검사 주택수(+)와 멸실주택수(-)를 시․도로부터 제출받아 산정

Ⅲ. 주요 업무내용

Ⅲ. 주요 업무내용

1. 주택정책 부문 / 69

2. 주택건설 및 도시정비 부문 / 121

3. 택지 및 신도시 부문 / 169

4. 보금자리주택 부문 / 195

5. 임대주택 및 주거복지 부문 / 225

6. 국민주택기금 부문 / 269

Ⅲ-1. 주택정책 부문

1. 주택정책관련 지원 및 수단 / 71

2. 주택의 구분 / 73

3. 주택 전매제한 제도 / 76

4. 주택의 규모별 공급 제도 / 87

5. 분양가 제한 제도 / 90

6. 주택공급 제도 / 96

7. 주택조합 제도 / 101

8. 투기과열지구 지정 제도 / 103

9. 주택거래신고 제도 / 108

10. 재건축 초과이익 환수 제도 / 113

11. 주택채권(제2종 국민주택채권 매입) 입찰제도 / 114

12. 주택전산망 운용 제도 / 115

13. 주택관련 국제협력 / 118

1. 주택정책관련 지원 및 수단

1-1. 주택정책의 목표 및 정책과제

◦ 각 국가의 경제사회 환경속에서 주택의 건설, 공급, 개량 등 주택의 생애주기 전체과정과 주택경기에 대해 국민들의 주거안정과 주거복지를 도모하기 위한 정책수행

① 물리적 기준에 대한 약속을 정하여 주택의 안정성을 확보 ⇒ 주택건설 및 건축기준의 설정

② 고가의 재화인 주택을 보다 손쉽게 구입할 수 있도록 재원을 지원 ⇒ 국민주택기금 등 주택자금 지원

③ 주택을 건설할 수 있는 택지를 원활히 공급

⇒ 공공택지 개발 및 공급

④ 주택의 배분과 관리에 대한 약속을 설정 ⇒ 공급기준 및 관리기준 설정

⑤ 저소득층 등 사회약자 보호 ⇒ 임대주택 및 소형주택 공급

⑥ 주택의 노후불량화로 인한 개량문제 ⇒ 재개발 등을 통한 주택의 갱생 지원

⑦ 거시경제 여건 속에서 적정 수준의 주택투자를 유지 ⇒ 세제감면․강화, 주택예산 확대․감축 등 주택경기 조절

◦ 우리나라 주택정책의 궁극적인 목표는 국민주거생활의 안정

◦ 이 목표를 달성하기 위한 정책과제로서

- 주택의 절대량 부족문제 해소를 위한 주택의 건설․공급

- 무주택 서민의 주거안정을 위한 가격안정 및 소형주택 우선공급

1-2. 목표달성을 위한 정책수단

◦ 주택의 절대량 부족문제 해소(☞ 주로 지원수단에 의존)

- 공영개발을 통한 대규모 택지의 확보․공급

- 국민주택기금 조성․공급으로 주택건설 자금지원

- 수도권지역의 주택난 해소를 위해 그린벨트해제대상 지역을 대상으로 택지공급

- 주택사업 용지 및 건설용역에 대한 세제지원

◦ 무주택서민의 주거안정 도모

- 지원수단

∙소형주택의 구입․보유․매각시 세제지원(양도세, 취득세․등록세 등)

∙무주택자에 대한 구입자금 또는 전세자금 지원

∙근로자에 대한 근로자주택 건설․공급

∙소형 공공주택 용지의 저가공급

- 규제수단

∙20호이상 건설시 사업계획승인 의무화

∙주택분양가격 및 임대료 규제

∙투기과열지구 지정(분양권 전매제한 등)

∙중․소형주택 의무건설비율 적용

∙주택청약제도 운용

∙쾌적한 주거단지 조성을 위한 주택건설기준 적용

2. 주택의 구분

2-1. 주택의 정의

◦ 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분(주택법 제2조제1호)

《 주택의 기능 》

◦ 물리적 은신처(shelter) ⇒ 집(house)

- 주택은 비․바람․대기 등 자연계의 위협적인 조건으로부터 인간을 보호하는 가장 기초적인 기능을 수행

⇒ 마음놓고 살기 위해서는 양적 부족 문제를 해소하고, 집을 튼튼하게 건설하여 안전성을 높이는 것이 필요

◦ 프라이버시의 장(place of privacy) ⇒ 주거(housing)

- 주택은 사회생활에서 형성된 특수한 인간관계의 단위인 가구(household)가 사생활을 보장받는 공간적 기능을 수행

⇒ 독신 가구 등 개인적인 주거형태가 증가하고, 프라이버시의 기능과 레크레이션 기능을 포괄하는 형태로 발전

◦ 경제․사회적 입지(location) ⇒ 주거(housing)

- 주택의 위치여하에 따라 이웃, 직장, 문화시설과의 거리 및 관계가 변동되어 사회․경제 환경속에서 가구의 상대적 위치를 결정하는 기능

⇒ 도시계획 등 계획적 토대 위에서 교통문제․환경문제 등 주거 환경을 감안한 커뮤니티 개발의 필요성이 대두

◦ 고가의 재산(property)

- 최고가의 재화인 주택은 그 자체로서 안정적인 투자수단인 재산으로서의 기능을 수행

⇒ 자력으로 재산을 마련하기 어려운 소외계층에 대한 지원과 경기변동에 대응하여 일정수준의 주택투자 유지가 필요

2-2. 주택의 구분

◦ 형태에 따른 분류(주택법 제2조제1호)

- 단독주택과 공동주택

※ 공동주택은 아파트․연립주택․다세대주택으로 구분

◦ 용도에 따른 분류(건축법 시행령 제3조의4)

- 단독주택(가정보육시설ㆍ공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설 포함)

∙단독주택

∙다중주택

① 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

② 독립된 주거의 형태가 아닐 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것)

③ 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

∙다가구주택

① 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 바닥면적의 2분의1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외

② 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

- 공동주택(가정보육시설ㆍ공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설 포함)

∙아 파 트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

∙연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적(지하주차장 면적 제외) 합계가 660제곱미터를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

∙다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적(지하주차장 면적 제외) 합계가 660제곱미터 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택

∙기숙사 : 학교 또는 공장등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것

※ 층수 산정에 있어 아파트와 연립주택의 경우 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외하고, 다세대주택의 경우 1층 바닥면적의 2분의 1이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층수를 주택의 층수에서 제외

◦ 자금지원 여부에 따른 분류(주택법 제2조제3호)

- 국민주택 : 국민주택기금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

(현재 국민주택기금은 85제곱미터이하에만 지원)

※ 국민주택규모 :

․1호 또는 1세대당 주거전용면적이 85제곱미터 이하를 말함. 다만, 수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 의한 수도권을 제외한 읍 또는 면(도시지역 제외) 지역에서는 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하

- 국민주택이외의 주택 : 기금지원을 받지 않고 건설 또는 개량된 주택

◦ 주택공급에 따른 분류(주택공급에 관한 규칙 제2조)

- 국민주택등 : ｢국민주택｣과 ｢국가․지방자치단체․한국토지주택공사 또는 지방공사｣가 건설하는 주택 및 공공건설임대주택 중 85제곱미터이하의 주택

※ 민간건설 중형국민주택 : 국민주택중 민간주택건설사업자가 건설하는 60 제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 주택

- 민영주택 : ｢국민주택등｣을 제외한 주택

3. 주택 전매제한 제도

3-1. 전매제한 제도 개요

◦ 주택법에 따라 건설․공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(소위 분양권) 또는 주택에 대하여 일정기간 전매를 제한하고, 일정한 경우 사업주체 등의 동의를 받은 때에만 이를 허용하고 있는 것으로,

- 주택 실수요자가 아닌 자가 전매차익을 노리고 주택을 공급받으려는 주택 투기행위를 방지하고자 도입

<전매제한 내용(’99. 2. 8. 폐지 당시)>

전매제한 기간	전매가 가능한 경우
․민영주택 : 당첨일부터 입주개시후 60일 ․국민주택 : 당첨일부터 입주개시후 6월 (수도권 2년, 별도고시)	․근무 또는 생업상 사정으로 다른 행정구역 으로 퇴거 ․상속으로 취득한 주택으로 이전 ․해외로 이주 또는 2년이상 해외 체류 등

◦ 따라서, 제도적인 차원에서 주택(분양권) 전매제한 완화는

- 전매제한 기간을 단축하거나

- 동의를 받을 수 있는 경우를 확대하는 등 두 가지 차원에서 가능

3-2. 도입배경

◦ 과거 ’60～’70년대에 고도 경제성장 만큼이나 도시화가 급격하게 진행되어 인구와 가구의 도시집중과 증가는 만성적인 주택부족 문제를 야기했으며, 이러한 현상은 ’80년대 중반까지 지속되었고 주택문제의 심각성은 극에 달하였음

- 따라서, 1960년대 이후에 주택부족문제의 해결이 주택정책의 가장 큰 목표이었음

◦ 주택이 절대적으로 부족한 상태에서의 수급불균형으로 인한 초과수요가 발생하여 투기가 성행하는 사회적인 문제로 대두됨에 따라 투기적인 수요를 억제 하고 실수요자에게 주택을 공급하기 위해 전매행위를 금지하기에 이르렀음

3-3. 변천과정

□ '81.4.7 국민주택의 전매행위 등의 제한 제도 도입(법 제38조의3)

◦ 국민주택의 전매제한기간을 2년으로 하고, 사업주체의 동의를 받아 전매할 수 있는 경우를 정함

<세부내용>

전매제한주택	전매제한기간	제한행위
국민주택사업주체가 분양을 목적으로 건설․공급한 국민주택	당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 2년	전매하는 행위 * 매매․증여․임대 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함(상속․ 저당의 경우는 제외)

※ 전매가 가능한 경우 (영 제37조제2항)

∙ 근무 또는 생업상의 사정으로 세대구성원(세대주가 포함된 세대구성원)이 다른 행정구역으로 퇴거하고자 하는 경우

∙ 상속에 의하여 취득한 주택으로 새대구성원이 이전하고자 하는 경우

∙ 세대구성원이 해외로 이주하거나 장기간 해외에 체류하고자 하는 경우

∙ 세대주의 질병치료를 위하여 세대구성원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 경우

* 단, 당해 국민주택사업주체의 동의 필요

□ '82.5.20 국민주택 전매제한기간 단축(영 제37조제1항)

국민주택의 전매제한기간을 그 사업주체가 당해 주택을 입주자에게 최초로 공급한 날로부터 2년으로 하던 것을 국민주택의 분양을 촉진하기 위하여 입주자에게 최초로 공급한 날로부터 6월로 하도록 함

◦ 당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 2년 → 당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 6월

□ '87.12.4 전매제한 국민주택 확대(법 제38조의3제1항)

◦ 국민주택사업주체가 분양을 목적으로 건설․공급한 국민주택

□ '91.8.24 국민주택 전매제한기간 확대(영 제37조제1항)

국민주택에 대한 투기를 억제하고 무주택자에 대한 주택공급을 원활히 하기 위하여 국민주택의 전매금지기간을 당해 주택의 입주자로 당첨된 날부터 입주개시후 6월까지로 확대하여 입주개시전의 전매행위를 금지

◦ 당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 6월 → 당해 주택의 입주자로 당첨된 날부터 국민주택사업주체가 입주예정자에게 통보한 당해 주택의 입주개시일 후 6월까지 국민주택 전매제한

□ '92.12.8. 민영주택 전매제한 등 신설(법 제38조의3, 영 제37조, ’93.3.1 시행)

주택 200만호 건설사업으로 주택가격이 안정세를 유지하였으나 주택에 대한 불건전한 매매행위가 근본적으로 해소된 것은 아니므로 민영주택에 대한 일정기간 동안의 전매 등을 금지하여 주택을 이용한 투기적 행위를 방지하도록 함으로써 실수요자 위주의 주택공급체계를 확립하기 위함

◦ 사업주체가 건설․공급하는 주택의 입주자로 선정(일반에게 공개하지 아니하고 분양하는 주택조합이 건설하는 주택 및 사원용 주택의 경우에는 입주자가 결정되는 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인)된 지위 또는 주택

◦ 국민주택은 당해 주택의 입주자로 당첨된 날부터 당해 주택의 입주가능일 후 6월까지 전매제한, 민영주택은 당해 주택의 입주자로 선정된 날부터 당해 주택의 소유권이전 등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간까지 전매제한

◦ 제한행위 : 전매, 전매알선 행위

- 입주자로 선정된 지위 : 입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리․자격․지위 등을 말함

- 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 : 사업주체가 당해 주택에의 입주예정자에게 통보한 입주가능일

□ 전매가 가능한 주택 확대(영 제37조제2항)

부동산경기의 침체와 높은 금리로 인하여 주택분양을 받은 많은 사람들이 중도금 납부의 곤란으로 고율의 연체료를 부담하게 되는 등 당시 사회상황에 따라 부득이한 경우에 한하여 점차 전매제한을 완화

◦ 1차 확대 : ’94. 7. 30. (영 제37조제2항제4호)

- 임대주택법 제2조제4호의 규정에 의한 주택임대사업자가 미분양된 주택을 공급 받아 당해 주택을 임대목적으로 사용하고자 하는 경우 추가

◦ 2차 확대 : ’95. 10. 5. (영 제37조제2항제5호)

- 주택사업의 육성과 임차인의 주거안정을 위하여 국토부장관이 필요하다고 인정하는 지역의 경우(임대하는 경우에 한함) 추가

◦ 3차 확대 : ’98. 4. 30. (영 제37조제2항제4의2호)

- 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우 추가

◦ 4차 확대 : ’98. 8. 27. (영 제37조제2항제4의3호)

- 입주자로 선정되어 분양계약을 체결한 자가 중도금 또는 잔금을 납부하기 어렵거나 생계유지․채무상환 등을 위하여 필요한 경우

* 수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권지역에서 입주자로 선정되어 분양계약을 체결한 자의 경우에는 2회이상 중도금을 납부한 경우에 한함

□ '99.2.8 주택의 전매행위 등의 제한 규정 폐지(법 제38조의3 삭제)

◦ 전매제한 제도 폐지 배경

- 1997년 12월 외환위기 이후 주택을 분양받은 시민들이 실직, 소득감소 등에 따라 중도금을 낼 수 있는 능력이 크게 감소한 반면, 이자율의 상승으로 고금리의 연체료를 부담하는 등 경제적 어려움에 봉착

- 주택업계는 중도금 납부지연으로 자금난을 겪게 되고 주택건설에 차질을 빚어 미분양 주택이 증가하는 등 주택시장이 침체

- 이에 따라 중도금 또는 잔금을 납부할 수 없는 주택분양자가 분양권을 제3자에게 매각하도록 하여 수요자와 자금난에 처한 주택업체의 부담을 완화하고 주택거래를 활성화하기 위하여 전매제한을 완화

* ’99. 4. 30. 시행령 제37조(주택의 전매행위 등의 제한 등) 삭제

□ 분양권 전매 중도금 2회이상 납부(1년)로 제한

◦ 전매제한 제도 재도입 배경

- '01년 중반이후 주택가격의 상승으로 서민주거 부담이 가중되고, 분양권 전매 차익에 따른 투기수요 등으로 인하여 주택시장 안정대책이 필요.

※ 주택시장 안정대책('02.3.6) 마련

◦ 전매제한 내용(주택공급에관한규칙 제14조의2 신설, '02.9.3 개정)

- 투기과열지구내에서 주택을 분양 받은후 전매할 때 분양계약후 중도금을 2회이상 납부하고 1년 경과 후에 전매가능

- 법 개정 이전의 분양권

∙ 법 개정후 1년이전까지의 분양권은 1회에 한하여 전매허용

※ 주택건설촉진법 개정 '02.8.26(제32조의5 신설)

□ 분양권 전매 등기시까지 금지('03.5.23일 대책)

◦ 5.23 대책 강화내용('03.7.1일 시행 예정)

- 투기과열지구내에서의 분양권은 소유권이전등기시까지 전매를 금지

(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정, '03.6.7)

- 지역 및 직장조합주택의 조합원 지위는 투기과열지구에서는 일반 아파트와 같이 소유권 이전등기시까지 양도․증여가 제한(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정 '03.6.27, 시행 7.1)

- 전체 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 비율이 90% 이상인 주상복합아파트 뿐만 아니라 300세대 이상의 주택을 건설하는 주상복합아파트도 주택법상의 사업계획승인을 받도록 하여 투기과열지구에서는 일반 아파트와 동일하게 소유권이전등기시까지 분양권 전매가 금지(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정 '03.6.27, 시행 7.1)

□ 20세대 이상 주상복합아파트 분양권 전매금지('03.10.29 대책)

◦ 20세대 이상인 주상복합아파트도 주택공급규칙을 적용하여 분양권은 소유권이전등기시까지 전매를 금지

(주택법 제38조 개정 '04.1.29, 주택공급에관한규칙 제3조 개정 '04.3.30)

□ 지방도시 전매제한기간 완화('04.11.7 지방도시 투기과열지구 탄력운용 방안)

◦ 수도권 및 충청권(대전광역시, 충청남도, 충청북도의 행정구역)을 제외한 지역에서는 아파트 분양권 전매금지 기간이 “분양계약후 소유권이전등기시까지”에서 “분양계약후 1년 경과시까지”로 완화

(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정 '04.12.28)

□ 투기과열지구내 아파트 분양권 전매제한시점 변경('05.3.9)

◦ 투기과열지구내에서 아파트 분양권은 일정기간동안 전매가 금지되며 수도권 및 충청권(대전광역시, 충청남도, 충청북도의 행정구역) 지역에서는 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권 이전등기를 완료한 때(5년 이내)까지, 기타의 지역에서는 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 1년까지 전매가 금지됨

(주택공급에관한규칙 제14조의2 삭제 및 주택법시행령 제42조의2제1항 신설 '05.3.9)

□ 분양가상한제 적용주택에 대한 전매 제한('05.3.9 신설)

◦ 분양가상한제가 적용되는 주택(공공택지안에서 건설․공급되는 주거전용면적 85㎡이하의 주택)은 분양후 일정기간 동안 전매가 금지되며, 청약과열이 우려되는 수도권 과밀억제 및 성장관리권역에서는 분양계약체결가능일로부터 5년간, 기타 지역에서는 3년간 전매가 금지됨

(주택법시행령 제45의2제2항 신설 '05.3.9)

□ 분양가상한제 적용주택에 대한 전매제한 강화('06.2.24)

◦ 분양가상한제가 적용되는 주택(공공택지안에서 건설․공급되는 주거전용면적 85㎡이하 및 85㎡ 초과 주택)은 분양후 일정기간 동안 전매가 금지

- 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택

․수도권정비계획법상의 과밀억제권역 및 성장관리권역 : 10년

․기타지역 : 5년

- 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택

․수도권정비계획법상의 과밀억제권역 및 성장관리권역 : 5년

․기타지역 : 3년

(주택법시행령 제45조의2제2항 개정 '06.2.24)

□ 분양가상한제 확대 시행에 따른 전매제한 강화('07.9.1)

◦ 분양가상한제가 적용되는 모든 주택 (주택법제38조규정에 따라 일반에게 공급되는 주거전용면적 85㎡이하 및 85㎡ 초과 공동주택)은 분양후 일정기간 동안 전매가 금지

유 형			전매제한 기간
지 역	택지종류	주택규모 (전용면적)
수 도 권	공공택지	85㎡이하	계약가능일 ～ 10년
		85㎡초과	〃 ～ 7년
	민간택지	85㎡이하	〃 ～ 7년
		85㎡초과	〃 ～ 5년
수도권외의 지역	공공택지	85㎡이하	〃 ～ 5년
		85㎡초과	〃 ～ 3년
	민간택지	모 든 주택규모	(투기과열지구) ․충청권 : 계약가능일 ～ 3년 ․충청권외 지역 : 〃 ～ 1년 (비투기과열지구) 〃 ～ 6개월

□ 지방 분양가상한제 적용주택 전매제한 완화('08.3.28, '08.6.13)

◦ 지방 비투기과열지구내 민간택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택을 전매제한 대상에서 제외

(주택법제41조의2 개정, '08.3.28)

◦ 지방 공공택지의 전매제한 기간을 “전용면적 85㎡이하는 5년, 85㎡초과는 3년”에서 “투기과열지구인 경우에는 규모와 관계없이 3년, 비투기과열지구인 경우에는 1년”으로 완화

(주택법시행령 제45조의2 개정, '08.6.13)

- 해당 주택에 대한 전매제한기간(3년～1년)이 경과하기 전에 소유권이전등기를 완료된 경우에는 전매제한기간에 도달한 것으로 보도록 함

유 형			전매제한 기간
지 역	택지종류	주택규모 (전용면적)
수 도 권	공공택지	85㎡이하	계약가능일 ～ 10년
		85㎡초과	〃 ～ 7년
	민간택지	85㎡이하	〃 ～ 7년
		85㎡초과	〃 ～ 5년
수도권외의 지역	공공택지	모 든 주택규모	투기과열지구 : 계약가능일～3년
			비투기과열지구 : 계약가능일～1년
	민간택지	모 든 주택규모	(투기과열지구) ․충청권 : 계약가능일 ～ 3년 ․충청권외 지역 : 〃 ～ 1년

□ 수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한 완화('08.08.21,「주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안」)

◦ 수도권내 분양가상한제 적용주택에 대한 전매제한 기간을 당초 “10년～5년”에서 “7년～1년”으로 완화(주택법시행령 제45조의2 개정)

- 해당 주택에 대한 전매제한기간이 3년이하인 경우로서, 전매제한기간이 경과하기 전에 소유권이전등기를 완료된 경우에는 전매제한기간에 도달한 것으로 보며,

- 해당 주택에 대한 전매제한기간이 3년을 초과하는 경우로서, 3년이내에 소유권이전등기를 완료한 때에는 3년이 경과한 것으로 보아 잔여기간이 경과한 때에 전매기간에 도달한 것으로 보도록 함

유 형				전매제한 기간
지 역		택지종류	주택규모 (전용면적)
수 도 권	과밀억제권역	공공택지	85㎡이하	계약가능일 ～ 7년
			85㎡초과	〃 ～ 5년
	기타지역		85㎡이하	〃 ～ 5년
			85㎡초과	〃 ～ 3년
	과밀억제권역	민간택지	85㎡이하	〃 ～ 5년
			85㎡초과	〃 ～ 3년
	기타지역		모 든 주택규모	투기과열지구 : 계약가능일～3년
				비투기과열지구 : 계약가능일～1년
수도권외의 지역		공공택지	모 든 주택규모	투기과열지구 : 계약가능일～3년
				비투기과열지구 : 계약가능일～1년
		민간택지	모 든 주택규모	(투기과열지구) ․충청권 : 계약가능일 ～ 3년 ․충청권외 지역 : 〃 ～ 1년

□ 수도권 공공택지내 분양가 상한제 적용주택의 전매 제한기간을 추가단축 및 분양권(또는 주택) 일부의 부부간 증여를 허용 (‘09.3.18)

ㅇ 수도권 공공택지내 분양가 상한제 적용주택 전매제한기간 단축 내용

- (과밀억제권역) 85㎡이하 7 → 5년, 85㎡초과 5 → 3년

- (기타지역) 85㎡이하 5 → 3년, 85㎡초과 3 → 1년(투기과열지구 3년)

ㅇ 수도권 민간택지의 경우도 공공택지와의 형평을 감안, 추가단축

- (과밀억제권역) 85㎡이하 5 → 3년,

85㎡초과 3 → 1년(투기과열지구는 3년)

▹ 전매 제한기간 조정 상세내용

구분				종전	개정	비고
수도권	공공 택지	과밀억제 권역	85㎡이하	7년	5년
			85㎡초과	5년	3년
		기타 지역	85㎡이하	5년	3년
			85㎡초과	3년	1년(투기과열지구인 경우는 3년)
	민간택지	과밀억제 권역	85㎡이하	5년	3년
			85㎡초과	3년	1년(투기과열지구인 경우는 3년)
		기타 지역	모든 규모	1년(투기과열지구인 경우는 3년)	좌 동

ㅇ 전매제한 기간 내 입주자로 선정된 지위 또는 주택소유권의 일부에 대하여 부부간의 증여를 허용함으로써 부부 별산제 추이 등을 반영함

□ 공공택지중 해당 지구면적 50%이상이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따라 GB를 해제하여 개발된 경우 주거전용 85㎡이하의 주택에 대하여 시세차익이 클 것으로 예상됨에 따라 전매제한 기간 강화 (‘09.9.25)

▷ 시행령 45조의2(전매 제한기간) 별표2의 2 내용

1. 「수도권 정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권

가. 공공택지중 해당 지구면적 50%이상이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따른 개발제한구역을 해제하여 개발된 경우의 주거 전용면적 85㎡이하 주택

분양가격이 인근지역 주택 매매가격의 70%이상	7년
분양가격이 인근지역 주택 매매가격의 70%미만	10년

※ 이 경우, 인근지역 주택매매가격 결정방법 등 세부사항에 대하여는 국토해양부장관이 정하여 고시한다.

나. 가목 외의 주택

구 분		「수도권정비계획법」제6조 제1항에 따른 과밀억제권역	과밀억제권역 외의 지역
공공택지에서 공급되는 주택	주거전용 85㎡이하	5년	3년
	주거전용 85㎡초과	3년	투기과열지구 : 3년 비투기과열지구 : 1년
민간택지에서 공급되는 주택	주거전용 85㎡이하	3년	투기과열지구 : 3년 비투기과열지구 : 1년
	주거전용 85㎡초과	투기과열지구 : 3년 비투기과열지구 : 1년	투기과열지구 : 3년 비투기과열지구 : 1년

2. 제1호 외의 지역

구분	투기과열지구	비투기 과열지구
공공택지에서 공급되는 주택	3년	1년
민간택지에서 공급되는 주택	1년(충청권 3년)	-

※ 충청권은 대전광역시, 충청남도, 충청북도를 말한다.

4. 주택의 규모별 공급 제도

4-1. 현행 소형주택 의무비율

구 분	종 전(IMF 이전)			IMF 이후			현 행
	60㎡ 이하	60~ 85㎡	85㎡ 초과	60㎡ 이하	60~ 85㎡	85㎡ 초과	60㎡ 이하	60~ 85㎡		85㎡ 초과
민간택지 - 서 울 - 경기도	30% 20%	45% 40%	25%이하 20%이하	규제폐지			*수도권		과밀억제권역내
							20% 20%	80% 80%
				(’98.1.1)			('01.12.1)
공공택지 - 수도권․광역시 - 기타지역	30% 20%	40% 50%	30%이하 30%이하	30% 20%	20% 30%	50% 50%	30% 20%	30% 40%		40% 40%
				(’99.1.1)
직장․지역조합 - 서 울 - 경기도	20% 20%	80% 80%	- -	100%		-	100%			-
- 기타지역	100%		-	100%		-	100%			-
				(’98.6.15)
재건축조합 - 서 울 - 경기도	20% 20%	40% 40%	40%이하 40%이하	규제폐지			*수도권		과밀억제권역내
							20% 20%	40% 40%			40%이하 40%이하
				(’98.6.15)			('09.1.30)
-기타지역	규제없음			규제없음			규제없음
재개발조합 (서울시조례)	- (50%)	60% (30%)	40%이하 (20%)	- (40%)	- (40%)	- (20%)	80% -			20% -
				(’98.11.21)			('05.5.19.)
주거환경개선	100%		-	90%		10%	90%			10%
				('00.5)			('05.5.19)

※ 관련근거

- 공공택지 : 택지개발처리지침(제13조)

- 직장․지역조합․민영주택 : 주택조합등에대한주택규모별공급 비율에관한지침

- 재건축조합 : 도시및주거환경정비법시행령(제13조의3), 서울시 및 경기도조례

- 재개발조합 : 도시및주거환경정비법시행령(제13조의3)

- 주거환경개선 : 도시및주거환경정비법시행령(제13조의3)

4-2. 규모별 주택건설 및 공급 비율 연혁

◦ ’81. 7. 23 직전(주택건설촉진법시행령)

- 지정업자에 대해 85㎡이하 주택을 50%이상 건설하도록 의무화

◦ ’81. 7. 23(주택건설촉진법시행령 개정)

- 주택경기 활성화 시책의 일환으로 지정업자에 대한 소형주택 건설의무는 폐지하고,

- 국토해양부장관이 필요하다고 인정할 때에 모든 사업자에 대해 85㎡ 이하 주택을 50% 범위에서 건설하도록 할 수 있음

※ ’89. 11. 10까지 구체적인 지침은 제정하지 않음

◦ ’89.11.10 소형주택건설 확대지침 제정(’95.11 주택의 규모별 공급비율 지침으로 전환)

시행일	전용 60㎡이하	전용 85㎡이하	전용 85㎡초과
’90. 1. 1	60%이상		40%이상
’91. 1. 1	35%이상	70%이상	30%이상
’92. 7. 1	40%이상	75%이상	25%이상

◦ ’93. 2. 20(주촉법시행령 개정)

- 전체 주택의 75%(주택조합이나 근로자주택은 100%) 범위 내에서 국토해양부장관이 정하는 비율 이상을 85㎡이하로 건설하게 할 수 있음

◦ ’93. 2 이후 주택의 규모별 공급비율 지침 변경 사항

- ’95. 11. 11：전용 60㎡이하의 주택건설 비율을 주택보급률에 따라 차등적용

∙ 수도권：30%이상

∙ 수도권외 지역중 보급률 90%초과 시도：자율화

∙ 수도권외 지역중 보급률 80～90% 시도：20%이상

∙ 수도권외 지역중 보급률 80%이하 시도：30%이상

- ’96. 7. 29：민간건설 임대주택 의무비율 폐지

- ’96. 10. 7：단독․연립주택의 의무비율을 폐지하고 아파트에 대해서는 주택보급률에 따라 차등건설

∙ 90%이상：업계자율

∙ 80～90%(광주․경기)：60㎡이하(20%), 85㎡이하(60%)

∙ 80%이하(서울․부산․대구)：60㎡이하(30%), 85㎡이하(75%)

- ’97. 1. 1：다세대주택 의무비율 폐지

- ’97. 4. 21：서울과 경기도중 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역  (14개시)에 대해서는 의무비율을 적용하고, 기타지역은 의무비율을 폐지

∙ 서울지역：85㎡이하 75%, 60㎡이하 30%

∙ 경기지역：85㎡이하 60%, 60㎡이하 20%

- ’98. 1. 1：민간택지에 대한 주택규모별 건설 의무비율 폐지

- ’98. 6. 15：재건축조합 의무비율 폐지, 직장․지역조합주택의 60㎡ 이하 의무비율 폐지

- '01.12. 1：재건축조합 및 민간주택에 대하여 수도권과밀억제권역내에서 300세대 이상 건설시 전용면적 60㎡이하를 20%이상 확보토록 규정

(단, 시․도지사가 5%p범위에서 조정가능)

- '03. 9. 5：수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원+일반분양)의 60% 이상을 국민주택 규모이하(전용 85㎡이하)로 건설하도록 의무화(도시및주거환경정비법시행령)

∙ 서울특별시

∙ 인천광역시〔강화군,옹진군,중구 운남동․운북동․운서동․중산동․남북동․덕교동․을왕동․무의동,서구 대곡동․불노동․마전동․금곡동․오류동․왕길동․당하동․원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다〕

∙ 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동․평내동․금곡동․일패동․이패동․삼패동․가운동․수석동․지금동 및 도농동에 한한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외한다)

- '05. 5. 19：정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 고시

∙ 주거환경개선사업 : 85㎡초과 주택 10% 이하 건설

∙ 주택재개발사업 : 85㎡이하 주택 80% 이상 건설(수도권제외 50%완화)

∙ 주택재건축사업 : 300세대 이상 : 60㎡이하 주택 40%, 85㎡ 이하 주택 40% 이상 건설, 20～300세대 미만 : 85㎡ 이하  주택 60% 이상 건설

5. 분양가 제한 제도

5-1. 분양가 규제 현황

◦ 주택가격의 상승을 방지하고 무주택자의 주택구입을 용이하게 하기 위하여 ’77년부터 신규주택의 분양가를 규제

- ’77년부터 ’89.11월까지는 일률적인 상한가로 규제(행정지도가격)

- ’89.11월부터 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제 시행

5-2. 분양가 규제 연혁

◦ ’82～’89.10월 이전 : 지자체에서 자체 행정지도

- 국민주택규모 초과 : 134만원/3.3㎡

- 국민주택규모 이하 : 126.8만원/3.3㎡

※ ’85.9월 이전 : 105만원/3.3㎡

◦ ’89.11.10 : 주택분양가원가연동제 도입

- 공동주택 분양가격 : 택지비+건축비(적정이윤 포함)

- 택지비 : 공급가격(공공택지), 감정가격․장부가격(민간택지)

- 건축비 : 매년 물가상승 등을 고려하여 국토해양부장관이 결정

※ 형별, 층별, 주택별분양 가격을 분양총액 범위내에서 적의 조정 가능

◦ ’95.11 : 분양가 규제완화

- 강원․충북․전북․제주의 85㎡ 초과

- 수도권이외 지역에서 공공택지 및 자금지원 없이 공정이 80%에 달한 이후 분양하는 주택

◦ ’96.7 : 분양가 규제완화

- 단독․연립주택 및 85㎡ 초과 철골조 아파트

◦ ’97.1 : 분양가 규제완화

- 강원․충북․전북․제주의 85㎡ 이하

- 대전․충남․경북․경남의 85㎡ 초과

◦ ’97.6 : 분양가 규제완화

- 수도권이외 지역은 전면 자율화

- 수도권 지역의 철골조 및 後 분양주택은 자율화

◦ ’98.2 : 분양가 규제완화

- 민간사업자 보유택지에서 건설하는 아파트

◦ ’98.10 : 분양가 규제완화

- 수도권의 85㎡ 초과 공공택지에 건설하는 아파트

◦ ’98.12 : 주택분양가 원동제 폐지

5-3. 분양가 자율 조정

□ 개 요

◦ 아파트 분양가 상승과 관련하여 관계부처 대책회의를 개최하여 과도한 분양가 상승이 서민의 주거생활 안정을 저해하고 있는 점을 감안하여 과도한  분양가에 대해서는 분양가를 자율 조정토록 권고키로 결정

- 다만 아파트 분양가격을 규제할 경우 주택시장의 자율성을 저해 하고 시세차익을 노린 청약과열 현상이 심화되고 주택품질 저하와 주택공급 위축 등(2002.4.2 : 관계부처 대책회의)

※ 서울시의 시행내용

- 각 구청 접수 → 서울시 취합 → 분양가 내역을 소비자단체(소시모)에서 분석후 공개 → 서울시에 통보 → 구청 통보 → 업체에 통보후 자율 조정 권고 → 불응시 분양가내역을 국세청에 과세자료에 참고토록 통보

5-4. 분양가상한제 시행(주택법 제38조의2)

□ 도입배경

◦ 신규주택 분양가격이 지속적으로 상승하여 무주택 서민의 주택마련 곤란, 건설업체 폭리 등의 문제점 제기

- 주택공급을 목적으로 공공주체가 수용 등을 통해 조성하여 공급하는 공공택지에서는 주택의 분양가를 규제할 필요

* ’77～’99 : 분양가 규제(상한가 규제 또는 원가연동제)

□ 분양가상한제 연혁

◦ '05. 3. 9 ～ '06.2.23

- 공공택지에서 건설․공급되는 주거전용 85㎡ 이하 주택은 택지비와 건축비를 기준으로 분양가 상한을 직접 규제

* 분양가격 =〔(기본형건축비+지하층건축비)×공사비지수〕

+택지비 + 가산비용(편의시설 설치비용 등)

※ 국토부장관이 고시한 주거전용면적 85㎡ 이하 기본형건축비는 3.3㎡당 339만원 수준으로 매 6개월마다 건설공사비지수를 고시하여 현실화

◦ '06. 2. 24 ～ '07. 8. 31

- 공공택지에서 건설․공급되는 주거전용면적 85㎡이하 주택뿐만 아니라 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택에 대해서도 분양가상한제 적용

◦ '07. 9. 1 ～

- 주택법제38조 규정에 따라 일반에게 건설․공급되는 공동주택에 대하여 분양가상한제 적용

※ 주택법 개정('07.4.20 공포, 9.1 시행)

* 분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비

※ 기본형건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 구분

※ 국토해양부장관이 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 정기적(매년 3월1일 및 9월1일)으로 조정 고시

- 급격하게 자재가격이 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형건축비를 수시조정*할 수 있는 제도 도입('08.6.30)

* 주요 건설자재(철근, 레미콘, PHC파일, 동관 등 4개 품목) 가격이 기본형건축비 고시후 3개월이 지난 시점에 15%이상 변동한 경우 기본형건축비 조정주기(6개월) 전이라도 이를 조정하는 제도

◦ '09. 5. 4 ～

- 도시형 생활주택*의 경우에는 분양가상한제 적용 배제

* 150세대미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(“단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택”의 3유형으로 분류)

5-5. 분양가 주요항목 공시

□ 종전 분양가격 공시 제도

◦ '05. 3. 9 ～ '06. 2. 23

- 적용대상 : 분양가상한제 적용주택(85㎡이하 주택) 및 공공기관이 건설․공급하는 주거전용면적 85㎡초과 주택

- 주요 공시항목(5개) : 택지비, 공사비, 설계․감리비, 부대비, 가산비용

구 분	공시대상 및 공시항목
85㎡ 이하	- 공공기관․민간건설업체 모두 5개 항목 공시
85㎡ 초과	- 공공기관 5개 항목 공시 - 민간건설업체 공시대상에서 제외

◦ '06. 2. 24 ～ '07.8.31

- 적용대상 : 분양가상한제가 적용되는 모든 주택(공공택지내)

- 주요 공시항목(7개) : 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비용

구 분	공시대상 및 공시항목
85㎡ 이하	- 공공기관․민간건설업체 모두 7개 항목 공시
85㎡ 초과	- 공공기관 7개 항목 공시 - 민간건설업체 2개 항목(택지비, 택지매입원가)공시

□ 개정 분양가격 공시 제도

◦ '07. 9. 1 ～

- 적용대상 : 분양가상한제가 적용되는 모든 주택

구 분	공 시 지 역
공공택지	- 전국 모든 공공택지
공공택지외의 택지	- 수도권 등 분양가상승 우려가 큰 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역*

*대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역

․「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권안의 투기과열지구

․ 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역

가.「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 밖의 투기과열지구 중 주택가격상승률, 청약경쟁률 등을 고려하여 국토부장관이 고시하는 기준에 해당되는 지역

나. 시장․군수 또는 구청장이 주택가격상승률, 청약경쟁률이 지나치게 상승할 우려가 크다고 판단하여 지정요청하는 지역

- 주요 공시항목

구 분	공시대상 및 공시항목
공공택지	- 61개 항목 공시
공공택지외의 택지	- 7개 항목 : 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비용

<공공택지 공급주택 분양가격 공시항목>

항 목		공 종 (61개)
택지비(4)		택지매입원가, 기간이자, 필요적 경비, 그 밖의 비용
공사비	토 목 (13)	토공사, 흙막이공사, 비탈면보호공사, 옹벽공사, 석축공사, 우․오수공사, 공동구공사, 지하저수조 및 급수공사, 도로포장공사, 교통안전시설물공사, 정화조시설공사, 조경공사, 부대시설공사
	건 축 (23)	공통가설공사, 가시설물공사, 지정 및 기초공사, 철골공사, 철근콘크리트공사, 용접공사, 조적공사, 미장공사, 단열공사, 방수․방습공사, 목공사, 가구공사, 금속공사, 지붕 및 홈통공사, 창호공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사, 도배공사, 수장공사, 주방용구공사, 잡공사
	기계설비 (9)	급수설비공사, 급탕설비공사, 오배수 및 통기설비공사, 위생기구공사, 승강기계공사, 난방설비공사, 가스설비공사, 자동제어설비공사, 특수설비공사
	그 밖의 공종 (3)	전기, 정보통신, 소방설비
	그 밖의 공사비(2)	일반관리비, 이윤
간접 공사비 (6)		설계비, 감리비, 일반분양시설 경비, 분담금 및 부담금, 보상비, 기타 사업비성 경비
그 밖의 비용 (1)		제14조제2항에 따라 기본형건축비에 가산되는 비용

<공공택지외의 택지의 공급주택 분양가격 공시항목>

항 목	공 시 내 용
1. 택지비	법 제38조의2제2항에 따른 택지비
2. 직접공사비	주택건설공사를 시행하여 사용검사를 받을 때까지 발생되는 비용 중 주택단지에 설치되는 제반시설물의 시공을 위하여 투입되는 재료비, 직접노무비, 직접공사경비에 관한 비용
3. 간접공사비	주택건설공사를 시행하여 사용검사를 받을 때까지 발생하는 공사투입비용 중 공사현장관리비용, 법정경비, 일반관리에 관한 비용 및 이윤
4. 설계비	주택건설을 위하여 소요되는 설계에 관한 비용
5. 감리비	주택건설을 위하여 소요되는 감리에 관한 비용
6. 부대비	주택건설공사에 소요되는 총 비용 중 제2호부터 제5호까지의 비용 및 제7호에 따른 비용을 제외한 비용으로서 분양관련비용, 수도․가스․전기시설 인입비용, 건물보존 등기비 등을 합한 비용
7. 그 밖의 비용	제14조제2항에 따라 기본형건축비에 가산되는 비용

6. 주택공급 제도

6-1. 관련법령 : 주택법(제4장) 및 주택공급에 관한 규칙

6-2. 적용대상

◦ 주택법에 의하여 사업계획승인(건축법 제11조의 규정에 의한 건축허가를 포함)을 얻어 건설․공급하는 주택 및 복리시설

※ 예 외

- 일부적용

∙조합주택, 노인복지주택, 사원주택, 보험회사 공급주택 등

- 적용배제

∙농촌주택, 관사, 숙소, 해외 영주귀국 동포를 위한 주택

6-3. 청약 자격

◦ 국민주택

- 당해 주택건설 지역에 거주하고 입주자 모집공고일 현재 무주택 세대주

◦ 민영주택

- 당해 주택건설 지역에 거주하는 20세이상의 자(유주택자도 가능)

(투기과열지구내에서 '02.9.5 이후에 가입한 세대주가 아닌자의 경우에는 1순위가 제한됨)

《 주택소유여부에 따른 청약자격 기준 변경 : '07.9부터 변경 》

ㅇ 무주택자 : 순위별 1․2순위로 가점제․추첨제 청약가능

* 무주택자가 1․2순위 가점제로 신청하여 탈락한 경우, 자동으로 같은 순위의 추첨제로 신청되므로 별도 추첨제로 신청은 불요

ㅇ 1주택 소유자 : 1순위에서 가점제 청약은 배제(추첨제는 가능)

- 2순위에서는 가점제․추첨제 모두 청약가능

* 소형주택보유자, 신혼부부등 가점제로 인한 불이익을 받는 계층을 고려하여 1순위에서 추첨제 대상물량 배정

ㅇ 2주택이상 소유자 : 1순위에서 모든 청약을 전면배제

- 2순위에서도 주택보유 호수당 5점씩 감점(추첨제는 가능)

<주택소유여부에 따른 청약자격 기준표>

구 분		무주택자	1주택 소유자	2주택 이상 소유자
가점제	1순위	○	×	×
	2순위	○	○	○*
추첨제	1순위	○	○	×
	2순위	○	○	○
	3순위	○	○	○

* 2주택이상 소유자는 2순위 가점제에서는 보유주택 호수별 5점씩 감점

6-4. 공급방법

◦ 국민주택 : 청약저축 가입자중 다음순으로 공급

- 제 1 순위 : 월 납입금 24회이상 납입자

- 제 2 순위 : 월 납입금 6회이상 납입자

- 제 3 순위 : 제 1․2 순위 이외의 자

- 동일 순위내 경쟁시

∙무주택 기간, 저축 납입회수, 부양가족수 등에 따라 우선순차 부여

◦ 민영주택 : 청약예금 가입자중 다음순으로 공급

- 제 1 순위 : 예금예치후 2년 경과한 자

- 제 2 순위 : 예금예치후 6월 경과한 자

- 제 3 순위 : 제 1․2 순위 이외의 자

※ 실수요자 중심의 주택공급을 위한 무주택청약가점제 도입('07.9.부터) : 무주택기간(32점), 부양가족수(35점),  입주자저축 가입기간(17점)을 점수화하여 합산점수(총점 84점)가 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도

<가점제 도입 등 청약제도 개편사항>

구 분		공공택지		민간택지
		공공주택	민영주택	민영주택
85㎡ 이하	저축종류	청약저축	청약예․부금
	청약방법	순차제 <현행유지>	추첨제 ⇒ 가점제 75%, 추첨제 25%
85㎡ 초과	저축종류	청약예금
	청약방법	채권입찰제 우선적용
		채권액이 같은 경우 추첨제 ⇒ 가점제 50%, 추첨제 50%

주) 가점제에서 탈락한 청약자는 자동으로 추첨제 대상에 포함

6-5. 무주택자 우선공급제도

◦ 공공기관 건설주택의 노부모 부양자 우선공급

- 사업주체가 국가․지방자치단체․한국토지주택공사 및 지방공사인 경우 85제곱미터 이하로 공급하는 주택중 그 건설량의 10퍼센트의 범위안에서 우선공급

∙ 1순위자로서 입주자모집공고일 현재 65세이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년이상 부양하고 있는 무주택세대주(피부양자의 배우자가 있는 경우 그 배우자도 무주택자이어야 한다)

◦ 공공기관 건설주택의 3자녀이상 우선공급

- 1순위자로서 입주자모집공고일 현재 민법상 미성년자인 3명 이상의 자녀를 둔 무주택세대주(3자녀이상 특별공급받은 경우는 제외)에게 1회에 한하여 건설량의 5퍼센트의 범위안에서 우선공급

6-6. 입주자 저축제도

구 분	청약종합저축	청 약 저 축	청 약 부 금	청 약 예 금
대상지역	전 국	전 국	시․군지역(102개)	시․군지역(102개)
가입대상	연령, 자격제한 없음	무주택 세대주	20세 이상 개인 (유주택자도 가능)	20세 이상 개인 (유주택자도 가능)
저축방식	매월 일정액 적립식 및 예치식 병행	매월 일정액 불입	매월 일정액 불입	일시불 예치
저축금액	월 2～50만원	월 2～10만원	월 5～50만원	200～1,500만원 (규모․지역별 차등)
대상주택	모든 주택	85㎡이하 공공기관건설주택등	85㎡이하 민영주택	모든 민영주택 (85㎡초과 공공주택도 가능)
		민간건설 기금지원 중형주택(60～85㎡)
1순위	- 가입 2년이상 (24회이상 납입) - 민영주택 청약시 지역별 예치금 예치	가입 2년이상 24회이상 납입	가입 2년이상 (청약예금 상당액 불입)	가입 2년이상 (지역별 예치금 예치)

* 공공기관건설주택등 : 85㎡이하 공공기관 건설주택, 85㎡이하 공공택지내 민간건설 임대주택, 국민주택기금 지원을 받은 민간건설 60㎡이하 주택

<청약예금의 종류 및 예치금액(시행규칙 제14조의3항관련)>

전용면적 지 역	85㎡이하	85㎡~ 102㎡이하	102㎡~ 135㎡이하	135㎡초과
특별시 및 부산광역시	300	600	1,000	1,500
기 타 광 역 시	250	400	700	1,000
기 타 시․군지역	200	300	400	500

* 청약예금의 예치금액을 변경한 후 2년이 경과된 경우에는 규모별 변경 가능

6-7. 특별공급

◦ 장애인, 유공자 등 정책적 배려가 필요한 계층중 무주택자 지원을 위해 일반인과 청약경쟁 없이 주택을 분양 받을 수 있도록 하는 제도로서, 평생 1회로 제한

◦ 공급물량

- 국민주택 : 건설호수의 55%범위내(유공자등, 장애인등, 신혼부부, 생애최초, 3자녀이상)

- 민영주택 : 건설호수의 43%범위내(장애인등, 신혼부부, 3자녀이상)

◦ 공급대상 : 기관추천(국가유공자, 장애인, 철거주택 소유자 등), 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 3자녀이상 등

6-8. 입주자 모집시기 및 조건

◦ 모집시기

- 대한주택보증(주)의 분양보증을 받은 경우에는 착공과 동시에 분양가능

- 2개이상 업체의 연대보증을 받은 경우에는 일정한 건축공정에 달한 후에 분양가능

◦ 모집조건 : 주택건설 대지의 소유권 확보, 분양보증 또는 연대보증

6-9. 기타 공급제도

◦ 예비입주자 선정

- 공급대상 주택수의 20%이상

- 당첨 취소, 공급계약을 체결하지 않거나 해약한 주택에 대해 순번에 따라 공급

◦ 입주금 납부

- 청약금 10%, 계약금 20%(청약금 포함), 중도금 60%, 잔금 20%(임대주택은 중도금․잔금 각 40%)

◦ 세대별 주택공급 면적은 전용면적과 주거공용 면적을 합산 표시

- 주거공용면적 : 계단․복도․현관 등 지상층 공용면적

- 기타공용면적 : 지하층, 관리사무소, 노인정 등

7. 주택조합 제도

7-1. 개 념

◦ 소형주택 소유자(전용면적 60㎡이하) 및 무주택자(당첨자 및 이를 승계한 자 포함)의 내집마련과 주택공급의 촉진을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약저축 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도

(주택법 제2조제9호, 제32조)

- 지역주택조합 : 동일 시․군에 6월 이상 거주한 무주택 주민이나 소형주택 소유자 20인이상이 구성

- 직장주택조합 : 동일직장에 근무하는 무주택 근로자나 소형주택 소유자 20인이상이 구성

- 임대주택조합 : 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설․매입

- 리모델링조합 : 공동주택 소유자가 당해 주택을 리모델링을 위해 결성

※ 단, 지역․직장주택조합의 경우 사업계획서상의 건설예정세대수의 50%이상을 조합원으로 구성

7-2. 조합원의 자격(시행령 제38조)

◦ 지역주택조합

- 조합설립인가 신청일〔단, 투기과열지구내에서는 조합설립인가신청일 1년 전날을 기준 ('08.9.1부터 적용)〕부터 입주 가능일까지 무주택(당첨자 및 이를 승계한 자 포함)세대주 및 전용면적 60㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대주

- 조합설립인가 신청일 현재 당해 시․군내에 6월이상 거주한 자

◦ 직장주택조합

- 지역주택조합의 요건과 동일한 요건(6개월 이상 거주하여야 하는 요건은 제외)외에 당해 시․군내에 소재하는 동일 국가기관, 지방자치단체 또는 법인에 근무하는 자

7-3. 사업시행절차

◦ 조합설립인가(법 제32조, 영 제37조)

- 인가권자 : 시장․군수․구청장

- 인가신청 서류 및 조건

∙창립총회 회의록 및 조합장 선출 동의서

∙조합원 전원이 연명한 조합규약

∙사업계획서

∙고용자가 확인하는 근무확인서(직장주택조합에 한함)

∙조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

∙주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서(등록사업자 소유대지분은 제외) 확보

∙사업계획서상의 주택건설예정세대수의 50%이상 조합원으로 구성(최소 20인이상)

※ 등록사업자 소유대지 활용제한(주택법시행령 개정 '07.7.30)

- 주택조합은 등록사업자 소유토지를 주택건설사용대지로 사용할 수 없음

◦ 사업계획승인(법 제16조)

- 사업계획 승인신청 : 주택조합 단독 또는 주택조합과 등록업자가 공동사업주체로 신청

- 사업계획 승인권자 : 시장․군수․구청장

- 사업계획 승인절차 : 일반주택의 사업계획 승인절차와 동일

◦ 사용검사(법 제29조)

- 일반주택의 사용검사 절차와 동일

8. 투기과열지구 지정 제도

8-1. 개 요

가. 제도의 의의

◦ 주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약경쟁이 과열되어 무주택자 등 실수요자의 내집마련기회가 어려운 지역을 투기과열지구로 지정

◦ 실수요자의 주택청약에 우선권을 부여하고, 무주택서민의 주거비부담 완화 및 주택가격 안정을 도모하기 위하여 만든 제도로서 2002년 4월부터 시행하고 있음.

나. 법적근거

◦ 주택법 제41조 및 동법시행규칙 제19조의3

- 국토해양부장관 또는 시․도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있음(사전에 주택정책심의위원회 심의를 거침)

다. 투기과열지구제도의 주요 변천내용

◦ 1983. 4. 30 신설

- 기존주택의 실거래가와 분양예정가격이 현저한 경우 투기과열지구로 지정하고, 채권매입액이 많은 자에게 신규주택의 우선 공급

◦ 1991. 4. 6 개정

- 투기과열지구내에서는 공급하는 세대수의 20배수를 초과하지 않는 범위안에서 청약통장의 장기예치자 순에 따라 공급

◦ 1999. 7. 15 폐지

◦ 2002. 4. 18 재도입

8-2. 지정요건

□ 당해 주택건설지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하여야 함.

1) 최근 2개월간(주택공급이 없는 월을 제외한다) 당해 지역에서 공급되는 주택청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 이하 주택청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우

2) 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우

3) 기타 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우와 신도시개발 등으로 투기가 우려되는 경우로서 지정대상지역이 다음 각목에 해당하는 경우

- 시․도별 주택보급률이 전국 평균이하인 경우

- 시․도별 자가주택비율이 전국 평균이하인 경우

- 당해 지역의 주택공급물량이 입주자저축통장가입 제1순위자에 비해 현저하게 적은 경우

8-3. 지정 및 해제절차

가. 지정단위

◦ 당해 주택건설지역인 특별시․광역시․도 또는 시․군․구의 행정구역을 단위로 지정함이 원칙이나,

◦ 주택가격의 상승이나 투기의 우려가 일부지역에 국한하는 경우에는 그 일부지역만을 지정할 수 있음

나. 지정절차

	국토해양부장관
지정요건 ⇒ 성립	의견↓	↑협의	⇒주택정책심의위원회 심의	⇒지정결정	⇒공고	⇒관할시장 등에 통보
	광역시․도지사

다. 해제절차 : 지정절차와 동일함

※ 해제요건 : 지정지역의 주택가격이 안정되고 청약경쟁이 완화되는 등 그 지정사유가 없어진 경우

8-4. 투기과열지구와 투기지역 비교

구 분	투기과열지구	투기지역(주택)
지정기준	주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 - 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 경우 (국민주택규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우 - 주택사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택 공급이 위축될 우려가 있거나 분양 계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우 - 주택의 전매행위 성행 등으로 주거 불안의 우려가 있는 경우 등	① 월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역으로서 - 2개월간 집값상승률이 전국 평균 보다 30%이상 높은 지역 - 1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역 ② 개발사업 및 주택재건축사업이 진행중인 지역으로서 - 1개월간 집값상승률이 전국 소비자 물가상승률보다 30%이상 높은 지역 - 1개월간 집값상승률이 전국 평균 보다 30%이상 높은 지역 ③ 택지개발예정지구, 대규모개발사업 추진이 예정되는 지역 등으로서 - 1개월간 집값상승률이 전국소비자 물가상승률보다 높은 지역
해제기준	- 지정지역의 주택가격이 안정되고 청약경쟁이 완화되는 등 그 지정 사유가 없어진 경우	- 당해 지역의 부동산가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 경우
지정 및 해제절차	국토부장관 : 시․도지사의 의견을 들어 지정․해제 시․도지사 : 국토부장관과 협의를 거쳐 지정․해제 * 사전에 주택정책심의위원회 심의를 거침	국토해양부장관이 요청하면 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정 및 해제(필요시 기획재정부장관이 직접 위원회 회부)
지정효과	- 분양권 전매제한 ․최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권이전등기를 완료한 때까지(5년이내의 범위내), 단, 수도권․충청권을 제외한 지역의 경우에는 1년이 경과한 때까지. ․주택공영개발지구내에서 공공기관이 건설․공급하고 분양가상한제 적용을 받지 않는 주택의 경우 다음 기간에 도달한 때까지 (전용 85㎡이하 5년, 85㎡초과 3년) ․투기과열지구 지정제도와 별도로 분양가 상한제 적용주택의 경우 전매행위 제한기간 따로 있음 (주택법 제41조의2, 동시행령 제45조의2 참고) ․수도권 9개시 100실 이상 오피스텔 소유권 이전 등기일까지 - 청약1순위 자격제한 (5년내 당첨사실이 있는 자, ’02.9.5일 이후 청약예금․부금 가입자로서 세대주가 아닌 자) - 재건축 규제 ․지역 및 직장주택조합 조합원 지위 양도 금지 및 선착순 모집금지 ․재건축 조합원지위 양도금지 ․과밀억제권역 내 재건축 의무 후분양제 적용 - 대출규제 ․DTI(수도권 투기과열지구 6억 초과 주택담보대출시 40% 적용) ․LTV(은행권 3년 이하 대출기간의 주택담보대출시 LTV 50% 적용)	․기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세 과세 ․필요시 탄력세율 (기본세율+15p범위내)
근거법령	주택법 제41조, 제41조의2, 동법시행령 제45조의2 동법시행규칙 제19조의3	소득세법 제104조의2 동법시행령 제168조의3 내지 제168조의5

<투기과열지구 지정현황>

(2009.10 현재)

지역	투기과열지구
서울	- 강남구, 서초구, 송파구(‘02.9.6)

9. 주택거래신고 제도

□ 도입목적

◦ 주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위함

□ 법적근거

◦ 주택법 제80조의2 및 시행령 제107조의2

※ 주택법 개정('04.1.29), 주택법시행령 개정('04.3.30, '06.11.7, ‘08.12.9)

□ 시행지역

◦ 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역에 한함

* 투기지역

⇒ 전국 부동산가격상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 소득세법 제96조의 규정에 의거하여 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역

⇒ 투기지역에서는 주택․토지에 대한 양도소득세를 실거래가로 부과하고 필요시 탄력세율(기본세율±15%p범위내)을 적용할 수 있음

□ 신고 대상주택

◦ 주택거래신고지역의 공동주택의 종류에 따라 다음과 같이 구분됨

- 아파트거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트

- 연립주택거래신고지역 : 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 연립주택

- 아파트․연립주택거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트 및 연립주택

* 종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지가 1만㎡ 이상이거나 기존 또는 신축 주택수가 300세대 이상인 경우 조합설립인가를 받은 때에 정비구역이 지정된 것으로 봄

* 재건축․재개발 정비구역안에 있는 아파트 및 연립주택이 철거․멸실된 때에는 신고대상에서 제외되나, 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니하면 신고대상이 됨

□ 신고 의무자

◦ 거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 작성․기명 날인(인터넷 신고시에는 전자인증을 말함)하여 당해 주택소재지의 관할 시장․군수․구청장에게 거래당사자 중 일방이 신고(방문신고 또는 인터넷 신고)하여야 함

- 다만, 신고인이 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고토록 할 수 있음(방문신고에 한함)

- 또한, 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음(방문신고에 한함)

◦ 주택거래신고지역내에서 중개업자가 중개한 경우에는 중개업자가 주택거래신고를 하여야 함

(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조, ‘08.9.14부터 시행)

□ 신고기간

◦ 주택거래계약은 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장․군수․구청장에게 방문 또는 인터넷으로 신고하여야 함

◦ 다만, 신고지역 지정전에 체결된 계약으로서 검인을 받지 아니한 계약은 지정일부터 15일 이내에 신고하여야 함

* 검인계약서란 : 부동산등기특별조치법에 따라 지자체 장의 검인(확인도장)을 찍은 부동산매매계약서로서 지방세등 세금 납부 및 등기시에 제출하여야 함

□ 신고내용(주택법시행령 제107조의3)

	2009 주택업무편람

Ⅲ. 주요 업무내용

1) 계약당사자

2) 계약일

3) 거래대상 주택의 소재지

4) 거래대상 주택의 종류와 규모

5) 거래가액

6) 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획(거래가액 6억초과인 경우)

7) 거래대상 주택에의 입주여부에 관한 계획(거래가액 6억초과인 경우)

8) 계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한

□ 위반자 조치

◦ 미신고자 및 신고해태자에 대하여는 해태기간에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함

◦ 허위신고자에 대하여는 허위신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함

□ 과태료 부과기준

위 반 행 위	과태료부과금액
◦ 주택거래계약신고를 하지 아니하거나 게을리 한 때 ․신고해태기간이 1월 미만 ․신고해태기간이 1월 이상～3월 미만 ․신고해태기간이 3월 이상～6월 미만 ․신고해태기간이 6월 이상～12월 미만 ․신고해태기간이 12월 이상	취득세의 1배 취득세의 2배 취득세의 3배 취득세의 4배 취득세의 5배
◦ 주택거래계약신고를 거짓으로 한 때 - 거래가액 이외의 사항을 거짓으로 신고한 때 - 거래가액을 거짓으로 신고한 때 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 이상～20% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 20% 이상～30% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 30% 이상～50% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 50% 이상	취득세의 1배 취득세의 1배 취득세의 2배 취득세의 3배 취득세의 4배 취득세의 5배

※ 거래가액을 거짓으로 신고한 때에는 실제 거래가액을 기준으로 과태료 부과

□ 제출서류

◦ 주택거래계약의 신고시 제출하는 서류는 다음과 같음

- 주택거래계약신고서(자금조달계획서 포함 : 거래가액 6억초과시)

□ 처리절차

◦ 주택거래신고서 작성․제출(신고인) → 신고서 접수(시장․군수․구청장) → 신고내용 확인 → 신고필증 교부(검인, 부동산실거래가신고 면제) → 허위신고 등 위반자에 대한 과태료 부과

□ 주택거래신고지역 지정

◦ 신고지역의 종류

- 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역, 아파트․연립주택거래신고지역

◦ 신고지역의 지정절차

- 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 관할 지방자치단체와 협의한 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 지정함

※ 세부 지정절차
지정예고(필요시, 국토부) → 현지조사(필요시, 국토부 또는 지자체) → 관할 지자체 협의(시급한 경우 생략가능) → 주택정책심의위원회 심의 → 신고지역 지정 및 공고

◦ 신고지역의 지정기준

- 전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역

- 직전월로부터 소급하여 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3%이상인 지역

- 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 가격상승률의 2배 이상인 지역

- 관할 시장․군수․구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역

◦ 신고지역의 지정범위

- 신고지역의 지정범위는 시․군․구 또는 읍․면․동(동은 법정동을 말함)의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 함

- 다만, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는 재건축․재개발구역 단위별로 지정할 수 있음

<주택거래신고지역 지정현황>

(2009.10 현재)

구 분	지 정 지 역	지정일
서울시	강남구(세곡동 제외)	'04. 4.26
	송파구(풍납 제외)	'04. 4.26
	서초구(내곡․염곡․원지․신원동 제외)	'05. 3.28

10. 재건축 초과이익 환수 제도

□ 법적근거 : 재건축초과이익환수에관한법률('06.5.24 제정, '06.9.25 시행)

◈ 개발부담금 = 〔종료시점 주택가격 총액- (착수시점 주택가격 총액 +

개발비용 + 정상 집값상승분)] × 부담율

◦ 종료시점 : 준공시점

◦ 착수시점 : 최초의 재건축 추진위원회 승인일

* 舊 주택건설촉진법 등에 의한 재건축사업은 조합설립인가일 기준

◦ 착수 및 준공시점 주택가격 : 주택공시가격

* 공시가격이 없는 경우에는 한국감정원에 의뢰하여 조사․산정

◦ 정상집값 상승분 : 시․군․구별 집값상승률(통계청승인 국민은행통계) 이용

◦ 개발비용

- 당해 사업에 소요된 건축․분양비용 및 제세공과금

- 기반시설부담금, 광역교통시설부담금 등 기 납부한 부담금

- ‘도시및주거환경정비법’상 ‘재건축임대주택’ 대지지분 감소 상당액 등

◦ 부담률 : ‘조합원당’ 평균 개발이익을 기준, 누진율(0～50%) 부과

◈ 부과지역 : 전국

◈ 부과대상자 : 조합에게 부과하되, 조합이 해산된 경우 관리처분계획에 있는 내용에 따라 해산당시의 조합원에게 부과

◈ 부과시점 : 준공시점부터 4월 이내(분납 및 물납 허용)

◈ 징수금 활용 : 국가와 지방자치단체가 일정비율로 배분하여 서민주택
건설, 도시재정비사업 등에 활용

◈ 부담금 부과대상 : 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업

* 법시행일 이후 관리처분계획인가 신청분부터 적용

* 착수～종료시점까지의 全 사업기간에 대해 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분하여 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과

11. 주택채권(제2종 국민주택채권 매입) 입찰제도

□ 제도 개요

◦ 시행목적

- 분양가상한제가 적용되는 85㎡ 초과 아파트를 분양받는 자에게 국민주택채권을 매입하도록 하여 시세차익을 환수함으로써 투기수요 방지

※ 동 제도는 ’83. 4월 도입되어 ’99. 7월 폐지된 제도로서 금번 8.31부동산종합대책에 따라 재도입(주택법 개정, '06.2.24)

◦ 매입의무자

- 분양가상한제를 적용받는 85㎡초과 중대형주택을 분양받는 자에게 매입의무 부과

◦ 매입기준

- 지자체장이 분양승인 시 실분양가가 인근시세의 80%이상이 되도록 채권매입상한액을 정하고 청약예금 동일순위 중 매입금액이 많은 자에게 우선적으로 분양

- 인근 시세는 국민은행 가격조사(정부승인 통계), 주택공시가격, 실거래가 신고가격 등을 종합적으로 감안하여 판단

※ 채권의 이자율 등 발행조건은 기획재정부장관이 국토부와 협의하여 결정

◦ 매입방법

- 매입상한액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분에 대하여 “주택공급 계약체결전”과 “잔금납부전”으로 분할 매입하도록 하여 수요자의 자금조달을 용이하게 함

- 매입액이 1억원 이하인 경우에는 주택공급 계약체결 전에 전액 일괄매입

12. 주택전산망 운용 제도

12-1. 개 요

◦ 추진경위

- ’91. 9. 7 : 전국 주택전산망 구축완료(재산세자료)

- ’91.12. 5 : □주택전산자료운용지침□ 제정

- ’92. 8.10 : 주택양도자료 입력

※ 분기, 반기등 재산세 및 양도자료 보완․입력

◦ 기관별 업무분장

- 국토해양부 : 주택전산화업무 총괄, 자료이용허가 및 자료검색 제공

- 국세청 : 양도소득세(주택) 자료 협조

- 각 시․도 : 재산세(주택) 자료 협조

◦ 입력자료

- 재산세 자료 : 주택소유 파악에 필요한 8개항목

∙소유자 : 성명, 주소, 주민등록번호

∙주 택 : 소재지, 구조, 형태, 면적, 취득일

- 주택양도자료 : 소유권 이전등기 관련자료 중 8개항목

∙소유자 : 성명, 주소, 주민등록번호

∙주 택 : 소재지, 구조, 형태, 면적, 양도일

12-2. 주택전산망 운영(주택전산자료운용지침)

◦ 전산자료 이용절차

- 검색대상자

∙사업계획 승인을 받아 공급되는 주택의 당첨자 및 세대원

∙임대주택 입주자의 자격확인

∙국민주택기금운용에 따른 주택구입 및 전세자금 대출 신청자

- 검색절차

∙자료이용기관은 주택전산자료를 검색의뢰요령에 따라 작성한 화일을 첨부하여 신청

∙국토해양부장관은 자료이용 가능여부를 검토한 후 결과통보

◦ 주택전산자료 검색 의뢰요령

- 공문서 표기방법

∙의뢰목적 및 의뢰 인원수 파악을 위하여 공문서에 아래 사항을 반드시 명시

∙불필요한 서류감축을 위하여 의뢰대상자 명단 첨부는 생략하되 의뢰 대상자 명단이 수록된 화일만 제출

검색대상	검색의뢰 인원				검색목적	관련근거
	계	본인	배우자	가족
○○아파트 당첨자	150	30	20	100	입주자 선정	주택전산자료운용지침 제4조

※ 반드시 공문서의 인원과 화일상의 인원이 동일하도록 협조바람. 화일내용에는 조회내용만 저장

- 자료작성 서식

∙ 반드시 txt 완성형 파일로만 작성

∙ 작성내용

∘첫째줄 : 의뢰기관명 및 의뢰하고자 하는 내용

∘둘째줄 이하 : 각 줄마다 일련번호, 구분자, 주민등록번호, 이름

∙ 작성방법

∘첫째줄에는 의뢰기관명 및 의뢰하고자 하는 내용만 간략히 기술

∘둘째줄부터는 1줄에 1명씩 입력하되 첫 자리부터 공백없이 입력

∘일련번호 : 6자리

배우자가 없는 신청자 : 000000

배우자가 있는 신청자 : 111111

배우자 : 222222

배우자 외 세대원 : 333333

∘구분자 : 신청자는 “+”로 세대원은 “-”로 구분하여 입력

∘주민등록번호 : “-”구분 없이 연속하여 입력

∘이름 : 20자리이내에서 공백 없이 입력

∘일련번호, 구분자, 주민등록번호, 이름순으로 입력 후 맨 마지막에서는 엔터키로 구분

※ 작성양식이 틀릴 경우 주민등록번호 오류자로 처리

∙ 작성예

- ○○아파트 청약신청자 (배우자가 있는 경우)

111111+1234567891234홍길동□

222222-5678913214586한마음□

333333-4567860531348최진희□

- ○○아파트 청약신청자 (배우자가 없는 경우)

000000+1234567891234홍길동□

333333-4567860531348최진희□

※ 줄과 줄사이는 띄우지 말 것.

※ 박스(표, 선그리기, 표감추기 등)로 처리하지 말 것

◦ 행정사항

- 주택전산자료 검색 의뢰가 폭주하고 있으므로 위 사항을 반드시 준수하여 작성하여야 신속한 자료제공 가능

12-3. 사후조치

◦ 무자격자로 적발된 자에 대한 조치

- 일정기간 소명기회 부여 및 오류자료 수정

∙전산검색결과 유주택자로 판명된 자는 건물등기부등본, 건축물관리 대장 등 관련서류를 제출하여 무주택 입증기회 부여

- 무자격 당첨자에 대한 조치

∙최종적으로 무자격자로 판명된 경우에는 법령이 정하는 바에 따라 당첨취소 등 조치

13. 주택관련 국제협력

13-1. 한·일 주택협의회

◦ 목적

- 한․일 양국간 주택정책 발전방향에 대한 정보교환 및 상호협력 증진

◦ 근거

- ’85.9.24 한․일 주택협의회 설치 합의서

◦ 추진현황

- ’86.8월 일본 동경에서 제1차 회의를 개최한 이래 격년제로 개최

- ’95년 일본 동경에서 제7차회의 개최

- ’97. 8.18～ 8.23 : 서울에서 제8차회의 개최

- ’99.12.19～12.23 : 일본 동경에서 제9차회의 개최

- '01.11.18～11.22 : 서울에서 제10차회의 개최

- '03. 8.19～ 8.22 : 일본 동경에서 제11차회의 개최

- '05. 8. 7～ 8.11 : 서울에서 제12차회의 개최

- '07. 9.11～ 9.14 : 일본 동경에서 제13차회의 개최

- '09. 9. 7～ 9. 9 : 서울에서 제14차회의 개최

◦ 개최계획

- '11년 일본에서 제15차회의 개최 예정

13-2. 한·중 도시 및 주택분야 협력회의

◦ 목 적

- 한․중 양국간 도시 및 주택분야의 정책현황․발전방향 등에 대한 정보교환 및 상호협력 증진

◦ 추진현황

- ’93.1월(북경) 및 4월(서울) : 한․중 건설장관 회담

∙매년 교대로 도시 및 주택분야 교류협력 회의를 개최키로 양해각서 체결

- ’96.5.6～5.12 : 북경에서 제1차회의 개최

- ’97년․’98년 : 서울에서 제2차회의 개최를 추진하였으나 중국 사정(기구개편․대홍수)으로 연기

- ’99.12.15～18 : 서울에서 제2차회의 개최

- '00년 : 제3차 협력회의(북경) 추진중 국회일정등을 이유로 '01년으로 연기

- '01.10.17～10.23 : 북경에서 제3차회의 개최

- '02년 : 중국측 업무형편상 '03년으로 연기

- '03년 : 한국측 업무형편상 '04년으로 연기

- '04.5.24～5.29 : 서울에서 제4차회의 개최

- '05.5.24～5.30 : 북경에서 제5차회의 개최

- '06년 : 한국측 업무형편상 '07년으로 연기

- '07.8.30～9.3 : 서울에서 제6차회의 개최

- '09.3.24～3.28 : 중국에서 제7차회의 개최

◦ 개최계획

- 2011년 한국에서 제8차회의 개최 예정

13-3. 한·카나다 주택분야 협력위원회

◦ 추진배경

- 한․카나다 주택분야 협력에 관한 양해각서 체결(’99.5.19)

∙매년 교대로 한․카나다 주택분야 협력위원회를 개최하여 양국간 협력사업을 추진키로 합의

- 카나다와 협력채널을 구축하여 선진 주택금융기법 및 환경친화적 개발경험 습득 필요

◦ 추진현황

- '00. 5. 8～5.10 : 카나다 오타와에서 제1차회의 개최

- '03. 4. 1～4. 2 : 서울에서 제2차회의 개최(HOMDEX 기간과 연계)

- '04. 8. 7～8.15 : 카나다 오타와에서 제3차회의 개최

- '05. 2.24～2.25 : 서울에서 제1차 기술위원회 개최

- '05. 9.11～9.17 : 카나다 뱅쿠버에서 제2차 기술위원회 개최

- '06. 8.28～9. 2 : 서울에서 제4차회의 개최

- '08. 7. 5～7.12 : 카나다 오타와에서 제5차회의 개최

13-4. 한·이란 주택도시협력 회의

◦ 목적

- 한․이란 양국간 주택 및 도시개발분야의 기술개발, 경험 적용 및 정책혁신에서의 상호 이익을 도모

- 양국의 다양한 건설업체, 단체 및 기업들의 직접 거래, 합작 및 상거래를 지원하고 양국 건설산업간 협력의 장려 등

◦ 추진배경

- 한․이란 주택도시협력에 관한 양해각서 체결('01.5.23)

◦ 협력범위

- 최소비용으로 내진 및 내화 건축기술과 같은 도시 및 주택개발을 포함한 인간 정주

- 신주거지구 개발을 위한 계획 기술 등

◦ 추진현황

- '03.7.14～7.19 : 서울에서 제1차회의 개최

- '04.2.28 : 한․이란 주택도시분야 기술위원회 개최 합의

- '04.6.13 : 이란측 주택도시분야 기술위원회 개최 방안 제시

- '04.10.4～10.10 : 한국토지공사 이란 방문 조사

∙우선 신도시 사업참여후 문제되는 기술적인 사항 중심으로 개최 희망(이란측)

Ⅲ-2. 주택건설 및 도시정비 부문

1. 주택건설사업 / 123

2. 주택건설기준 / 125

3. 공동주택관리 / 127

4. 주택건설공사 감리제도 / 130

5. 도시형 생활주택 / 133

6. 주택 재개발사업 / 141

7. 주택 재건축 사업 / 147

8. 주거환경개선사업 / 152

9. 기존도심 재정비촉진사업 / 155

10. 철도부지 활용 도심지 주택공급 사업 / 159

11. 그린홈 200만호 보급사업 / 162

1. 주택건설사업

1-1. 사업계획승인

◦ 승인대상

- 주택건설 : 20세대 이상의 공동주택 및 20호 이상의 단독주택

- 대지조성 : 10,000㎡ 이상의 대지조성사업

※ 예외 : 상업지역이나 준주거지역에서 300세대 미만 건축되는 주상복합건물로 전용면적이 1세대당 297㎡(단독주택은 1호당 330㎡)이하이고 주택용도 연면적이 전체 연면적의 90%미만인 경우

◦ 사업주체

- 주택건설 : 국토부장관에게 등록한 자(주택건설 등록업자)

- 대지조성 : 국토부장관에게 등록한 자(대지조성 등록업자)

※ 예외 : 국가․지자체․주공․토공․지방공사는 등록을 하지 않아도 주택건설 및 대지조성 가능

◦ 승인절차

사업계획 승인신청	⇒	관계기관협의	⇒	승 인
시․도지사 (또는 시장․군수)		30일이내		60일이내 (협의기간 포함)

◦ 승인권자 : 시․도지사(국가, 한국토지주택공사가 시행하는 경우 국토해양부장관)

◦ 사업승인의 효과 : 타법의제(24개법 46개 인․허가 사항)

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 개발행위의 허가, 실시계획의 인가, 토지거래계약의 허가

- 도로법․하천법 등의 점용허가, 산지관리법․산림법 등의 허가

- 건축법 등의 허가, 도시개발법상의 실시계획의 인가

◦ 승인의 법적 성질

- 건축허가는 대물적 허가로서 기속적 행위에 가까우나, 사업승인은 대물적․대인적 복합적인 허가로서 재량행위에 근접

◦ 공공시설의 대체

- 사업부지내의 공공시설은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 및 제99조를 준용하여 새로이 개설하는 공공시설과 대체가능

◦ 사업계획변경 금지 : 입주자 모집공고후

- 공급계약이 체결된 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액

- 세대당 규모 및 대지지분의 변경(2% 초과)

1-2. 간선시설의 설치

◦ 대상 : 100호 이상의 주택건설 및 16,500㎡ 이상의 대지조성사업

◦ 설치의무자

- 도로 및 상하수도 : 지방자치단체

- 전기․통신․가스․지역난방 : 공급자

- 우편통 : 국가

◦ 설치범위

- 도로 : 단지밖의 기간이 되는 도로에서 단지 경계선(주출입구)까지 길이가 200m 초과시 초과부분

- 상하수도 : 단지밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지 길이가 200m 초과시 초과부분

- 전기시설 : 단지밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지

- 가스시설 : 단지밖의 기간이 되는 가스공급시설에서 단지경계선까지
(단지내 정압조정실이 있는 경우 그 시설까지)

- 통신시설(세대별 전화) : 관로는 단지밖의 기간시설에서 경계까지, 케이블은 단지안의 최초 단자까지

- 지역난방 : 단지밖의 기간이 되는 열수송관의 분기점으로부터 단지내의 각 기계실입구 차단밸브까지

◦ 비용의 부담 : 설치의무자가 부담

※ 도로․상하수도는 설치비용의 50%범위안에서 국고보조 가능

2. 주택건설기준

2-1. 일반사항

◦ 법적근거 : 주택건설기준등에관한규정, 동 규칙

◦ 목 적

- 주거환경과 주택의 질 향상을 위하여 주택 및 부대․복리시설등 주택단지와 당해 제반시설에 대한 최소한의 기준 제시

∙주택단지 배치 및 단지 시설의 배치

∙주택의 구조 및 설비, 부대․복리시설

∙공업화주택의 인정등

◦ 적용대상

- 주택법 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 건설하는 주택건설사업

2-2. 주요내용

◦ 단지계획

- 주택단지내 설치가능 시설

∙기간시설 : 도로․상하수도․전기․가스․통신 및 지역난방등

∙부대시설 : 주차장․관리사무소․담장․대문․경비실․정화조등

∙복리시설: 어린이놀이터․근린생활시설․의료시설․주민운동시설등

◦ 주택단지내 입지기준

- 소음 및 위해시설로부터 이격거리

∙방음벽․수림대 등의 방음시설을 설치하여 실외 소음도가 65db미만이 되도록 하거나, 6층 이상인 부분의 실내 소음도가 45db이하

∙공해공장 및 위험시설로 부터 50미터 이격

◦ 층간 소음기준

- 공동주택의 각 층간 바닥충격음이 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음)은 58db이하, 중량충격음(비교적 무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음)은 50db 이하로 하여야 함.

- 바닥충격음의 세부측정방법, 표준바닥구조 및 차단성능 등급은 고시로 정함

◦ 부대시설

- 도로 : 주택단지에는 폭 6미터 이상의 도로를 설치하여야 한다. 다만 공동주택의 세대수가 100세대 미만이고 막다른 도로인 경우로서 그 길이가 35미터 미만인 경우에는 그 폭을 4미터 이상으로 할 수 있음.

- 주차장 설치기준(대/㎡) : 최소 주차대수 세대당 1대(전용 60㎡이하, 0.7대)이상 확보

구 분	특별시	광역시, 수도권 시지역	시지역, 수도권 군지역	기타 지역
85㎡이하	1/75	1/85	1/95	1/110
85㎡초과	1/65	1/70	1/75	1/85

※ 지하주차장 기준 : 특별시․광역시 등의 300세대이상 주택단지에는 주택의 전용면적 규모에 따라 주차장의 일정부분 (3/10～6/10)을 지하에 설치

- 조경시설 : 단지면적 3/10의 조경시설 확보

- 비상급수시설 : 지하 양수시설 또는 지하 저수조 설치

- 난방시설 : 6층이상은 중앙집중 난방방식(개별 난방방식 설치 가능)

◦ 복리시설

- 의료시설 : 의원․병원․약국등(자율설치)

- 근린생활시설 : 설치 자율(세대당 6제곱미터 이내)

- 유치원 : 2천세대 이상의 주택단지에는 유치원 설치

- 경로당 설치 : 100세대이상의 주택단지

- 보육시설 설치 : 300세대 이상의 주택단지

3. 공동주택관리

3-1. 적용대상 : 공동주택

◦ 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택

※ 예외

∙도시및주거환경정비법 제2조제2호라목의 규정에 의하여 도시환경정비사업으로 건설된 공동주택은 적용하지 않음

∙임대주택 : 행위허가, 관리주체 업무, 하자보수, 안전규정, 관리사무소장 배치에 한하여 적용

∙건축허가 공동주택 : 하자보수, 안전진단에 한하여 적용

◦ 의무적 관리대상 공동주택

- 300세대 이상

- 150세대 이상으로서 승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)

3-2. 공동주택의 관리조직

◦ 관리주체

- 입주자 자치관리기구(자치관리)

- 주택관리업자(위탁관리)

- 임대사업자

◦ 관리주체 업무

- 유지․보수 및 안전관리

- 경비․청소․소독 및 쓰레기 수거

- 관리비 및 사용료 징수, 공과금 등의 납부대행

- 입주자 대표회의 의결사항의 집행등

◦ 관리기구(입주자 자치관리, 위탁관리시 설치)

- 설치요건

∙기계산업기사 또는 승강기 자체검사자격자 1인 이상

∙전기사업법등 관계법령에서 정한 기준 이상의 기술자 확보(전문용역업체에 용역도 가능)

◦ 입주자 대표회의 : 동별 대표자로 구성된 관리에 관한 의결기구

- 동별 대표자 : 6월이상 거주한 소유자나 그 배우자 또는 직계존비속

- 구성 : 회장 1인을 포함한 3인이상의 이사, 1인이상의 감사

- 구성시기 : 입주예정자(총세대수)의 과반수가 입주한 때

- 업무

∙관리방법 및 주택관리업자 선정 제안

∙관리에 관한 의결사항 결정(구성원 과반수 찬성)

(관리규약․제규정 제안, 관리비 예산확정, 사용료 기준 결정 등)

3-3. 공동주택의 유지관리

◦ 안전관리

- 관리주체는 안전관리 계획을 수립하고 시설별로 안전관리 책임자 임명하여 책임점검과 안전관리 진단을 실시

- 안전관리 진단기준

∙정기진단 : 해빙기․우기․월동기 연1회, 안전진단 분기 1회등

∙수시진단 : 노후등 위해발생 우려시설

◦ 입주자(사용자) 의무

- 제반시설을 선량하게 보전․유지

- 공동주택 관리규약 준수

- 관리주체가 점검․수리 및 유지 등을 위해 출입시 거부 불가

- 관리주체 동의없는 행위금지 사항

∙주택내부의 구조물과 설비의 증설 및 제거

∙공용부분에 물건 적재로 통행을 방해하는 행위

∙광고물등 표지를 부착하는 행위

∙가축사육 등으로 공동주거생활에 피해를 주는 행위등 금지

◦ 행위허가

- 공동주택의 용도변경, 재․개축․재축․대수선, 파손․철거, 용도폐지, 신․증축, 비내력벽 철거시 시장․ 군수․구청장의 허가 또는 신고 필요

◦ 장기 수선계획 및 장기수선충당금

- 단지의 여건 및 시설별 노후도를 감안하여 사용검사후 1년경과 이후부터 매월 적립

◦ 하자보수제도

- 사업주체의 하자보수 의무

∙시설별 하자보수 책임기간 : 주요시설 2～4년, 기타시설 1년

∙내력 구조부 : 기둥․내력벽 10년, 보․바닥․지붕 5년

- 하자보수 보증금 : 총 공사비의 3/100에 해당하는 현금 또는 은행․보험․조합의 보증서 등을 사용검사권자(시장․군수)의 명의로 예치

3-4. 공동주택 안전점검

◦ 목 적

- 공동주택에 대한 안전점검을 실시하여 안전도가 취약하고 재해의 우려가 있는 주택을 특별관리 함으로써 위해요소를 사전에 제거하고 적절한 보수․보강과 재건축 등을 추진

◦ 안전대책

- 관리주체는 공동주택 등에 대하여 반기마다 안전점검 실시
(시행령 제65조제1항)

∙노후화 등으로 안전도가 취약하다고 인정되는 공동주택에 대하여는 시장 등이 특별관리

∙특별 관리대상은 점검 책임자를 지정하여 매월 1회이상 안전점검

- 16층이상 공동주택은 3년마다 전문기관의 정기점검 실시

(시설물의안전관리에관한특별법 제6조)

- 재난이 발생할 우려가 있는 경우에는 경계구역으로 설정하고 입주민 퇴거조치(재난관리법 제35조)

◦ 추진상황

- 특별 관리대상 공동주택에 대하여는 노후상태에 따라 보수․보강 또는 철거후 재건축 유도

- 철거대상 공동주택에 대하여는 입주민의 이주를 독려하고 조속한 재건축 추진을 위한 행정지원

4. 주택건설공사 감리제도

4-1. 개 요

◦ 한국토지주택공사 감리제도 도입배경

- 종전의 민간 주택건설공사의 감리제도는 건축법 및 건축사법에 의하여 건축주가 임의로 감리자를 지정하고 감리비도 적정하게 지급되지 않아 감리자가 건축주에게 예속되는 등 사실상 객관적인 감리가 불가능 하여 부실공사의 한 원인으로 작용

- ’94.8월 부실공사 방지대책의 일환으로 ｢주택건설촉진법령｣에 감리제도를 새로이 도입하여 시행

◦ 주요내용

- 사업계획 승인권자(시장․군수․구청장등)가 감리자를 지정

- 감리자의 권한 부여

∙시공자 위반사항 조치, 시정명령, 공사중지 명령 등

∙사업계획 승인권자에게 보고사항을 정함

⇒ 감리원 배치 계획서

⇒ 착공․준공시 감리계획서 및 의견서

⇒ 분기별 감리업무 수행사항 보고등

- 감리자 처벌강화

∙부실감리자는 등록말소․영업정지․면허취소 등 제재

◦ 관계법령 감리제도 비교

									∘ 대상 : 20세대 이상 민간주택 건설공사 ∘ 성격 : 공사감리 ∘ 보수기준 : 주택건설공사 감리비 지급기준 ∘ 감리회사 ‣300세대미만 : 건축사사무소, 감리전문회사 ‣300세대이상 : 감리전문회사 ∘ 감리자 지정 : 사업계획승인권자
주택감리 (민간공사)				공동 주택		주택법
									∘ 대상 : 일반 민간 건축공사 ‣상시감리(현장상주) : 연면적 5천㎡이상, 3천㎡이상(5개층), 아파트 ‣수시감리(종합감리) : 기타 건축물 ∘ 성격 : 공사감리 ∘ 보수기준 : 건축사업무 및 보수기준 ∘ 감리회사 : 건축사사무소 ∘ 감리자지정 : 건축주
시공감리 (민간공사)				일 반 건축물		건축법및 건축사법
책임감리 (공공공사)						건설기술 관 리 법			∘ 대상 : 국가 등이 시행하는 100억원 이상의 22개 공종 ∘ 성격 : 발주기관 공사감독 대행 ∘ 보수기준 : 건설공사 감리대가기준 ∘ 감리회사 : 종합‧토목‧건축‧설비분야 감리전문회사 ∘ 감리자 지정 : 발주청장
			다중이용건축물 : ․문화 및 집회시설(전시장 및 동․식물원을 제외한다), 판매 및 영업시설, 의료시설중 종합병원 또는 숙박시설중 관광숙박시설의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터이상인 건축물 ․16층이상인 건축물
				전기설비/전력기술관리법		∘ 대상 : 600볼트 초과전압 또는 75킬로와트 이상 사용시설물 ∘ 감리회사 : 종합 - 감리대상시설물의 전력시설물 전문 - 10만킬로와트 미만, 연면적 3만㎡ 미만의 전력시설물 ∘ 감리자지정 : 건축주(발주자)
설비감리
						∘ 대상 : 연면적 1천㎡이상 (종교시설은2천㎡, 아파트는11층) ∘ 감리회사 : 1급 - 모든시설 2급 - 아파트 및 연면적 1만㎡미만 3급 - 연면적 5천㎡미만 ∘ 감리자지정 : 건축주(소유자)
				소방설비/ 소방법

4-2. 감리자 지정 및 업무

◦ 감리자의 자격

- 주택법 제24조의 규정에 의하여 사업계획승인권자가 당해 주택건설공사의 감리자로 지정한 자

∙300세대미만 : ｢건축사법｣에 의하여 감리자격이 있는 자 및 건기법에 의한 종합감리전문회사, 건축감리전문회사

∙300세대이상 : 건기법에 의한 종합감리전문회사, 건축감리전문회사

- 하나의 감리업체가 건축사와 감리전문회사를 동시에 등록한 경우 300세대 미만의 주택건설공사의 감리자로 응모 가능

- 사업계획승인권자는 인접지역에 2이상의 주택건설 단지가 있는 경우 공동으로 감리할 수 있도록 지정 가능

- 건축사법 및 건설기술관리법에 의한 감리자격이 있다 하더라도 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사는 감리 불가

◦ 감리원의 자격

- 감리업무를 총괄하는 감리원의 경우 다음 규정에 해당하는 자로써 건기법시행령 별표 제3호의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 및 학력․경력자(1,000세대 미만：감리사 이상, 1,000세대 이상：수석감리사)

- 건축․토목․기타 설비 등 분야별 감리원의 자격

∙건축사법에 의한 건축사 또는 건축사보 포함(300세대 미만의 경우)

∙토목분야 : 건기법시행령의 규정에 의한 토목분야의 기술자격자 또는 학력․경력자

∙건축분야 : 건기리법시행령의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 또는 학력․경력자

∙기타 설비분야 : 건기법시행령의 규정에 의한 기계분야, 건축분야중 건축기계설비 또는 건축설비, 전기분야중 건축전기설비 또는 안전관리분야 중 소방설비의 기술자격자 또는 학력․경력자

◦ 감리자 지정 절차

주택건설 사업계획승인		→	감 리 자 모집공고	→	감리자 지정신청	→	감리자 적격심사	→		감리비 예정 가격결정
감 리 자 지 정		→	감 리 자 지정통보	→	감리자 계 약

5. 도시형 생활주택 제도

5-1. 배경 및 목적

ㅇ 최근 소규모가구는 꾸준히 증가하고 있으나, 이들이 주로 거주하는 소형주택은 감소 추세

* 1～2인가구 : (’85)1,836천가구 → (’95) 3,827천 → (’05) 6,692천

* 65㎡이하 주택재고비율 : (’85) 53% → (’95) 42% → (’05) 40%

≪ 전용면적별 공급 현황 ≫

구 분	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
85㎡초과	16.0%	18.9%	23.5%	24.3%	27.5%	36.3%	37.5%
85㎡이하	84.0%	81.1%	76.5%	75.7%	72.5%	63.7%	62.5%

ㅇ 소형주택의 경우라도 20세대 이상으로 건설할 경우 주택법에 따라 엄격한 사업승인절차와 건설기준 적용

※ 분양가상한제, 관리사무소 설치, 엄격한 소음기준, 조경기준 등

- 따라서, 주택법 적용을 받지 않기 위해 19세대 이하 단지로 분할․연접개발됨에 따라 주거환경 열악 및 안전성도 저하

- 또한, 좁은 대지 내 주차공간 확보의 어려움 등으로 소형주택 공급 활성화가 저해

ㅇ 한편, 1～2인 가구 증가에 대응하여 독신자, 독거노인, 학생 등의 주택수요에 대응한 다양한 주택유형의 보급이 필요

◈ 도심서민, 1～2인가구의 주거수요에 대응하기 위해 ‘수요가 있는 곳에’, ‘필요한 사람’에게 소규모주택 공급확대 필요

- 기존 주택건설기준, 공급절차 등의 규제완화 추진

5-2. 도시형 생활주택 개념 및 분류

□ 개  념(법 제2조제4호, 시행령 제3조 등)

ㅇ “도시형 생활주택”이란 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣상의 도시지역*에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만 공동주택

* 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역에는 건설 불가

□ 분  류

① (단지형 다세대) 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 다세대 주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡이하) : 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가능

② (원룸형) 세대당 주거전용면적이 12㎡이상 50㎡이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성, 각 세대는 지하층에 설치 불가

③ (기숙사형) 세대당 주거전용면적이 7㎡이상 30㎡이하로서, 취사장․세탁실․휴게실은 공동으로 사용, 각 세대는 지하층에 설치 불가

※ ｢건축법｣ ‘건축물의 용도’상 단지형 다세대주택은 다세대주택이며, 원룸형․기숙사형은 아파트, 연립주택, 다세대주택 유형으로 건설가능

5-3. 일반 공동주택과 도시형 생활주택의 비교

□ 도시형 생활주택은 ｢건축법｣상 건축물의 용도로는 일반 공동주택과 같이 공동주택에 해당

※ 모두 주택건설사업계획승인을 받아 건설(20세대 이상)

□  쾌적성, 안전성이 보장되면서도 부담가능(affordable)하도록 건설기준 완화 및 공급절차 단순화로 공급의 활성화 도모

≪ 공동주택과 도시형 생활주택 비교 ≫

구 분	일반 공동주택 (아파트, 연립, 다세대)	도시형 생활주택 (단지형다세대, 원룸형, 기숙사형주택)
감 리	<주택법 감리> 사업계획승인권자가 감리업체의 지정을 통하여 일정수준 이상의 감리원을 의무배치하여 감리 - 150세대 감리비 : 5억6천	<건축법 감리> 건축감리원 1인 이상 상주
분양가 상한제	<적 용> 공동주택 분양시 분양가 상한 제한	<미 적 용>
입지지역	도시․비도시지역 중 허용지역	도시지역 중 허용지역
주거 전용면적	297㎡이하	단지형 다세대 : 85㎡이하 원룸형 : 12㎡～50㎡ 기숙사형 : 7㎡～30㎡
건설기준	｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 적용	일부 건설기준과 부대․복리시설 적용제외 및 주차장 완화
공급규칙	｢주택공급에 관한 규칙｣ 적용	일부만 적용 (분양보증, 공개모집)

5-4. 건설기준

□ ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣의 주택건설기준 중 소음, 배치, 기준척도는 적용 제외

구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택	규정
소음보호	외부 65db미만, 내부 45db이하	제외	제9조
배치	외벽은 도로, 주차장과 2m이상 이격	제외	제10조
기준척도	평면 10㎝, 높이 5㎝ 단위기준	제외	제13조

□ 주거환경과 안전 등을 고려하여 경계벽, 층간소음, 승강기, 복도 등 기타규정은 동일하게 적용

≪ 건설기준 중 적용항목 ≫

구 분	일반 공동주택, 도시형 생활주택	규정
복합건축	숙박․위락․위험시설, 공연장과 복합건설 금지	제12조
경계벽	세대간 및 주택외 시설과의 경계벽은 내화구조	제14조
바닥	층간 경량충격음 58dB이하, 중량충격음 50dB이하
승강기	6층이상 승용, 7층이상 화물용, 10층이상 비상용	제15조
계단	계단의 부위별 치수, 계단참 폭․설치높이 등	제16조
복도	복도의 유효폭(120～180㎝이상) 규정	제17조
난간	높이(120㎝ 이상), 간살(10㎝ 이하)	제18조
화장실	수세식, 오수처리시설․정화조 설치	제21조
장애인시설, 기준	｢장애인․노인․임산부 편의증진법｣ 준수	제22, 23조
구조내력	｢건축법｣ 규정 준수	제24조

5-5. 부대․복리시설 기준

□ 필요성이 낮은 부대․복리시설은 의무설치대상에서 제외

ㅇ  관리사무소․조경시설 등 부대시설, 놀이터․경로당 등 복리시설 규정은 설치의무 면제

≪ 부대․복리시설 중 설치의무 면제 항목 ≫

구 분		기존 공동주택	도시형 생활주택	규정
부대 시설	진입도로	세대규모별 폭 규정(300세대 미만 6m 이상)	원룸형․기숙사형 연면적 660㎡ 이하인 경우 4m	제25조
	관리 사무소	<50세대 이상 설치대상> 50세대당 10㎡ + 매세대당 500㎠	제외	제28조
	조경시설	단지면적의 30%이상 설치	제외 <건축법 적용> 지자체 조례	제29조
	안내 표지판	동번호, 도로표지판, 게시판 등	제외	제31조
	비상 급수시설	지하양수시설 또는 저수조 설치	제외	제35조
복리 시설	어린이 놀이터	<50세대 이상 설치대상> 100세대 미만 세대당 3㎡ 100세대 이상 300㎡+세대당 1㎡	제외	제46조
	경로당	<100세대 이상 설치대상> 40㎡+150세대 초과시 세대당 0.1㎡	제외	제55조

□ 주차장 설치기준 완화

ㅇ  도시형 생활주택 중 원룸형과 기숙사형 주택은 주차장 설치기준을 완화

- 원룸형 주택은 전용면적 60㎡당 1대(준주거 및 상업지역 120㎡당 1대), 기숙사형 주택은 전용면적 65㎡당 1대(준주거 및 상업지역 130㎡당 1대)

* 준주거, 상업지역 내 원룸형․기숙사형 주택은 기계식 주차장 설치가능

ㅇ  직주근접 경향이 강한 역세권 등 지자체에서 “주차장 완화구역”으로 지정․고시한 지역에서는

- 원룸형과 기숙사형 주택에 연면적 200㎡당 1대의 주차장 기준 적용

≪ 주차장 확보기준 ≫

구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택
		단지형 다세대주택	원룸형 주택	기숙사형 주택
주차장 확보기준	세대당 1대 이상	(일반 공동주택과 동일)	전용면적 합계를 기준으로 60㎡당 1대 (상업․준주거)120㎡	전용면적 합계를 기준으로 65㎡당 1대 (상업․준주거)130㎡
			※ 단, 주차장 완화구역은 200㎡당 1대

≪ 주차장 완화구역 ≫

⃟ 다음 지역 중 시장(특별, 광역, 특별자치도 포함), 군수가 지정․고시

① 철도․지하철역, 버스 정거장 주변으로 접근성이 양호한 지역

② 학교 주변지역   ③ 학원 밀집지역   ④ 산업단지 주변지역

⑤ 공장밀집지역    ⑥ 기타 접근성이 양호하여 주차수요가 낮은 지역

□ 기타 부대시설과 복리시설은 모두 일반 공동주택과 동일하게 적용

≪ 부대․복리시설 중 적용항목 ≫

구 분		일반 공동주택, 도시형 생활주택	규정*
부대 시설	단지도로	폭 6m 이상(100세대 미만 폭 4m 이상)	제26조
	수해방지	2m이상의 옹벽과 이격거리 규정	제30조
	통신시설	전화, 인터폰 등 통신선로 구비	제32조
	보안등	어린이놀이터, 도로에 50m마다 설치	제33조
	가스공급시설	가스공급 및 저장시설 설치	제34조
	난방설비	6층 이상은 중앙집중난방방식	제37조
	폐기물보관시설	생활폐기물보관시설 및 용기 구비	제38조
	전기시설	세대당 3㎾ 이상, 전력량계 설치	제40조
	소방시설	｢소방법｣ 준수	제41조
	방송수신설비	세대당 구내방송수신선로 2개소 이상	제42조
	급․배수시설	｢수도법｣ 준수, 수도계량기, 급수전 설치	제43조
	배기설비	배기설비와 환기설비 설치기준	제44조
복리 시설	근린생활시설	단지내 근린생활시설 등 면적이 세대당 6㎡의 비율로 산정한 면적 초과금지	제50조
* 주택건설기준 등에 관한 규정

5-6. 기타 건축 기준

□ 하나의 건축물 내에서 복합건설

ㅇ 도시형 생활주택은 일반 공동주택과 하나의 건축물에 함께 건설할 수 없고,

- 도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형․기숙사형 주택도 하나의 건축물에 함께 건설 불가

ㅇ 단, 특성이 유사한 원룸형과 기숙사형은 하나의 건축물에 건설 가능

- 준주거․상업지역에서 일반 공동주택과 원룸형․기숙사형 주택은 하나의 건축물에 건설 가능

□ 하나의 단지 내에서 혼합건설

ㅇ 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 동일 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것은 가능

ㅇ 도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형․기숙사형 주택을 동일한 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것도 가능

≪ 동일 단지․건축물에 혼합건설허용 여부 ≫

구 분	혼 합 유 형	가능여부
동일 건축물	일반 공동주택 + 도시형 생활주택	불가능 (준주거․상업) 일반 공동주택 + 원룸형․기숙사형 가능
	단지형 다세대 + 원룸형 또는 기숙사형	불가능
	원룸형 + 기숙사형	가능
동일 단지	일반 공동주택 + 도시형 생활주택	별개 건축물로 건설시 가능
	단지형 다세대 + 원룸형 또는 기숙사형	별개 건축물로 건설시 가능

□ 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합 형태의 도시형 생활주택(원룸형, 기숙사형)도 건설가능(시행령 제15조제2항)

ㅇ 단, 원룸형, 기숙사형에 한하며, 단지형 다세대주택은 상업․준주거지역 내에서 주상복합 형태로 건설 불가

※ 단, 주택건설사업계획승인을 받아야 함(20세대 이상)

□ 주차장 완화구역에서 기존 건축물을 원룸형과 기숙사형으로 용도변경하는 경우, 3년간 바닥의 층간소음과 계단설치 기준이 적용면제(건설경기 등을 감안하여 부칙으로 3년간에 한하여 적용)

≪ 원룸형, 기숙사형으로 용도변경시 제외되는 건설기준 ≫

구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택	규정*
바닥	층간소음 경량충격음 58dB 이하 중량충격음 50dB 이하	적용제외	제14조제3항
계단 등	계단의 부위별 치수, 계단참 폭․설치높이 등		제16조
* 주택건설기준 등에 관한 규정

5-7. 분양절차 완화

□ 도시형 생활주택은 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한 등은 적용제외

□ 다만, 사기분양․부도에 대비하여 분양보증은 적용하고,

ㅇ 일간신문, 지자체 홈페이지 등재 등을 통한 입주자 공개모집 등 규정도 적용(주택공급에 관한 규칙 개정, ’09.4.1)

≪ 주택공급규칙 중 적용 항목 ≫

구 분	일반 공동주택, 도시형 생활주택	규칙*
입주자모집 시기 및 조건	대지소유권과 분양보증을 갖춘 후 착공과 동시에 입주자모집 가능 등	제7조
입주자의 모집절차	대지․분양보증 등 확보 후 시장 등에 승인신청, 입주자 공개모집 등	제8조
주택의 공급계약	주택공급계약서에 포함되어야 할 내용 등	제27조제5항, 제6항, 제7항
* 주택공급에 관한 규칙

6. 주택 재개발사업

6-1. 목 적

◦ 도시내 노후․불량한 주거 밀집지역의 주택을 개량․건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업

- 도시계획측면 ⇒ 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복

- 주택공급측면 ⇒ 공동주택의 건설로 주택공급 확대

- 사회복지측면 ⇒ 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구

◦ 관련규정：도시및주거환경정비법('03.7.1부터 시행)

6-2. 사업시행

◦ 사업절차

도시․주거환경정비 기본계획수립 (특별시장․광역시장․시장)	⇒	구역지정 (시․도지사ㆍ대도시의 시장)
․구역의 개략적 범위 ․단계별 추진계획 ․토지이용계획		․구역지정 입안(시장․군수) ․도시계획위원회 의결 및 고시 ․사업계획의 입안결정 (구역지정과 별도로 결정가능)
조합설립 (시장․군수․구청장)	⇒	사업시행인가 (시장․군수․구청장)
․토지등소유자의 3/4이상, 토지면적 1/2 동의		․총회에서 조합원 과반수 동의 ․사업착수
관리처분계획인가 (시장․군수․구청장)	⇒	분양처분 및 청산 (시행자)
․조합원 분양계획 수립 ․일반분양 모집공고		․분양처분 고시 ․청산 및 조합해산

◦ 시행방식

- 관리처분계획 방식 : 시장ㆍ군수의 인가를 받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방식

- 환지 방식 : 도시개발법을 준용하여 환지로 공급하는 방식

◦ 구역지정 요건

- 건축물이 노후․불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물의 과도한 밀집으로 인하여 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 경우 등

◦ 사업시행자

- 조합(시장ㆍ군수, 한국토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자와 공동시행 가능)

- 시장ㆍ군수․한국토지주택공사 등

◦ 관리처분계획

- 사업 착수전에 평가된 권리가액에 따라 건립 예정인 주택평형을 배정하고, 일반분양분을 결정하는 권리변환 계획

◦ 분양기준

- 종전 권리가액을 참조하여 1세대 1주택 분양원칙

- 공유지분 토지의 경우 각각의 지분면적이 대지 최소면적 이상인 경우등

☞ 세부기준은 지자체 조례로 규정

◦ 주택평형 비율

- 임대주택 및 주택규모별 건설비율(국토해양부 고시2006-273호)

☞ 80%이상을 전용면적 85㎡이하, 17%이상을 임대주택으로 건설하되 임대주택의 30%이상을 전용면적 40㎡이하로 건설(비수도권 50% 감면)

6-3. 유사사업의 상호비교

구 분	주택재개발사업 (대상：단독밀집)	주거환경개선사업 (대상：단독밀집)	재건축사업 (대상：공동주택)	도시환경정비 (대상 : 상업․공업지역)
근 거	도시및주거환경정비법(법률 제6852호, '02.12.30)
목 적	- 불량주택 및 공동 시설 정비	- 불량주택 및 공동 시설 정비	- 노후․불량주택 재건축	- 도심기능 회복
특 성	- 도시계획차원 강조	- 재개발사업 완화 (달동네)	- 주택공급	- 상업․공업지역 정비
지정요건	- 노후․불량주택이 밀집된 지역 - 순환 재개발 시행을 위한 순환용 주택건설이 필요한 지역 - 공공시설 정비로 과소토지가 되어 있어 건축대지로서 효용을 다할 수 없게 되는 지역	- 재개발 구역으로서 재개발사업 시행이 불가능한 지역 - 노후․불량 건축물이 밀집되어 주거지로서 기능을 못하는 지역	- 준공후 20년(시․도의 조례가 20년 이상으로 정하는)이 경과되어 재건축 효용증가가 예상되는 지역 - 건물이 훼손․일부멸실되어 안전사고의 우려가 있는 주택 - 재건축이 불가피하다고 시장 등이 인정하는 주택	- 열악한 상업․공업지역으로 도시계획으로 정비가 필요한 지역
시행주체	-조합 - 지자체․한국토지주택공사등	- 시장․군수 : 기반 시설, 공동주택 건설 - 토지․건물소유자 : 현지 개량 사업 - 토지주택공사 : 공동주택건설 및 긴급사업 시행시	-재건축조합
개발방식	-철거, 수복, 보전	-현지개량․공동주택건설, 환지	-철거
시행절차	- 기본계획 수립→구역지정(정비계획 수립)→추진위원회→조합설립→사업시행인가→착공․공사→관리처분계획→분양․처분	* 재개발 시행 절차에서 조합설립, 관리처분 계획 절차가 없음.	- 기본계획 수립→안전진단→구역지정(정비계획 수립)→추진위원회→조합설립→사업시행인가→착공․공사→관리처분계획→분양․처분

구 분	주택재개발사업 (대상：단독밀집)	주거환경개선사업 (대상：단독밀집)	재건축사업 (대상：공동주택)	도시환경정비 (대상 : 상업․공업지역)
사업규모	- 제한없음	- 제한없음	- 제한없음
주택규모	- 국토부 고시 ․85㎡이하 : 80%이상 ․임대주택 : 17%이상 ※수도권 제외지역 : 50% 범위내 완화	- 국토부 고시 수도권과밀억제권역내 ․85㎡이하 : 90%이상 ․임대주택 : 20%이상	- 국토부 고시 ․85㎡이하 : 60%이상 ․임대주택 : 없음
공급대상	- 토지․건물 소유자 - 세입자 : 임대주택 - 잔여분 : 일반분양	- 토지․건물 소유자 - 세입자 : 임대주택	- 조합원 - 잔여분 : 일반분양
세입자 대 책	- 세입자용 임대주택 건설․공급 - 주거이전비 지급	- 세입자용 임대주택 건설․공급 - 주거이전비 지급	- 없음
공공지원	- 국가․지자체 보조	- 국가․지자체 보조	- 없음
주민동의	- 조합설립:토지등소유자의 3/4이상 - 시행인가 : 정관이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의	- 시행자지정 : 토지등 소유자의 2/3이상, 세입자세대수의 1/2이상	- 조합설립:동별 구분소유자 및 의결권의 2/3이상, 전체 구분소유자 및 의결권의 3/4이상 - 시행인가 : 정관이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의
세제지원	- 토지․주택 취득시 취득세․등록세 비과세	- 대체 부동산 취득시 취득세․등록세 면제	- 없음
토지수용	-가능	-가능	-매도 청구가능

＜참고：'06.8.25부터 시행된 개편 절차＞

□ 안전진단 절차 개선

	종 전			현 행		비 고
	안전진단신청			안전진단신청
	↓			↓
	사전평가			사전평가		시․도지사 평가여부 결정
	↓			↓
	예비안전진단			예비평가		시설안전기술공단 건설기술연구원
	↓			↓
	안전진단실시 시기조정			안전진단실시여부 결정		시․도지사
	↓			↓
	안전진단 실시			안전진단 실시		진단전문기관
	↓			↓
	안전진단결과 재검토			안전진단결과 재검토		시설안전기술공단 건설기술연구원
	↓			↓
	재건축여부 판정			재건축여부 판정
				↓
				안전진단 적정성 여부 검토(시도지사 판단)		시설안전기술공단 건설기술연구원

※ 점선의 절차는 임의규정임

□ 정비사업 절차 개요

종 전									현 행
재 개 발			재 건 축			주거환경개선
	기본계획									기본계획
	⇓									⇓(재건축 : 안전진단)
	구역지정						지구지정			구역지정 (정비계획수립)
	⇓						⇓			⇓
	추진위원회			추진위원회			개선계획수립			추진위원회
	⇓		⇓(안전진단)				⇓			⇓
	조합설립			조합설립						조합설립
⇓(시공사선정)			⇓(시공사선정)							⇓(시공사선정)
	사업시행인가			사업계획승인			사업계획승인			사업시행인가
	⇓			⇓			⇓		⇓
	관리처분계획									관리처분계획
	⇓									⇓
	착공 및 분양			착공 및 분양			착공 및 분양			착공 및 분양
	⇓			⇓			⇓			⇓
	준 공			준 공			준 공			준 공
	⇓			⇓						⇓
	청 산			조합해산						청 산

※ 주거환경개선사업의 경우 추진위원회, 조합설립, 관리처분계획, 청산 절차가 없음

7. 주택 재건축 사업

7-1. 개 념

◦ 노후․불량한 주택을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 주택을 건설하는 것으로 주택의 공급과 주거환경 개선에 이바지

※ 기타 제도와의 차이

- 건축법상의 멸실신고 후 다시 짓는 재건축

- 중소기업의구조개선및경영안정지원을위한특별법에 의한 시장 재건축

- 주택의 수선․개량에 중점을 두는 주거환경개선사업

- 기존 주택의 철거가 수반된다는 점에서 일반적으로 나대지에 건설하는 지역․직장 조합주택 및 일반주택 건설사업과 차이

7-2. 재건축대상

◦ 노후․불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하며, 예외적으로 단독주택도 그 대상으로 하고 있음

☞ 아 파 트 : 5층이상의 주택
연립주택 : 동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층이하의 주택
다세대주택 : 동당 건축 연면적이 660㎡ 이하인 4층이하의 주택

◦ 노후․불량주택의 요건

- 훼손․멸실되어 도괴 기타 안전사고 우려가 있는 경우

- 20년(시․도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 과다한 수선유지비나 관리비용이 드는 경우

- 20년(시․도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 주거환경이 불량하여 재건축시 현저한 효율증가가 예상되는 경우

- 도시미관․토지이용도․난방방식․구조적 결함 등으로 재건축이 불가피 하다고 시장․군수․구청장이 인정하는 경우

- 단독․다세대주택은 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 경우

7-3. 재건축 절차

기본계획	→ 안전진단	정비계획 수립	→	구역지정	→	추진위원회승인	→
재건축조합인가	→	사업시행인가	→	관리처분계획인가 주택건설, 분양	→	준 공 (회계감사)	→
입 주	→	조합청산․해산

◦ 재건축조합 설립인가 신청

- 동의요건

∙공동주택의 경우 각 건물별 구분소유자 2/3이상 및 토지면적 1/2이상, 전체 구분소유자 및 토지면적의 각 3/4이상 동의

- 신청내용

∙신축건물의 설계개요

∙건물철거 및 신건물 건축에 소요되는 개산액 및 비용분담 사항

∙신건축물 구분소유권 귀속에 관한 사항

◦ 안전진단 실시

- 재건축을 결의한 기존 노후․불량주택등 소유자는 재건축을 하기 위하여 시장 등에게 안전진단 신청

- 안전진단기관

∙시설물의안전관리에관한특별법의 규정에 의한 안전진단 전문기관 및 시설안전기술공단

∙건설기술관리법 규정에 의한 한국건설기술연구원

∙안전진단 수수료는 시설물의안전관리에관한특별법 시행령 제8조의 규정에 의한 대가 준용

∙시장 등은 안전진단결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 재건축 허용여부 결정

◦ 재건축조합 설립인가

- 재건축 대상이 되는 노후․불량주택 소유자는 재건축 조합을 구성하여 관할시장 등에게 조합설립(변경)인가 신청

- 재건축조합 구성원 자격기준

∙노후․불량주택(당해주택에 부속되는 대지포함)의 소유자

∙복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지포함)의 소유자

- 재건축조합 구성원 교체 및 신규가입 요건

∙조합원 사망

∙입주자로 선정된 지위가 양도․증여․판결로 변경된 경우

∙당해지역 노후․불량주택 소유자가 추가 가입하는 경우

- 재건축조합원 명의변경 금지('03.12.31 도시및주거환경정비법 개정시행)

∙투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합설립 인가 이후 조합원 지위양도를 금지

* 법 개정시행 이전 조합설립인가를 받은 조합원에 대하여는 1회에 한하여 명의변경 허용

인가(변경)신청 구비서류	조합정관에 포함할 내용
- 조합인가(변경)신청서 - 창립총회의 회의록 및 조합장 선출동의서 - 조합원 전원이 연명한 조합규약(설립인가에 한함) - 사업계획서(설립인가에 한함) - 재건축 결의 사항을 증명할 수 있는 서류 (설립인가에 한함) - 변경의 내용을 증명하는 서류(변경인가에 한함) - 조합원 명단	- 주택조합의 명칭 및 주소 - 조합원의 자격에 관한 사항 - 조합원의 제명․탈퇴․교체에 관한 사항 - 사업시행지역의 위치 및 면적 - 조합임원의 권리․의무․선임방법 - 조합의 비용부담과 조합회계 - 사업연도 및 사업시행방법 - 총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구에 관한 사항 - 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 - 사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법 - 조합정관의 변경절차

◦ 사업시행인가

- 사업계획을 작성하여 총회에서 조합원 과반수 동의를 미리 얻어 시장․군수의 인가를 받아야 함

◦ 관리처분계획인가, 주택건설․분양

- 관리처분계획 인가

∙ 사업시행자는 사업시행인가 고시날부터 21이내 일간신문에 분양공고

∙ 30일이상 60일 이내의 기간동안 분양신청

∙ 관리처분계획 수립

∙ 관리처분계획을 30일 이상 토지등소유자에게 공람

∙ 관리처분계획 인가 및 고시

- 거주자 이주 및 구조물 철거

- 기존주택 철거는 관리처분 인가후 철거 예정일 7일전까지 시장 등에게 신고

∙거주자 이주 및 기존주택 철거는 주택철거 계획서 및 조합정관 등에 따라 시행

- 사업시행인가의 내용, 주택건설기준등에관한규정 등에 의거 주택건설

- 조합주택의 분양

∙재건축 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 이상인 경우는 주택공급에관한규칙에 따라 일반분양

◦ 사용검사(준공)

- 개념

∙사업시행인가 내용대로 적합하게 시공 되었는지 여부 확인

∙사용검사를 받은 후가 아니면 주택 등의 사용 불가

- 사용검사권자, 대상 및 시기

∙사용검사권자는 시장 등이며, 사업이 완료된 경우에 시행

∙대상은 사업시행인가 받은 주택, 부대․복리시설 및 대지등

※ 건축물의 경우로서 특히 필요하다고 인정하는 때에는 사업완료 이전 완공부분에 대하여 동별 사용검사 신청 가능

- 사용검사 신청자 : 공동사업주체

- 사용검사를 받으면 건축법 관련규정에 의한 사용승인을 받은 것으로 간주

◦ 입주 및 조합해산(청산)

- 사용검사가 완료된 후 조합원 등은 입주 가능

- 시장에게 조합해산 인가 신청

- 조합청산의 절차와 방법은 조합에서 정한 정관에 따라 시행

- 시장 등이 조합해산을 인가한 때에는 인가서 교부

- 조합해산 인가절차에 관하여 규정에 없는 것은 시장 등이 따로 정하여 운영가능

8. 주거환경개선사업

8-1. 목 적

◦ 도시내 저소득층이 거주하는 노후․불량주택 밀집지역을 대상으로 주택을 개량․건설하고 정비기반시설을 정비하는 도시계획사업

- 저소득층의 주거복지 증진 → 현지정착을 도모

- 도시환경정비 → 도로, 상․하수도 등 공공시설 정비

※ 관련규정

∙도시및주거환경정비법

8-2. 사업시행

◦ 사업시행절차

기본계획수립 (특별시장․광역시장․시장)	⇒	정비구역지정 (시․도지사)
․구역, 개략적 범위 ․단계별 추진계획 ․토지이용계획		․정비계획수립 및 구역지정 신청(시장․군수) ․지방도시계획위원회 심의 및 고시
사 업 시 행 (시장․군수․구청장)	⇒	완료 및 입주 (주민)
․주민동의 수렴(토지등소유자 2/3이상) ․주택정비(주민) ․공공시설 정비(시장․군수․구청장)

◦ 시행방식

- 현지개량 : 주택 소유자가 정부의 금융지원 하에 주택을 스스로 개량하고 시장․군수․구청장 등은 정비기반시설을 정비

- 공동주택 : 과도한 인구밀집과 불규칙한 도로망으로 인해 현지 건설  개량이 곤란한 경우 공동주택 건설

◦ 구역지정 요건

- 노후․불량 건축물 밀집지역

- 재개발구역이지만 주민의 1/2이상이 재개발사업을 원치 않는 지역

- 철거민을 수용하였거나 기타 공공시설 정비가 불량한 지역

- 정비기반시설 부족으로 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

◦ 사업시행자

- 시장․군수․구청장(한국토지주택공사 등도 가능)

◦ 주민동의

- 시행자지정시 토지등소유자 2/3이상, 세입자 1/2이상의 동의 필요

◦ 공동주택 건설시의 평형과 공급대상

- 평형 : 전용 85㎡이하 90% 이상, 임대주택 20% 이상

- 공급대상 : 지구내 토지 또는 건축물 소유자, 구역지정을 위한 공람공고일 현재 3월 이전부터 주거환경개선구역에 거주하는 무주택 세입자(임대주택), 타 주거환경개선지구 거주자

※ 주택 여유분은 일반분양 가능

◦ 구역내 국․공유지의 처리

- 구역지정시 국․공유지 소관청과 협의한 후 사업시행시 당해 사업시행자에게 국․공유지를 무상으로 양여

- 국․공유지는 점유자 등에게 저렴하게 매각(평가금액의 80%)한 후 그 매각대금으로 구역내 공공시설 정비에 사용

◦ 자금지원

- 국민주택기금

∙단독․다세대 : 호당 2,000～4,000만원(연3%, 1년거치 19년 분할상환)

∙아파트․연립 : 호당 5,500～7,500만원(최저3%,       〃           )

- 기타 국․공유지 매각대금, 주택분양금, 지방비 등으로 공공시설 정비

- 도시내 노후․불량주택지내 정비기반시설 설치를 위하여 총 388개 지구에 '05년부터 ‘12년간 2조원을 투입(2단계 사업)

＜연차별 투자계획＞

<1단계 사업>	(단위 : 개수, 억원)

사업계획		연차별 투자실적
		'01년도		'02년도		'03년도		'04년도		'05년도
지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비
482	1조6천억 (8,000)	270	4,000 (2,000)	120	3,676 (1,640)	55	3,330 (1,685)	24	2,898 (1,400)	13	2,096 (1,275)

※ (  )는 국고지원 금액

<2단계 사업>	(단위 : 개수, 억원)

사업계획		연차별 투자 실적 및 계획
		'05년도		'06년도		'07년도		'08년도		'09년도		'10년도 이후
지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비
388	2조원 (1조원)	176	332 (166)	66	2,410 (1,205)	53	2,660 (1,330)	50	2,448 (1,224)	14	2,206 (1,103)	29	9,944 (4,972)

※ (  )는 국고지원 금액

9. 기존도심 재정비촉진사업

9-1. 목 적

◦ 강북 등 낙후된 구시가지의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 주택재개발사업 등 소규모(3.3만㎡내외)의 정비사업을 광역적(최소 50만㎡ 이상)으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 개발할 수 있게 함으로써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여

9-2. 재정비촉진사업

◦ 도시 및 주거환경정비법에 의한 주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축, 도시환경정비사업

◦ 도시개발법에 의한 도시개발사업

◦ 재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장정비사업

◦ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시계획시설사업

9-3. 주요내용

□ 재정비촉진지구의 지정

◦ 면적 : 학교 등 생활권 기반시설 확보와 광역개발 실효성을 감안

- 주거지형(50만㎡ 이상) : 노후․불량주택과 건축물이 밀집한 지역

- 중심지형(20만㎡ 이상) : 상업지역․역세권․도심․부도심 등

※ 일정규모이하의 광역시 또는 시의 경우 그 면적을 1/2까지 완화가능

◦ 노후․불량 단독․연립주택 밀집지역, 역세권지역 등을 우선 지정

□ 재정비촉진계획 수립

◦ 시장․군수․구청장 수립 → 시․도지사 결정

- 도시 및 주거환경정비법․도시개발법․국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련법상 계획의 의제처리로 기간단축(1～2년) 및 용도지역 변경 효과

◦ 도시계획․건축 등 전문가인 총괄계획가(Master Planner)를 위촉, 전체계획을 종합적으로 수립․조정

□ 재정비촉진사업 시행

◦ 재정비촉진지구내 재정비촉진사업의 활성화를 위하여

- 지방세 감면․과밀부담금 면제, 특별회계의 설치 등 특례 부여

◦ 공통된 기반시설의 설치와 개별사업의 종합관리를 위해 주공․토공․지방공사 등 공공기관을 총괄사업관리자로 지정

□ 재정비촉진사업에 대한 특례

① 건축규제 등 완화

◦ 재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 기존의 ｢국토의계획및이용에관한법률｣ 등 관련 법령에서 정한 건축규제를 다음의 범위에서 완화가 가능하도록 함

- 용도지역 : 주거‧상업‧공업‧녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용

- 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능

- 층수 : 제2종일반주거지역의 층수제한 규정 적용배제

- 학교설치기준 : 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2 완화

- 주차장설치기준 : 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화

② 재개발사업의 구역지정요건 완화

◦ 개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(blank)이 생기지 않도록 하는 등 광역적 사업구역지정을 위해 필요한 경우

- ｢도시 및 주거환경정비법시행령｣에 따라 시․도 조례가 정하고 있는 재개발사업의 구역지정요건을 20퍼센트 범위 이내에서 시․도 조례로 완화가 가능

※ 완화되는 구역지정요건

․ 호수밀도, 주택접도율, 세장형․부정형․과소토지의 비율

- 부지정형화 등을 위해 필요시에는 구역지정요건에도 불구하고 구역면적을 추가로 10% 확장 가능하도록 함

- 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능

⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR(Transferable Development Rights) 효과를 기대

③ 소형주택의무비율 완화

◦ 전체세대수 중 전용면적 85㎡이하의 건설 비율을 주택재개발사업의 경우 60퍼센트, 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상으로 완화

※ 현행 ｢도시및주거환경정비법｣에 의한 전용 85㎡이하 건설비율․주택재개발사업 80퍼센트 이상, 주거환경개선사업 90퍼센트 이상

④ 교육환경 개선

◦ 재정비촉진계획 수립시 학교설치계획 포함, 교육감의 학교부지 매수계획수립 의무화, 교육감의 우수학교 적극 유치

⑤ 기반시설 설치지원

◦ 국가 등이 기반시설의 설치에 소요되는 예산을 지원하거나 국민주택기금을 융자할 수 있는 근거 마련

◦ 시장․군수․구청장이 기반시설을 사전 설치후 개별사업 시행자로부터 비용 징수 가능

※ 주택기금 등으로 구청장 등을 대행한 총괄관리사업자가 도로․공원 등 기반시설을 우선 설치하여 지구내 사업촉진을 기대

◦ 문화시설․복지시설 등 생활권시설 확보를 위해 일단의 구역을 수익시설을 허용하는 복합시설로 민자유치할 수 있도록 근거 마련

□ 개발이익환수 및 투기방지대책

◦ 원활한 사업시행을 저해하지 않은 범위내에서 개발이익을 환수

- 특별법의 특례로 인해 증가된 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설토록 의무화(수도권 과밀억제권역은 50～75%(기타 지역은 25～75%)의 범위에서 시‧도 조례가 정하는 비율

- 재정비촉진계획 수립시 개별사업구역별로 공통된 기반시설의 비용분담계획을 포함하고 이를 징수

◦ 지구지정으로 토지거래허가구역 지정 간주 및 토지등소유자의 주택공급 등을 받을 권리는 지구 지정․고시일 기준으로 인정

- 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 하여 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지. 단, 사업완료구역 등은 국토계획법 기준면적이상 완화적용

9-4. ｢도시재정비촉진특별법｣에 따른 사업추진 절차

재정비촉진지구지정		재정비촉진지구 지정 신청 ( 주민공람, 지방의회 의견청취 후 ) * 국토부장관이 토지거래허가구역지정 가능		시장․군수․구청장
		↓
		관계행정기관 협의 및 시․도도시계획위원회 심의 (또는 도시재정비위원회 심의)		시․도지사
		↓
		재정비촉진지구 지정 및 고시 * 토지거래허가구역지정		시․도지사
		↓		․국토부장관에게 보고
재정비촉진계획결정		재정비촉진계획 수립		시장․군수․구청장
		↓		․총괄계획가 위촉(시․도지사) ․총괄사업관리자 지정 ․사업협의회구성(20인이내)
		주민공람, 지방의회 의견청취 및 공청회개최		시장․군수․구청장
		↓
		관계행정기관 협의 및 시․도도시계획위원회 심의 (또는 건축위원회와 공동심의, 도시재정비위원회 심의)		시․도지사
		↓
		재정비촉진계획 결정 및 고시 * 재정비촉진계획에 부적합 건축물 등 설치제한		시․도지사
		↓		․국토부장관에게 보고
사업시행		기반시설 설치 * 도로․ 공원․ 문화시설 등 * 민간투자사업		총괄사업관리자 (시장․군수․구청장)
		↓
		개별법에 의한 사업추진 * 추진위원회, 조합설립인가 등		사업시행자 (시장․군수․구청장)

10. 철도부지 활용 도심지 주택공급 사업

10-1. 추진배경

o ‘국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택건설 활성화’ 방안에 추진계획 발표

- 철도부지에 대중교통과 연계한 고밀복합개발(TOD)을 추진

o ‘수요가 있고 필요한 곳에’ 공급하기 위해 도심 주택공급 활성화를 역점 추진 중 (향후 10년간 60% 수준 공급계획)

- 이러한 방안 중 하나로, 도심내 유휴 철도부지를 복합용도로 개발하여 1～2인가구를 위한 직주근접형 소형․임대주택을 집중 공급하는 방안을 검토

□ 주택 건설계획

ㅇ 수도권에서 10여개소 철도부지를 활용하여 2만가구 이상을 도심내 ‘보금자리 주택’ 위주로 건설

- 주택유형은 저소득 및 1～2인가구의 주거수요 흡수를 위해 주로 소형․임대주택으로 공급

- 선로 위 데크 조성 및 지반에 방진매트 등 설치하고 건물에 진동을 전달하는 기초에 대한 방진처리 등 소음 및 진동문제를 최소화

⇒ 세부 주택공급계획은 지구별 상황, 개발여건 등을 감안하여 개발계획을 수립해 가면서 구체화

10-2. 철도부지 활용 시범사업

□ 망우역 시범사업

1.망우지구 개발 조감도

서울망우지구 개발구상(안)

서울망우지구

※공공공지는 향후 지자체에서 건설 예정

2. 망우역 주택건설 사업계획(안)

① 추진일정

건설호수	사업시행인가	착공	공급	입주
1,196	‘09.12	‘10	‘13	‘14

② 일반현황

□ 사 업 면 적  : 24,000㎡

계	사유지	국공유지	기 타
24,000㎡(100.0%)	-	24,000(100.0%)	-

ㅇ 거주세대수   : 없음

ㅇ 지  장  물   : 철도시설물

ㅇ 토지등소유자 : 국토해양부(철도시설공단 위탁관리)

ㅇ 용 도 지 역  : 제1종 일반주거지역

③ 입지여건

본 구역은 중앙선, 경춘선(2010년 개통예정), 지하철7호선(신상봉역 건설중)이 교차하는 교통요충지로서, 남측은 상봉재정비촉진지구가 개발 중이며 북측은 우정아파트, 건영아파트, 단독주택이 위치하고 있음.

ㅇ 주변주요시설

- 서 : 중화재정비촉진지구 (510,000㎡, 2016년 완료 예정)

- 남 : 상봉재정비촉진지구 (505,738㎡, 2015년 완료 예정)

- 북 : 우정아파트, 건영아파트, 봉화산

□ 지형지세 : 망우역사(중앙선, 경춘선) 남서측 선상 부지

11. 그린홈 200만호 보급사업

11-1. 추진배경

ㅇ ‘08. 8.15 : 대통령께서 8.15 경축사에서 『그린홈 백만호 프로젝트』추진방침 천명

-『그린홈 백만호 프로젝트』가 100대 국정과제로 채택되면서 국토해양부가 주관부처로 선정(‘08.10)

ㅇ ‘08.11. 6 : 대통령께서 “앞으로 지어지는 주택은 에너지 절약형 주택으로 건설”할 것을 지시

ㅇ ‘08.12～‘09.5 : 「하이 그린홈 추진방안 마련을 위한 연구」

- 저에너지 친환경 주택(그린홈)의 양적 확대 및 품질 제고를 위한 ‘성능 및 건설기준’ 마련

ㅇ ‘09. 1. 7 : 주택성능등급 표시항목 중 에너지성능 항목 표시 의무대상 확대(500세대 이상 → 300세대)

* 「주택건설기준 등에 관한 규정(대통령령)」 개정

ㅇ ‘09. 4.25 : 「주택건설기준 등에 관한 규정(대통령령)」 개정 추진(10월중 시행 예정)

- 20세대 이상의 공동주택사업 인․허가시 친환경주택 건설(10% 이상 에너지 절감) 의무화

* 주요 내용 : 친환경주택 의무화, ‘친환경주택의 건설기준 및 성능’ 고시 근거 마련

11-2. 친환경주택의 개념

□ 친환경주택(그린홈)의 개념

ㅇ 에너지 소비를 줄이고, 사용하는 에너지도 탄소가 배출되지 않는 청정 에너지를 이용하며 친환경적으로 건설되어 지구환경에 미치는 부정적 영향을 최소화하면서,

- 인간이 쾌적하고 편리하게 거주할 수 있는 주택

	▪ 쾌적한 주거환경 제공 ▪ 에너지부하 저감 ▪ 고효율 에너지설비 사용 ▪ 온실가스발생 최소화 ▪ 자연에너지 효과적 활용 ▪ 주택수명 연장 ▪ 자원재활용 ▪ 자연환경 보호 ▪ 거주자인식 전환

< 그린홈 건설에 반영되는 요소 >

그린홈 건설기술요소		항목별 세부내용
지 속 가능성	Energy/CO2	자연형 냉난방, 채광이 가능한 건물디자인 고효율 냉난방, 조명 시스템 고효율 가전기기 대지내 재생가능한 에너지 시스템의 설치 저탄소 자재의 사용
	수자원	중수, 우수 재활용 시스템의 설치 절수기기의 사용
	생태계 복원	자연녹지의 보존 인공녹지 조성 수공간 확보 투수성 포장
	폐기물	건설폐기물의 최소화 재활용 가능한 자재의 사용 생활폐기물 재활용 시스템
쾌적한 환 경	열	적정 온열환경의 유지(쾌적도 평가)
	빛	적정 조도 유지
	음	소음 방지
	공기	오염물질 저방출 자재 사용 최소 환기 유지

11-3. 「친환경 주택의 건설기준 및 성능」고시 주요내용

ㅇ 적용대상 및 그린홈 구성요소

- (적용대상) 주택법에 따라 주택사업승인을 받는 공동주택

- (구성요소) 고단열․고기능, 고효율 설비, 일조, 친환경자재, 자연보존, 빗물활용, 신재생, 에너지사용량 정보 등

ㅇ 그린홈 평가 방법

- 에너지 사용용도에 따라 난방, 급탕, 전력, 열원 등 4개로 분류하고, 총 15개 평가요소*에 대해 평가

* 외벽, 측벽, 창호, 현관문, 바닥, 지붕, 환기, 보일러, 집단에너지, 신재생에너지(태양광, 태양열, 지열, 풍력) 등

- 자연녹지 확보, 바람길 확보, 빗물순환, 음식쓰레기 활용 등 친환경 설계에 필요한 요소들은 기본 설계방향으로 규정

☞ 주택의 총 에너지절감량을 주택사업계획 승인시 평가하며, 향후 입주자 모집공고시에 포함․발표

ㅇ 친환경주택 건설기준

- 친환경주택으로 인정받기 위한 필수시설* 등과 각각의 설치기준을 제시

* 고기밀 거실창호, 대기전력차단장치, 일괄소등스위치, 고효율조명기기, 실별온도조절장치, 절수기기 등

- 스마트미터, 에너지사용량 정보확인시스템 및 LED 조명(세대내, 보안등, 경관등, 지하주차장) 등은 설치 권고

11-4. 그린홈 200만호 건설･공급

□ 신규 그린홈 100만호 공급 (‘09~‘18)

□ (추진대책) 보금자리주택을 통해 그린홈 100만호를 단계별 공급하며, ‘09년 보금자리 시범사업지구부터 적용(4개소)*

* 강남세곡, 서초우면, 고양원흥, 하남미사 : 연내 3만호 인허가

ㅇ (공공주택) 보금자리주택지구의 공공분양 및 임대주택은 평형별 그린홈 기준을 마련*하여 그린홈 설계기법 적용

- 단열․창호․난방․조명(LED) 등 투자대비 효과가 큰 기술을 우선 적용하고, 고비용 신재생 에너지 등은 단계적 적용

*「주택건설기준 등에 관한 규정」개정(10.19)

- 친환경주택 신축 의무화, ‘친환경주택의 건설기준 및 성능’ 고시 근거 등

ㅇ (민영주택) 보금자리주택지구내의 민영주택은 지구단위계획을 통하여 높은 친환경주택 성능기준을 적용

□ 기존주택 그린홈化 100만호(‘10~‘18)

□ (필요성) 그린홈에 대한 투자를 촉진하고 선도함으로써 높은 비용부담으로 투자가 저조한 민간부문 유도

ㅇ 최근 기존 공동주택 중심으로 리모델링․재개발․재건축 수요가 급증하고 있어, 대량으로 그린홈化 가능

* ‘08년 말 기준, 수도권 167개 단지 12만3천세대 리모델링 추진중

□ (추진대책) 기존 공동주택을 리모델링할 경우 그린홈化하도록 유도․촉진하기 위한 제도적 지원 추진

ㅇ 부분 개보수, 전면 리모델링, 재개발․재건축 등을 통한 기존 주택의 에너지효율성 강화

- (임대주택) 영구임대․50년 임대는 입주계층(기초생활수급자 등)등을 감안, 에너지효율화 개보수비용 정부지원

- (재건축 등) 재개발․재건축 주택에 대해 신축 주택과 동일한 에너지 성능을 적용하며, 지속적으로 성능 강화

- (리모델링) 리모델링을 추진하는 공동주택에 대해서는 일부 재정지원 또는 저리융자 방안 검토

< 외국의 지원 사례 >

□ 미국

․친환경인증(LEED) 건물에 주별로 보조금 지급, 재산세․지방세감면 등을 지원하고, 일부 주에서는 인증 의무화 실시

․에너지효율인증(HERS) 건물에 대해 장기저리 융자지원 실시

․Energy Star Program, ASHRAE Standard 등에서 제시하는 요구조건을 충족하는 건물에 대해 세액감면, 세금공제 등 지원

□ 캐나다

․ (ecoEnergy Retrofit-Homes Program) 기존주택의 에너지성능개선 또는 에너지효율적 신규주택 구매시 보조금 지급

․ (Commercial Building Incentive Program) 상업용 신축건물 대상으로 에너지 절약기준보다 25%이상 에너지저감시 자금 지원(8만불/동)

□ 일본

․NEDO에 의해 고효율 건물에너지시스템 도입(15～25%이상 에너지절감)시 도입비용의 1/3 까지 보조금 지급

․환경공생 주택, 단열개수 등에 지역주택 교부금 1,870억엔('07), 및 촉진사업보조금 2,531억엔('07) 예산 지원

□ (영국) HEES(주택에너지 절약제도) 등급에 따라 개량자금 지원

□ (독일) 노후주택 개․보수지원, '96부터 저리융자, 조세감면

11-5. 주요 선진국의 친환경 건축물 동향

□ (EU) '20년까지 '90년 기준 온실가스 20% 감축, 신재생에너지 비율 20% 확보, 에너지사용 20% 절감을 목표로 하는 2020 PLAN을 추진

ㅇ '03년부터 IEE(Intelligent Energy Europe) 프로그램의 일부로 건물의 에너지효율화 시범사업을 지원 중이며, '19년부터 모든 신축주택의 제로에너지화를 공표

ㅇ 영국의 경우, 세계적으로 가장 빠른 '16년을 제로에너지 주택 의무화 시기로 설정

□ (미국) 온실가스 감축량은 공식적으로 발표하지 않으나,

ㅇ 에너지성(DOE)에서 Building America 사업을 통해 '20년에 제로에너지 주택, '25년에 제로에너지건물 보급을 목표로 자금지원, 시범사업 등 추진

□ (캐나다) '30년부터 모든 신축주택의 제로에너지 의무화를 목표로 설정

ㅇ 제로에너지건물 기술개발에 가장 적극적인 국가 중 하나로, IEA(국제에너지기구), APP(아시아태평양국가 기후변화 파트너쉽) 등에서 국제 공동연구 프로젝트를 주도

□ (I E A) '08년 에너지기술전망 보고서에서, '50년까지 국제적으로 실현가능한 온실가스 감축 목표를 33%로 예상

11-6. 친환경주택 건설 기대효과

□ (에너지․CO2감축) 기존주택 대비 에너지사용량은 최대 42.4%절감(그린홈 1등급)되며, CO2는 약39.1% 감축 가능

ㅇ (국가전체) 그린홈 200만호 공급시 석유수입은 13,838,000배럴 감소하며, CO2 배출은 7,912,000 Ton 감소

* 기존 주택 대비 에너지 절감효과 분석(84m2기준, 주택도시연구원, ‘09)

구분	에너지사용량(Mcal/yr)	에너지비용(원)	CO2 배출량(ton/yr)
기존주택	17,608	1,338,000	4.7
그린홈	10,142	771,000	2.8

ㅇ (개별가구) 냉․난방, 전력 사용 등 그린홈 공급에 따라 전체적인 주택유지관리비용의 절감 촉진

□ (연관산업 발전) 그린홈 200만호 공급을 통한 그린홈 양적 확대로 단열, 창호, 조명(LED) 등 다양한 산업이 발전

ㅇ (leading-effect) 보금자리주택, 신도시(혁신, 경제자유구역) 등 대량의 그린홈 수요촉발로 연관산업의 기술발전 선도

ㅇ (cost-down) 특히, 기술경쟁력을 갖춘 LED의 경우 국내시장 기반으로 가격경쟁력까지 확보시 해외수출 촉발

ㅇ (일자리창출) 그린홈 신축 및 개․보수 공사로 인한 관련 자재소요 및 일자리 창출에 따라 경제활성화 유도

Ⅲ-3. 택지 및 신도시 부문

1. 택지개발사업 / 171

2. 택지개발사업 추진현황 / 189

3. 택지수급 계획 / 190

4. 신도시 현황 / 192

1. 택지개발사업

1-1. 택지개발 제도 변천 및 그 동안 성과

◦ ’70대이전 변천과정

- 택지개발이 도시계획에 의해 시행된 것은 일제시대인 ’34년 조선시가지계획령이 제정․공포

- ’62년 도시계획법이 제정되면서 일단의 주택지 조성사업, 시가지 조성 사업, 일단의 불량지구 개발에 관한 사업 등을 통하여 택지공급 시작

- ’66년 도시계획법에서 토지구획 정리사업이 분리되어 별도의 토지 구획정리사업법이 제정되면서 이 방식은 ’70년대 말까지 우리나라 거의 모든 택지개발방식의 전형으로 인식

◦ ’70년대 말부터는 토지구획 정리사업에 의한 택지개발이 주택 부족현상을 크게 개선시키지 못할 뿐만 아니라 일부 대도시 지역에서는 급속한 도시화에 대응한 대규모 공동주택지의 공급이 어렵고, 또한 개발이익의 사유화 등의 문제점이 발생함에 따라 보다 강력한 토지개발제도의 필요성이 대두

◦ 이러한 문제점을 해결하기 위하여 ’80.12.31 택지개발촉진법을 제정하여 공공부문이 택지의 취득․개발․공급 및 관리의 전과정에 주도적으로 참여하여 종합적으로 토지개발을 다루게 되었으며, '08.12월말 까지 총 698개지구 707.7㎢를 택지개발 예정지구로 지정하여, 이중 541개지구 354.3㎢를 개발․완료하였음.

1-2. 택지개발사업 유형

◦ 택지개발 방식은 개발주체, 토지의 취득방식, 개발토지의 처분방식에 따라 다양한 형태로 구분

- 사업주체 측면에서 공공과 민간으로 구분할 수 있고 중간형태로서 제3섹타와 같은 혼합방식 그리고 공공이 시행주체이면서 실제 사업은 민간에게 위탁하여 시행하는 위탁개발 방식이 있음

◦ 공영개발사업 : 택지개발촉진법

-  국가․지방자치단체․한국토지주택공사․지방공기업에 의한 지방공사 및 공공‧민간 공동택지개발사업 시행자만이 시행 가능

◦ 도시개발사업 : 도시개발법

- 공공부문과 민간부문 모두 시행가능

∙민간부문 : 토지소유자․토지소유자 조합 등

∙공공부문 : 국가․지방자치단체․한국토지주택공사 등

◦ 토지취득방식에 따라 택지개발 방식

- 전면매수방식 : 사업지구의 토지를 모두 매수하여 택지로 개발하는 방식

※ 예 : 택지개발촉진법에 의한 택지개발방식 등

- 환지방식 : 사업후 개발토지중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 소유자에게 되돌려 주는 방식

※ 예 : 도시개발법에 의한 도시개발사업 등

- 혼합방식 : 사업지구 안에서 전면매수방식과 환지방식을 혼합 적용

1-3. 택지개발사업 시행방법

◦ 택지개발촉진법에 의한 택지개발 사업은 도시지역의 시급한 택지난을 해소하고자 특별히 제정한 특례법으로서 택지개발사업 실시계획이 승인되면 주택건설과 관련된 많은 법률의 인․허가 사항이 의제되어 80년대 이후부터 동 법에 의한 택지개발사업이 주를 이루고 있음

◦ 택지개발사업의 시행자는 국가․지방자치단체․한국토지주택공사․지방공기업법에 의한 지방공사 및 공공․민간공동시행자중 국토해양부장관이 지정하고, 택지개발사업을 시행하는 지역을 “택지개발예정지구”라 하며 사업시행자의 지구지정 제안이 있으면 국토해양부장관은 관계 중앙행정기관의 장과 협의 및 주민공람을 실시하고 당해 지방자치단체장의 의견을 들은 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지구지정

◦ 지구지정(개발계획 포함)된 후에는 실시계획 수립, 보상, 택지공급 등 사업준공에 이르기까지 제반 절차를 거치게 되는데 현재는 규제완화 및 지방자치단체로의 권한위임 정책에 따라

- 20만㎡이상의 지구지정과 330만㎡이상 지구의 변경지정 및 개발계획 변경권한 등이 국토해양부장관에게 있고 대부분의 승인권한을 시․도지사에게 위임

1-4. 택지개발사업 시행절차

가. 택지개발사업 추진절차

지구지정및계획단계		택지수급계획수립
		예정지구조사
						사전환경성검토협의회
		예정지구제안
			(시행자)
		주민공람․공고 (행위제한)				사전광역교통체계검토심의회
			(시장․군수․구청장)
						사전재해영향성검토서 협의
		택지개발계획 관련서류 제출				집단에너지공급 협의 환경영향평가서 초안협의 광역교통개선대책 수립
			(시행자)
		지구지정 (개발계획 수립)				관련기관 협의 중앙도시계획위원회 심의 주택정책심의위원회 심의
			(국토해양부장관)
			(시․도지사 : 20만㎡미만)
		실시계획수립 (지구단위계획 및 택지공급계획 포함)				환경영향평가 협의 인구영향평가 및 수도권정비 위원회 심의 교통영향평가심의 에너지사용계획 협의 재해영향평가 협의 지하매설물 협의
			(시행자)
		실시계획승인 (지구단위계획 결정)				택지공급계획 포함
시행단계
			(시․도지사)
		공 사 시 행				택지의 공급
			(시행자)				(시행자)
		공사준공 및 준공검사
			(시행자)
		사업준공 및 보고 (법 제16조)				택지의 사용
							(실수요자)
			(시행자 →
			국토해양부장관)
		준공지구관리 (지구단위계획)

나. 택지개발예정지구 지정절차

사전조사

- 토지이용, 지형․지세, 간선시설, 생활 및 자연환경

- 주변지역과 근린성 및 연계성, 지가수준, 거래동향

- 관계법규에 의한 제한 사항

(시장․군수)

(시행자)

(국토부장관)

입지선정

(시장․군수)

(시행자)

(국토부장관)

- 도시계획상 용도지역, 지구, 구역, 시설

- 지형, 지세 등 자연적 환경

- 관계법규에 의한 제한

지구계 결정

- 예정지구조사서 및 지구계 결정사유

- 택지개발설명자료

- 광역교통체계 검토자료(100만㎡ 이상)

- 사전환경성 검토자료, 사전재해영향성 검토자료

- 편입농지 및 임야현황

택지개발예정지구

지 정 제 안

(시행자→국토부장관)

환경성검토협의회
사전환경성검토서 초안작성
지구지정 관계기관협의
사전환경성검토서 본안작성
사전환경성검토 환경부협의

사전광역교통체계검토서 제출 (주민공람 공고일로부터 3일이내)
사전검토
사전광역교통체계검토서 심의 (실무위원회로 권한위임)
심의결과 통보

주민공람․공고 및 행위제한

(시장․군수․구청장)

조사설계

- 현황측량,

토질조사

- 기본계획

(시행자)

개발계획 관련서류 작성

(시행자)

- 공공시설 설치 사전 협의(지자체, 관계기관)

- 집단에너지공급협의(지식경제부)

- 지하매설물설치 협의(한전, KT, 지역난방공사)

- 군사시설관련 협의(군부대)

- 도시기반시설설치 협의(교육청 등)

사전 관계기관협의

(시행자)

개발계획 관련서류 제출

(시행자)

- 관련부처 : 농림수산식품부, 국방부, 산림청 등 중앙행정기관

- 국토해양부내 관련부서

개발계획검토 및 관계기관협의,

당해 지자체장 의견수렴

(국토해양부장관)

중앙도시계획위원회 심의

- 국토해양부장관 임명 또는 위촉(위원장)

- 100만㎡이상

(국토해양부장관)

주택정책심의위원회 심의

- 국토해양부장관(위원장)

- 기획재정부 차관, 행안부 차관등 위원장포함 20인이내

(국토해양부장관)

택지개발예정지구지정

(개발계획 수립)

(국토해양부장관)

(시․도지사 : 20만㎡미만)

다. 택지개발계획 수립절차

	조사설계				- 현황측량, 토질조사, 기본계획
		(시행자)
	개발계획 관련서류 작성
		(시행자)			- 공공시설 설치 사전 협의(지자체 및 관계기관) - 집단에너지공급협의(지식경제부) - 지하매설물설치 협의(한전, KT, 지역난방공사) - 군사시설관련 협의(군부대) - 도시기반시설설치 협의(교육청 등)
	관계기관협의
		(시행자)
	개발계획 관련서류 제출
		(시행자)			- 관련부처 : 농림수산식품부, 국방부, 산림청 등 중앙행정기관의 해당사항이 있을 경우 - 국토해양부내 관련부서
	개발계획검토 및 관계기관협의 (예정지구 지정절차에 포함)
		(국토해양부장관)
		(시․도지사)
	개발계획(안)조정
		(국토해양부장관)
		(시․도지사)
	예정지구 지정․고시 (개발계획 수립․고시)
		(국토해양부장관)
		(시․도지사 : 20만㎡미만)			토지수용(협의매수) 및 재결
	실시계획수립					(시행자)
	(시행자) * 개발계획은 국토해양부장관이 수립하며 지구지정제안자에게 개발계획 관련 서류의 제출을 요구가능
	* 지구지정제안자(시행자)가 관련 서류를 제출하는 경우의 절차임

라. 실시계획승인절차

	실시계획수립 (지구단위계획 및 택지공급계획 포함)
		(시행자)			교통영향평가 심의 - 중앙교통심의위(300만㎡이상) - 지방교통심의위(10만 ～ 300만㎡)
	관계기관 협의
					인구영향평가 및 수도권정비위원회 심의(수도권 100만㎡이상)
		(시행자)
					재해영향평가 협의(30만㎡이상)
					에너지사용계획 협의(30만㎡이상)
					환경영향평가 협의(30만㎡이상)
	실시계획승인신청
					광역교통개선대책 수립(100만㎡ 이상)
		(시행자 →시․도지사)
	실시계획내용검토
		(시․도지사)			택촉법 제11조제2항의 규정에 의한 협의
	관계기관 협의				공공시설 및 토지 등의 귀속협의 (택촉법 제25조, 국토계획법 제65조, 제99조)
		(시․도지사)
					도시내지하매설물설치에관한규정 제4조의 규정에 의한 협의
	관계기관협의내용 검 토 및 조 정
		(시․도지사)
	실시계획승인 (지구단위계획구역지정 및 지구단위계획결정, 택지공급계획 승인)				택촉법 제11조제1항각호에 열거된 각종 승인 등의 의제 - 도시계획결정(용도지역, 사업) - 수도사업인가 - 농지전용허가 등
		(시․도지사)

마. 택지공급절차

	택지공급계획 작성 (실시계획 수립시 포함)				※ 택지의 공급에 관한 계획서 - 공급할 토지의 위치 및 면적 - 공급의 대상자 또는 그 선정방법 - 공급의 시기․방법 및 조건 - 공급가격 결정방법 ※ 택지의 용도 및 공급대상자별 분할도면
		(시행자)
	실시계획의 승인 (택지공급계획 포함)
		(시․도지사)
	공 급 공 고				※ 공고내용 - 시행자의 명칭 및 주소와 대표자의 성명 - 택지의 위치․면적 및 용도(용도에 대한 금지 또는 제한이 있는 경우에는 그 금지 또는 제한의 내용 포함) - 공급의 시기․방법 및 조건 - 공급가격 - 택지조성원가(조성원가 항목별 총액과 단위면적당 단가) - 공급신청의 기간 및 장소 - 공급신청자격 - 공급신청시 구비서류
		(시행자)
	공급계약 체결
		(시행자)

1-5. 택지개발촉진법령 주요내용

◦ 택지개발예정지구 조사

- 국토해양부장관이 조사하거나 시장․군수 또는 택지개발사업 시행자에게 조사를 명할 수 있음(택촉법 제4조)

- 조사를 명받은 시장․군수 또는 택지개발사업 시행자는 조사를 마친후 택지개발대상 조사서를 국토해양부장관에게 제출(택촉법시행규칙제4조)

◦ 택지개발예정지구 지정 및 해제

- 지구지정(변경)

∙국토해양부장관은 주택법 제7조제1항의 규정에 의한 주택종합계획이 정하는 바에 따라 필요지역을 예정지구로 지정(택촉법 제3조제1항)

∙관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하고 주민공람을 거쳐 당해 지방자치단체장의 의견을 들은 후 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 예정지구 지정(변경) 단, 해제는 제외(택촉법 제3조제2항)

※ 경미한 사항의 변경에 해당하는 사항(시행령 제3조)

1. 예정지구의 축소

2. 예정지구 면적의 100분의 10의 범위 안에서의 확대(단, 개간 대상지역, 군사시설보호구역 등 농지 포함 시에는 관계기관과 협의 필요)

- 지정해제

∙예정지구 지정 고시일로부터 3년이내 택지개발실시 계획의 승인을 신청하지 아니한 때(택촉법 제3조제3항)

- 예정지구 지정의 제안

∙택지개발사업 시행자는 국토해양부장관에게 예정지구의 지정제안 가능(택촉법 제3조의2).

※ 택지개발사업시행자(택촉법 제7조)

1. 국가, 지방자치단체

2. 한국토지주택공사

3. 지방공기업법에 의한 지방공사

4. 예정지구 면적의 50% 이상을 확보하여 제1호 내지 제3호의 공공시행자와 공동으로 개발을 시행하려는 주택법에 따른 등록업자

- 지구지정 또는 해제효과

∙국토의계획및이용에관합법률 제51조의 규정에 의한 지구단위 계획구역의 지정 또는 해제가 있은 것으로 간주(택촉법 제3조제5항)

∙예정지구안에서 토지의 형질변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토석의 채취 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 일정한 행위를 하고자 하는 자는 관할 시장․군수의 허가를 받아야 하며, 관할 시장․군수는 허가를 함에 있어 택지개발사업시행자의 의견을 들어야 함(택촉법 제6조 및 동법 시행령 제6조)

∙예정지구지정 당시 이미 관계법령에 의하여 허가를 받아 공사 또는 사업을 착수한 자는 진행사항과 시행계획을 지정․고시가 있은 날부터 30일 이내에 관할 시장․군수에게 신고하여야 하여야 함(택촉법시행령 제6조제4항)

∙예정지구의 지정․고시가 있은 때에는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 의한 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 보며 용지보상 착수와 토지수용을 할 수 있는 법률적 효력이 있음

◦ 예정지구 지정 제안시 유의사항(택지개발업무지침 제4조 및 제5조)

- 조사 및 협의 관계서류 작성 등 입안과정에서 관련정보가 누설돼 부동산 투기등 사회․경제적 부작용이 없도록 보안대책 강구

- 해당지역 및 인근 배후도시의 인구 및 가구현황, 주택보급률, 도시개발 방향과 발전추세, 공공 및 민간택지개발 동향 등 관련 사회․경제지표를 분석하여 지구규모나 위치를 합리적으로 선정

- 지구선정시 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 도시기본계획상 우선개발이 가능한 주거지역을 대상으로 하여야 하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법령․문화재보호법령․수도법령․농지법령 또는 군사시설보호법령 등에서 제한하고 있는 지역은 가능한 제외

- 지구 경계는 도로․하천․개발제한구역등 가능한한 경계가 명확히 구분될 수 있는 기준에 따라 설정

◦ 예정지구지정 추진지역 관리

- 시․도지사 및 시장․군수는 택지개발 예정지구의 지정을 추진하고 있는 지역에 대하여 토지의 이용상황을 변경시킬 수 있는 도시계획의 수립이나 변경 등이 최대한 억제될 수 있도록 하여야 하며,

- 부동산 투기가 우려되는등 특별한 사유가 있는 경우 이의 방지를 위해 필요한 대책을 강구하여야 함(택지개발업무지침 제4조 및 제7조)

◦ 택지개발계획의 수립

- 택지개발계획의 의의 : 사업시행자가 지정된 예정지구를 택지로 개발하기 위하여 사업을 구체화하는 단계이며, 공사시행을 위한 택지개발사업  실시계획이 승인되기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 사전 업무단계

- 택지개발계획 수립의 의의 : 당해 예정지구의 기본적 개발방향 및 공간골격(수용인구 및 주택에 관한 계획, 토지이용계획 등)을 형성하는 작업

- 택지개발계획의 수립기준 및 내용

∙개발계획을 수립할 때에는 개발계획의 개요, 개발기간, 위치와 면적, 토지이용계획, 수용인구 및 주택에 관한 계획, 기타 필요한 사항으로 구분하여 구체적으로 작성(택촉법시행령 제7조 및 동법시행규칙 제7조)

∙택지개발계획은 택지개발 예정지구를 일단으로 하여 수립. 다만, 사업시행은 당해 지역의 주택수급상황이나 일시에 사업추진이 곤란한 대규모 지역의 경우 단계별로 시행이 가능하며, 이 경우 택지개발 계획에 단계별 조성계획에 관한 사항이 포함되어야 하고, 택지개발계획을 변경하고자 할 경우에는 사업준공 예정일을 기준으로 최소한 3개월전에 변경승인을 신청하여야 함(택지개발업무지침 제10조)

◦ 토지이용계획

- 주택건설 용지계획과 공공시설 용지계획이 포함되어야 함(택촉법시행령 제7조)

- 용지분류는 택지개발업무처리지침 별표2의 용지분류에 따르나, 사업시행자가 당해 택지개발 사업에 특별히 필요하다고 인정하는 경우 별도의 용지분류가 가능(택지개발업무지침 제11조)

- 용지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 지역ㆍ지구의 지정목적과 취지 등을 감안하여 계획(택지개발업무지침 제11조)

◦ 수용인구 및 주택에 관한 계획

- 택지개발 예정지구가 건전한 도시로 발전할 수 있도록 도시기본계획 등에 의한 도시지표와 당해 생활권의 인구배분계획 그리고 주변지역의 개발현황 및 장래 개발계획 등을 고려하여 작성(택지개발업무지침 제12조)

- 단독주택 건설용지는 필지단위로 계획하고, 필지당 165㎡이상 660㎡ 미만으로 분할하여 공급하거나 일부를 블럭단위로 공급 가능

(택지개발업무지침 제5조)

- 공동주택 건설용지는 가구(블럭)별로 호수, 평형, 층수, 용적율을 정하여 계획을 수립하고, 이에 의거 가구(블럭)별로 규모별 배분계획을 수립

(택지개발업지침 제14조)

※ 평형구분 : 60㎡이하, 60㎡초과 85㎡이하, 85㎡초과로 구분
층수구분 : 연립주택, 저층아파트(5층), 고층아파트(6층이상)

- 주택건설용지의 배분비율(택지개발업무지침 제13조)

지 역 별	공동주택 건설용지		단독주택 건설용지
	아 파 트	연립 및 다세대
1. 수도권 및 부산권	60%이상	20%이하	20%이하
2. 광역시(부산․인천제외)	40%이상	20%이하	40%이하
3. 시 지 역	50%이상		50%이하
4. 기타지역	택지개발계획 승인권자가 지역여건을 고려하여 자율적으로 조정

※ 단, 1․2․3호의 경우 택지개발계획 승인권자가 여건을 고려 필요하다고 인정하는 경우 20%p 범위내에서 배분비율 조정가능

- 공동주택 건설용지 규모별 배분비율(택지개발업무지침 제13조)

규 모 별	배 분 비 율
60제곱미터 이하	- 수도권 및 광역시 : 30%이상 - 기타지역 : 20%이상
85제곱미터 이하	- 60%이상(60제곱미터이하 포함)
85제곱미터 초과	- 40%미만

※ 다만, 택지개발계획승인권자가 당해 지역의 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 10%p 범위 내에서 배분비율을 조정할 수 있다.

◦ 보상 및 이주대책

- 지구지정․고시로 토지수용법상 사업인정 및 사업인정고시가 의제되며, 재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행기간내 신청 가능(택촉법 제12조)

- 택지개발사업에 따른 토지 및 건물 등의 취득 또는 사용과 보상에 대하여는 공공용지의취득및손실보상에관한법률 등 관련 법령이 정하는 바에 따르며, 이주대책 기준일은 택지개발예정지구 지정 공람․공고일로 함. 다만, 수도권 지역에서 이주대책으로 주택건설용지를 공급하는 경우 공람․공고일 1년 이전을 기준으로 함(택지개발업무지침 제28조)

- 이주대책의 내용과 방법은 토지보상법등 관련 법령이 정하는 범위내에서 사업시행자가 별도의 기준을 정할 수 있음

◦ 택지개발사업 실시계획의 수립 및 승인

- 택지개발사업 실시계획의 의의

∙사업시행의 범위가 구체적으로 확정되어 공사착수가 가능해지며, 타법령에 의한 인․허가 의제 및 각종 수수료․사용료 등의 면제와 수용재결 신청기간의 특례가 인정되고

∙국․공유재산의 귀속과 대체에 관한 사항이 확정되며, 공사의 준공이 실시계획 승인내용과 동일하게 이루어져야 할 의무를 부여하는 등의 법률적 효력이 있음

- 수립 및 승인절차

∙계획수립․제출(사업시행자)→의견청취(시장․군수의견)→승인(시․도지사에게 위임)→고시(관보) 및 통지(시․도지사가 시행자 및 시장․군수에게 통지)(택촉법 제9조 및 동법 시행령 제8조)

- 국토의계획및이용에관한법률제30조 규정에 의한 도시관리계획의 결정, 동법 제56조 규정에 의한 개발행위의 허가, 동법 제86조 규정에 의한 도시계획시설사업의 시행자의 지정, 동법 제88조의 규정에 의한 실시계획의 인가 등 22개 법률의 의한 인․허가 등이 의제처리(택촉법 제11조)

- 예정지구 지정당시 이미 도시개발사업 지구로 결정․고시된 지역으로서 당해 지역의 지가가 인근의 다른 예정지구의 지가에 비하여 현저히 높아 다른 방법으로서는 택지개발이 심히 곤란한 때에는 도시개발사업을 실시할 수 있음(택촉법 제9조 및 동법 시행령 제8조)

- 간선시설의 설치에 관하여는 주택법 제23조의 규정을 준용(택촉법 제14조)

- 공공시설의 귀속(주차장, 운동장, 공동묘지 및 화장장은 제외)에 관하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 및 제99조를 준용. 이 경우 “행정청인 시행자는”는 택촉법상의 “시행자”로 간주(택촉법 제25조)

- 토지 등의 수용재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행기간내 하여야하고 재결관할은 중앙토지수용위원회로 함(택촉법 제12조)

◦ 지구단위 계획의 수립

- 시․도지사는 택지개발사업 실시계획의 승인 시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 지구단위 계획이 포함되어 수립되도록 하여야 하며, 택지개발사업 실시계획을 고시하는 때에는 지구단위 계획에 관한 사항을 함께 고시하여야 함(택촉법 제9조 및 택지개발업무지침 제36조)

- 준공된 택지개발 사업지구는 계속하여 도시의 기능을 극대화하고 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 지구단위 계획으로 관리하여야 함.

(택촉법 제16조)

◦ 대행개발

- 공공시행자(국가․지자체․토공․주공)는 필요한 경우 설계, 분양 등 택지개발사업의 일부를 사업자로 하여금 대행계약을 체결하여 대행

- 대행범위 : 실시설계․부지조성공사․기반시설공사 및 조성된 택지의 분양(택촉법 제7조 및 동법시행령 제6조의4)

◦ 택지의 공급

- 사업시행자는 실시계획에서 정하는 택지의 용도, 위치 및 면적, 공급 대상자 또는 대상자 선정방법, 공급의 시기․방법 및 조건, 공급가격 결정방법 및 공급 대상자별 분할도면 등에 따라 택지를 공급하여야 함(택촉법 제18조)

- 주택건설 용지를 공급할 경우에는 택지개발계획에서 정한 가구(블럭) 별로 호수, 용적율과 임대주택지 또는 분양주택지등 용도를 명시하여 공급하여야 함(택지개발업무지침 제21조)

- 공동주택 건설용지의 경우 동 용지의 40%이상을 85제곱미터 이하의 임대의무기간 10년 이상의 장기임대주택 건설용지로 우선 확보․공급.

- 다만, 임대주택 건설용지로 우선 확보된 택지가 최초 택지공급 공고일로부터 6월이내에 공급되지 않을 경우 사업시행자는 국민주택 규모의 분양주택 건설용지로 전환하여 공급 가능(택지개발업무지침 제21조)

- 택지의 공급가격 및 공급방법은 지침 [별표 3] ｢택지공급가격기준｣과 [별표 4] ｢택지공급방법 및 공급가격｣을 따르며, 위 규정외의 택지의  공급방법 및 공급가격은 사업시행자가 별도로 정할 수 있으며, 이경우 조성원가가 감정가격을 초과하는 경우에는 감정가격으로 공급할 수 있음

(택지개발업무지침 제22조)

<택지공급가격 기준(별표 3)>

(단위 : 퍼센트)

구 분	용 도 별	공 급 지 역
		수도권․부산권	광역시	기타지역
조성원가 이 하	- 60㎡이하 임대주택 건설용지	60	60	60
	- 60㎡～85㎡이하 임대주택 건설용지	수도권 : 85 부산권 : 80	70	60
	- 60㎡이하 국민주택 건설용지	수도권 : 95 부산권 : 90	90	80
	-초‧중학교용지	무상	무상	무상
	-고등학교용지	무상	무상	무상
	-2,000세대규모 미만지구의 초‧중‧고등학교용지	무상	무상	무상
조성원가 수 준	- 공공용지	100	100	100
	- 협의양도인 택지	수도권 : 감정가격 부산권 : 110	110	110
	- 국민주택규모의 용지 (60㎡초과 85㎡이하 주택용지)	수도권 : 110 부산권 : 100	100	90
조성원가 이 상	- 단독주택 건설용지	감정가격	감정가격	감정가격
	- 국민주택규모 초과용지 (85㎡초과주택용지)	감정가격	감정가격	감정가격
	- 임대주택건설용지 (85㎡초과 149㎡이하 주택용지)	감정가격	감정가격	감정가격
	- 공공용지	감정가격	감정가격	감정가격
	- 상업용지등(택지개발촉진법시행령 제13조의2 제2항 단서)	경쟁입찰에 의한 낙찰가격
	-주상복합용지	주거부분 : 감정가격 상업부분 : 경쟁입찰에 의한 낙찰가격

주 : 1. 공급가격은 상한가격 기준이며, 지역여건에 따라 기준가격 이하로 공급 가능

2. 공공시설용지와 기타 공공시설용지(학교포함)는 당해 공공시설의관리주체 및 영리성에 의하여 구분하여 결정

3. 주상복합용지는 지구단위계획에 명시된 상업부분과 주거부분 비율을 준수

<택지공급방법 및 공급가격(별표 4)>

용 도	공 급 대 상 자	공급방법	공급가격
상가부지 시 장 종교용지 유 치 원 공용의 청사 주 차 장 자 동 차 정 류 장 종합의료 시 설	․생활대책 ․기타 실수요자 ․보상금예치자 ․국가, 지자체(농수산물도매시장) ․농수산물유통공사등(농수산물공판장) ․생활대책 ․기타 실수요자 ․협의양도자(종교법인 소유토지) ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․협의양도자(유치원시설 및 부지) ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․국가, 지자체 ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․대체시설용 ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․기타 실수요자	수의계약 경쟁입찰 제한경쟁 수의계약 수의계약 수의계약 경쟁입찰 수의계약 추 첨 수의계약 수의계약 추 첨 수의계약 수의계약 경쟁입찰 수의계약 수의계약 추 첨 수의계약 추 첨	감정가격 낙찰가격 낙찰가격 조성원가 감정가격 감정가격 낙찰가격 ․기존면적의 120% : 조성원가 ․추가면적 : 감정가격 감정가격 조성원가 ․기존면적 : 조성원가의 110% ․추가면적 : 감정가격 감정가격 조성원가 조성원가 낙찰가격 조성원가 감정가격 감정가격 조성원가 감정가격

용 도	공 급 대 상 자	공급방법	공급가격
통신시설 집단에너지시설 전기공급시설 도시형공장․벤처기업집적시설․소프트웨어사업용시설 농업관련시설 사회복지 시 설 위험물저장 및 처리시설(주유소 및 액화천연가스충전소)	․전기통신사업법에 의한 실수요자 ․집단에너지사업법에 의한 실수요자 ․전기사업법에 의한 실수요자 ․국가, 지자체 ․중소기업진흥공단 (중소기업협동조합법에 의한 중소기업중앙회가 국가 또는 지자체로부터 재정지원을 받아 관련시설을 설치하는 경우를 포함한다) ․협의양도자 ․기타 실수요자(관할 지자체장의 추천) ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․종자산업법 제137조제1항 규정에 의하여 종자업을 등록한자 중 실수요자(관할지자체장의 추천) ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․사회복지법인 (다만, 사회복지사업법에 의한 사회복지시설중 수용보호시설(유료시설제외)을 설치하고자 하는 사회복지법인으로 관할 지방자치단체장의 추천을 받은 경우에 한함) ․기타 실수요자(관할 지자체장의 추천) ․협의양도자 ․기타실수요자	수의계약 수의계약 수의계약 수의계약 수의계약 수의계약 수의계약 추첨 수의계약 수의계약 추첨 수의계약 수의계약 수의계약 제한경쟁 경쟁입찰	감정가격 감정가격 감정가격 조성원가 조성원가 (단, 상업용지 및 근린생활시설용지는 감정가격) 기존면적 : 조성원가의 80% 추가면적:감정가격 감정가격 감정가격 감정가격 감정가격 감정가격 조성원가 조성원가 감정가격 낙찰가격 낙찰가격

* 주 : 1. 다음의 경우는 상기 기준의 일부를 변경적용가능

․ 330만제곱미터이상의 대규모 택지개발사업지구로서 신도시건설차원에서 개발되는 경우

․ 당해 사업지구의 시행상 특수성으로 인하여 본 단일기준에 의할수 없는 특별한 사정이 있는 경우

2. 전력․통신․가스의 공급대상자가 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 의한 준시장형 공기업에 해당하는 경우에는 조성원가로 공급

◦ 택지조성원가 공개

- (법적 근거) 택지개발촉진법 18조의2와 동법 시행규칙 제11조제2항 및 국토해양부고시 제2008-523호

- (공개시기 및 공개횟수) 실시계획 승인 후 최초로 택지를 공급하고자 할 때 산정하여 1회 공개

- (공개항목) 용지취득 및 조성공사에 직접 소요되는 직접비 6개 항목과 사업시행자의 영업활동과 관련하여 발생하는 간접비 4개 항목으로 구성

<조성원가 공개 세부 항목>

구분	원가항목	세 부 내 역
직 접 비 (6)	용 지 비	용지매입비, 지장물 등 보상비, 조사비, 제세공과금, 사업시행과 관련하여 집행한 대여비용 등 제반 부대비용
	용지부담금	토지 등의 취득과 관련하여 부담하는 각종 부담금
	조 성 비	대지조성공사비(토목, 조경 등), 설계비, 자재비, 감리비 및 그 부대비용
	기반시설 설 치 비	기반시설설치 소요비용, 공공시설설치비 및 그 부대비용
	직접인건비	(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+이주대책비)×직접인건비율
	이주대책비	이주정착금 등 이주대책으로 소요된 비용 및 손실액
간 접 비 (4)	판 매 비	(직접비)×판매비율
	일반관리비	(직접비)×일반관리비율
	자본비용	순투입액의 누적액×타인자본비율×타인자본비용율
	그밖의비용	(직접비)×그 밖의 비용율

◦ 공공․민간 공동택지개발 사업

- 사업시행 요건(택촉법 시행령 제6조의2)

․주택법 제9조에 따른 등록업자로서 건축공사업 또는 토목건축공사업의 등록을 하거나 주택건설 공사의 시공계약을 체결한 주택건설 사업자, 주택법(제12조)에 따른 시공능력있는 주택건설 사업자

- 공동사업의 규모(택촉법 시행령 제4조의2)

․ 도시지역 : 1만㎡ 이상(단, 3만㎡ 미만은 시급성이 있는 경우)

․ 비도시지역 : 3만㎡이상

․ 기타 필요하여 주택정책심의위원회의 심의를 거친 경우

- 민간의 토지확보 비율(택촉법 시행령 제6조의2)

․ 민간사업자가 예정지구 안의 토지면적중 일정비율* 이상의 토지를 소유하거나 소유권 이전계약 체결

* 50%(민간→공공에게 제안시), 20%(공공→민간에게 제안시, 민간 소유비율)

- 사업시행 절차(택촉법 시행령 제6조의3)

․ 사업계획서를 민간사업자가 공공시행자에게 제출

․ 공공시행자는 공익성과 사업성 등을 고려, 요청자에게 30일 이내 수용여부 통보

․ 공동 택지개발 사업 협약서 체결

․ 국토해양부에 예정지구 지정 제안서 제출

․ 공공시행자가 예정지구 안에서 토지 등을 수용

- 택지의 활용(택촉법 시행령 제9조의2)

․ 전체 토지면적의 30% 이상(수용면적 포함)을 공공택지로 활용

․ 민간사업자의 지분 토지는 직접 주택건설 등에 활용

2. 택지개발사업 추진현황

2-1. 지구지정 실적

◦ 전국 698개지구 707.7㎢ 지정('08년말 기준)

- 지 역 별 : 수도권 55%,  광역시 18%,  기  타 27%

- 시행자별 : 토  공 55%,  주  공 28%,  지자체 17%

구 분	계	토지공사	주택공사	지자체
전 국(㎢)	707.7	390.6	194.9	122.2
수도권(㎢)	387.4	227.8	103.2	56.4

2-2. 사업추진 현황

◦ 전국 698개 지구 중('08년말 기준),

- 사 업 준 공 : 541개지구, 354.2㎢

- 사업추진 중 : 157개지구, 353.5㎢

구 분	전 국		수 도 권		기 타 지 역
	지구수	면적(㎢)	지구수	면적(㎢)	지구수	면적(㎢)
계	171	353.5	74	209.4	83	144.1
지구지정	11	27.4	5	16.2	6	11.2
개발계획수립	31	106.1	12	66.3	19	39.8
실시계획수립 및 공사시행	115	220.0	57	126.9	58	93.1

3. 택지수급 계획

3-1. 2008년도 택지공급 및 지정실적

◦ 택지공급계획 및 실적

- '08년 중 공공택지를 5,194만㎡ 공급

* 전년도 공급실적(6,523만㎡) 대비 20.4% 감소한 규모

∙ 전    국 : 계획 30,713천㎡, 실적 51,943천㎡(169%)

⇒ 수도권 : 계획 21,463천㎡, 실적 23,630천㎡(110%)

⇒ 기  타 : 계획  9,250천㎡, 실적 28,313천㎡(306%)

(단위 : 천㎡)

구 분	전 국	지자체	토 공	주 공	비 고
전 국	51,943	6,068	24,426	21,449
수도권	23,630	5,721	7,005	10,904
지 방	28,313	347	17,421	10,545

◦ 택지개발 예정지구 지정계획 및 실적

- 2008년에는 공공부문에서 전국적으로 16,474(수도권:7,766)천㎡의 택지개발 예정지구를 지정토록 계획하였으나, 9개지구 10,085천㎡을 지정

∙수도권 : 2개 지구  1,974천㎡

∙지  방 : 7개 지구  8,111천㎡

3-2. 2009년도 예정지구 지정계획

◦ '09년 이후 공급예정인 확보된 택지(전국 170㎢, 수도권 105㎢)와 도심내 주택공급 확대 등 정책변화에 따라 '09년에 21㎢ 지정

◦ 지구지정 계획
전체 21.2㎢(수도권 15.6㎢)

3-3. 2009년 택지 공급계획

◦ 수도권 30만호 등 연평균 50만호 주택건설을 위한 도심공급 확대에 보완적으로 '09년 중 공공택지를 50㎢ 공급

◦ 주택문제가 상대적으로 심각한 수도권에 도심공급 확대와 더불어 주택 30만호 공급 가능토록 36㎢ 택지를 공공에서 공급하고 나머지는 민간에서 자체조달 (수도권 36㎢ / 지방 14㎢)

◦ 2009년 분기별 택지 공급계획

- 분기별

구 분	지구수	계	1/4	2/4	3/4	4/4
계(㎢)	29	50.3	0.2	4.2	11.7	34.2
수도권	17	36.4	0.2	2.1	7.9	26.2
지방권	12	13.9	-	2.1	3.8	8.0

- 시행자별

구 분	지구수	계	1/4	2/4	3/4	4/4
계(㎢)	29	50.3	0.2	4.2	11.7	34.2
지자체	4	13.7	0.2	0.2	0.1	1.3
토지공사	6	36.0	0	1.2	10.5	24.3
주택공사	19	12.6	0	2.8	1.1	8.6

4. 신도시 현황

4-1. 제1기 신도시

◦ 신도시 개요

구 분	합 계	분 당	일 산	평 촌	산 본	중 동
위 치	-	경기도 성남시 분당구 일원	경기도 고양시 일산구 일원	경기도 안양시 동안구 일원	경기도 군포시 산본동, 안양시 안양동 일원	경기도 부천시 중구, 남구 일원
부지면적 (㎢)	50.1	19.6	15.7	5.1	4.2	5.5
주택건설 (천호)	292.0	97.6	69.0	42.0	42.0	41.4
수용인구 (천인)	1,168	390	276	168	168	166
인구밀도 (인/ha)	233	199	175	329	399	304
녹 지 율 (%)	19.0	19.4	23.5	15.7	15.4	10.7
용 적 률 (%)	198	184	169	204	205	226
개발기간	’89～’96	’89～’96	’90～’95	’89～’95	’89～’95	’90～’96
개발주체	-	토지공사	토지공사	토지공사	주택공사	부천시, 주택공사, 토지공사
사 업 비 (천억원)	104.7	41.6	26.6	11.8	6.3	18.4
최초분양	-	’89. 11	’90. 10	’90. 5	’90. 6	’90. 10
최초입주	-	’91. 9	’92. 8	’92. 3	’92. 4	’93. 2

4-2. 제2기 신도시

◦ 신도시 개요

구 분	합 계 (수도권)	성 남 판 교	위 례	화 성 동 탄1	화 성 동 탄2	광 교	김 포 한 강	파 주 운 정	양 주 (옥정․회천)	고 덕 국제화	인 천 검 단	오 산 세교3	아 산	대 전 도 안
위 치	-	경기도 성남시 판교동 일원	송파구 거여동 장지동, 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일원	경기도 화성시 동탄면 일원	경기도 화성시 동탄면 일원	경기도 수원시 이의동, 용인시 상현동 일원	경기도 김포시 장기동 양촌면 일원	경기도 파주시 교하읍 일원	경기도 양주시 옥정동 외 8개동	경기도 평택시 서정동 고덕면 일원	인천시 서구 대곡동 불로동 원당동 마전동 당하동 일원	오산시 금암동 궐동 가장동 서동 가수동 벌음동 일원	충남 천안시 불당동, 아산시 배방면 탕정면 일원	대전시 서구 관저동, 유성구 봉명동 일원
부지 면적 (㎢)	164.0 (136.6)	9.3	6.8	9.0	23.9	11.3	11.7	16.5	11.4	13.5	18.1	5.1	21.3	6.1
주택 건설 (천호)	712 (623)	29	46	41	113	31	59	78	57	54	92	23	66	23
수용 인구 (천인)	1,911 (1,647)	88	115	124	282	78	165	205	161	136	230	63	200	64
인구 밀도 (인/ha)	120 (123)	94	169	137	118	69	141	141	141	100	127	125	93	105
녹지율 (%)	31.2	37.3	25.6	25.6	32.6	41.8	31.2	30.3	29.8	29.0	32.0	32.2	30.3	27.4
용적률 (%)	182	159	214	173	174	173	190	174	183	180	185	193	180	190
개발 기간	’01～’16	’03～’09	’08～’14	’01～’10	’08～’15	’05～’11	’02～’12	’03～’14	’07～’13	’08～’13	’09～’14	‘09～’16	’04～’15	’03～’11
개발 주체	-	경기도, 성남시, 주택공사,토지공사	토지공사	토지공사	토지공사, 경기공사	경기도, 수원시, 용인시, 경기공사	토지공사	파주시, 주택공사	주택공사 토지공사	경기도, 토지공사, 경기공사 평택공사	인천시, 인천공사, 토지공사	주택공사	주택공사	주택공사, 토지공사, 대전공사
사업비 (억원)	1,198,919 (1,075,063)	79,688	85,000	42,353	167,571	93,968	91,686	151,492	83,130	82,576	149,250	48,349	94,192	29,664
최초 분양	-	’06. 3	’10. 하반기	’04. 6	’10. 하	’08. 9	’08. 8 (‘06.3)	’06. 9	’11. 3	10. 하	‘11. 하	‘12. 하	’06. 10	’07. 11
최초 입주	-	’08. 12	’13. 하반기	’07. 1	’13. 12	’11. 9	’11. 6 (‘08.3)	’09. 6	’12. 12	’13. 6	‘14. 상	‘14.12	’08. 10	’10. 8

◦ 신도시 추진일정

구 분	성 남 판 교	위 례	화 성 동 탄1	화 성 동 탄2	광 교	김 포 한 강 (장기)	파주운정 (1지구) (2지구) (3지구)	양 주 (옥 정) (회 천)	고 덕 국제화	인 천 검 단 (1지구) (2지구)	오 산 세교3	아 산 (1지구) (2지구)	대 전 도 안
지구지정	’01.12.26	’06. 7.21	’01. 4.30	’07.12.20	’04. 6.30	‘04.08.31 (‘99.07.27)	’01. 1. 4 ’03.12.13 ’07. 6.28	’04.12.30 ’06. 5.30	’06. 9.21	’07. 6.28 ‘09. 11	‘09. 9	’02. 9.27 ’05.12.30	’01. 1. 5
개발계획	’03.12.30	’08.8.5	’01.12.14	’08.7.11	’05.12.30	’06.12.13 (‘02.06.24)	’03. 5.20 ’04.12.30 ’08.12.31	’07. 3.30 ’07. 9.21	’08. 5.30	’09. 2. 6 ‘09. 11	‘09. 9	’04. 1. 5 ’07.12. 4	’03.12.16
보상착수	’03.12.22	’09. 1. 7	’01.12.18	’09. 1.12	’06. 5.22	’06. 5.15 (‘03.04.07)	’04. 5.18 ’05.12.15 ’09. 12	’07.11.23 ’08. 7.18	’09. 12	‘09. 12 '11.상	‘11. 상	’04. 6.28 ’09. 2	’05. 9.15
실시계획	’04.12.30	’09. 9	’02.12.26	’09. 10	’07. 6.28	’07.10.29 (‘03.12.30)	’04.12.30 ’06.12.28 ’09. 12	’07.12.31 ’08.12.1	’10. 상	’09. 11 '10. 하	‘10. 12	’05. 1. 6 ’09. 11	’06. 1. 6
공사착공	’05. 6.15	‘10. 7	’03. 3.31	’10. 4	’07.10.30	’08. 3.28 (‘04.01.05)	’05. 6.30 ’07. 9.12 ’11. 5	’08. 7.25 ’10. 10	’10. 하	’10. 하 '11 하	‘12. 상	’05. 6.30 ’11. 3	’06.12. 8
주택건설	’06～’10	’10～’14	’04～’08	’10～’15	’08～’11	’06～’12	’06～’08 ’07～’09 ’11～’14	’08～’13 ’08～’13	’10～’14	’11～’16	‘12～’16	’05～’08 ’10～’19	’07～’11
주택분양	’06. 3.24	’10. 하반기	’04. 6.25	’10.10	’08. 9	’08.08 (‘06.03)	’06. 9.15 ’07. 9.28 ’12. 6	’11. 3 ’12. 12	’10. 하	11.하	‘12. 하	’06.10.25 ’11. 8	’07.11.27
주택입주	’08. 12	’13. 12	’07. 1.31	’13. 12	’11. 9	’11.06 (‘08.03)	’09. 6 ’10. 9 ’13. 9	’12. 12 ’13. 12	’13. 6	‘14 .상	‘14.12	’08. 12 ’14. 2	’10. 8
사업준공	’09. 12	’14. 12	1단계 (’08. 3) 2단계 (‘10.12)	’15. 12	’11. 12	’12. 12 (‘09.12)	’09. 12 ’09. 12 ’14. 12	’11. 12 ’13. 12	’13. 12	’14. 12	‘16.12	’10. 12 ’15. 12	’11. 6

Ⅲ-4. 보금자리주택 부문

1. 보금자리주택 공급  / 197

2. 보금자리주택 시범공급  / 208

3. 보금자리주택 사전청약제도  / 213

4. 보금자리주택 사업계획 승인 / 217

5. 보금자리주택 시공과정합리화 추진 / 223

1. 보금자리주택 공급

1-1. 보금자리주택 추진배경

□  주택 시장의 근본적 안정을 위해서는 주택수요(연간 50만호)에 대응하는 공급이 지속될 필요

ㅇ 지난 10년간 연간 50만호의 수요에 불구하고 주택공급은 그에 못미쳐 공급 부족이 누적

- 인구유입․가구증가 등으로 연간 수요가 30만호인 수도권은 지난 10년간 공급이 연 25만호 수준에 불과하여 주택 보급률이 정체 상태

* 수도권 주택보급률(보통가구 기준)

: 93.9%(‘04) → 96.8%(‘05) → 96.9%(‘06) → 96.9%(‘07)

* 주택건설 실적(인허가 기준)

구분	‘98	’99	’00	’01	’02	’03	’04	‘05	‘06	‘07	연평균
전국	306	405	433	530	667	585	464	464	469	556	488
수도권	149	237	241	304	376	297	206	198	172	302	248
서울	29	61	97	117	160	116	58	52	40	63	79

ㅇ 특히, 수요가 많은 서울 등 도심 인근에는 공급이 부족하여 주기적 시장 불안을 야기

* 서울 주택수요는 연 10만호 수준 → ‘04년이후 연 4～6만호 건설

(인허가 : ‘04년 58천호 → ’05년 52천 → ‘06년 40천 → ’07년 63천)

ㅇ 앞으로도 가구 분화, 주택 멸실, 소득 증가 등으로 2018년까지는 연 50만호의 주택수요가 발생할 것으로 전망

* 가구증가(전국) : 연 20만 (‘08년 1,667만 → ’18년 1,871만)

* 주택멸실(전국) : 연 15만호 (최근 5년간 멸실주택 기준으로 추정)

* 소득증가 교체수요(전국) : 연 10만호(실질소득증가율 3.1% 가정)

□  무주택 서민들의 자가보유를 촉진하기 위해서는 저렴한 주택의 대량 공급과 부담 완화를 위한 지원이 필요

ㅇ 지난 5년간 집값이 수도권을 중심으로 소득에 비해 크게 상승하여 무주택 서민들의 내집마련 어려움이 가중

* ‘03～07년간 집값 상승률(수도권 39.3%) > 소득증가율 29.5%

* 연소득 대비 집값(PIR, ‘06) : 서울 7.5배, 동경 5.6배, 런던 4.7배

* 저소득층 PIR(‘06) : 6.3배 / 중간 또는 상위 소득층 3.4～3.6배

ㅇ 정부 지원이 없이는 내집 마련이 어려운 무주택 저소득 가구가 아직도 약 292만*(전체 가구의 18.3%)에 달하는 실정

* 5분위 이하 무주택 임차가구는 398만가구이나, 국민임대주택 등 주거지원을 받고 있는 106만 가구를 제외할 경우 292만가구

□  자가 보유가 어려운 저소득층을 위한 임대주택은 물량 위주의 공급으로 많은 문제를 야기

ㅇ 현재 공급되는 국민임대주택 최소형(36㎡형)도 임대료 등의 부담이 높아 최저소득층(1분위)의 입주가 곤란

* 국민임대주택 입주자 부담(36㎡형, 임대료․보증금․관리비 등)

: 월 25만원 수준 > 1분위 월평균 소득(98만원)의 25%(24만원)

- 그 결과, ‘07년말 현재 영구임대주택(임대료․보증금 등으로 월 10만원 수준 부담)의 대기자가 7만명에 달하는 실정

ㅇ 도시 영세민은 일자리 등을 위해 도시내 거주가 불가피하나, 도심내 임대주택은 크게 부족

* ‘04～07년간 다가구 매입임대주택 등 도심내 임대주택은 약 3만호 공급에 불과한 실정(평균 입주경쟁률 10:1)

ㅇ “임대=저소득층 주거”라는 인식으로 계층간 주거분리, 단지 슬럼화 등의 부작용 발생

□  저소득층의 주거불안 해소 및 무주택 서민의 내집 마련을 촉진하기 위해 보금자리주택 150만 건설계획 발표(08.9.19)

ㅇ 사업절차를 간소화(개발･실시계획 통합 등)하여 공공에서 도심인근(보전가치 낮은 GB 등)에 부담가능한 가격으로 신속 공급

ㅇ 경기침체에 따른 민간주택건설 위축에 따른 중장기 수급불안 방지 및 공공주택건설을 통한 경기 활성화에도 기여

	<보금자리주택의 개념 >
ㅇ 물량위주 임대주택 건설에서 벗어나 임대료가 시세의 30%인 영구임대를 비롯, 소득･선호도에 따른 전세형, 지분형 등 다양한 임대주택(총 80만호)과, ㅇ 내집마련 촉진을 위해 기존 분양가보다 15% 저렴한 중소형 분양주택(총 70만호) 등을 보금자리주택으로 통합･공급

1-2. 보금자리주택 공급계획

□ (총량) 무주택 서민을 위해 2018년까지 “보금자리주택” 150만호를 공공(토지주택공사, 지방공사 등)에서 직접 건설하여 공급

(☞ 무주택 저소득 가구 약 292만가구의 50%를 지원)

ㅇ (지역별) 수도권 100만호(66%), 지방 50만호*(34%) 공급

* 지방은 민간 미분양 추이 등을 감안하여 공급시기와 물량 조정

ㅇ (유형별) 중소형 분양주택 70만호(47%), 국민임대 및 10년 공공임대주택 등 임대주택 80만호(53%) 공급

- 특히, 최저소득층을 위한 영구임대주택(재정지원) 10만호를 공급

* 보금자리 주택단지(총 200만호)에서는 공공 직접건설 150만호 외에 민간에도 중대형 분양주택 용지를 공급하여 50만호 건설

유형		호수	프로그램 내용
분양주택		70만	․중소형 저가주택 공급
임대 주택	공공 임대 (10년 임대)	20만	․10년간 임대 후 분양 전환 ․‘지분형 임대주택’ 위주로 공급하여 서민들의 점진적 자가소유를 촉진 (능동적 복지 구현)
	장기 전세 (10～20년 임대)	10만	․월임대료 부담이 없는 ‘장기 전세형’으로 공급하여 수요자들에게 다양한 선택기회 부여 (도심위주로 공급)
	장기 임대 (30년 이상)	50만	․국민임대 40만 : 시중가의 60～70%로 공급 (소득에 따른 차등임대료제, 전세․월세 선택제) ․영구임대 10만 : 최저소득층을 위해 공급재개 (재정지원으로 시중가의 30%로 공급)

* 지분형 임대주택 : 공공이 운영하고, 초기에는 소액으로 지분 취득 후 단계적으로 지분 상향 (30% → 50～70%내 취득 → 10년후 나머지 취득)

□ 추진현황

ㅇ (관계법령)「보금자리주택특별법」을 마련('09.4.21시행)

ㅇ (택지확보) 보금자리주택지구 개발 위해 수도권內 개발제한구역 해제 총량(78.8㎢)을 확보(5.7 광역도시계획 변경 고시)

ㅇ (시범지구) 입지․주택수요 등 다양한 요소를 고려하여 4개 지구를 선정하여 발표(5.11)

- 주민공람 및 중도위 심의를 거쳐 지구 지정 완료

* 주민공람(5.12～5.26 완료), 지구지정 고시(6.3)

- 지구계획 승인완료(9.28)하고 분양물량에 대해 사전예약 방식으로 분양(9.30 입주자 모집공고)

지구명	합계	서울강남	서울서초	고양원흥	하남미사
사업면적	805만㎡ (243만평)	94 (28)	36 (11)	129 (39)	546 (165)
총건설호수	5.5만호	6.8 천호	3.4천호	8.6천호	36.2천호
보금자리주택	4만호*	5.6천호	2.7천호	6.4천호	25.7천호

ㅇ 보금자리시범지구 분양물량에 대해 일반・특별공급 등 청약접수(10.7～30) 및 당첨자 발표(11.11)

ㅇ 토지거래허가구역 및 개발제한구역 등 토지이용규제 운용을 강화하여 투기적 거래를 원천 차단

- 국토부, 경찰, 국세청, 지자체 등 관계기관이 긴밀히 협조하여 불법, 탈법행위에 대한 단속을 강화

ㅇ (2차 지구 선정) 수도권에 '12년까지 GB내 32만호 건설을 위해 2차 보금자리주택지구 6곳(8,897천㎡)을 추가 선정

(단위 : 천㎡, 천호)

지구명	합 계	서울 내곡	서울 세곡2	부천 옥길	시흥 은계	구리 갈매	남양주 진건
면 적	8,897	769	770	1,330	2,031	1,506	2,491
주택호수 (보금자리주택)	55 (39)	5 (4)	5 (4)	8 (5)	12 (9)	9 (6)	16 (11)

※ 주택호수는 지구계획 수립과정에서 조정될 수 있음

1-3. 공급효과 조기화 방안

□ 현황 및 문제점

ㅇ ’18년까지 총 150만호를 공급할 계획으로 개발제한구역, 도심 재개발, 신도시 등 다양한 택지를 활용 중이나,

- 대부분 신도시 등에서 공급(50만호)되고, 수요자의 관심과 선호가 높은 개발제한구역내 물량은 제한적(30만호)

* ‘09.5월에 수도권 광역도시계획을 변경하여 보금자리주택 공급을 위해 78.8㎢를 해제키로 결정 ⇒ 연평균 3만호 공급수준에 불과

보금자리주택(150만호)			지역	택지 확보
공공 임대 (80만호)	영구임대 10만호	⇨	수도권 (100만호)	도심 20만호(재건축, 재개발, 역세권 등)
	국민임대 40만호			도시근교 30만호(개발제한구역 해제 등)
	10년임대, 장기전세 등 30만호			도시외곽 50만호(신도시 등 택지개발)
공공분양 (70만호)			지 방 (50만호)	택지개발 50만호

□ 공급계획 조정안 (‘12년까지 공급계획)

◈ 수도권 청약대기자(1순위 107만명)의 관심이 높은 GB지구 개발을 당초 ‘18년에서 ’12년으로 앞당겨 4년간 모두 개발 (용적률 등 개발밀도를 상향하여 공급량도 확대)

* ‘12년까지 12만호(연 3만호) → ’12년까지 32만호(연 8만호)

- 도심내 재개발․신도시 등도 차질없이 추진(28만호)

⇒ 수도권 보금자리주택을 ‘12년까지 당초 40만 → 60만호로 확대 공급하여 주택수급 및 서민 주거안정 효과 제고

《 참고1 : 보금자리주택 건설에 관한 특별법 주요내용 》

□ 보금자리주택의 개념 및 유형

ㅇ 개념 : 국민임대법과 달리 임대주택 외에 분양도 포함

- 공공이 재정 또는 기금의 지원을 받아 건설 또는 매입하여 분양 또는 임대를 목적으로 공급하는 주택

ㅇ 유형 : 국민주택규모 이하 분양주택과 시행령이 정하는 임대주택으로 구분

- 시행령에서 분납형, 전세형 등 임대주택의 세부 유형을 규정

□ 보금자리주택지구의 개념

ㅇ 주거외에 산업･교육･문화시설 등이 복합된 지구

- 보금자리주택 비율은 전체주택의 50% 이상 건설하되, 주택유형별 비율은 시행령에서 탄력적으로 조정

□ 절차의 간소화

가. 사전 협의 및 주택지구 지정

ㅇ 지구지정前 사전협의 강화로 사업기간 실제적 단축 도모

- 국토부장관은 국방･농림부, 관계 시･도지사와 사전협의

* 사전협의시 사전환경성‧재해영향성검토 등은 별도로 협의

ㅇ 지구지정시 중도위 심의를 거쳐 도시기본계획을 변경처리하여 신속 추진

나. 지구계획 승인

ㅇ 개발계획 및 실시계획을 통합한 지구계획 수립

- 시행자는 지구지정일부터 1년내 지구계획 승인 신청

- 지구계획안에는 토지이용, 인구수용, 기반시설, 환경보전, 탄소저감, 재원조달계획 등을 포함

ㅇ 산단특례법*을 참고하여 통합심의위원회를 설치

- 지구계획 승인전에 광역교통, 도시계획, 재해, 에너지, 교통․환경 평가, 산지전용, 건축 등 관련사항을 통합 심의

* 시행자가 개별법으로 추진 요청하는 경우 등은 분리심의 가능

ㅇ 환경영향평가는 환경영향평가법의 기본절차에 따르되, 기간, 서류보완 및 환경조사 횟수를 명확화

ㅇ 광역교통개선대책은 국토부장관이 직접 수립, 광역교통개선대책비 등 간선시설 부담 최적화

ㅇ 지역의 주택수급 여건을 감안하여 보전가치가 낮은 개발제한구역에 지구지정 허용

다. 주택건설사업계획 승인

ㅇ 주택사업계획을 국토부장관이 직접 승인하여 신속 추진

□ 저렴한 가격의 주택공급 추진

가. 보상가 산정시점의 조기화

ㅇ 현행 토지보상법에 근거, 보상가 산정기준을 토지가격 상승 등 일정한 요건에 해당하는 경우 지구지정일에서 주민공람 공고일의 공시지가로 변경

* 토지보상법(제70조) : 주민 공람 등으로 토지가격이 변동될 경우에 한해 공고일 직전 공시지가로 산정 가능

나. 택지공급가격 기준의 별도 설정

ㅇ 분양가 인하를 위해 택지공급가격을 별도로 설정할 수 있도록 함

다. 건설공사의 도급구조 개선 시범 추진

ㅇ  公社 - 종합공사업자(원도급) - 전문공사업자(하도급)’의 도급구조를 公社 - 시공사’로 단순화 근거 마련

- 건산법에 대한 특례를 두어 시행자의 직접 관리 근거 마련하되, 매년 사업승인 물량의 5% 범위내 3년간 한시적 운영

□ 사전예약제를 통한 수요자 맞춤형 공급

ㅇ 보금자리주택 중 공공분양주택 입주자를 위해 사전예약방식의 모집근거 마련

* 지구 전체를 일괄, 개략적인 설계도･규모･호수, 추정분양가 등을 공고

ㅇ 거래질서 확립을 위해 예약된 지위의 양도･양수를 금지

□ 기타

ㅇ 기존의 국민임대주택건설기획단을 공공주택건설본부로 개편, 관련 인허가를 국토해양부에서 직접 수행

ㅇ 기존 택지지구 및 국민임대단지를 선별하여 보금자리주택지구로 전환하여 활용

ㅇ 기존 주택 매입 등을 통해 보금자리주택으로 공급

ㅇ 주택지구 밖의 기반시설사업 중 보금자리주택사업과 관련되는 경우 사업절차를 간소화하기 위해 이 법 규정을 준용

ㅇ 지자체 사업을 위해 보금자리주택 지구지정 권한 일부를 시･도에 위임

《 참고2 : 보금자리주택특별법 절차도 》

	주택지구제안
		(시행자)
	사전협의 (관계기관 및 시‧도)								(사전환경성검토, 사전재해영향성검토 병행 협의)
		(국토부장관)
									국무회의 (일정규모 이상)
	주민공람․공고
		(국토부장관)							중앙도시계획위원회 심의
	주택지구 지정
		(국토부장관)
	지구계획수립
		(시행자)							관계기관 및 지자체 협의 통합심의위원회 심의 - 광역교통개선대책심의, 교통‧재해영향평가심의, 에너지사용계획, 산지계획 심의 등 수도권정비심의위원회 심의
	지구계획승인 (개발계획+실시계획)
		(국토부장관)
	주택건설인허가
		(국토부장관)

《 참고3 : 보금자리주택 『사이버체험홍보관』개관 》

□ 추진배경

ㅇ 모델하우스 건설에 따른 불필요한 비용을 줄여 분양가를 인하하고 보금자리주택의 단지배치도 및 주택내부모습 등을 3차원 입체영상으로 알리기 위한 「사이버체험홍보관」개설('09. 9.30)

* 비상경제대책회의(‘09. 8.27)시 대통령 지시

* 「사이버체험홍보관」사이트 : http://www.cyber.newplus.go.kr

□ 주요내용

ㅇ (주택내부모습) 보금자리주택의 4개타입(59㎡, 74㎡, 84㎡기본․타워)에 대한 평형별 내부모습과 전자제품, 가구배치 등 실내인테리어 및 건축 마감재 등을 입체적으로 구현․안내

* 건축 마감재료는 실제 시공될 재료의 표면을 스크린하여 표현

ㅇ (시범지구현황) 4개 시범지구의 단지현황 및 단지배치도, 조감도 등을 구체적으로 안내하여 수요자가 대상 단지의 입지요건 등을 감안하여 청약을 할 수 있도록 지원

ㅇ (홍보전시관 등) 보금자리주택에 대한 국민의 이해를 돕기 위해 개관된 수원전시관의 주요내용을 동영상 등을 통해 안내

< 홈페이지 메인화면 >

2. 보금자리주택 시범공급

2-1. 시범공급 개요

□  시범사업의 중요성을 감안하여 주택수요, 입지여건 등 다양한 요소를 고려하여 선정

ㅇ 서울 도심에서 12~18㎞이내에 위치하며 주택수요가 많은 곳

ㅇ 대중교통 접근성이 양호하고 저렴한 주택공급이 가능한 지역

□ 시범지구는 대부분 보존가치가 낮은 개발제한구역

ㅇ 비닐하우스(화훼농원, 주거, 창고 등), 창고, 공장 등이 밀집되어 녹지로서의 기능이 훼손된 상태

* 시범지구의 약 85%가 개발제한구역(그린벨트)에 해당

□ 시범지구(안) : 총 4개지구/ 약 8,053천㎡

ㅇ 총 55천호 규모(보금자리 44천호(분양21))

지구명	입 지	건설호수(보금자리)
① 서울강남(세곡)	･서울 강남구 자곡동, 세곡동 일원 ･약 941천㎡	6.8천호(5.6천호)
② 서울서초(우면)	･서울 서초구 우면동 일원 ･약 362천㎡	3.4천호(2.7천호)
③ 고양원흥	･경기 고양시 원흥동, 도내동 일원 ･약 1,287천㎡	8.6천호(6.4천호)
④ 하남미사	･경기 하남시 망월동, 풍산동 일원 ･약 5,463천㎡	36.2천호(25.7천호)
총 4개 지구, 총8,056천㎡		5.5천호(40.4천호)

《 참고 : 보금자리주택 시범지구 주요지표 》

구 분	합 계 (평균)	서울강남	서울서초	고양원흥	하남미사
위 치	-	서울특별시 강남구 자곡동, 세곡동, 율현동 일원	서울특별시 서초구 우면동, 과천시 주암동 일원	경기도 고양시 덕양구 원흥동, 도내동, 용두동 일원	경기도 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일원
부지면적 (ha)	805.3	94.1	36.2	128.7	546.3
주택건설 (천호)	55.0	6.8	3.4	8.6	36.2
수용인구 (천인)	144	18	9	23	94
인구밀도 (인/ha)	199	196	250	178	172
녹 지 율 (%)	27.2	27.3	26.9	28.7	25.8
용 적 률 (%)	202	169	211	210	218
개발기간	-	’09.06.～ ’13.12.	’09.06.～ ’13.12.	’09.06.～ ’13.12.	’09.06.～ ’15.12.
개발주체	-	한국토지 주택공사	한국토지 주택공사	한국토지 주택공사	한국토지 주택공사
사 업 비 (천억원)	111	12	5	15	79
사전예약	-	’09.10.	’09.10.	’09.10.	’09.10
최초분양	-	’10.12	’10.12.	’11.08.	’11.08.
최초입주	-	’12.12.	’12.12.	’13.11.	’13.11.

2-2. 시범지구 개발구상

□ 도심인근에 부담가능한 주택 공급(Affordable Housing)

ㅇ 도심에서 근접하여 건설(12~18㎞), 기존 대중교통시설을 이용

ㅇ 용적률 상향, 녹지율 조정 등으로 주변시세 50~70% 수준에 공급

□ 다양한 계층에 수요자 맞춤형으로 주택 공급

ㅇ 소득계층별*․주거유형별** 다양한 주택수요를 반영

* 소형분양 주택, 영구임대․국민임대․공공임대, 장기전세주택 등

** 신혼부부, 노인가구 등 주택소유 취약계층 배려, 급증하는 1～2인가구에 대응

ㅇ 사전예약제로 수요에 탄력적 대응, 다양한 위치 및 평형제시

□ 저탄소 녹색성장을 위한 시범 도시로 구현

ㅇ 단지 및 건물 녹화, 에너지저감 건축설비, 신재생에너지 활용

ㅇ 보행공간 및 자전거활성화 등 녹색교통 활성화

ㅇ GB 훼손지를 활용하고, 주변 훼손지에 대한 복구계획 병행

□ 직주근접의 자족적 도시 및 Compact City 조성

ㅇ 도심 인근에 위치하여 기존 기반시설 활용이 가능하므로 복합개발을 통한 직주근접의 도시 및 생활권 모델 제시

* 주거․상업․산업․문화시설 집적화, 사회통합형(Social Mix) 커뮤니티 조성

ㅇ 지구내 도시형 공장 등 적절한 자족시설(지원시설용지 15%수준) 계획

* 기존 국민임대단지는 지원시설용지 5%수준

2-3. 지구계획 등 주요내용

□ 지구계획 주요내용

ㅇ (주택건설) 4개지구 총 55,041호의 주택을 건설계획이며, 이 중 40,505호를 보금자리주택으로 건설

- 영구, 국민, 분납형‧전세형 등 다양한 임대주택과 분양주택을 적절히 혼합하여 공급

- 서울 지역은 입지여건을 감안 토지임대부주택 및 도시형생활주택도 일부 혼합

구분	전체 호수	보금 자리	공공임대					공공분양	민간분양 (단독포함)
			소계	영구	국민	10년‧분납	전세형
호수	55,041	40,505	20,042	2,513	8,685	7,067	1,777	20,463	14,536
비율	100%	74%	36%	5%	16%	13%	3%	37%	26%

* 10년임대에 도시형생활주택(단지형다세대) 100호, 민간분양에 도시형생활주택(원룸형) 100호 포함, 공공분양에 토지임대부 754호 포함

* 민간분양은 중대형으로 계획하였으나, 향후 택지공급 단계에서 수요조사 등을 통해 중소형 반영여부 검토

- 용적률은 고도제한이 있는 서울강남(169%)을 제외하고 210～218%로 택지 활용 효율성을 높임

ㅇ (토지이용) 녹지율은 20～24%, 도시지원용지는 6～17%로 토지이용계획을 마련

구분	서울강남	서울서초	고양원흥	하남미사
공원‧녹지(%)	23.8	20.1	21.1	20.4
도시지원(%)	8.4	5.8	16.9	15.7

* 도시지원용지는 상업‧업무, 도시형공장‧벤처 등 자족기능기설, 공공청사

ㅇ (광역교통) 고양원흥, 하남미사가 대상이며 비교적 기반시설이 갖춰져 있어 총사업비의 12%수준에서 마련

* 기존 광역교통 개선비용 평균은 사업비의 20% 수준

- 지하철 연장 및 연계, BRT연계 등 대중교통활성화 위주로 하되 자가 수요를 위해 도로도 개설‧확장

ㅇ (훼손지 복구) 보금자리사업의 녹지율과 별개로 개발제한구역 해제 면적의 11～12%의 지구내외 훼손지를 복구

* 사업의 시급성을 감안하여 대부분 지구에 포함하여 복구하고 강남지구는 인접한 세곡근린공원 일부를 훼손지 복구

- 공원‧녹지로 조성하여 지구내외 주민들의 휴식공간을 제공

ㅇ (녹색도시 지향) 대중교통을 활성화하고 자전거 도로는 네트워크화하고 하천 등을 통해 서울도심까지도 접근가능

- 가로등 및 공공시설은 태양광을 활용토록하고 주택도 그린홈으로 건설하여 에너지를 절감

3. 보금자리주택 사전청약제도

3-1. 개념

ㅇ 보금자리 주택은 수요자가 입주시기, 추정분양가, 입지 등을 비교하여 복수의 단지를 선택할 수 있는 수요자 위주의 주택

ㅇ 사전예약제란 현행 청약시기보다 1년여 전에 미리 예약하는 방식으로 수요자가 시행사로부터 제공된 개략설계도, 전용면적, 공급호수, 추정 분양가, 입지 등을 비교하여 3지망까지 사전예약을 신청할 수 있도록 허용하여 당첨기회를 확대하는 제도로서 보금자리주택 중 분양주택에 대하여 적용

3-2. 사전예약제도 운영

ㅇ 사전예약 절차는 □ 공표단계, □ 신청접수 및 선정 단계, □ 분양단계의 3단계로 구분

□ 공표단계

① 예약 단지의 선정

- 주택지구계획 승인이 완료된 택지를 대상으로 85㎡이하 공공분양주택단지별 공급세대의 80%

② 사전예약 입주자 모집안내

- 입주예약자 모집은 국토해양부장관이 지정하는 사업자의 인터넷 홈페이지를 통하여 2이상의 주택단지를 일괄하여 공개모집

- 입주예약자 모집공고는 최초 신청접수일로부터 7일 이전에 공고

- 주택단지의 위치, 면적, 추정 분양가격 등 개략적인 주택정보 및 신청접수 일정, 입주예정시기 등 분양일정 제공

□ 신청접수 및 선정단계

① 신청접수 및 예약자 자격 심사

- 무주택세대주인 청약자가 인터넷 홈페이지를 통해 3지망까지 예약 신청

- 사전예약 입주자 모집공고일 현재 무주택세대주 여부, 청약통장 순위, 과거 당첨사실 등 적격여부를 심사

- 예약당첨자는 타 사전예약 금지

② 예약자 선호조사

- 예약담청자를 대상으로 단지시설, 부대․편의시설, 세대별 평면구조, 발코니 확장, 마감재, 기타시설 등 선호조사를 실시하여 해당 주택의 세부 설계시 반영

③ 예약자 관리

- 예약자 명단DB 전산관리

- 예약포기자 및 부적격자에 대하여는 과밀억제권역에서는 2년, 그 외 지역에서는 1년 동안 사전예약 제한

- 예약권의 양도는 원칙적으로 불가

□ 분양단계

① 세부 분양정보 통보

- 본청약 등 분양일정 및 단지배치도, 세대평면도, 조감도, 분양가격 등을 사전예약자에게 통보

② 본 청약 및 동호추첨

- 본청약 신청 접수 및 무주택등 기본요건 재확인

- 예약포기자 등 잔여세대 및 분양주택의 20% 일반분양

- 사전예약 물량 및 일반분양 물량 동시 동호추첨

< 사전예약제의 시행 절차 >

구 분		주 요 절 차	비 고
공표 단계	1. 단지선정	ㅇ주택지구계획 승인이 완료된 택지 대상 ㅇ공공부문 85㎡이하 주택(전체 물량의 80%)
	2. 단지공표	ㅇ대상단지 공표(수개 단지를 묶어 공표) ㅇ개략적인 분양정보 공개 - 주택정보(위치, 면적, 추정 분양가격등) - 분양일정(신청접수 일정, 입주예정 시기등)
신청 접수 및 선정 단계	1. 신청접수	ㅇ예약자격 : 무주택 세대주 (청약저축/주택청약종합저축) - 예약횟수 제한 없음 ㅇ신청접수 : 인터넷 접수 원칙	보금자리 사전예약 전용 홈페이지
	2. 예약자선정 및 자격심사	ㅇ예약자 선정 : 1～3지망까지 예약, 선호반영 ㅇ자격심사 : 무주택세대주 여부, 청약통장 순위, 과거 당첨사실 등 - 예약당첨자는 타 사전예약 금지	물량의 80%
	3. 예 약 자 선호조사	ㅇ예약자 선호를 조사하여 설계에 반영 - 단지시설, 부대․편의시설, 세대별 평면구조, 발코니 확장, 마감재, 기타시설 등
	4. 예약자관리	ㅇ예약자 명단 DB관리 ㅇ예약포기자, 부적격자 등 사전예약 참여제한 ㅇ예약권의 양도는 원칙적으로 불가	이중예약방지
분양 단계	1. 분양정보 통 보	ㅇ세부 분양정보를 사전예약자에게 통보 - 단지배치도, 세대평면도, 조감도, 분양가격 등 - 본 청약 등 분양일정
	2. 본 청약 및 동호추첨	ㅇ본청약 신청접수(주택청약의사 재확인) ㅇ청약자격 재확인(무주택등 기본요건만 심사) ㅇ잔여세대 일반분양 (예약포기자 등+ 20%) ㅇ동호추첨(일반분양 물량과 동시추첨)	금융 결제원

< 사전예약제와 현행 청약제도(공공주택) 비교 >

구 분	사전예약제도	현행 청약제도(공공주택)
단지선정	ㅇ 보금자리주택 지구계획승인 받은 택지	ㅇ 주택사업계획 승인받은 택지
단지공표	ㅇ 수개의 단지를 묶어서 공표	ㅇ 1개 단지를 공표, 입주자 모집
분양정보	ㅇ 개략적 정보 - 위치, 면적, 추정분양가격, 개략설계도, 본청약 시기, 입주예정월 등	ㅇ 확정된 정보 : 단지배치도, 세대평면도, 조감도, 세부옵션, 분양가격, 분양일정 등
신청접수	ㅇ 인터넷 접수 원칙 ㅇ 1～3지망 단지까지 예약신청	ㅇ 인터넷 접수 원칙 ㅇ 1개 단지만 청약
신청자격	ㅇ 무주택 세대주 ㅇ 청약저축 또는 주택청약종합저축 가입자
선정기준	ㅇ 지망>순위* 기준으로 선정 * 현행 청약저축 입주자 선정기준 적용		ㅇ무주택기간․납입횟수․저축액의 순차제 적용
당첨자 관리	ㅇ 사전예약권 양도 불인정 - 다만, 사망 시에만 인정 ㅇ 예약 포기자/부적격자 예약 참여 제한 - 과밀억제권역 2년, 그외 지역 1년		ㅇ 분양권전매 예외적 허용 - 세대원 전원이 상속 받은 주택으로 이전 또는 다른 광역시/해외로 이전 등 ㅇ 재당첨기간 제한 - 과밀억제권역 5년, 그외 지역 3년
본청약	ㅇ 사전예약 물량(80%) + 본청약 물량(20%)		ㅇ 본청약 물량(100%)

✱ 용어의 설명

- 지구계획 : 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 상 택지개발의 개발계획과 실시계획을 통합한 계획

＊ 택지개발 단위인 지구는 단지로 구성

- 단지 : 예약 신청 대상의 기본 단위로 추정분양가 공시 단위

- 다중예약 : 예약의 순위를 부여한 지망으로 3지망까지 운영

- 본 청약 : 기존 청약이 행해지는 분양승인을 득한 후 시점에서의 청약으로 사전예약의 신청은 대체로 본 청약 시점보다 1년 정도 앞섬

- 예약당첨자 : 3지망까지 예약 신청한 후 당첨된 자로 예약권을 확보한 자

- 예약포기자 : 사전예약 당첨후 향후 개인조건, 선호 변화, 그리고 본청약시 제시된 조건이 개인 선호와 맞지않는 등의 이유로 예약당첨을 포기하는 자

4. 보금자리주택 사업계획 승인

4-1. 개념

ㅇ 보금자리주택을 건설하려는 시행자는 보금자리 주택건설 등에 관한 특별법(이하 보금자리특별법) 제35조에 따라 사업계획(부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획 포함)을 작성하여 국토해양부장관의 승인을 받아야 함

4-2. 시행자

ㅇ 보금자리 특별법 제4조에 따라 국토해양부장관이 지정하는 자

- 국가 또는 지방자치단체

- 한국토지주택공사

- ｢지방공기업법｣ 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

4-3. 승인권자

ㅇ 국토해양부장관

ㅇ 국토해양부장관은 보금자리주택지구 내에서 건설되는 보금자리주택 외의 주택에 보금자리주택과 동시에 건설하는 것이 불가피하다고 판단하는 경우

- 민간분양주택등의 건설에 대한 사업계획을 해당 사업의 주체로부터 직접 또는 특별법에 따른 시행자를 통하여 신청 받아 승인할 수 있음

ㅇ 보금자리주택지구가 아닌 일반택지, 신도시 등에서 동일 블록에 보금자리주택과 보금자리주택 외의 주택(85㎡초과주택)을 동시에 건설하는 경우

- 보금자리주택과 일반주택을 국토해양부장관과 시·도지사가 분리하여 승인하기 곤란하여 주택법에 의해 시·도지사가 일괄승인

4-4. 승인신청서류

1) 사업계획 신청서

2) 사업계획서

3) 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도

4) 주택지구 조성공사 설계도(주택지구 조성공사를 우선 시행하는 경우에 한한다)

- 위치도, 지형도, 평면도 및 부대시설 설계도

5) 수용하거나 사용할 토지등의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유권 및 소유권 외의 권리의 명세와 그 소유자 및 권리자의 성명(법인의 경우에는 명칭), 주소를 적은 서류(｢주택법｣ 제18조에 따라 토지를 수용하거나 사용하려는 경우만 해당한다)

6) 보금자리특별법 제29조에 따른 공공시설 등의 귀속조서 및 도면

7) 보금자리특별법 제35조제6항에 따른 협의에 필요한 서류

8) 그밖에 국토해양부령이 정하는 서류

- 간선시설설치계획도, 토지이용계획확인서, 주택법시행규칙 별표2에 규정된 서류

4-5. 사업승인고시

1) 고시통보

ㅇ 국토해양부장관은 사업계획을 승인한 때 이에 관한 사항을 고시하여야 하며, 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체없이 관할 시․도지사에게 송부하여야 함

2) 고시내용

가. 사업의 명칭

나. 시행자의 명칭, 소재지 및 대표자 성명

다. 사업시행지역의 위치, 면적 및 건설주택의 규모

라. 사업시행기간

마. 법 제35조제4항에 따라 고시 또는 공고가 의제되는 사항

4-6. 승인절차

4-7. 승인 시 의제사항

ㅇ 사업시행자가 승인을 받은 때에는 아래법의 인가․허가․결정․심의 등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있는 때에는 관계법률에 따른 고시 또는 공고가 있는 것으로 봄

관련법	의제 사항
건축법 공유수면관리법 공유수면매립법 광업법 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 농어촌 정비법 농지법 도로법 도시개발법 사도법 사방사업법 산지관리법 소하천 정비법 수도법 연안관리법 유통산업발전법 장사 등에 관한 법률 지하수법 초지법 측량법 택지개발촉진법 하수도법 하천법	건축허가 및 신고 ,가설건축물의 건축허가 및 신고 공유수면 점용․사용허가, 협의 또는 승인, 실시계획승인 또는 신고 매립면허, 실시계획 승인, 협의 채광계획의 인가 도시관리계획 결정, 개발행위허가, 개발행위에 대한 도시계획위원회 심의, 도시계획시설사업 시행자 지정, 실시계획인가, 토지거래계약 허가, 타인의 토지에의 출입허가 농업기반시설 목적 외 사용승인 농지전용허가 또는 협의 도로공사 시행 및 점용허가 도시개발구역지정, 시행자지정, 실시계획인가, 타인의 토지에의 출입허가 사도의 개설허가 토지의 형질변경, 사방지 지정의 해제 산지전용허가 및 신고, 입목벌채 등의 허가 및 신고(산림유전자원보호림․채종림․시험림 제외) 소하천 정비종합계획 승인, 소하천 공사의 시행허가, 점용허가 수도사업인가, 전용상수도 설치인가 연안정비사업 실시계획승인 대규모 점포의 등록 타인의 토지 등에 설치된 분묘 등의 처리, 무연분묘의 처리 지하수 개발․이용의 허가 또는 신고 초지전용허가 측량성과 사용의 심사 행위의 허가(택촉법 제6조의규정에 의한) 공공하수도 공사시행 허가, 개인하수처리시설의 설치신고 하천공사 시행허가, 하천공사실시계획의 인가, 하천 점용허가, 하천수의 사용허가

4-8. 보금자리주택건설 사업계획의 변경

ㅇ 사업계획승인 된 사업계획기간 내 보금자리주택 중, 상위계획 변경․민원 등 사정변경이 있는 경우에 변경승인

- 사업계획 변경승인 주요사유

․택지개발 실시계획 등 상위계획 변경사항 반영

․사업계획승인 조건사항 반영, 사업기간 변경

․예정지적좌표 측량결과반영에 따른 사업면적 변경

․민원 해소 및 거주만족도 향상을 위한 변경 등

- 사업계획 변경 승인 절차

신청 (토지주택공사)	⇒	관계 시․도 협의	⇒	승인	⇒	관보 고시

ㅇ 그간 변경승인 호수

- 11,975(‘05) → 35,951(‘06) → 121,868(‘07) → 140,926(‘08)

5. 보금자리주택 시공과정합리화(직할시공) 추진

5-1. 추진배경

ㅇ 정부의 국민주거안정을 위한 보금자리주택 건설방안('08.9.19)에서 저렴한 서민주택공급을 목표로 시공과정합리화(직할시공제) 제도 도입

5-2. 추진근거

ㅇ『보금자리주택건설 등에 관한 특별법』제38조에 따라 시행자가『건설산업기본법』제41조에도 불구하고 이를 시공할 수 있도록 규정

-『보금자리주택건설 등에 관한 특별법』부칙 제2조에 의거 향후 3년간 연도별 전체 주택건설 호수의 5/100범위에 해당하는 사업을 직할시공*할 수 있는 근거 마련

* ‘발주자-원도급-하도급’의 3단계 도급구조를 ‘발주자-시공사’의 2단계로 합리화

현행 : 3단계 구조		개정 : 2단계 구조
公 社 종합건설 전문건설 B 전문건설 C 전문건설 A ㅇ 주체별 역할 - 公社 : 발주자 역할, 시공확인 및 기술지도 - 종합공사업자 : 종합적인 건설관리 - 전문공사업자 : 공종별 직접시공		公 社 시공사 ㅇ 주체별 역할 - 公社 : 발주자 역할 및 종합적인 건설관리 - 시공사 : 해당 전문공종별 직접 시공

5-3. 직할시공 지구 선정 등 추진계획

1) 사업지구 선정․관리

ㅇ (지구선정) 사업지구는 지역별(수도권․지방권), 주택유형(분양․임대) 및 단지규모 등을 고려하여 선정

ㅇ (사업관리) 한국토지주택공사에서 직할시공 계약․업체선정(전문공사별) 및 사업지구 현장 등을 직접 관리

2) 연도별 추진계획

ㅇ ('09년 시행) 안양 관양지구 등 9개 지구에 6,150호

ㅇ ('10년 이후) 보금자리주택 건설호수의 5/100 범위에서 시행

5-4. 기대효과

ㅇ 시공과정 합리화를 통한 도급구조 단순화로 분양가 인하 도모

* ‘발주자-원도급-하도급’의 3단계 도급구조를 ‘발주자-시공사’의 2단계로 합리화

ㅇ 건설산업의 투명성 확보 및 우수업체 육성

- 하도급 관행 등 건설산업 불공정거래 개선과 우수한 전문건설업체 육성 및 기술개발 동기 부여

ㅇ 사업관리 및 사후평가체계 구축

- 직접시공에 따른 건설원가 데이터 확보 및 실적공사비 체계 구축으로 효율적인 사업관리 및 사후평가체계 구축 가능

Ⅲ-5. 임대주택 및 주거복지 부문

1. 최저주거기준 도입 및 활용방안 / 227

2. 임대주택 제도 / 234

3. 국민임대주택 제도 / 241

4. 다가구 매입임대 사업 / 244

5. 전세임대주택 지원사업 / 251

6. 노후 공공임대주택 시설개선사업 / 263

7. 고령친화적 주거환경 조성 / 264

8. 신혼부부 주택 특별공급 / 266

1. 최저주거기준 도입 및 활용방안

1-1. 최저주거기준의 정의

◦ 주택법 제5조의2 및 동법시행령 제7조에 의거 국토해양부장관이 설정․공고(2004. 6.15.)하였으며, “쾌적하고 살기좋은 생활을 영위하기 위하여 필요한 최소한의 주거수준”을 의미

※ 해외사례

- 일본 : 최저거주수준

- 구미 선진국 : 주택기준(housing standard, housing code)

1-2. 최저주거기준 도입 배경

◦ 주택보급률외 새로운 주택정책 지표의 개발 필요

- 주택보급률이 크게 제고('04년 102.2%)됨에 따라 주택보급률의 외에 주거의 질적 지표 개발 필요

- 주택보급률 100%를 달성하더라도 일정 수준 이하의 주택에 거주하는 저소득 계층의 주거문제는 상존

◦ 저소득 계층을 위한 주택정책의 효율화 도모

- 최저주거기준 미달가구의 수 및 지역적 분포 등이 파악하여 효율적이고 실효성 있는 주택정책의 수행 가능

◦ 주거권 보장의 전단계

- 최저주거기준 미달가구 해소를 목표로 주택정책을 수행함으로써 간접적으로 주거권을 보장하는 효과 거양

새로운 21세기에 부응하는 복지국가형 주택정책 체제로의 전환계기 마련

1-3. 최저주거기준 공고문

제1조(목적) 이 기준은 주택법 제5조의2 및 동법시행령 제7조의 규정에 의하여 국민이 쾌적하고 살기좋은 생활을 영위하기 위하여 필요한 최저주거기준을 설정함을 목적으로 한다.

제2조(최소 주거면적 등) 가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수는 <별표>와 같다.

제3조(필수적인 설비의 기준) 주택은 상수도 또는 수질이 양호한 지하수 이용시설이 완비된 전용입식부엌, 전용수세식화장실 및 목욕시설(전용수세식화장실에 목욕시설을 갖춘 경우도 포함한다)을 갖추어야 한다.

제4조(구조․성능 및 환경기준) 주택은 안전성․쾌적성 등을 확보하기 위하여 다음 각호의 기준을 모두 충족하여야 한다.

1. 영구건물로서 구조강도가 확보되고, 주요 구조부의 재질은 내열․내화․방열 및 방습에 양호한 재질이어야 한다.

2. 적절한 방음․환기․채광 및 난방설비를 갖추어야 한다.

3. 소음․진동․악취 및 대기오염 등 환경요소가 법정기준에 적합하여야 한다.

4. 해일․홍수․산사태 및 절벽의 붕괴 등 자연재해로 인한 위험이 현저한 지역에 위치하여서는 아니된다.

부     칙

이 기준은 공고한 날부터 시행한다.

<별표>

가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수

가구원 수(인)	표준 가구구성1)	실(방) 구성2)	총주거면적(㎡)
1	1인 가구	1 K	12
2	부부	1 DK	20
3	부부+자녀1	2 DK	29
4	부부+자녀2	3 DK	37
5	부부+자녀3	3 DK	41
6	노부모+부부+자녀2	4 DK	49
1) 3인 가구의 자녀 1인은 6세 이상 기준 4인 가구의 자녀 2인은 8세 이상 자녀(남1. 여1) 기준 5인 가구의 자녀 3인은 8세 이상 자녀(남2, 여1 또는 남1, 여2) 기준 6인 가구의 자녀 2인은 8세 이상 자녀(남1, 여1) 기준 2) K는 부엌, DK는 식사실 겸 부엌을 의미하며, 숫자는 침실(거실겸용 포함) 또는 침실로 활용이 가능한 방의 수를 말함 비고 : 방의 개수 설정을 위한 침실분리원칙은 다음 각호의 기준을 따름 1. 부부는 동일한 침실 사용 2. 만6세 이상 자녀는 부모와 분리 3. 만8세 이상의 이성자녀는 상호 분리 4. 노부모는 별도 침실 사용

1-4. 최저주거기준 활용 방안

◇ 최저주거기준은 국민주거실태 파악 및 주거복지증진을 위한 정책수립의
지표로 활용

◇ 기준미달가구 해소를 위한 장․단기 종합대책 수립․추진

□ 주거의 질적 수준에 관한 정책지표로 활용

◦ 국민주거실태의 평가지표로 활용

- 기준미달가구수, 기준미달가구유형(주거면적, 시설 등), 지역별 미달가구현황 등 저소득층의 주거실태를 체계적으로 파악

※ 인구주택총조사(5년 주기), 주거실태조사 등을 토대로 파악

◦ 정책수립 및 정책평가의 지표로 활용

- 기준미달가구수(비율) 감축계획, 미달요인별 감축방안 등을 정책 목표로 설정

- 추진성과를 주기적으로 평가하여 정책개선 등에 활용

․자치단체별 성과를 비교 평가하고 우수 지자체에 대해서는 인센티브를 제공하여 자발적 경쟁 유도

※ 최저주거기준활용은 직접적 규제방식(미달가구철거․퇴거 등 강제조치)과 간접적 활용방식(유도적 지표로 점진적으로 감축)이 있으나

- 현재 미달가구의 비율이 13%정도이고, 재정여건 등도 감안하였을때, 현시점에서는 간접적 방식을 활용하는 것이 바람직

※ 일본의 경우 주택건설 5개년계획에 포함하여 유도적 지표로 활용

□ 주거복지 관련정책 수립․추진의 기본자료로 활용

◦ 공공임대주택 건설계획 수립․추진

- 건설물량, 주택규모, 지역별 공급 계획 수립 등

◦ 주거환경정비사업 등 불량주택개량사업에 활용

- 기준미달가구 밀집지역을 우선 지정, 개보수 비용지원 등

◦ 국민주택기금 지원 대상 설정 등 지원계획 수립 등

□ 최저주거기준 미달가구 해소를 위한 종합계획 수립

◦ 소득수준, 기준미달의 정도․유형, 가구의 특성 등을 종합적으로 검토하여 지원대상을 구분

※ 예시

- 지원필요성 : 지원핵심지원대상, 직접지원대상, 간접지원대상 구분

- 주거형태   : 자가, 차가구분

- 가구원수별 : 1인가구, 2인이상 가구구분 등

- 가구특성별 : 장애인, 노인, 편부모 가구 등

◦ 지원대상 계층별로 구체적인 지원방안 마련

- 현행 지원프로그램(주거급여, 공공임대주택공급, 주거환경정비사업, 기금지원 등)의 적정성과 효율성을 검토하여 지원체계 재정비

- 임대료보조제도, 노인․편부모가구 등 특정소외계층에 대한 지원방안 등 신규 제도 도입 검토

⇒ 정책수단간 연계(policy mix)를 강화하여 지원의 효율성과 형평성 제고

＜최저주거기준 면적 산정근거＞

◦ 가구원수 및 가구의 구성별(부부, 자녀성별․나이 등)로 필요한 소요 침실의 유형과, 부엌, 기타면적을 산정하고 이를 합산하여 주거면적 산출

- 침실은 1인 침실, 2인 침실, 주침실로 구분

- 부엌은 식사실을 포함(1인 가구는 식사실 제외)

- 기타면적은 화장실, 수납공간, 현관면적(발코니 제외)

(단위: ㎡)

구 분	소요침실유형	주요 내부공간 면적			총주거 면적 기준	공고 면적
		침실1)	부엌2)	기타면적3)
1인가구	1인침실	5.76	2.40	4.12	12.28	12
2인가구	주침실	10.80	3.00	6.49	20.29	20
3인가구	주침실 주침실＋1인침실	10.80 16.56	3.00 3.00	6.49 9.20	20.29 28.76	29
4인가구	주침실＋1인침실 주침실＋2인침실 주침실＋(1인침실×2)	16.56 18.90 22.32	3.00 3.00 3.00	9.20 10.31 11.92	28.76 32.21 37.24	37
5인가구	주침실＋2인침실 주침실＋(1인침실×2) 주침실＋2인침실＋1인침실	18.90 22.32 24.66	3.48 3.48 3.48	10.53 12.14 13.24	32.91 37.94 41.38	41
6인가구	주침실＋2인침실＋1인침실 주침실＋(2인침실×2) 주침실＋2인침실＋(1인침실×2)	24.66 27.00 30.42	3.48 3.48 3.48	13.24 14.28 15.10	41.38 44.76 49.00	49
7인이상	주침실＋(2인침실×2) 주침실＋2인침실＋(1인침실×2) 주침실＋(2인침실×2)＋1인침실	27.00 30.42 32.76	3.48 3.48 3.48	14.28 15.10 15.63	44.76 49.00 51.87	52

※ 기타면적은 화장실, 수납공간, 현관 등을 포함하며, 침실+부엌면적에 따라 산정

◦ 침실, 부엌 등의 면적은 인체공학 기준과 현 주거현황*을 감안하여 산정

* 현 주거현황은 수도권 소재 전용 60㎡이하 3,000개 아파트의 방 규모를 조사하여 하위누적 5%에 해당하는 면적을 고려

구 분	인체공학	현 주거현황	면적산정
1. 침실 ․ 1인 침실 ․ 2인 침실 ․ 주침실*	4.8～7.0㎡ 7.2～9.7㎡ 8.4～9.72㎡	하위누적 5% : 5.76㎡ 하위누적 5% : 8.10㎡ 하위누적 4.1% : 10.80㎡	5.76㎡ 8.10㎡ 10.80㎡
2. 부엌	2.84～7.5㎡	부엌면적 3.0㎡이하인 가구가 11.5%	1인가구 2.4㎡ 2～4인가구 3.0㎡ 5～6인가구 3.48㎡
3. 기타면적	-	60㎡이하 아파트 중 침실과 부엌면적을 합한 면적이 전체 주거면적에서 차지하는 비율을 조사하여 계산 ․ 30㎡이하 68% ․ 30～40㎡ 71～75% ․ 40㎡이상 75%	1인가구 4.12㎡ 2인가구 6.49㎡ 3인가구 6.49～9.2㎡ 4인가구 9.2～11.92㎡ 5인가구 10.53～13.24 6인가구 13.24～15.1

* 주침실은 부부와 유아1인까지 같은 침실을 이용한다고 전제. 유아가 없는 경우에도 주침실에 옷장, 장롱 등을 배치하고 손님접대 등을 위한 공간으로 활용하는 현실을 감안

2. 임대주택 제도

2-1. 임대주택의 종류

◦ 건설임대주택：임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 정부지원 여부에 따라 공공과 민간건설 임대주택으로 구분

- 공공건설 임대주택：

․국가 또는 지자체의 재정으로 건설하거나 건설․임대하는 주택

․국민주택기금의 자금을 지원받아 건설․임대하는 주택

․공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설․임대하는 주택

- 민간건설 임대주택：공공사업에 의하여 조성된 택지 외의 택지에 민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택

◦ 매입임대주택：임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택(임대의무기간 5년)

◦ 임대주택법상 임대주택의 차이점

구 분	건설임대주택		매입임대주택
	공공건설임대주택	민간건설임대주택
임 대 보 증 금 및 임 대 료	- “표준임대보증금 및 임대료”, 지역(수도권 및 비수도권)에 따른 임대보증금 상한가 규제 등 ※ 중형공공임대주택(전용면적 85㎡초과) 및 민간건설 공공 택지외 85㎡이하, 10년임대 주택 제외	- 제한없음	- 제한없음
임대 의무 기간	- 5․10․20․30․50년	- 5년	- 5년
임 차 인 자 격 및 선 정	- 무주택 세대주	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
우 선 매 각 의 무	- 입주시부터 매각시까지 무주택 세대주	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
매 각 가 격 산 정 기 준	- 임대주택법령의 산정 기준 ※ 중형공공임대주택(전용면적 85㎡초과) 및 민간건설 공공 택지외 85㎡이하, 10년임대 주택 제외	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
국 민 주 택 기 금 지 원 여 부	- 지원(세대당55～75백만원, 중도금8백만원) * 국민임대 : 2,373-5,019만원	- 지원없음	- 구입자금으로 호당 60백만원 지원
주 택 관 리	- 300세대이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무 관리
특 별 수 선 충 당 금	- 300세대이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무 적립

< 임대주택 종류별 재원 및 입주대상 >

구분	유형별 (사업주체)		비 용 부 담	임대 기간	대상(임차인)	규모 (전용)
공공 임대	영구 및 50년 공공임대 ( 국가, 자자체, 토지주택공사)		- 국가․지자체 재정 (85%이상) ※ 입주자부담 15%	영구	- 국민기초생활보장법에 의한 수급자(생보자) - 모자가정, 국가유공자 등 - 기타 청약저축가입자 ※ 주택공급에관한규칙 제31조	40㎡ 이하
			- ’92～’93 사업분 ․재정 50%, 기금 20%, 입주자 30% - ’94년 이후 ․규모별로 기금지원	50 년	- 청약저축가입자 - 기타 특별공급대상자 ‧ 국가유공자, 철거민, 장애인 등 ※ 주택공급에관한규칙 제19조	60㎡ 이하
	국민임대 ( 토지주택공사, 지자체)		- 재정 10-40% - 주택기금 40%-50% - 사업자 10% - 임차인 10%-30%	30 년	- 50㎡ 미만 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하인 무주택세대주(50% 이하인자 우선공급) - 50～60㎡이하 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하인 청약저축가입자(무주택세대주) - 60㎡ 초과 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%이하인 청약저축가입자(무주택세대주) ※ 주택공급에관한규칙 제32조	85㎡ 이하
	장기전세 (토지주택공사, 지자체)	건설	- 국민임대와 동일	20년	- 국민임대와 동일	60㎡ 이하
		매입	- 시행자 100%		- 무주택세대주	제한 없음
	5년‧10년 공공임대 (토지주택공사, 지방공사, 민간업체)		- 규모별로 기금지원 (85㎡이하) ․소형(60㎡이하)5,500만원 ․중형(60-85㎡)7,500만원 -택지는 149㎡까지 공급	5년 ‧ 10년	- 무주택 세대주(청약저축가입자) ※ 주택공급에관한규칙 제11조	149 ㎡ 이하
	사원임대 (토지주택공사, 지방공사, 민간업체, 고용자)		- 위와 같음	5년	- 5인이상 고용사업체의무주택 세대주인 피고용자 ※ 근로자주택공급 및 관리규정	85㎡ 이하
민간 임대	민간건설임대 (민간업체, 개인)		- 자체자금 및 임대보증금	5년	- 사업자 자율선정	제한 없음
	매입임대 (개인, 법인)		- 자체자금 및 임대보증금 ․호당 6,000만원까지 융자	5년	- 사업자 자율선정	제한 없음

※  국민임대주택 비용부담은 지원유형별로 차이가 있음.

2-2. 임대사업자 등록

◦ 등록기준

- 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

- 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대

- 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우 공동명의로 등록

※ 재외국민인 경우에는 재외국민등록증 사본 및 여권 사본

※ 외국인인 경우에는 출입국관리법에 의한 외국인 등록사실증명서 또는 법인 아닌 사단․재단 및 외국인의 부동산 등기용등록번호부여절차에관한규정에 의한 등록증명서 또는 국내의 등기소가 발급한 법인등기부등본(법인인 경우)

◦ 등록관청

- 사업자 주소지를 관할하는 시장․군수․구청장에게 등록

◦ 등록사항 변경신고

- 변경사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 주소지관할 관청에 신고

◦ 등록말소

- 사위․기타 부정한 방법으로 등록한 때

- 등록기준에 미달한 때

- 매각제한․임대조건을 위반한 때

- 임대주택법 또는 동법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때

2-3. 임차인의 자격과 선정방법

◦ 임차인의 자격

- 공공건설 임대주택 : 무주택 세대주

- 민간건설 임대주택 : 임차인 자격․선정방법 등은 임대사업자가 자율적으로 결정

◦ 임차인 선정방법

- 공공건설 임대주택 : 주택공급에관한규칙을 적용

- 민간건설 임대주택 : 임대사업자가 자율적으로 선정

◦ 임차권의 양도 및 전대

- 해당요건 충족시 임대사업자의 동의를 얻어 임차권의 양도 및 전대가능 (영구, 50년공공임대 및 국민임대 제외)

- 임차권의 양도 및 전대가 가능한 경우

∙근무․생업 또는 질병치료를 사유로 임대주택이 소재하는 시․군․구(자치구에 한함)와는 다른 시․군․구로 퇴거하고자 하는 경우

∙상속 및 혼인에 의하여 취득한 주택으로 이전하고자 하는 경우

∙국외로 이주하거나 1년이상 국외에 머무르고자 하는 경우

2-4. 임대조건 신고

◦ 신고대상주택

- 공공건설임대주택

※ 민간건설임대주택 및 매입임대주택은 신고의무 없음

◦ 신고사항

- 임대차계약기간, 임대보증금, 임대료

- 임대주택을 매각하고자 하는 경우에는 매각시기 및 가격의 산정기준

◦ 신고기한 및 절차

- 입주예정일 10일전, 변경신고의 경우에는 변경일 10일전

- 임대조건 신고서에 표준임대차 계약서를 첨부하여 주택소재지 시장․군수․구청장에게 제출

- 시장․군수․구청장은 임대조건 신고대장에 기재하고 신고증명서를 교부

◦ 신고내용의 조정․권고

- 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우

- 신고내용이 관계법령에 부적합하다고 인정되는 경우

2-5. 임대주택의 분양전환(매각)

◦ 임대 의무기간 이내 매각이 가능한 경우

- 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

- 임대사업자가 파산 또는 경제적 사유로 임대를 계속할 수 없어 임차인에게 우선 매각하고자 허가를 얻은 경우에는 임대 의무기간 중에도 매각이 가능

- 임대의무기간인 5‧10년인 건설임대주택과 매입임대주택은 임대의무기간 1/2이 경과 후 임대사업자와 임차인(공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 임차인)이 합의하는 경우 당해 세대에 대하여 시장 등에게 신고후 매각 가능

◦ 우선 분양전환(매각) 대상자

- 공공건설임대주택

∙입주일 이후부터 매각당시까지 무주택 자격을 유지하는 임차인

∙임대기간중 상속․판결 또는 혼인으로 인해 다른 주택을 소유하게 된 경우 매각당시까지 당해주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인

∙임차권 양수자로 양도일 이후부터 매각시까지 무주택자인 임차인

∙주택공급에관한규칙제10조제6항의 규정에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각당시까지 무주택자인 임차인

∙분양전환 당시 당해 임대주택의 임차인인 국가 또는 법인

∙부도 또는 파산으로 임대보증금 반환이 곤란한 경우 해당 임대주택에 거주하는 임차인

∙전용면적 85㎡ 초과하는 주택인 경우 해당 임대주택에 거주하는 임차인

- 민간건설임대주택 : 임대사업자가 자율적으로 결정

◦ 분양전환(매각) 절차(공공건설임대주택)

- 임대의무기간후 시장․군수․구청장에게 서류를 첨부하여 분양전환승인신청서 제출

- 임대사업자는 분양대상 임차인에 대한 주택소유여부 전산검색 의뢰

- 시장 등은 임대사업자가 제출한 분양전환 승인신청서에 대하여 필요한 경우 10일 이내에 보완 또는 보정 요구

- 잔여주택 수가 20호 이상인 경우에는 주택공급에 관한 규칙에서 정하는 바에 따라 일반 공급

◦ 분양전환 가격(공공건설임대주택)

- 임대의무기간 10년인 경우 : 감정평가금액 이하

- 임대의무기간 5년인 경우 : (건설원가+감정평가금액) / 2

2-6. 임대주택에 대한 각종 지원현황

◦ 택지공급 지원

- 공공개발 택지중 공동주택 건설용지의 40% 이상을 임대주택 건설에 우선 공급(임대주택법 제4조 및 택지개발업무처리지침 제21조)

- 임대주택용지 공급가격 기준

구 분	수도권․부산권	광역시	기타지역
전용 60㎡이하	60%	60%	60%
60㎡초과 85㎡이하	80～85%	70%	60%
85㎡초과 149㎡이하		감정가격

* 조성원가대비

◦ 임대주택에 대한 국민주택기금 지원

- 소형(전용60㎡이하) 공공임대 : 호당 최고 5,500만원(연 3%)

- 중형(60～85㎡) 공공임대 : 호당 최고7,500만원(연 4.0%)

- 매입임대주택 구입자금 지원 : 호당 6,000만원, 연 5.0%

◦ 국민임대주택 건설을 위한 재정 및 기금지원

구 분	구 분	계	재 정	주택기금	사업자	입주자
유형별	Ⅰ형(36～52) Ⅱ형(53～62) Ⅲ형(63～79)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 45% 50%	10% 10% 10%	10% 25% 30%

※ '05.4.27일 ｢임대주택정책 개편방안｣을 국정과제회의에 보고

◦ 세제지원

구분		40㎡ 이하	40-60 ㎡	60-85 ㎡	85-149 ㎡	주요 요건 및 근거
취득세 등록세	건설	면제		25%감면		ㅇ 신축공동주택 -60㎡ 이하 : 2호이상 임대의무기간(5년이상) 이상 임대 -60~149㎡: 20호이상 취득 또는 20호이상 보유자가 추가 취득시 장기임대목적(10년이상) 임대 *근거 : 행안부 표준감면안을 기준으로 각 지자체에서 조례로 규정
	매입	면제		25%감면		ㅇ 최초로 분양받는 공동주택 - 건설임대와 동일 *근거 : 건설임대와 동일
재산세	건설	면제	50% 감면	25%감면		ㅇ 공동주택 - 2호이상 임대의무기간(5년)이상 임대한 경우 *근거 : 취․등록세와 동일
	매입	면제	50% 감면	25% 감면	-	ㅇ 공동주택 - 2호이상 임대의무기간(3년)이상 임대 (3년→5년, 임대주택법 시행령 개정 ‘05.10.5) *근거 : 취․등록세와 동일
종합 부동산세	건설	합산배제				ㅇ 임대개시 당시 시가표준액 6억원 이하 - 2호이상 5년임대 *주택수는 같은 광역시‧도 기준 **근거: 종합부동산세법 시행령 제3조제1항 제1호
	매입	합산배제			-	ㅇ 임대개시 당시 시가표준액 3억원 이하 - 5호이상 10년임대 (지방 1호이상, 7년임대, 149㎡이하, ‘09.2.4개정) -‘08.6.11~’09.6.30 지방미분양주택 등록시 : 149㎡이하, 5년이상 임대로 완하(‘08.7.24 개정) *주택수는 같은 광역시‧도 기준 **근거: 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제2호
양도 소득세	건설	중과배제				ㅇ 취득당시 국세청 기준시가 6억원 이하 - 2호이상 5년임대 *근거: 소득세법 시행령 제167조의3제2호 다목
	매입	중과배제			-	ㅇ 취득당시 국세청 기준시가 3억원 이하 -‘03.10.29이전 등록자 : 2호이상 5년임대 -‘03.10.29이후 등록자 : 같은 시(광역시포함)‧군에서 5호이상 10년이상 임대 (지방 1호이상, 7년임대,149㎡이하, ‘08.10.7개정) -‘08.6.11~’09.6.30 지방미분양주택 등록시 : 149㎡이하, 5년이상 임대로 완하(‘08.7.24 개정) *근거: 소득세법 시행령 제167조의3제2호 가목및나목
법인세	건설	면제			*면제	ㅇ 5호이상 10년이상 임대 *근거: 법인세법 시행령 제92조의2
	매입	면제			-	ㅇ 5호이상 10년이상 임대 (지방 1호이상, 7년임대,149㎡이하) *건설임대와 동일

3. 국민임대주택 제도

3-1. 국민임대주택의 정의

◦ 저소득층의 주거안정을 위해 정부 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금 지원으로 한국토지주택공사와 지자체가 건설․공급하여 30년이상 임대하는 주택

3-2. 국민임대주택 건설 및 입주자격

◦ 연차별건설계획(100만호)

계	'03	'04	'05	'06	'07	‘08	'09 ~’12
100만호	8	10	10	11	11	10	40

◦ 유형별 재원분담

구 분	구 분	계	재 정	주택기금	사업자	입주자
유형별	Ⅰ형(36～52) Ⅱ형(53～62) Ⅲ형(63～79)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 45% 50%	10% 10% 10%	10% 25% 30%

◦ 입주자격

구 분	입 주 자 격
전용 50㎡미만	무주택세대주로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이 70%('08년 2,726천원) 이하인 자 (다만, 50% 이하인자에게 우선공급)
전용 50㎡～ 60㎡이하	청약주택에 가입한 무주택세대주로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이 70%('08년 2,726천원) 이하인 자
전용 60㎡초과	청약저축에 가입한 무주택세대주로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%('08년 3,895천원) 이하인 자

※ 2008년  도시근로자 월평균소득 : 389.5만원

◦ 국민임대주택 입주 자격․순위 및 가점제도

주택규모 (전용면적)	60㎡초과	50㎡~ 60㎡이하	50㎡미만
입주 자격	청약저축 가입 무주택 세대주	청약저축 가입 무주택 세대주	무주택 세대주
	전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하 ('08년 3,895천원, 3인가구 기준)	전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하 ('08년 2,726천원, 3인가구 기준))	전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하('08년기준 2,726천원, 3인가구 기준) (다만, 50% 이하인자에게 우선공급)
입 주 자 선정순위	- 1순위: 청약저축 24회 이상 납입 - 2순위: 청약저축 6회 이상 납입 - 3순위: 1, 2순위 이외		- 1순위: 당해 시․군․자치구 거주자 - 2순위: 연접하는 시․군․자치구 중 사업주체가 정하는 시․군․자치구 거주자 - 3순위: 1, 2순위 이외
동일순위 경 쟁 시 각점수를 합산하여 입 주 자 선 정 (합산점수동일시 추첨)	1. 세대주 나이 ① 50세이상: 3점 ② 40-50세: 2점 ③ 30-40세: 1점 2. 부양가족수 ① 3인이상: 3점 ② 2인: 2점 ③ 1인: 1점 3. 당해 주택건설지역 거주기간 ① 5년이상: 3점 ② 3-5년: 2점 ③ 1-3년: 1점 4. 65세이상 직계존속 1년이상 부양시 : 3점 5. 자녀(미성년자)가 있는 세대주 ① 3자녀이상: 3점 ② 2자녀: 2점 6. 청약저축 납입횟수 ① 각 순위별 최저 납입횟수보다 12회이상 추가 납부 : 2점 ② 각 순위별 최저 납입횟수보다 6회이상 추가 납부 : 1점 7. 중소기업체(제조업중 상시근로자 300인미만 또는 자본금 80억이하) 근로자 : 3점 8. 영구임대주택 거주자중 청약저축 가입자 : 3점		1. 세대주 나이 ① 50세이상: 3점 ② 40-50세: 2점 ③ 30-40세: 1점 2. 부양가족수 ① 3인이상: 3점 ② 2인: 2점 ③ 1인: 1점 3. 당해 주택건설지역 거주기간 ① 5년이상: 3점 ② 3-5년: 2점 ③ 1-3년: 1점 4. 65세이상 직계존속 1년이상 부양시：3점 5. 중소기업체(제조업중 상시근로자 300인 미만 또는 자본금 80억이하) 근로자 : 3점 6. 생활보호대상자, 국가유공자, 일군위안부, 보호대상모자가정, 북한이탈주민 등 : 3점 (40㎡미만주택만 해당) 7. 국민기초생활보장법의 수급자가 아닌 자로서 실소득이 최저생계비의 120/100 미만 인자(수급자의 차상 위계층) : 3점 (40㎡이상 50㎡미만 주택만 해당)

※ 참고 : 영구임대주택과 차이점

◦ 영구임대주택은 ‘89년부터 ’92년까지 도시영세민(현행 : 국민기초생활수급대상자)들의 주거안정을 위해 정부에서 사업비의 85%를 재정에서 지원하여 건설한 임대주택으로

- 전용면적 23～43㎡의 소형 위주의 총 19만 호를 건설

◦ 국민임대주택은 ’98년부터 저소득층(당초 도시근로자 월평균소득의 50～70% 이하)의 주거안정을 위해 정부에서 재정 및 국민임대주택기금을 지원하여 건설하는 임대주택으로

- 건설평형도 분양 53～79㎡(전용 60㎡ 이하)으로 다양화하여 입주민의 소득수준․가족수 등에 따라 선택이 가능하도록 함

구 분	공 급 대 상	건설규모	건설호수	재원구성
국민임대	․50㎡미만：도시근로자 월평균소득의 50% 이하인 무주택세대주 ․50㎡이상：도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 청약저축 가입 무주택세대주	․전용 60㎡이하	670,183호 (’98～'08) - 주 공 : 613,914 - 지자체 : 56,269	재 정 : 10-40% 기 금 : 40-50% 입주자 : 10-30% 자기자금 : 10%
영구임대	․생활보호대상자등 법정영세민 (현행 : 국민기초생활 수급 대상자)	․전용 23～43㎡	190,077호 - 주 공： 140,078 - 지자체： 49,999	재 정 : 85% 입주자 : 15%

4. 다가구 매입임대 사업

4-1. 제도개요

□ 개요

◦ 기초생활수급자 등 저소득층이 현 생활권에서 거주할 수 있도록 다가구주택 등을 매입하여 임대하는 방안을 강구하도록 하라는 대통령 지시(‘04.1.5)가 있어 매입임대 시범사업 추진

◦ 시범사업을 거쳐 주공 또는 지자체가 기존주택을 매입, 개․보수한 후 저렴하게 임대하는 사업을 확대 추진(‘05.4.27대책)

□ 연차별 사업계획 및 실적

(단위 : 호)

구분	계	'04	'05	'06	'07	'08	'09	'10~‘12
계획	53,000	500	4,500	6,000	6,500	7,000	7,500	年 7,000
실적	25,037	503	4,539	6,339	6,526	7,130	-	-

□ 사업시행자 : 한국토지주택공사, 지방공사

□ 대상주택 : 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 공동주택(85㎡이하)

□ 공급방식 : □先 주택마련 - 後 입주자선정□ 원칙

□ 재원분담비율

호당 사업비	재정	기금융자	시행자	입주자
7,350만원	45%	40% (기금이자율 1%)	10%	5%

* 지방공사가 시행자인 경우 사업시행자 부담없이 기금 50% 지원

□ 공급방식별 임대유형

◦ 일반가구용 매입임대, 공동생활가정 매입임대, 단신계층용 매입임대, 쪽방․비닐하우스 거주가구 매입임대로 구분

□ 임대보증금 및 임대료

◦ 시중임대료 감정가의 50% 이내에서 시행자가 결정

- 실제 적용은 영구임대주택 수준(시중전세가의 30% 적용)

□ 임대기간

◦ 최초 2년, 2년 단위로 4회 재계약 가능(최장 10년 거주)

- 단, 공동생활가정의 경우 재계약 회수 제한 없음

□ '09년 지역별 매입임대 공급계획

(단위 : 호)

계	서울	인천	경기	부산	대구 경북	광주 전남	대전 충남	울산 경남	전북	강원	충북	제주
7,500	1,920	600	1,730	750	700	400	400	440	250	140	100	70

* 지방공사 1,150호 매입(SH공사 650, 부산공사 200, 대구공사 200, 대전공사 100) 포함

◦ 물량배정 : 매년 초 지자체의 희망수요량, 기초생활수급가구 현황 등을 감안하여 지역별로 사업량 배정

◦ 사업대상지역 : 수도권(과밀억제권역 또는 인구 20만 이상인 도시), 지방(광역시 및 인구 30만 이상인 도시). 단 인구 30만 이상인 도시가 없는 도(道)는 도청소재지 등 수요가 많은 도시

※ 사업대상지역 세부내역 : 42개 도시

수도권 (23개 도시)	서울, 인천, 고양, 의정부, 남양주, 구리, 파주, 부천, 김포, 과천, 광명, 군포, 성남, 수원, 시흥, 안산, 안양, 용인, 의왕, 평택, 하남, 광주, 화성
지 방 (19개 도시)	부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 춘천, 원주, 청주, 천안, 전주, 익산, 목포, 포항, 구미, 창원, 마산, 진주, 김해, 제주

4-2. 공급방식별 임대유형

가. 일반가구용 매입임대

□ 사업목적

◦ 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택을 매입하여, 저렴하게 임대

- 임대주택의 분산공급으로 집단화에 따른 사회적 격리와 슬럼화 방지

◦ 근거

- 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제43조 및 동법 시행령 제29조․제30조

- 임대주택정책 개편방안('05.4.27, 제59회 국정과제회의보고)

□ 입주대상자

◦ 시장 등이 관할 사업대상지역에 거주하는 무주택세대주(영구임대주택 거주자 제외)에 대하여 순위별로 선정

- (1순위) 기초생활수급자․보호대상 한부모가족

- (2순위) 장애인*․전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%이하인 가구

* 장애인 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 이하

◦ 동일순위내 경쟁시 다음 항목 합산한 순위에 따라 입주자 선정

(동일점수인 경우 전입일이 빠른 순서대로 선정)

- 자활사업 참여기간(3점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점),  청약저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(3점)

◦ 부도공공임대퇴거자, 가족 5인 이상가구, 기존임차인, 전세임대 입주퇴거자, 긴급지원대상자는 선정 특례 인정

나. 공동생활가정(그룹홈) 매입임대

□ 사업목적

◦ 공동생활가정(그룹홈)은 사회생활에 적응하기 어려운 장애인 등 사회취약계층을 가정과 같은 주거환경에서 가족적인 보호를 통해 지역사회에 적응하게 하고, 나아가 자립과 사회통합을 목적으로 하는 프로그램으로,

- 주거비 부담 등으로 활성화에 어려움이 있어 이들에 대한 저렴한 주택 제공이 필요하여 다가구주택 등 매입임대 주택을 저렴하게 임대함으로써 사회취약계층의 주거안정과 자립도모

* '04 ～ '08년 다가구 매입물량 중 그룹홈 운영호수 : 471호

◦ 근거

- 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제43조 및 동법 시행령 제29조․제30조

- 임대주택 정책개편방안('05.4.27, 제59회 국정과제회의보고)

□ 사업계획

◦ 지역별 매입 물량중에서 주인이 살던 가구 등 규모가 큰 가구를 입주자 유형별 수요를 감안하여 적정한 물량 배분

※ 한국갱생보호공단(가족이 있는 갱생보호자)에 임대하는 주택은 공급물량의 3%이내 배분 가능

□ 입주대상자

◦ 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력 피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자, 아동복지시설퇴소자, 북한이탈주민 등

◦ 관계 중앙행정기관의 장이 필요하다고 인정하여 입주자로 선정을 요청하는 자

◦ 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

* 갱생보호자(갱생보호공단)는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영 가능

◦ 입주자의 임대료 : 무료를 원칙으로 하되, 최소한의 운영경비 징수 가능

□ 공동생활가정 운영기관의 자격

◦ 국가 또는 지방자치단체

◦ 입주자관련 개별법에 의해 신고․등록된 단체로서 최근 3년간 운영실적이 있고, 최근 3년간 국가․지자체의 운영비 지원을 받는 법인

◦ 관계 중앙행정기관의 장이 필요하다고 인정하여 공급주택의 지원을 요청한 단체

□ 공동생활가정 운영기관의 선정

◦ 광역단체(시․도)는 운영기관선정위원회 또는 생활보장위원회 등 심의를 거쳐 선정

- 단, 관계 중앙행정기관의 장이 필요하다고 인정하여 운영기관으로 선정하는 경우에는 해당 중앙행정기관의 장이 심의하여 선정

◦ '04 ～ '08년 그룹홈 운영기관 현황 : 132개 기관

□ 주택공급의 신청

◦ 운영기관으로 선정을 받고자 하는 기관은 도지사 등에게 필요한 주택의 지원을 신청

- 단, 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우에는 해당 중앙행정기관의 장에게 신청

※ 운영기관으로 선정받고자 할 경우 다음 서류를 제출

- 기관의 현황

- 사업계획(입주대상자, 희망주택, 운영계획, 입주자임대료, 자활프로그램 등)

- 운영실적, 국가․지방자치단체로부터의 운영비지원실적, 자체운영규정 등

다. 단신계층용 매입임대

□ 사업목적

◦ 1인 거주용 다중주택 및 원룸식 다가구주택 등을 매입하여 임대함으로써 자활능력을 갖춘 단신자들의 주거지원

* '04 ～ '08년 단신계층용 매입임대 운영호수 : 375호(40개동)

◦ 근거

- 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제43조 및 동법 시행령 제29조․제30조

- 임대주택 정책개편방안('05.4.27, 제59회 국정과제회의보고)

□ 추진현황

◦ 2006. 4 : 운영기관선정위원회 구성(복지부)

◦ 2006. 6 : 시범사업추진 세부시행사항 확정(국토부) 및 운영기관 선정

◦ 2006. 8 ～ : 적합주택 물색 및 매입(주공, 운영기관)

□ 입주대상자

◦ 노숙인, 쪽방거주 단신자, 보건복지가족부가 시행하는 당해연도 「국민기초생활보장사업안내」에 따른 주거가 일정하지 않은 취약계층

◦ 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

◦ 입주자의 임대료 : 무료를 원칙으로 하되, 최소한의 운영경비 징수

□ 단신계층용 주택 운영기관의 자격

◦ 노숙인쉼터 또는 상담보호센터 운영단체

◦ 노숙인 등 주거가 일정하지 않은 취약계층 보호업무를 3년이상 수행한 단체로서 비영리민간단체지원법에 의해 등록한 단체

◦ '04 ～'08년 단신계층용 매입임대 운영기관 현황 : 11개 기관

라. 쪽방․비닐하우스 거주가구 매입임대

□ 사업목적

◦ 쪽방․비닐하우스 거주가구에 대해 주거환경개선 및 자활 기반 마련을 위하여 매입임대주택 지원

◦ 근거

- 제180차 국정현안정책회의('07.6.27) 「쪽방․비닐하우스 거주가구 등 최저주거기준 미달가구 지원대책」

- 쪽방․비닐하우스 거주가구 주거지원 업무처리지침(국토해양부 훈령 제413호)

□ 사업계획 및 실적

◦ ‘07~’12년까지 매입임대주택 2,377세대 공급 계획

(단위 : 호)

구 분	계	'07	'08	'09	'10	'11	‘12
매입계획*	2,377	243	422	445	424	422	421
실적	665	243	422

* 쪽방․비닐하우스 거주가구 지원현황 및 개선방안(‘08.6)

□ 입주대상자

◦ 쪽방․비닐하우스 거주자 가운데 복지부․행안부에서 주거지원 필요성을 인정하여 국토부로 통보한 자로서 다음 기준을 충족하는 무주택 세대주

- 소득 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 50% 이하

- 토지 : 5,000만원 이하(개별공시지가 기준)

- 자동차 : 2,200만원 이하(영업용․장애인용 제외)

5. 전세임대주택 지원사업

5-1. 기존주택 전세임대

5-1-1. 개요

□ 추진배경

◦ 매입임대 방식이 도심내 임대주택 공급확대 차원에서 바람직하나, 일부 부작용도 우려되므로 대안적 공급방안 병행 필요

- 대량매입시 지역 집값불안 자극, 집값 상승시 매물부족 또는 매입비 상승, 주택관리 문제 등 부작용 우려

◦ 한국토지주택공사 또는 지자체가 기존 주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저소득층에게 재임대하는 전세임대 도입(‘05.4.27대책)

□ 사업계획 및 실적

(단위 : 호)

구 분	계	'05	'06	'07	'08	'09	'10~‘12
계획	32,800	500	5,500	5,800	7,000	7,000	年 7,000
실적	19,907	654	5,589	6,180	7,484	-	-

□ 사업시행자 : 한국토지주택공사, 지방공사

□ 대상주택 : 국민주택규모이하(전용 85㎡이하) 주택(단독․아파트 포함)

□ 공급방식 : □先 입주자 선정 - 後 주택마련□ 원칙

□ 공급방식별 임대유형

◦ 영세민 전세임대, 공동생활가정 전세임대, 부도임대아파트 퇴거자 전세임대, 신용보증거절자 전세임대, 쪽방․비닐하우스 거주자 전세임대로 구분

□ 가구당 지원한도액

구 분	수도권	광역시	기타지역
영세민 부도임대퇴거자 보증거절자	7,000만원	5,000만원	4,000만원
공동생활가정	1억원	1억원	7,000만원
쪽방․비닐하우스 거주자	7,000만원 (쪽방 5,000만원)	5,000만원	4,000만원

※ 가구당 전세금은 전세지원 한도액의 150%를 초과할 수 없음

(단, 가구원의 수가 5인 이상인 경우 호당 대출한도액의 150% 초과 가능)

□ 임대보증금 및 임대료

임대보증금	임대료
전세지원한도액내의 전세금의 5%	보증금을 제외한 지원금액에 대한 기금대출이자(연 2%)

* 7,000만원 전세주택 경우 : 보증금 350만원, 월임대료 11만원 수준

□ 임대기간

◦ 최초 2년, 2년 단위로 4회 재계약 가능(최장 10년 거주)

- 단, 공동생활가정의 경우 재계약 회수 제한 없음

□ '09 지역별 기존주택 전세임대 공급계획

(단위 : 호)

계	서울	인천	경기	부산	대구 경북	광주 전남	대전 충남	울산 경남	강원	충북	전북	제주
7,000	1,270	700	1,530	750	730	500	400	450	150	150	310	60

* 지방공사 700호(SH공사 300, 부산공사 100, 경기공사 300) 포함

◦ 물량배정 : 매년 초 지자체의 희망수요량, 기초생활수급가구 현황 등을 감안하여 지역별로 사업량 배정

◦ 사업대상지역 : 수도권(과밀억제권역 또는 인구 20만 이상인 도시), 지방(광역시 및 인구 20만 이상인 도시). 단 인구 20만 이상인 도시가 1개인 제주도는 서귀포 포함

* 사업대상지역 세부내역 : 53개 도시

수도권 (23개 도시)	서울, 인천, 고양, 의정부, 남양주, 구리, 파주, 부천, 김포, 과천, 광명, 군포, 성남, 수원, 시흥, 안산, 안양, 용인, 의왕, 평택, 하남, 광주, 화성
지 방 (30개 도시)	부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 춘천, 원주, 강릉, 청주, 충주, 전주, 익산, 군산, 천안, 아산, 여수, 순천, 목포, 포항, 구미, 경주, 경산, 창원, 마산, 진주, 거제, 김해, 양산, 제주, 서귀포

□ 주택의 전세

◦ 부동산중개사무소를 통해 전세(필요시 신문, 인터넷 등 공고 활용)

◦ 전세가격은 시중가격을 기초로 집주인과 시행자가 협의 결정

◦ 전세기간은 2년이상 원칙(시행자는 장기간 전세계약 노력)

◦ 입주대상자가 현재 거주하고 있거나 희망하는 주택 우선 계약체결

◦ 사업시행자는 대한주택보증(주)에 보증 가입 또는 전세권 설정 등기

◦ 입주대상자는 신속하게 전세주택을 마련하기 위하여 사업시행자에게 협조

5-1-2. 유형별 전세임대 제도현황

가. 영세민 전세임대

□ 사업목적

◦ 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택을 전세하여, 저렴하게 임대

* 임대주택의 분산공급으로 집단화에 따른 사회적 격리와 슬럼화 방지

□ 입주대상자

◦ 시장 등은 당해 시․군․구에 거주하는 무주택세대주(영구임대주택 거주자 제외)에 대하여 순위별로 선정

- (1순위) 기초생활수급자․보호대상 한부모가족

- (2순위) 장애인*․전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%이하인 가구

* 장애인 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 이하

◦ 동일순위내 경쟁시 다음 항목 합산한 순위에 따라 입주자 선정

(동일점수인 경우 전입일이 빠른 순서대로 선정)

- 자활사업 참여기간(3점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점),  청약저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(3점)

◦ 주요 입주대상은 2인 이상 가구의 무주택세대주로 하되, 장애인․65세 이상의 독거노인 및 시장 등이 긴급주거지원이 필요하다고 인정하는 경우에는 1인가구도 신청 가능

□ 입주신청

ㅇ 입주대상자는 매년 사업시행자가 입주자모집 공고를 하면, 공고일 현재 주민등록이 등재되어 있는 관할 주민센터(동사무소)에서 신청

나. 공동생활가정(그룹홈) 전세임대

□ 사업계획

◦ 당해 시․도의 행정구역내에서 공급하는 영세민전세임대사업물량의 10% 이내

- 유형별 운영기관 신청 현황을 고려하여 균형있게 배분가능

□ 입주대상자

◦ 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력 피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자, 아동복지시설퇴소자, 북한이탈주민 등

◦ 관계 중앙행정기관의 장이 필요하다고 인정하여 입주자로 선정을 요청하는 자

◦ 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 사업시행자가 체결)

- 갱생보호자(갱생보호공단)는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영 가능

◦ 입주자의 임대료 : 무료를 원칙으로 하되, 최소한의 운영경비 징수 가능

□ 주택공급의 신청

◦ 운영기관으로 선정을 받고자 하는 기관은 도지사 등에게 필요한 주택의 지원을 신청

- 단, 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우에는 해당 중앙행정기관의 장에게 신청

□ 공동생활가정 운영기관의 자격 및 선정방법

◦ 공동생활가정(그룹홈) 매입임대사업의 운영기관 절차와 동일

다. 쪽방․비닐하우스 거주가구 전세임대

□ 사업목적

◦ 쪽방․비닐하우스 거주가구에 대해 주거환경개선 및 자활 기반 마련을 위하여 전세임대주택 지원

◦ 근거

- 제180차 국정현안정책회의('07.6.27) 「쪽방․비닐하우스 거주가구 등 최저주거기준 미달가구 지원대책」

- 쪽방․비닐하우스 거주가구 주거지원 업무처리지침(국토해양부 훈령 제413호)

□ 사업계획 및 실적

◦ ‘07~’12년까지 전세임대주택 1,391세대 공급 계획

(단위 : 호)

구 분	계	'07	'08	'09	'10	'11	‘12
전세계획*	1,391	193	278	242	226	226	226
실적	334	38	296	-	-	-	-

* 쪽방․비닐하우스 거주가구 지원현황 및 개선방안(‘08.6)

□ 입주대상자

◦ 쪽방․비닐하우스 거주자 가운데 복지부․행안부에서 주거지원 필요성을 인정하여 국토부로 통보한 자로서 다음 기준을 충족하는 무주택 세대주

- 소득 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 50% 이하

- 토지 : 5,000만원 이하(개별공시지가 기준)

- 자동차 : 2,200만원 이하(영업용․장애인용 제외)

라. 부도임대아파트 퇴거자 전세임대

□ 사업목적

◦ ’04년말 민간이 건설한 부도임대아파트가 12만호에 달하고, 그 중 임차인의 피해가 우려되는 세대가 254개단지 37천세대로 추정됨에 따라 부도임대아파트 조치방안을 수립하였으며,

- 그 중 임차인에 대한 주거안정대책의 일환으로 토지주택공사가 부도임대주택 인근의 기존주택 전세임대주택을 퇴거자에게 제공

◦ 근거 : 부도 공공임대아파트 조치방안('05.6.7, 국무회의보고)

□ 사업계획 및 실적

구 분	'05실적	‘06실적	'07실적	'08실적	'09이후
부도퇴거자전세	145	154	198	41	소요량

※ 지역제한 없음(부도임대주택 소재지역의 퇴거자 발생시)

□ 입주대상자

◦ 시장 등이 긴급 주거지원이 필요하다고 인정하는 부도 공공임대아파트 임차인으로서 경락을 희망하지 않거나 경락을 받을 수 없어 퇴거하였거나 퇴거하는 무주택세대주

□ 입주절차

◦ 부도공공임대아파트 퇴거자는 부도임대아파트에서 퇴거하였거나 퇴거예정에 처했을 때 아파트 소재지 시․군․구청에서 신청

마. 보증거절자 전세임대

□ 사업목적

◦ 저소득층을 위하여 국민주택기금에서 저소득 영세민 전세자금을 대출해주고 있으나, 신용불량 등으로 대출을 받지 못하는 저소득층에게 대안으로 전세임대 공급

□ 사업계획 및 실적

구 분	'05실적	‘06실적	‘07실적	'08실적	'09이후
보증거절자전세	6	10	-	-	소요량

□ 입주대상자

◦ 토지주택공사가 임대하는 공공건설임대주택(영구임대 및 국민임대 입주자 제외)의 입주자로 선정된 자가 시장 등의 추천을 받아 국민주택기금의 영세민 전세자금 융자를 신청하였으나, 주택신용보증기금에서 보증서 발급이 거절된 무주택세대주(단독세대주 제외)로서 아래 기준에 적합한 자

- 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하

- 임대차계약서상 입주일과 주민등록전입일중 빠른 날로부터 3개월 이내에 대출을 신청한 자

□ 사업절차

◦ 공공건설임대주택 입주자로 선정된 자에 대하여 제도 안내

◦ 보증거절자가 필요한 서류를 구비하여 토지주택공사에 신청하면, 자격확인 후 임대보증금의 95%를 지원하고, 기금이자는 월임대료로 회수

5-2. 신혼부부 전세임대 사업

□ 추진배경

◦ 도심내 저소득층 신혼부부가 현 생활권에서 안정적으로 거주할 수 있도록 입주자로 선정된 신혼부부가 입주를 원하는 주택을 물색하면, 사업시행자가 주택소유자와 전세계약을 체결한 후 신혼부부에게 저렴하게 재임대하는 주택 도입(‘08.4.16 신혼부부주택 주택공급방안)

□ 사업계획 및 실적

(단위 : 호)

구 분	계	'08	'09	'10	'11	‘12
계획	20,500	500	5,000	5,000	5,000	5,000
실적	185	185	-	-	-	-

□ 사업시행자 : 한국토지주택공사

□ 대상주택 : 국민주택규모이하(전용 85㎡이하) 주택(단독․아파트 포함)

□ 공급방식 : □先 입주자 선정 - 後 주택마련□ 원칙

□ 가구당 지원한도액

지 역	수도권	광역시	기타지역
호당 대출한도	7,000만원	5,000만원	4,000만원

※ 가구당 전세금은 전세지원 한도액의 200%를 초과할 수 없음

(단, 가구원의 수가 5인 이상인 경우 호당 대출한도액의 200% 초과 가능)

□ 임대보증금 및 임대료

임대보증금	임대료
전세지원 한도액내의 전세금의 5%	보증금을 제외한 지원금액에 대한 기금대출이자(연 2%)

□ 임대기간

- 최초 2년, 2년단위로 4회 재계약 가능(최장 10년 거주)

□ 입주대상자

◦ 무주택세대주인 신혼부부로서 기초생활수급자 또는 당해 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하인 자

- 단, 공급계획 물량 및 사업진행 상황 등을 고려하여 월평균소득의 70%이하인 자를 입주대상자로 할 수 있음

1순위	입주자모집공고일 현재 혼인 3년이내, 유자녀인 세대주
2순위	입주자모집공고일 현재 혼인 3년초과 5년이내, 유자녀인 세대주
3순위	입주자모집공고일 현재 혼인 5년 이내인 세대주

* (혼인) 혼인 신고일 기준, 재혼을 포함

** (출산) 주민등록표상 출생일 기준, 입양의 경우 입양신고일

◦ 동일순위내 경쟁시 다음 항목 합산한 순위에 따라 입주자 선정

- 자녀수(3점), 세대주 나이(3점), 청약저축 납입횟수(3점), 자활프로그램 참여기간(3점), 사업대상지 거주기간(3점), 장애인 여부(2점), 65세이상 직계존속 부양여부(1점)

◦ 주택의 전세 : 기존주택 전세임대사업 절차와 동일

5-3. 소년소녀가정 등 전세주택 지원사업

□ 추진배경

◦ 소년소녀가정 및 교통사고 유자녀 가정의 경우 아동이 실질적으로 가정을 이끌어 가는 가장의 역할을 담당하고 있어 기본생활권 보장 차원의 주거안정 지원 필요성 제기

- 교통사고로 고아나 편모․편부 가정에 남겨진 유자녀들에 대한 사회 안전망 확충 필요성이 사회 이슈화

◦ 정부에서는 빈곤 아동에 대한 사회안전망 확충을 위한 방안으로 소년소녀가정 및 교통사고유자녀가정에 대한 주거안정 지원으로 전세자금을 무이자로 지원하기로 결정('04.7 국정과제 회의)

□ 지원대상자

◦ 소년소녀가정

◦ 대리양육가정 및 친인척위탁가정

◦ 교통사고유자녀가정

◦ 아동복지시설퇴소자

※ 당초 기초생활수급자 가정에 대해서 지원하던 것을 '05.7.1부터 도시근로자 가구당 월평균소득이하 가정으로 완화하여 지원대상 확대

□ 지원대상자 연령

◦ 지원대상자가 만 18세 미만

- 교통사고유자녀의 경우, 중․고등학교 재학 중이면 20세 이하인 자

- 아동복지시설 퇴소자의 경우, 18세에 달하여 퇴소한 자 및 퇴소한 자로서 만 23세 이하인 자

□ 지원대상 주택

◦ 임차전용면적이 국민주택규모(85㎡) 이하인 주택

□ 가구당 지원한도액

지 역	수도권	광역시	기타지역
호당 대출한도	7,000만원	5,000만원	4,000만원

※ 공공임대주택은 임대보증금과 임대료를 임대보증금으로 전환한 금액을 지원

□ 지원기한 및 조건

◦ 만 20세까지 무이자 지원,

- 단, 만 20세가 지난 경우 기한 연장시부터 저소득가구 전세자금 이율(현재 연 2%)을 적용하여 이자 납부

□ 지원신청 및 선정절차

◦ 시장․군수․구청장이 지원대상가정의 자격, 주거실태 등을 조사하여 사업시행자(토지주택공사 등)에 추천하고, 대상자 등이 주택을 물색하여 토지주택공사가 주택소유자와 전세계약을 체결

※ 단, 교통사교유자녀가정, 아동복지시설퇴소자는 추천기관에서 시․군․구청에 추천

□ 지원 실적 및 계획

'05 실적	'06 실적	'07 실적	‘08 실적	'09 이후
1,504호	1,036호	1,019호	1,029호	매년 1,000호

□ 지원가정 현황

구 분	계	소년소녀 가정	대리양육 가정	친인척 위탁가정	교통사고 유자녀가정	아동복지 시설퇴소자
2008년도	1,029	149	271	268	286	55
2007년도	1,019	180	237	261	321	20
2006년도	1,036	190	251	225	370	-
2005년도	1,504	442	216	225	621	-

6. 노후 공공임대주택 시설개선 사업

□ 추진배경

ㅇ 노후 공공임대주택단지 시설을 개선하여 저소득층의 주거 복지를 증진하고 경기 활성화 도모

□ 대상단지

ㅇ 영구․50년 임대 중 건설 후 15년 이상 경과된 단지

* 노후 공공임대주택 28만호, 368개단지(영구 : 176, 50년 : 192)

□ 사업비

ㅇ 국비 2,700억원 (지방비와 Matching Fund ☞ 총 3,600억원)

ㅇ 국고지원 비율

- 지방자치단체 관리 임대주택 : 서울 50%, 그 외 지역 70%

- 한국토지주택공사 관리 임대주택 : 85%

□ 사업내용

사업구분	기대효과	세부 사업내용(17개)
중점사업	입주자의 삶의 질 향상 및 건강증진	통합경비시스템 구축, 중앙난방설비 개선, 주민운동시설 개선, 공동구 배관 교체, 지하저수조 방수처리, 오수처리시설 폐쇄, 어린이놀이터 개선, 녹지환경 조성, 샷시(창호)설치
기타사업	편의시설 개선 및미관 조성	재활용품 보관시설 개선, 이륜차 보관소 개선, 사회복지관 개ㆍ보수, 주차장 확충
시범사업	주거만족도 개선	세대 리모델링, 주민복지회관 신축, 세대내부 환경개선, 조경시설 개선

7. 고령친화적 주거환경 조성

7-1. 노인주택 개조기준 마련

□ 추진배경

◦ 집안 내 고령자 안전사고의 대부분이 노인의 신체상태를 고려하지 않은 주택구조와 시설물에 원인

- 주택 내 안전사고 실태는 욕실, 계단, 현관/마당에서의 안전사고 발생률이 다른 공간에 비해 비교적 높음

◦ 고령자 1인 또는 부부가구가 급증함에 따라 고령자가구의 자립생활 증진과 주거안전성을 제고할 필요성이 제기되면서 고령화 사회에 대한 대응방안의 일환으로 추진

* 노인가구수는 '05년에 160만가구(전체가구의 10%)에 이르고 있으며, ’20년에는 305만가구(17%)에 이를 것으로 추산

□ □노인주택 개조기준□의 주요내용

◦ 개조기준의 원칙

- 노인의 건강 등 신체적 능력, 주택의 유형, 주택의 노후화 및 불량 정도, 주택의 구조적 제한요소 등을 고려

- 주택을 안전성과 자립 생활 증진을 위한 무장애 공간(Barrier-free)으로 개조

◦ 노인주거생활의 안전성을 고려한 기초기준(21개)과 자립성을 고려한 유도기준(17개) 등 총 38개 항목으로 구성

- 기초기준 : 단차제거, 보조발판, 미끄럼방지시설, 비상연락장치, 욕조 및 세면대 주변 안전손잡이 설치 등

- 유도기준 : 문 잠금장치, 안전 손잡이(핸드레일), 양변기 설치, 개수대 하부 수납장 등

7-2. 고령자용 국민임대주택 건설 시범사업

□ 개  요

◦ 저소득 고령자가 저렴하게 입주할 수 있는 고령자용 국민임대주택 건설 시범사업 추진

- 노인 편의시설을 구비하고 무장애(Barrier-Free)로 설계로 건설․공급

□ 추진실적 : '08년까지 총 3,778호 건설(사업승인 기준)

◦ ‘09년에도 약 1,000호의 고령자용 임대주택을 추가 건설할 계획

< 고령자용 국민임대주택 공급 실적 >

년도	단지명	호수	년도	단지명	고령자용(호)
‘05	소 계	828	‘06	소 계	575
	가평 읍내2	335		김제 하동	79
	부천 범박	170		수원 호매실	308
	강남 세곡	323		의정부 민락2	188
‘07	소 계	1,240	‘08	소 계	1,135
	순창 풍산	72		서울 천왕1	287
				고양 삼송	90
	서울 마천	144
				인천 가정	83
	광주 선운	32
				전주 관문	90
	서울 천왕2	120
				양주 회천	168
				촤성 봉담2	163
	서울 신내3	442
				당진 우두	104
	서울 신정3	208
				광주 효천1	105
	서울 상암2	222
				대구 혁신7	45

8. 신혼부부 주택 특별공급

◈ 무주택 저소득 신혼부부를 중심으로 전용 60㎡이하 분양 및 전용 85㎡이하 임대주택을 특별공급하고, 저리의 전세․구입자금 지원 병행

□ 추진배경

ㅇ 주택구입능력이 낮은 저소득 신혼부부의 주택마련을 적극 지원하여 결혼․출산을 촉진할 필요

-  최근 저출산 추세의 심화로 사회의 성장동력 저하 우려

* 합계출산율 : (‘06) 1.13 → (’07) 1.26 → (‘08) 1.19 (미국 2.10, 일본 1.32, 영국 1.84)

* 생산가능인구(15～64세) : 3,370만('00)→3,561('10)→3,129(‘30)→2,242(’50)

- 이는 높은 집값 등 주택을 마련하는 것에 대한 부담으로 결혼 및 출산이 늦어지는 데에서도 기인

* 주거비 부담이 총 결혼비용의 66.2%(8,571만원)(복지부, '05년)

* 주택 등 결혼비용이 미혼男이 결혼하지 않는 이유 1위(21.3%) (보사硏, '05)

ㅇ 또한, 주택구입 욕구가 큰 젊은 연령층의 주택수요를 충족시킬 경우 전반적인 주택시장 안정에도 기여

□ 청약자격

ㅇ (청약통장) 청약통장에 가입하여 6월이 경과된 자로서

- 청약저축 : 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 자

- 청약예금 : 다음의 예치금액에 상당하는 금액을 예치한 자

- 청약부금 : 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입하여 다음의 예치금액 이상을 납입한 자

- 주택청약종합저축 : (공공기관건설 주택 청약시) 청약저축과 동일

(민영주택 청약시) 청약예․부금과 동일

특별시 및 부산광역시	기타 광역시	특별시 및 광역시를 제외한 지역
300 만원	250 만원	200 만원

ㅇ (결혼 5년이내) 혼인신고일을 기준으로 하되, 재혼도 포함

ㅇ (소득) 전년도 도시근로자 월평균소득 100% 이하(月 389만원, '08, 통계청)로 제한하되, 맞벌이 부부는 120% 기준 완화(月 467만원)

- 다만, 현재 소득제한이 있는 국민임대(4분위 이하)․전세임대(수급자․도시근로자 월평균소득 50%이하)는 現 기준을 그대로 적용

ㅇ (출산) 출산은 출생신고일을 기준으로 하되, 입양가정 및 불임부부에 대한 형평성을 고려하여 입양도 포함

□ 공급방법

ㅇ 결혼 년차에 따라 순위를 정하여(1순위 : 결혼 3년, 2순위 : 5년이내) 초기 신혼을 우대하고 조기 출산을 장려

- 순위내 경쟁시에는 출산 장려 목적을 고려하여 자녀수가 많은 자에게 우선하여 공급하고, 같은 경우에는 추첨

□ 주택 구입․전세자금 지원

ㅇ 기존 주택을 구입하거나 임차할 경우 국민주택기금에서 저리의 구입․전세자금 융자

* (구입자금) 연소득 2천만원 이하, 연 5.2%, 1년거치 19년상환, 1억원 한도

* (전세자금) 연소득 3천만원 이하, 연 4.5%, 2년상환(최장 6년), 6천만원 한도

Ⅲ-6. 국민주택기금 부문

1. 국민주택기금 / 271

2. 국민주택채권 / 284

3. 한국주택금융공사 주택금융신용보증기금 / 296

1. 국민주택기금

1-1. 개 요

◦ 설치근거 : 주택법 제60조제1항

◦ 설치목적

- 무주택서민의 내집마련 지원 등 주택종합계획을 효율적으로 실시하기 위하여 필요한 자금을 확보하고, 이를 원활히 공급하기 위하여 국민주택기금을 설치

◦ 연혁

- ’72.12.30	주택건설촉진법 제정 (법률 제2409호)

- ’73. 1.	국민주택자금계정을 한국주택은행에 설치

- '73. 3. 2	국민주택채권 최초 발행(한국주택은행 부담)

- ’81. 7.20	국민주택기금 설치 및 한국주택은행에 기금업무 위탁(주택건설촉진법 제10조의3)

- ’97. 8.	한국주택은행 민영화 (한국주택은행법 폐지)

- '00. 1.27	기금의 운용․관리업무 위탁기관을 한국주택은행에서 국토해양부장관이 지정하는 금융기관으로 변경(주택건설촉진법 제10조의3 및 부칙 제2항)

* '01.11.1 한국주택은행과 국민은행간 통합(이하 “국민은행”으로 명칭)

- '02.11. 1	국민주택기금 재위탁은행 선정 (우리은행, 농협중앙회)

- '03. 2. 1	재위탁은행 업무취급 (대출 및 청약저축업무)

- '06. 1. 1	재위탁은행 국민주택채권업무 취급 개시

- '08. 1.25   국민주택기금 수탁기관 재선정(5개은행)

* 총괄(우리은행), 일반(농협중앙회, 신한은행, 하나은행, 기업은행)

- '08. 4. 1   신규수탁은행 업무취급 개시

* 국민은행은 기존계좌 관리업무만을 담당

1-2. 관리체계

◦ 국민주택기금은 국토해양부장관이 운용․관리 (주택법 제62조제1항)

- 국토해양부장관은 국민주택기금의 운용․관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 금융기관 등 국토해양부장관이 지정하는 자(기금수탁자)에게 위탁 (주택법 제62조제2항)

◦ 국민주택기금 관리체계

【관리주체】		【총괄수탁기관】		【일반수탁기관】
국토해양부장관	⇒	우리은행장		농협중앙회장, 신한은행장, 하나은행장, 중소기업은행장
◦ 매년도 국민주택기금 운용계획 수립 ◦ 관련법령 제․개정 및 주택종합계획 수립 ◦ 정부부문의 자금조달 ◦ 수탁기관 관리감독		◦ 운용 및 관리 집행업무 총괄 ◦ 국민주택채권 발행, 청약저축 취급 ◦ 국민주택기금 대출 심사 및 운용 ◦ 대출금 관리업무		◦ 국민주택채권 발행, 청약저축 취급 ◦ 국민주택기금 대출 심사 및 운용(수요자대출에 한함) ◦ 대출금 관리업무

※ 종전 수탁기관인 국민은행은 기존 계좌의 관리업무 담당

◦ 기금수탁자는 선량한 관리자의 주의로 위탁받은 사무를 처리하여야 하며, 선량한 관리자의 주의를 위반하여 국민주택기금에 손해를 가한 경우에는 이를 배상 (주택법 제62조제4항 및 제5항)

◦ 기금수탁자는 국민주택기금회계와 기금수탁자의 다른 회계를 구분하여 계리 (주택법시행령 제86조제4항)

◦ 국토해양부장관은 국민주택기금의 수입과 지출을 명확히 하기 위하여 한국은행에 국민주택기금계정을 설치 (주택법시행령 제86조 제5항)

◦ 기금수탁자는 국민주택기금의 조성 및 운용상황을 다음달 20일까지 국토해양부장관에게 보고(주택법시행령 제86조제3항)하여야 하며,

- 회계연도마다 국민주택기금의 결산보고서를 작성하여 다음연도 2월 20일까지 국토해양부장관에게 제출 (주택법시행령 제87조제1항)

1-3. 재무현황

□ 자산․부채․자본현황

( 단위 : 억원)

구 분	2007(A)	2008(B)	증감(B-A)
자 산 (계)	637,420	677,605	40,185
대출금 대손충당금 예치금 은행계정 투자유가증권 기타자산	595,676 △11,683 11,940 429 38,537 2,520	634,020 △12,464 8,691 221 45,352 1,785	38,344 △782 △3,249 △208 6,815 △735
부 채 (계)	567,948	591,856	23,908
국민주택채권 청약저축 농특융자 공자기금예수금(총괄계정) 공자기금예수금(융자계정) 기타예수금 주택채권 이자충당금 미지급이자 등	433,369 56,948 5,213 2,360 17,817 100 43,521 8,620	449,227 63,732 5,036 2,360 16,020 - 46,059 9,422	15,858 6,784 △177 0 △1,797 △100 2,538 802
자 본 (계)	69,472	85,749	16,277
정부출연금 일반회계전입금 주택복권자금 이익잉여금 자본조정 당기순이익	3,430 8,989 9,536 40,064 △468 7,920	3,430 18,802 9,536 47,984 △701 6,698	- 9,812 - 7,920 △233 △1,222

□ 연도별 대출금 세부현황

(단위 : 억원)

구 분	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
합 계	411,561	429,393	452,968	498,313	550,262	595,675	634,020
ㅇ 임대주택 건설	202,564	221,162	238,448	250,722	268,653	288,679	290,525
- 국민임대	25,772	40,343	60,723	84,123	115,393	147,115	162,606
- 공공임대	174,399	179,177	176,321	165,427	152,632	141,148	127,583
- 임대중도금	2,393	1,642	1,404	1,172	628	416	336
ㅇ 분양주택 건설	109,737	96,392	99,251	102,310	103,768	107,971	116,757
- 공공분양*	109,737	96,392	97,154	94,517	92,932	94,160	103,696
- 후분양	-	-	2,097	7,793	10,836	13,811	13,061
◦ 수요자융자지원	66,928	82,343	91,326	123,436	156,530	177,362	206,808
- 저소득가구전세자금	8,241	11,248	10,807	11,364	14,143	17,291	22,322
- 근로자․서민주택전세	14,289	18,859	20,246	24,512	31,441	43,521	64,521
- 전세금반환자금	23	15	143	267	192	142	73
- 근로자․서민주택구입	32,323	23,248	32,505	52,444	55,305	66,207	78,578
- 최초주택구입	11,535	27,777	25,763	32,084	50,956	46,252	36,491
- 매입임대주택자금	517	1,196	1,856	2,717	3,191	2,939	4,049
- 개발이주자전세	0	0	6	48	1,302	1,010	774
◦ 주택개량사업	19,465	19,129	18,533	18,613	18,701	18,638	17,996
- 주거환경개선	4,992	4,870	4,684	4,766	5,012	4,805	4,196
- 농촌주택	14,473	14,259	13,849	13,847	13,689	13,833	13,800
◦ 기타사업	12,867	10,367	5,410	3,232	2,610	3,025	1,934
- 대지조성자금	11,890	9,414	4,570	2,500	2,000	2,500	1,500
- 부도사업장정상화	956	953	840	732	610	525	434
- 표준화자재 등	21	0	0	0	0	0	0

* “공공분양”에는 입주자앞대환대출금(분양자금)이 포함('07년말 현재 분양자금은 85,596억원)

1-4. 조성 및 운용현황

□ 조성 개요

ㅇ 주택기금은 자체재원 및 외부차입(정부내부수입 포함)으로 조달하고 있으며, 대출원리금 회수액은 전액 재적립하여 국민주택기금 대출로 재운용

- 자체재원 : 융자원금 회수, 이자수입

- 정부내부수입 및 기타 : 일반회계전입금, 복권기금전입금, 공공자금관리기금 예수금, 주택청약종합저축 예수금 등

- 외부차입금 : 국민주택채권

【 2009년도 국민주택기금 조성계획 개요 】

(단위 : 억원)

지원 사업명		'07결산	'08계획 (a)	'09계획 (b)	증감 (b-a)
						비율(%)
계		244,050	256,246	239,720	△16,526	△6.4
가.	자체재원	79,204	94,420	97,811	3,391	3.6
나.	정부 내부수입 및 기타(청약저축)	34,750	36,300	34,477	△1,823	△5.0
다.	차입금(국민주택채권)	85,503	95,000	100,000	5,000	5.3
라.	전년 이월금 (여유자금 회수)	44,594	30,526	7,432	△23,094	△75.7

□ 조성재원 현황

재 원 별	내 용	금리(연이율)	기 간
제1종 국민주택채권	등기․등록, 인․허가시 첨가 발행	연 3.0% ('01. 7. 31이전 연 5.0%)	5년
제2종 국민주택채권	분양가 상한제가 적용된 85㎡초과주택 공급시 발행(채권입찰제)	연 0% (’99. 7. 15이전 연3.0%)	10년 (’99.7.15 이전20년)
주택청약종합저축	국민주택을 공급받기위해 가입해야 하는 저축(입주자 선정자격 부여)	연 4.5% - 2년미만 : 연 3.5% - 1년미만 : 연 2.5%	당첨시 까지
공공자금관리기금 예수금	공공자금관리기금의 예탁금	국채금리 + 0.01%p	7,10년
복권기금전입금	복권기금에서 전입	-	-
일반회계전입금	일반회계에서 전입	-	-
재건축초과이익징수금	재건축초과이익 징수 (법정부담금)	-	-
예수금	공무원․사학․국민연금 기금	정기예금이율	3년이내
융자금회수	만기가 도래한 기금대출금 회수	-	-
이자수입 등	대출금의 이자수입 등	-	-

□ 운용현황

구 분		내 용	법 적 근 거
기금운영비	기금관리비	기금위탁관리에 따른 위탁수수료	법 제63조제1항제10호 및 영 제86조
	사업운영비	연구용역비 및 기타운영비 (일반수용비 등)	법 제63조제1항제10호 및 영 제88조제2호
경상사업	매입임대 자본이전	다가구매입임대주택사업비 보조 (총사업비중 45%보조)	법 제63조제1항제9호
	전세임대 경상보조	전세임대사업에 따른 전세권설정비, 수리비 등을 지원	“
	국민임대 출자	국민임대주택건설지원에 따른 재정분담분(총 사업비중 10～40%) 출자
	재건축초과이익 자본이전	재건축초과이익 징수금 전액을 지자체에 배분	재건축초과이익환수에관한법률 제4조
	주택신보 출연	주택금융신용보증기금에의 출연(법정 출연)	법 제63조제1항제12호
융자사업	임대주택건설	국민임대주택건설 및 공공임대주택건설에 대한 융자	법 제63조제1항제1호
	분양주택건설	공공분양주택건설 및 후분양주택건설에 대한 융자	“
	주택전세	저소득영세민전세 및 근로자․서민주택전세에 대한 융자	법 제63조제1항제9호
	주택구입	근로자․서민주택구입에 대한 융자	“
	주택개량	주거환경개선 및 농어촌주택개량 등에 대한 융자	법 제63조제1항제9호 및 제16호
	기 타	매입임대, 대지조성사업, 도시재정비사업 등에 대한 융자	법 제63조제1항제2호 등
정부내부지출		농특, 재특, 공자기금 등으로부터의 예수금에 대한 원금 및 이자상환	법 제63조제1항제5호
차입금상환		국민주택채권 발행 및 청약저축 차입 등에 따른 원금 및 이자상환	법 제63조제1항제5호 및 제6호
여유자금운용		운용 후 잉여자금 운용 (통화금융기관 예치 등)	법 제63조제2항

□ 융자기준(2009.9월 기준)

				(단위 : 만원, %)
자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(융자)
- 주거환경개선
․ 다가구주택	12,000 (가구당 1,500)	3.0	1년이내 일시상환	-다가구주택자금 기준에 따름 -개량의 경우 융자한도액의 1/2 적용 -65세이상 노인주택(부양자 포함)은 연2.0%
․ 단독․다세대주택	4,000 (다세대 2,000)	3.0	1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-원주민이 20세대미만의 아파트 ․연립주택을 직접 건설하는 경우 포함 -개량의 경우 융자한도액의 1/2 적용 -65세이상 노인주택(부양자 포함)은 연2.0%
․ 아파트․연립주택	공공분양, 공공임대와 동일			-공공분양주택자금 및 공공임대주택자금 기준적용 (단, 원주민입주자분은 3% 적용)
- 농어촌주택개량자금				농림수산식품부 계획에 의함
- 매입임대 주택자금	6,000	5.0	5년이내 일시상환	-공공기관은 연 3.0% 적용 -비투기과열지구내 미분양아파트 ․임대종료후 분양전환된 주택은 제외 -임대기간동안 1년단위로 대출기간 연장이 가능하며, 연장시 매년 당초 대출금 원금의 4%이상 의무상환 -주택가격의 1/2내에서 지원 ※ 신규대출의 경우 5년간의 의무임대기간이내 대상주택 매도 또는 중도상환시에는 위약금리 부과
- 공공분양주택자금 ․ 전용면적 60㎡이하 ․ 전용면적 60㎡초과～ 75㎡이하	5,500 7,500	5.0 [5.2] 6.0 [5.2]	․사업자 : 3년이내 일시상환 ․입주자 : 1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-조합주택․유입물건 포함 -건축허가 대상사업의 경우 호당한도 : 3천만원 -[ ]는 입주자앞 직접대출 및 대환시 금리 ․연소득 2천만원이하 연4.7% ․전용면적 60㎡이하 주택을 공급받는 국가유공자 또는 그 유가족에게 대환시 연3.0% 적용 -전용면적 60㎡초과～75㎡이하는 공공기관에 한하여 지원
․ 전용면적 60㎡초과～ 85㎡이하	7,500	6.0 [5.2]		-전용면적 60㎡초과～85㎡이하는 대한주택보증이 분양보증한 사업장 중 보증사고 발생으로 공매에 처한 사업장을 인수한 건설업체(‘09년 한시 지원)
▪도시형 생활주택 ․ 단지형 다세대 - 전용면적 60㎡이하 - 전용면적 60㎡초과～75㎡이하(공공기관)	5,000 5,000	5 6	3년 일시상환	-기존 분양주택건설기준 준용
▪다세대주택자금	1,500	5.0 [5.2]	․사업자 : 2년이내 일시상환 ․입주자 : 1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-주택의 사업승인 후에도 입주자 앞으로 대환되지 못한 사업자의 경우 당초 상환기일로부터 1년의 범위내에서 대출기간 연장가능 -[ ]는 입주자 대환시 금리 ․연소득 2천만원이하 연4.7%
▪다가구주택자금	12,000 (가구당 1,500)	5.0	1년이내 일시상환	-대출금의 20%이상 상환시 당초 상환기일로부터 2년의 범위내에서 1년 단위로 연장가능
▪재해주택복구 및 구입자금		3.0	3년거치 17년상환	-재해복구및복구비용부담기준에관한규정에 의하되 특별재해지역은 2천만원 추가지원 가능 -재해주택복구시 수도권을 제외한 읍․면지역(도시지역 제외)은 전용면적 100㎡까지 융자
-후분양주택자금 ․ 전용면적 60㎡이하 ․ 전용면적60㎡초과～ 85㎡ 이하	6,000 8,000	4.5 [5.2] 5.5 [5.2]	․사업자 : 3년이내 일시상환 ․입주자 : 1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-[ ]는 입주자 대환시 금리 ․연소득 2천만원이하 연4.7%
◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(주택구입융자)
- 근로자․서민 주택 구입자금	10,000 (3자녀 이상 세대는 15,000)	5.2 5.7	-1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환 -5년거치 25년상환	-건설자금과 중도금자금을 포함 하여 주택가격 범위내에서 운용 -3자녀이상 세대는 0.5% 금리우대 -대출신청일 현재 만45세 이하
▪부도임대아파트 경락주택구입자금	주택가격의 80% 범위내	10년간 3.0	1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-잔여기간은 분양자금 일반입주자 앞 이율 적용(현 5.2%)
◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(주택전세융자)
- 저소득가구전세자금	지역별 전세보증금의 70%	2.0	15년 분할상환	-대출금액은 지역별 전세보증금의 70% 이내에서 소득․부채 등 개인신용평가결과에 따라 결정 ․지역별 전세보증금 : 수도권 과밀억제권역 7천, 수도권기타지역 및 광역시 5천, 기타 4천만원, 단, 3자녀이상 세대는 수도권 과밀억제권역 8천, 수도권 기타지역 및 광역시 6천, 기타 5천만원 -대출금상환은 15년 분할상환으로 하되, 대출금액의 50% 범위내에서 만기일시상환으로 선택 가능 -융자대상자는 지방자치단체의 장이 추천함
▪소년․소녀가정 및 교통사고 유자녀 전세자금	수도권 : 7,000 광역시 : 5,000 기타:4,000	무이자	대출일이 속하는 당해연도 12월 20일 (1년단위 연장)	-만20세까지는 무이자, 만20세가 지난 경우 지원기간 연장시부터 이후부터 만25세까지는 저소득가구 전세자금 대출이율 적용
▪기존주택 전세임대 자금	수도권 : 7,000 광역시 : 5,000 기타:4,000	2.0	대출일이 속하는 당해연도 12월 20일 (1년단위 연장 가능)	-쪽방 및 비닐하우스 전세임대 포함 ․쪽방은 수도권 및 광역시 5천만원, 기타 4천만원 -공동생활가정은 수도권 및 광역시 1억원, 기타지역 7천만원
- 근로자․서민 주택 전세자금	6,000 (3자녀 이상 세대는 8,000)	4.5	2년이내 일시상환 (2회 연장 가능)	-대출금액은 전세보증금의 70% 이내 에서 소득․부채 등 개인신용평가 결과에 따라 결정 -만 65세이상 노인을 부양하는 세대에 대해서는 0.5%p인하 적용 -주택재개발조합원전세자금 지원 ․호당한도 : 3천만원 이하
▪부도임대아파트 퇴거자 전세자금	5,000	3.0	2년이내 일시상환 (2회 연장 가능)	-해당 지자체장의 추천을 받아 전세보증금의 70% 이내에서 소득․부채 등 개인신용평가결과에 따라 결정 -기초생활수급자, 독거노인의 경우연1.0% 적용(지자체장 추천시)
◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(국민임대주택융자)
- 국민임대주택자금 ․ 전용면적 35㎡이하 ․ 전용면적 35㎡초과～ 45㎡이하 ․ 전용면적 45㎡초과～ 60㎡이하	2,583 3,801 5,465	3.0	10년거치 20년상환	-지자체(지방공사 포함)․토지주택공사에서 재정지원으로 건설 또는 매입하는 주택(임대기간 30년) -호당융자 한도액은 주택규모별로 차등적용 -다세대․다가구 매입 및 주거 환경개선지구내 소형(전용면적 30㎡이하) 주택사업 추진의 경우 연 1.0% 적용
◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(공공임대융자)
- 공공임대주택자금 ․ 전용면적 60㎡이하 ․ 전용면적 60㎡초과 ～85㎡이하	5,500 7,500	3.0 [5.2] 4.0 [5.2]	10년(의무임대기간이 10년인경우 15년) 이내에서 임대기간동안 거치후 20년상환	-민간사업자 등이 건설하는 주택 (임대기간 5년이상), 지자체 또는 토지주택공사 등이 건설하는 재개발사업지구내 세입자용 임대주택 (임대기간 50년) -건설중(준공前)인 미분양주택을 5년이상 임대주택으로 전환하고자 임대주택으로 사업계획 변경승인을 받은 주택 -전용면적 60㎡이하로서 지자체 또는 토지주택공사가 건설하는 주택은 총사업비의 70%까지 융자 (임대기간 5년이상) -부도가 발생한 임대주택을 분양 전환받는 경우 대환일로부터 10년간 연3.0% 적용 -[ ]는 분양전환 및 입주자 대환시 금리 ․연소득 2천만원이하 연4.7% -전용면적 60㎡초과 ～ 85㎡이하로서 지자체(지방공사 포함)․토지주택공사에서 ｢부도공공건설임대주택임차인보호를 위한 특별법｣에 따라 매입하는 주택은 연3.0% 적용 ․호당한도 7,500만원
▪도시형 생활주택 ․단지형 다세대 -전용면적 60㎡이하 -전용면적 60㎡초과 ～85㎡이하	5,000 5,000	3 4	10년거치 20년 상환	-기존 임대주택건설기준 준용
▪도시형 생활주택 ․원룸․기숙사	㎡당 80	4 (거치기간) 5 (상환기간)	3년거치 17년 상환	-융자 한도 : 최저 560만원(7㎡), 최고 2,400만원(30㎡) -임대하는 주택을 매각(분양)하는 경우에는 잔여대출조건을 유지하여 대환처리
▪토지주택공사 경락자금 ․ 전용면적 60㎡이하 ․ 전용면적 60㎡초과 ～85㎡이하	경락가격 범위내 경락가격 범위내	3.0 [5.2] 4.0 [5.2]	10년(의무임대기간이 10년인경우 15년) 이내에서 임대기간동안 거치후 20년상환	-입주자격 : 당해 부도임대주택의 임차인 -[ ]는 입주자 대환시 금리 ․연소득 2천만원이하 연4.7%

2. 국민주택채권

2-1. 발행 근거 및 목적

□ 발행근거

◦ 주택법 제67조 (국민주택채권의 발행 등)

- 정부는 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 국토해양부장관의 요청에 의하여 기획재정부장관이 발행

- 국민주택채권에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 국채법을 적용

※ 국민주택채권의 종류․이율․발행의 방법․절차 및 상환과 발행사무취급에 관하여 필요한 사항은 하위법령에 규정

◦ 국채법

- 국채의 발행 및 관리에 관한 기본적인 사항을 규정

- 국채의 발행방법․이율 및 상환기한 등에 관하여 필요한 사항을 하위법령에 규정

□ 발행목적

◦ 정부는 국민의 주거생활 안정과 주거수준 향상을 도모하기 위해 매년 주택종합계획을 수립하여 추진하고 있음

◦ 주택종합계획의 효율적인 추진, 주택건설자금의 원활한 확보․공급 및 무주택 서민의 주거안정 도모 등을 위하여 국민주택기금을 설치․운용하고 있으며, 그 주요재원으로 활용하기 위하여 국민주택채권을 발행

2-2. 채권 종류

(1) 제1종 국민주택채권

□ 근  거

ㅇ 주택법 제67조, 제68조, 동법 시행령 제90조 내지 제95조

ㅇ 국채법

□ 연  혁

≪ 국민주택기금 설치 이전 ≫

ㅇ ‘72. 12. 30 : 주택건설촉진법 제정시 근거마련(법률 제2409호)

ㅇ ‘73.  3.  2 : 정부보증으로 주택은행에서 처음 발행(연 6%, 5년만기)

ㅇ ‘78.  1.  1 : 이율변경(연  6% → 10%)

ㅇ ’80.  1. 12 : 이율변경(연 10% → 12%)

≪ 국민주택기금 설치 이후 ≫

ㅇ ’81.  7. 20 : 국민주택기금 설치(’81. 4. 7. 주택건설촉진법 개정)

* 국민주택기금에서 국민주택채권을 흡수(4,306억원)

ㅇ ’82.  1.  1 : 국민주택채권의 발행주체가 주택은행에서 재무부장관
(국민주택기금)으로 변경(국채)

* ’81.12.31. 이전에 발행한 국민주택채권도 재무부장관이 발행한 것으로 간주

* 건설부장관의 요청에 의하여 재무부장관이 국회의결을 거쳐 발행

ㅇ ’83.  1.  1 : 이율변경(연 12% → 5%)

ㅇ '01.  8.  1 : 이율변경(연 5% → 3%)

ㅇ '04.  4.  1 : 제1종 국민주택채권 발행방법 변경(실물발행→등록발행)

□ 매입대상자 (주택법 제68조제1항)

ㅇ 국가 또는 지방자치단체로부터 면허․허가․인가를 받거나 등기․등록을 신청하는 자

※ 부동산등기관련 국민주택채권 매입의무자(규칙 제40조제2항)

- 소유권의 보존 또는 이전등기 : 소유권보존등기 또는 소유권이전등기의 등기명의자(등기원인이 상속인 경우에는 상속인

- 저당권의 설정 : 저당권 설정자

- 저당권의 이전 : 저당권을 이전받은 자

ㅇ 국가․지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자

※ 주택법시행령 제95조제5항 : “대통령령으로 정하는 공공기관이란 정부가 납입자본금의 100분의 50 이상을 출자한 공공기관”

□ 발행조건 (주택법 제67조, 시행령 제90조 내지 제92조)

ㅇ 발행주체 : 국토해양부장관의 요청에 의해 기획재정부장관이 발행

ㅇ 발행형식 : 무기명증권 ('04. 4. 1일부터 등록발행으로 증서발행 생략)

ㅇ 발행방법 : 액면발행

ㅇ 상환기간 : 5년

ㅇ 발행금리 : 연 3.0%(2001. 7. 31이전 : 연 5.0%)

※ 발행금리는 기획재정부장관이 국토해양부장관과 협의하여 결정

ㅇ 매출방법 : 첨가소화

ㅇ 이자지급 : 연단위 복리로 계산한 이자를 상환일에 일시지급

ㅇ 원금상환방법 : 만기 일시상환

제1종 국민주택채권 매입기준

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매 입 대 상	매 입 금 액(원)	비 고
ㅇ 허 가 - 건축허가 ․ 주거전용 ․주거전용외	전용면적 ㎡당 300～28,000 연면적 ㎡당 500～4,000	85㎡이하 면제
- 사행행위허가(복표발행, 슬롯머신, 카지노 등)	300,000～3,000,000	카지노(3,000,000원)
- 귀금속점포영업허가	100,000
- 유원시설업의 허가	20,000 ~ 50,000
- 정보통신공사업허가	자본금의 0.1%
- 엽총소지자허가	30,000
- 식품영업허가 ․유흥주점영업 ․단란주점영업	700,000 100,000～500,000
- 토석․사력의 채취허가	점용료의 5%
ㅇ 면 허
- 주류제조․판매업	300,000～100,000
- 수렵(1종～2종)	100,000～50,000
- 공유수면매립	면허수수료의 20%
- 전기공사업신규	자본금의 0.1%
- 소방시설공사업	“
ㅇ 등 록
- 건설업	자본금의 0.2%
- 건설기계신규	과세표준액의 0.5%
- 측량업	50,000
- 주택건설사업	자본금의 0.2%
- 주택관리업	자본금의 0.2%
- 건축사사무소	30,000～100,000
- 골프장업신규	5,000,000
- 자동차대여사업	500,000
- 화물자동차운송주선사업	500,000
- 자동차정비업 및 자동차매매업	50,000～100,000

매 입 대 상	매 입 금 액(원)	비 고
ㅇ 부동산 등기
- 소유권보존 및 이전 ․ 주택 ․ 토지 ․ 주택 및 토지외의 부동산	시가표준액의 1.3%～3.1% 시가표준액의 2.0%～5.0% 시가표준액의 0.8%～2.0%	2천만원미만 면제 5백만원미만 면제 1천만원미만 면제
- 상속	시가표준액의 1.4%～4.2%	1천만원미만 면제
- 저당권 설정	설정금액의 1%	2천만원미만 면제 중소기업 면제
ㅇ 법인설립등기	자본금의 0.1%
ㅇ 도급계약	계약금액의 0.1%	계약금 5억미만 제외

2) 제2종 국민주택채권

□ 개  념

ㅇ 분양가 상한제가 적용된 주거전용면적 85㎡ 초과 공동주택을 공급받는 자에게 시세차익 환수 목적으로 매출하는 채권

※ ｢8.31 부동산제도 개혁방안｣의 일환으로 주택채권입찰제 부활

□ 근  거

ㅇ 주택법 제68조, 동법 시행령 제95조, 제95조의2

ㅇ 주택공급에관한규칙 제12조의2

□ 연  혁

ㅇ ’83.  4. 30 : 주택건설촉진법시행령(대통령령 제11119호)에 근거 신설

ㅇ ’83.  5. 23 : 최초 발행(서울시 개포동 현대아파트)

ㅇ ’89. 11.  7 : 주택공급에관한규칙 개정으로 매입상한을 설정할 수 있는
근거 마련

ㅇ ’91.  4. 27 : 신도시 채권입찰대상 확대(135㎡→85㎡초과)

ㅇ ’99.  7. 15 : 채권입찰제 폐지

ㅇ  '06.  2. 24 : 채권입찰제 부활

□ 발행조건 (주택법 제67조, 동법시행령 제91조 및 제92조)

ㅇ 상환기간 : 10년 (기존 실물채권은 20년)

ㅇ 발행금리 : 0%(기존 실물채권은 3%)

□ 매입대상자

ㅇ 분양가 상한제가 적용된 주거전용면적 85㎡ 초과 공동주택의 입주자로 선정된 자(채권매입 예정금액이 많은 자로 우선하여 입주예정자로 선정)

□ 매입상한액 (주택공급에관한규칙 제12조의2)

ㅇ 채권매입 예정액의 상한액은 분양가격과 채권의 예상손실금액을 합한 금액이 인근지역 주택매매가격의 80%이상이 되도록 시장 등이 산정

- 채권매입 상한액 : [인근 주택매매가격 × (0.8내지 1) –
분양가격] / 채권예상손실률

- 채권예상손실률 : 제2종채권 즉시 매도시 부담하는 예상손실률로서 채권 매입상한액을 결정하기 위해 산출

* 종전에는 인근 기존주택 시장가격과 분양가격과의 차액의 70% 범위내에서 사업계획 승인권자가 투기과열의 정도를 감안하여 주택의 규모에 따라 차등 설정

□ 채권 분할매입 (주택법시행령 제95조의2)

ㅇ 시장 등은 2종채권 매입예정액이 1억원을 초과하는 경우 1억원을 초과하는 금액에 대해 분할매입 허용

- 분할매입시 계약체결 이전에 1억원을 초과하는 금액에 해당하는 채권을 50% 이상 매입하고 잔금납부 이전에 나머지 매입

- 매입자가 원하는 경우 계약체결 이전에 전액매입 가능

2-3. 국민주택채권의 발행방법 및 절차

□ 발행 구분 : 제1종 및 제2종으로 구분하여 발행

□ 발행기간 및 발행일 : 1년 단위, 매출한 달의 말일

□ 발행방법 (주택법시행령 제91조)

◦ '04.1.1부터 채권실물을 발행하지 않고 등록기관(한국예탁결제원)에 등록하여 발행

- 이에 따라 채권증서 및 매입필증은 교부하지 않고 영수증만 발행하여 교부

◦ 채권은 은행 영업점 창구에서 즉시 매도하거나 증권사 계좌에 입고

- 채권을 보유하고자 하는 경우에는 본인의 증권사 위탁계좌에 입고하거나 은행창구에서 직접 위탁계좌를 개설한 후 입고

<국민주택채권의 발행절차>

발행계획 수립 (국토해양부)		․채권의 종류․발행금액․발행조건․상환방법 등
발행계획안 제출		(국토해양부 → 기획재정부)
		․부처간 조정 (기획재정부)
국무회의 심의 및 대통령 재가
국회 제출
		․상임위, 본회의 상정
국회 의결·확정
발 행 (기획재정부)		․공고(발행총액․발행기간․액면금액․이율 등)

2-4. 국민주택채권의 이자율 및 상환

□ 이자율

- 1종 채권 : 연 3%,  2종 채권 : 0%

<제1종 국민주택채권 금리변동 현황>

기 간	'73.3.2 ~'77.12.31	'78.1.1 ~'80.1.11	'80.1.12 ~'82.12.31	'83.1.1 ~'01.7.31	'01.8.1 ~현재
금 리	6%	10%	12%	5%	3%

□ 상환방법 (주택법시행령 제92조)

◦ 제1종 국민주택채권의 원리금은 발행일부터 5년 되는 날에 상환

- 이자는 발행일로부터 상환일 전일까지 이율에 따라 1년 단위의 복리로 계산하여 지급하며, 채권상환일 이후의 이자는 지급하지 아니함

- 다만, 실제 매출일로부터 발행일 전일까지의 이자는 약정이율로 계산된 금액을 매출시에 지급 (발행일 : 매출한 달의 말일)

◦ 제2종 국민주택채권은 발행일로부터 10년이 되는 날에 상환

※ 2종채권의 이자율․상환일․상환조건 등은 기획재정부장관이 국토해양부장관과 협의하여 따로 정함

□ 상환통지 (주택법시행규칙 제38조의4)

◦ 채권등록기관은 국민주택채권의 원리금상환일이 도래하는 때에는 해당 국민주택채권의 내역을 국민주택채권사무지정취급기관에 통지

◦ 채권등록기관은 국민주택채권사무지정취급기관으로부터 당해 채권의 상환이 완료된 사실을 통보받은 때에는 해당 국민주택채권의 등록을 말소

2-5. 국민주택채권의 중도상환

□ 중도상환 대상 (주택법시행령 제96조제1항)

◦ 국민주택채권은 다음에 해당하는 경우를 제외하고는 중도에 상환할 수 없음

- 당해 면허․허가․인가가 제1종 국민주택채권매입자에게 책임 없는 사유로 철회되거나 취소된 경우

- 국가․지자체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관중 대통령령으로 정하는 공공기관과 건설공사의 도급계약을 체결한 자가 그의 귀책사유 없이 계약을 취소당한 경우

- 제2종 국민주택채권을 매입한 후 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리․자격 또는 지위를 말함) 또는 공급계약이 무효로 되거나 취소된 경우 또는 그 공급계약이 해지된 경우

- 국민주택채권매입대상자가 아닌 자가 착오로 인하여 매입하였거나 법정 매입금액을 초과하여 매입한 경우

□ 중도상환 방법 (주택법시행령 제96조제1항)

◦ 중도상환 받고자 하는 자는 그 사무를 취급하는 국가․지자체․공공기관 또는 사업주체가 발행하는 사실증명을 첨부하여 국민주택채권 사무지정취급기관에 신청

- 다만, 채권관리시스템과 연계정보시스템을 구축한 경우에는 사실증명서 첨부 불필요

중도상환업무 처리절차 및 방법

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<실물채권의 중도상환(2004.3.31 이전 발행분)>

□ 실물채권 중도상환의 기본사항

- 중도상환은 채권증서와 매입필증이 구비되어야 가능

- 채권을 매도하여 매입필증만 보유한 경우에는 증권시장에서 제1종 국민주택채권을 매입하여야 함

- 채권증서만 있는 경우에는 중도상환할 수 없으며, 동 채권은 증권시장에서 매도하거나 만기시에 상환받을 수 있음

□ 중도상환 신청

- 중도상환은 영업시간내 국민은행 어느 점포에서나 신청 가능

- 중도상환 신청은 매입자 본인 (당초 매입시의 대리인도 가능)

□ 중도상환 대상채권

- 당초 매입한 제1종 국민주택채권

- 당초 채권이 아닌 경우 당초 매입한 채권의 발행일 이전에 발행된 제1종 국민주택채권

※ 매입필증의 매출일이 2004.3.18인 경우, 2004년 3월 발행분 채권 또는 그 이전에 발행된 채권

□ 중도상환시 제출서류

- 국민주택채권증서 및 매입필증

- 매입필증이 소인처리 되어 있거나 소인처리된 사본인 경우 [국민주택채권 중도상환사유사실증명서]

※ 양식은 은행 영업점에 비치

<등록채권의 중도상환(2004.4.1 이후 발행분)>

□ 등록채권 중도상환의 기본사항

- 매입액 중 일부가 사용된 경우 나머지 금액을 중도상환 받을 수 있음

- 사용하지 않은 경우에는 채권 매입액 전액을 중도상환 받을 수 있음

(사용전 일부금액 중도상환 불가)

- 채권가격(수익률)이 매일 변경되므로 중도상환시 가격차이가 발생하여 일부 손실을 보거나 이득을 볼 수 있음

- 등록채권 중도상환은 16:30까지 가능

□ 매입즉시 매도한 경우 중도상환

- 특별한 절차 또는 서류 없이 채권을 매입한 영업점에서 중도상환 신청하시면 즉시 가능

- 매입의무자 본인 또는 당초 대리인이 내점하시면 가능

□ 계좌입고(보유)한 경우 중도상환

- 먼저 해당 증권사의 영업점에서 반드시 “중도상환용”으로 출고 신청하여야 함

- 출고신청을 한 후 은행 영업점에서 중도상환을 신청

2-6. 채권 소멸시효제도

□ 도입목적

- 소멸시효제도는 일정기간이 경과한 때에 권리․의무를 소멸토록 함으로써 그동안의 사실관계를 인정하여 법률관계의 안정성을 도모하고자 하는 제도임

□ 법적근거

- 주택법 제67조제3항

․이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 ｢국채법｣을 적용

- 국채법 제17조 (국채의 소멸시효)

․국채의 소멸시효는 원금 및 이자는 5년

3. 한국주택금융공사 주택금융신용보증기금

3-1. 설치목적

ㅇ 주택수요자 및 주택사업자에게 주택자금을 원활하게 공급하여 근로자․서민 등 국민의 주거안정을 도모

ㅇ 주택금융기관 자금운용의 건전성을 제고하여 주택금융의 원활한 융통을 도모

주택금융

신용보증기금

금융기관

주택건설자금

주택구입‧임차자금

주택공급자

(사업자보증)

주택수요자

(개인보증)

주택건설 촉진

내집마련 지원

주택공급

대금지급

대출

신용보증

신용보증

주택자금의 원활한 융통을 통한 국민 주거안정 기여

대출

※ 한국주택금융공사법

제55조(주택금융신용보증기금의 설치) 신용보증을 통한 주택금융의 활성화를     위하여 공사 안에 주택금융신용보증기금을 설치한다.

제58조(기금의 관리․운용) ①기금은 공사가 관리․운용한다.

②기금은 다음 각호의 방법으로 운용한다.

1. 제2조제11호 나목 내지 바목, 차목 및 카목의 규정에 의한 금융기관에 예치

2. 그 밖에 기금의 설치목적을 달성하기 위하여 필요한 방법으로서 대통령령이 정하는 방법

□ 주요연혁

ㅇ 1987.  5월 「근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률」 제정
(관리기관 : 한국주택은행)

ㅇ 1988.  1월 주택금융신용보증기금(개인보증) 업무개시

ㅇ 1989.  1월 사업자보증(건설자금) 업무 개시

ㅇ 1996.  4월 사업자보증(운전자금) 업무 개시

ㅇ 1999.  1월 관리기관 변경(한국주택은행 ⇒ 신용보증기금)

ㅇ 2001. 10월 개인보증 CSS(신용평가시스템) 실시

ㅇ 2001. 11월 금융기관 출연요율 차등화(0.1% → 0.125% ± 0.025%)

ㅇ 2002.  6월 부분보증제도 시행(전액보증 → 90%)

ㅇ 2003.  4월 개인보증 보증거절등급 도입(9~10등급, 은행대출)

ㅇ 2003. 10월 개인보증 보증거절등급 확대(7~10등급, 모든 대출)

ㅇ 2004.  3월 관리기관 변경(신용보증기금 ⇒ 한국주택금융공사)

ㅇ 2005.  2월 금융기관 출연요율 차등화 조정(0.125%±0.025%→
0.125%±0.04%)

ㅇ 2005.  5월 프로젝트금융보증(PF보증) 시행

ㅇ 2005.  9월 개인보증 보증승인등급 확대(1～6등급 → 1～8등급)

ㅇ 2006. 11월 보증한도 확대(80백만원 → 100백만원), 갱신보증제도 도입

ㅇ 2006. 12월 은행계정 건설자금보증 출시

ㅇ 2007.  5월 금융기관 출연제도 개선을 위한 공사법 시행규칙 일부 개정

무주택서민을 위한 임차자금 제도개선

[승인등급 확대(8 → 9등급), 보증한도 확대(최대 연간소득의 2배)]

ㅇ 2007.  7월 서민 부담경감을 위한 보증료율 인하(연0.3～1.2%⇨연0.2～1.0%)

ㅇ 2007. 10월 최소 소득인정 금액의 확대(1,000만원⇨1,300만원)

ㅇ 2008.  6월 공공임대아파트 입주자에 대한 보증지원 강화(보증금의 70%⇨80%)

ㅇ 2008. 11월 동일인당 신용보증 한도 확대(1억원⇨2억원)

신용회복지원자에 대한 특별 보증 시행(10백만원 범위내)

※ 위탁기관(16개 은행) : 개인보증업무 대행

- 국민주택기금, 국민, 우리, 씨티, 하나, 신한, 외환, 기업, 제일, 농협, 광주, 부산, 전북, 대구, 경남, 수협, 제주은행

□ 주요 업무

ㅇ 사업자 보증

- 주택사업자가 분양 또는 임대의 목적으로 주택을 취득(신축)하기 위하여 주택금융기관에서 주택자금 융자를 받을 경우의 신용보증

- 주택사업자 : 주택건설사업계획승인을 받아 주택을 집단으로 건설하는 주택건설사업 등록업자

- 금융기관 : 한국주택금융공사와 “주택금융신용보증계약”을 체결한 은행 및 국민주택기금

* 제외기관 : 한국은행, 한국산업은행, 한국수출입은행

- 주택자금 : 주택건설사업계획 승인서상 주택건축비 범위 내에서 대출하는 주택건설자금

ㅇ 개인보증

- 개인이 주택을 취득(중도금 포함), 임차 또는 개량하기 위하여 주택금융기관으로부터 주택자금 융자를 받을 경우의 신용보증

- 취득시

․ 신축자금 : 자기명의의 대지를 소유하고 그 대지 위에 주택을 신축하는 자가 건축자금을 융자받는 경우

․ 구입자금 : 기존 중고주택을 구입하는 자가 구입자금을 융자받는 경우

- 중도금 : 사업주체로부터 공동주택을 분양받아 분양계약을 체결한 자가 분양중도금을 융자받는 경우(일반조합주택, 주택재개발조합 주택 포함)

- 임차시 : 주택을 임차하는 자가 임차보증금을 융자받는 경우

- 개량시 : 기존 중고주택을 개량하기 위하여 건축자금을 융자받는 경우

□ 보증요율

ㅇ 적용대상 : 시행일(2004.9.6) 이후 신규보증(보증서 발급기준) 및 기한 연장분 보증료 납부기일 도래시

ㅇ 개인보증 보증료율

- 기준보증료율

보증구분					기준보증료율
위탁보증	건축ㆍ개량자금보증				연 0.5%
	구입자금 보증	일반구입자금보증			연 0.5%
		Plus내집 마련보증	아파트인 경우		연 0.3%
			기타주택인 경우		연 0.5%
	중도금보증	일반중도금보증			연 0.5%
				집단 승인	주1)
		연계중도금보증	중도금연계 모기지론보증		주2)
			후취담보 모기지론보증		연 0.5%
	일반임차 자금보증	근로자ㆍ서민 주택전세자금보증			연 0.4%
		부도임대주택퇴거자 전세자금보증
		저소득영세민 전세자금보증			연 0.3%
		기 타			연 0.5%
직접보증	구상채권회수보증				연 0.5%
	임차중도금보증				연 0.5%
	임대주택구입보증				연 0.3%

주1) 세부 기준보증료율은 집단승인일 기준으로 다음 표와 같음. 다만, 담보취득후 미해지된 보증금액에 대하여는 차기 보증료납부기일부터 연 0.5%임

구 분	기준보증료율
공공택지개발지구 지역 소재 사업장	연 0.22%
사업시행자 또는 시공자가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사와 지방공기업법에 의거 설립된 지방공사인 경우
사업시행자 또는 시공자의 토목ㆍ건축 시공평가순위 100위 이하
사업시행자 및 시공자의 토목ㆍ건축 시공평가순위 100위 초과	연 0.5%

주2) 세부 기준보증료율은 집단승인일 기준(개별취급은 보증실행일 기준)으로 다음 표와 같음. 다만, 담보취득후 미해지된 보증금액에 대하여는 차기 보증료납부기일부터 연 0.5%임

구 분	기준보증료율
공공택지개발지구 지역 소재 사업장	연 0.2%
사업시행자 또는 시공자가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사와 지방공기업법에 의거 설립된 지방공사인 경우
사업시행자 또는 시공자의 토목ㆍ건축 시공평가순위 100위 이하
사업시행자 및 시공자의 토목ㆍ건축 시공평가순위 100위 초과	연 0.3%

- 차등보증료율 : 보증구분별로 신용도, 보증금액, 보증기간에 따라 적용

ㅇ사업자보증 보증료율

- 기준보증료율

보증구분		기준보증료율
건설자금보증		연 0.8% 다만, 임대주택 건설을 지원하는 건설자금보증은 연 0.5%
임대중도금보증		연 0.5%
매입임대 사업자보증	매입자금보증	“별표Ⅰ. 개인보증 보증료율”에서 구입자금보증의 기준보증료율 적용
	매입중도금보증	“별표Ⅰ. 개인보증 보증료율”에서 일반중도금보증의 기준보증료율 적용
구상채권회수보증		연 0.8%
프로젝트금융보증		연 1.0%

- 차등보증료율 : 보증구분별로 신용도, 보증금액, 보증기간에 따라 적용

□ 주택보증 공급추이

(단위 : 억원)

구 분	'88~'99	'00년	'01년	'02년	'03년	'04년	'05년	'06년	'07년	'08년	누계
개 인	212,532	79,471	75,856	100,083	71,738	31,321	41,657	35,870	44,787	58,564	751,879
사업자	157,363	26,810	21,790	15,094	10,978	7,195	6,397	5,344	6,102	9,039	266,112
합 계	369,895	106,281	97,646	115,177	82,716	38,516	48,054	41,214	50,889	67,603	1,017,991

ㅇ 설립이후 2008년까지 총 101조 7991억원 공급

- 개인 75조 1,879억원(74%), 사업자 26조 6,112억원(26%)

ㅇ ’98년∼’02년까지 개인보증 큰 폭으로 증가후 ’04년까지 감소세를 보이다 ’05년 이후 다시 증가추세에 있음.

□ 한국주택금융공사에의 출연

ㅇ 근거 : 한국주택금융공사법 제56조, 동법 시행규칙 제4조

※ 한국주택금융공사법률 제56조

제56조 (기금의 조성) ①기금은 다음 각호의 재원으로 조성한다.

1. 정부의 출연금          2. 금융기관의 출연금         3. ~ 7 생략

②정부는 매 회계연도마다 예산의 범위안에서 일정한 금액을 기금에 출연할 수 있다.

③제2조제11호 가목□나목□라목□차목 내지 파목의 규정에 의한 금융기관은 그 대출금에 대하여 연율 1천분의 3을 초과하지 아니하는 금액  의 범위 안에서 기금에 출연하여야 한다.

④제3항의 규정에 의한 대출금의 범위, 출연의 방법과 시기 및 그 밖의 출연에 관하여 필요한 사항은 총리령으로 정한다.

※ 한국주택금융공사법 시행규칙 제4조

제4조 (주택금융신용보증기금에의 출연시기 등) ①법 제56조제3항에 따른 금융기관은 매월 기준출연기준대출금의 월중평균잔액에 제3조제1항의 출연요율을 곱하여 산출된 금액을 다음 달 말일까지 주택금융신용보증기금에 출연하여야 한다.

②금융기관은 제1항에 따라 출연하는 때에는 다음 각 호의 서류를 한국주택금융공사에 제출하여야 한다.

1. 출연금계산서    2. 합계잔액시산표    3. 월중평균잔액을 증빙하는 서류

4. 그 밖에 재정경제부장관이 정하여 고시하는 서류

ㅇ 출연요율 변경: 한국주택금융공사법 시행규칙 개정 공포('07.5.3일)

현 행		개 정 후
□ 출연기준대출금 분류 기준이 추상적으로 규정 □ 출연요율 ▪ 기준요율 0.125%		□ 출연기준대출금을 자금용도에 의해 명확히 규정 ▪ 기존 비출연하고 있는 중도금대출, 주택담보대출(소유권이전 3개월 이내 담보설정분)에 대한 출연의무 부과 등 □ 장기고정금리대출 활성화를 위한 출연요율 조정 ▪ 기준요율 : 변동금리대출 0.260% (0.135% ⇪) (장기고정금리대출은 현행 요율 유지)

ㅇ 출연요율('07.7.1일부터 변경)

현 행

개정 후

[별표]

출연요율

(단위 : 퍼센트)

구 분		요 율
기 준 요 율		0.125
차 등 요 율 (A + B)	(직전연도 총 대위변제금액/ 직전연도 총출연금액) ×100 (A)	200퍼센트 초과	+0.03
		150퍼센트 초과 200퍼센트 이하	+0.02
		100퍼센트 초과 150퍼센트 이하	+0.01
		100 퍼센트	0
		50퍼센트 초과 100퍼센트 미만	-0.01
		0퍼센트 초과 50퍼센트 이하	-0.02
		0퍼센트	-0.03
	(직전연도 주택보증부대출금의 매월말 잔액의 평균/직전연도 출연기준대출금의 매월중 평균잔액의 평균)×100 (B)	30퍼센트 초과	+0.01
		20퍼센트 초과 30퍼센트 이하	+0.005
		10퍼센트 초과 20퍼센트 이하	0
		0퍼센트 초과 10퍼센트 이하	-0.005
		0퍼센트	-0.01
출 연 요 율		기준요율 + 차등요율

[별표]

출연요율

(단위 : 퍼센트)

구 분		요 율
기준 요율	제3조제2항 각 호의 대출금 중 장기고정금리대출인 대출금	연 0.125
	제3조제2항 각 호의 대출금 중 장기고정금리대출이 아닌 대출금	연 0.260
차등 요율	(직전 연도 대위변제금액/ 직전 연도 출연금액)×100	400퍼센트 초과	+연 0.04
		300퍼센트 초과 400퍼센트 이하	+연 0.03
		200퍼센트 초과 300퍼센트 이하	+연 0.02
		100퍼센트 초과 200퍼센트 이하	+연 0.01
		100퍼센트	0
		75퍼센트 초과 100퍼센트 미만	-연 0.01
		50퍼센트 초과 75퍼센트 이하	-연 0.02
		25퍼센트 초과 50퍼센트 이하	-연 0.03
		25퍼센트 이하	-연 0.04
출연요율		기준요율+차등요율

비고 :  장기고정금리대출이란 만기 10년 이상의 대출금으로서 최초 약정일부터 만기일까지 동일한 금리를 적용하는 대출금을 말한다

'05.2.1일부터 적용

'07.7.1일부터 적용

※'08년 중 국민주택기금 출연요율 0.135%(=0.125%+0.010%)

⇒ 장기고정금리대출 0.135%(=0.125%+0.010%), 변동금리대출 0.270%(0.260%+0.010%)

Ⅳ. 최근 주요 주택정책

1. 지방 미분양 대응방안('08.6.11) / 305

2. 주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안('08.8.21) / 312

3. 도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안('08.9.19) / 322

4. 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원․구조조정 방안('08.10.21) / 342

5. 경제난국 극복 종합대책('08.11.3) / 354

6. 전월세 지원 방안('09.8.23) / 360

7. 서민 주거안정을 위한 보금자리주택 공급확대 및 공급체계 개편방안('09.8.27) / 366

Ⅳ. 최근 주요 주택정책

1. 지방 미분양 대응방안(08.6.11)

Ⅰ. 주택 미분양 현황

□  (개황) '08.3월말 기준 전국 미분양 아파트는 13.2만호로, 금년들어('08.1～3월간) 약 2만호 가량 증가

ㅇ  최근 10년간('98～'07년) 미분양 평균 6.9만호의 1.9배로, 외환위기 당시 10.3만호 수준을 크게 상회

< 최근 10년간 주택미분양 (단위: 호) >

□  (지역별) 수도권이 2.3만호(17.5%), 지방이 10.9만호(82.5%)로 미분양 물량 대부분이 지방에 집중

□  (규모별) 전용면적 85㎡초과 비중이 약 53%로 소형보다는 중·대형 평형 미분양이 집중되었으며, 최근 지속 증가

*  미분양 물량 중 전용면적 85㎡초과 비중 추이(%)

: '07.1(38.4) → '07.6(39.2) → '07.9(43.9) → '07.12(47.2) → '08.2(52.6)

□  (준공 여부) 준공후 미분양은 전국 2만호로 전체 미분양의 약 15.1% 수준이며, 대부분이 지방(18,915호)에 집중

< 미분양아파트 현황 (단위: 호) >

구분	'05.12	'06.12	'07.3	'07.6	'07.9	'07.12	'08.2	'08.3
전국 (준공후)	57,215 (10,616)	73,772 (13,654)	73,162 (13,343)	89,494 (13,564)	98,235 (15,412)	112,254 (17,395)	129,652 (19,948)	131,757 (20,012)
수도권	12,242 (1,292)	4,724 (2,576)	3,532 (1,746)	5,560 (1,623)	9,137 (1,394)	14,624 (1,347)	23,453 (1,178)	23,078 (1,097)
지 방	44,973 (9,324)	69,048 (11,078)	69,630 (11,597)	83,934 (11,941)	89,098 (14,018)	97,630 (16,048)	106,199 (18,770)	108,679 (18,915)

Ⅱ. 지방 미분양 증가원인 및 전망

□  (원인)  과잉공급과 주변시세보다 높은 분양가가 1차적 원인이나 투자수요 감소에 따른 수요위축 등도 복합적으로 작용

ㅇ  높은 주택보급률, 인구유출 등에 따른 수요감소에 불구, 최근 지방 분양물량이 수도권을 추월하는 등 공급량 증가

ㅇ  '07년 하반기부터 분양가 상한제 회피를 위해 밀어내기식 공급물량이 급격히 증가한 반면 수요자들은 관망세 지속

□  (전망)  지방은 준공후 미분양이 지속적으로 증가하고, 위축된 수요의 회복도 기대하기 어려워 당분간 미분양 누적 우려

☞  인구․가구증가 등으로 주택수요가 상존하는 수도권과 달리, 지방의 미분양은 과잉공급 및 수요위축에 따른 구조적 수급불균형에 기인하므로, 단기간내 자체해소는 어려운 상황

Ⅲ. 현 상황에 대한 평가 및 정책대응 필요성

1. 지역경제 부담 증가

□  지역 경제에서 큰 비중을 차지하고 있는 건설업은 그간 미분양 누증에 따른 침체로 지역경제에 큰 부담으로 작용

* 지역내총생산(GRDP)에서 차지하는 건설업의 비중은 8～10% 수준

*  취업유발효과 : 건설업(18.7명/10억원) > 제조업(12.1명/10억원)

ㅇ  특히, 최근 지방 건축착공면적, 허가면적, 수주액, 고용사정 등이 악화되는 등 전반적인 건설 활동이 부진한 상황

*  한은, 「최근의 지방경제 동향」, '08.5 (전년동기대비 증감율)

: (건축착공면적) △12.7%, (건설수주) △16.0%, (취업자수) △2.3%

2. 지방 주택공급시스템 문제발생 소지

□  대부분의 주택업체들은 PF금융을 통해 사업을 진행, 미분양에 따른 금융비용이 증가

ㅇ 대형 건설업체들은 그간의 주택경기 호황('05～'06), 해외수주 급증, 토목수주 회복 등으로 부도위험이 낮은 반면,

ㅇ  사업다각화가 되어 있지 않은 중견이하 주택전문 업체들의 경우 낮은 분양계약률, 중도금 연체 등까지 겹쳐지면서 부도위험이 상대적으로 높아지고 있는 실정

□  미분양으로 인한 자금회수 문제에 더하여 최근 원자재 가격 상승에 따른 원가상승도 자금사정 악화를 가속화

□  아울러, 부도가 발생하지 않더라도 자금회수 지연으로 신규사업 추진이 곤란, 장기적 지방 주택공급시스템 차질 우려

3. PF대출 등의 부실가능성에 선제적 대응 필요

□  금융권 전반의 부동산PF 대출 건전성은 대체로 안정적이어서 시스템 리스크로 전이될 가능성은 낮으나,

ㅇ  미분양 누적 등으로 부동산․건설 경기 침체가 장기화될 경우, PF대출 등의 부실화 우려도 상존

◈  미분양의 1차적인 원인으로 과잉공급이나 고분양가를 지적할 수 있으나, 수요 위축에서도 일부 기인

-  상황 악화시 지방 주택업체 부도로 지방경기 회복에 장애가 됨은 물론 지방 주택공급 시스템 차질도 우려

⇒  투기수요 억제에 초점이 맞춰진 세제 및 금융 규제를 투기우려가 적은 지방에 대해 선별적으로 완화, 수요위축에 대응

*  지방 전매제한 규제 완화 등 기 추진중인 과제는 차질없이 추진

Ⅳ. 대응방안

1. 기본방향

◈ 기존 미분양 대책의 차질 없는 추진

ㅇ  주공매입 후 임대주택 활용, 민간의 매입임대 활성화, 건설임대 전환 촉진 등 임대주택 활용지원* 지속 추진

* ① 주공에서 789세대 매입완료, 1,468세대 매입협의중, 1,979세대 수요평가 예정
② 5월말 기준 민간임대에 대해 기금 213억원 지원(260호 지원)
미분양 아파트를 매입하여 임대주택으로 활용하는 민간펀드에 대해 세제지원 중

-  또한, 旣조치한 지방 투기과열지구 및 투기지역 전면 해제 뿐만아니라 지방 전매제한의 폐지 또는 완화 등 인위적인 수요억제 조치를 우선 해소

◈ 금융·세제측면의 추가적인 수요활성화 방안 추진

ㅇ  지방 주택가격 불안 및 수도권 확산 가능성에 대한 안전장치를 마련하여 선별적으로 추진

-  적용대상을 지방 비투기지역 미분양 주택으로 한정하고, 주택가격 불안시 해당지역을 투기지역으로 재지정하여 가격불안에 즉시 대응

-  업계의 분양가 인하 등 자구노력도 적극 유도

2. 세부 추진대책

금융규제 완화

①  담보인정비율(LTV) 상향조정

ㅇ  (적용대상 및 조건) 대책발표일(6.11 예정) 현재 지방 비투기지역 미분양 주택 중 분양가를 10% 이상 인하하거나, 이에 상응하는 수준으로 분양대금 납부조건을 완화한 주택

ㅇ  (조치내용) 담보인정비율 10%p 상향조정(은행․보험 현행 60%→70%)

☞ 주택가격 하락, 대출가능 규모 증가 등 통한 수요 활성화

ㅇ  (적용시한) 대책발표일(6.11 예정)부터 '09.6월말까지 적용

②  모기지보험* 활성화

*  비투기지역 소재 국민주택규모 이하에 한해 모기지보험에 가입할 경우, 기존 LTV(60%)를 초과하여 최대 80%까지 대출 가능('07.12월 도입)

ㅇ  (적용대상 및 조건) 미분양 해소 및 주택시장 활성화를 위해 전국 비투기지역에 소재한 모든 주택

ㅇ  (조치내용) 보험가입 요건 중 국민주택규모(85㎡) 이하 요건을 폐지, 중대형도 보험 대상이 될 수 있도록 하고,

-  LTV를 현행 최대 80%에서 최대 85%로 5%p 추가 확대

ㅇ  (적용시한)  '08.6.30일부터 지속 적용

지방 미분양 주택 취득시 세부담 완화

①  취․등록세 감면

ㅇ  (적용대상) 대책발표일(6.11 예정) 현재 지방 비투기지역 미분양 주택으로서 '09.6월말까지 취득하는 주택

ㅇ  (조치내용) 지방재정에 미치는 영향을 감안하여 완전면제보다는 50%를 감면

◇ (현행) 분양가의 2% → (개편) 분양가의 1%

ㅇ  (적용시한) 지자체 조례개정시부터 '09.6월말까지 적용

②  일시적 1세대 2주택자 요건 완화

ㅇ (적용대상) 대책발표일(6.11 예정) 현재 지방 비투기지역 미분양 주택

ㅇ  (조치내용) 양도세가 비과세되는 일시적 1세대 2주택 허용기간을 연장하여 갈아타기 수요 활성화를 도모

◇ (현행) 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간 1년

→ (개편) 중복보유 허용기간 2년

ㅇ  (적용시한) 대책발표일(6.11 예정)부터 '09.6월말까지 적용

③ 매입 임대주택 요건 완화

ㅇ  (적용대상) 대책발표일(6.11 예정) 현재 지방 미분양 주택

ㅇ  (조치내용) 매입임대주택(양도세 중과배제, 종부세 합산배제) 의무임대기간 단축 및 면적 요건 완화

☞ 매입임대사업자의 지방 미분양 주택 수요를 진작

◇ 임대기간 : (현행) 10년 → (개편) 5년

◇ 면적 : (현행) 전용 85㎡ 이하 → (개편) 전용 149㎡ 이하

ㅇ  (적용시한) 대책발표일(6.11 예정)부터 '09.6월말까지 적용

④  임대주택 관련 제도개선(→ 제도 합리화 차원에서 추진)

ㅇ  (적용대상) 지역․미분양 조건없이 전국 모든 임대주택에 적용

ㅇ  (조치내용) 양도세 중과배제 대상 임대주택 가액요건을 양도가액 기준에서 취득가액 기준으로 변경

◇ (현행) 매입/건설임대 양도당시 공시가격 3억원/6억원 이하

→ (개편) 취득당시 공시가격

ㅇ  (적용시한) 법령개정시부터 지속 적용

업계 자구노력 유도

ㅇ  업계간담회, 협회 자율결의 등을 통해 업계의 자구노력*을 적극 유도

*  분양가 직접인하 및 중도금 무이자 대출, 계약금 정액제 등 분양대금 납부조건 개선을 통한 실질적 분양가 인하 등

2. 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안(08.8.21)

Ⅰ.  최근 시장상황 평가

1. 부동산 시장

가		시장 동향

□ (가격) '07년 이후 전반적인 안정세가 지속되는 가운데 지역별로는 다른 양상을 시현

ㅇ 수도권은 수급여건의 개선으로 그간 집값 상승을 주도했던 강남 재건축, 과천, 분당 등에서 '07년 이후 하락세*

* '07.1～'08.7 :  강남3구 재건축(-10.2%), 과천(-13.1%), 분당(-3.7%), 송파(-2.6%)

- 반면, 서울 강북, 인천, 경기북부 등은 개발호재 등으로 국지적 상승 (최근에는 안정화 추세)

ㅇ 지방은 미분양 적체 등 수요 위축으로 침체 양상

* '07.1～'08.7 :  지방 광역시 0.3%, 지방 도 지역 2.0%

□ (거래량) 전국적인 거래량은 예년과 유사한 수준을 보이고 있으나, 서울, 경기, 지방 광역시 등의 거래가 크게 위축

* 최근 5년('03～'07) 평균 대비 '08년 거래량 증감율(상반기 기준, %)
: 전국 2.3, 서울 -6.0, 서울 강남권(11구) -22.1, 경기 -7.8, 지방 광역시 -3.2

ㅇ 특히, 전국 아파트 거래량은 최근 4개월 연속 감소세

□ (미분양) '08.5월말 현재 전국 미분양 12.8만호 중 지방이 10.8만호로 대부분을 차지

나		주택공급 상황

□ 금년 상반기 전국적으로 13.2만호(수도권 6.3만호, 지방 6.9만호)가 건설 인․허가되어 최근 5년평균 대비 32.4% 감소

ㅇ 부동산 관련규제, 경기침체, 금리 상승 등에 따른 수요 위축과 재건축 규제 등 공급부문 규제가 지속될 경우

⇒ 수도권 30만호 주택공급 달성 여부가 불투명한 상황

2. 건설경기

□ (투자) '07년 2/4분기 이후 주거용 건설투자 부진이 지속되는 가운데, '08년 상반기 전체 건설투자가 감소세로 전환

ㅇ 특히, 지방 중소업체를 중심으로 건설업 체감지표가 계속 악화되고 있으며, 금년중 위축국면을 벗어나기 어려울 전망

□ (고용) '07.3/4분기 이후 건설업 취업자수 감소세가 지속

* 취업자수 (전년동기비, 만명) : (07.4/4)△0.9 → (08.1/4)△1.7 → (08.2/4)△3.8 → (08.7)△2.6

□ (부도 동향) 금년 1~7월중 부도업체 수(건설업 전체, 153개→217개), 부도율(일반건설업, 0.43%→0.55%) 모두 전년동기보다 증가

3. 종합 평가

□ 전반적인 경기침체와 함께 거래위축 지속 등으로 부동산 경기둔화가 심화될 경우에는 여러 부작용을 초래할 우려

① 건설업체 경영난에 따른 신규주택 투자 위축으로 공급불안을 초래 ⇒ 2～3년후 수급불균형에 따른 가격상승 우려

* 수도권 민간아파트 건설 인허가(상반기 기준)

: ('07) 27천호 → ('08) 17천호 ('05～'07년 평균 대비로는 -56.3%)

② 거래위축에 따른 주거이전 제약 및 부동산 연관산업 침체

* 부동산 및 임대업 취업자 증감 추이(전년동기비, 만명)
(07.3/4)1.5 → (4/4)1.1 → (08.1/4)△1.2 → (2/4)△3.7 → (08.7월)△2.0

③ 우리 경제에서 차지하는 건설경기의 비중을 고려할 경우건설경기 침체시 전반적인 거시경제에 부담으로 작용

* 건설투자는 GDP의 18%, 전체 고용에서 차지하는 비중은 7.9% 수준('07)

☞ 전반적인 안정기조를 유지하면서, 주택공급 기반 강화 및 거래활성화를 통한 시장정상화를 추진할 필요

Ⅱ. 정책 추진방향

부동산시장 안정 및 실수요자 중심의 시장여건 조성

핵 심 전 략

◈ 지역별 주택 수급균형을 통한 중장기 시장안정 도모

◈ 실수요자 거래 활성화를 통한 시장 정상화

중 점 과 제

공 급		수 요

중장기적 공급확대 기반 구축 수도권 30만호, 전국 50만호 수준의 주택을 안정적으로 공급 → 공급규제 합리화 추진 '수요'가 있는 곳에 '공급'을 확대 → 도심내 공급 확대 안정적인 수준의 공공택지 확보 병행		실수요 중심의 거래 촉진 시장불안기에 과도하게 설정된 인위적 수요억제 장치를 선별 완화 → 시장기능의 정상화 도모 투기적 거래는 차단하면서, 투기적 이익은 철저히 환수 장기 주택담보대출 활성화 등을 통해 서민들의 주택구입 여력을 확충

	< 기본 방향 >
◈ 주택수급 상황 등 시장여건이 相異한 수도권과 지방은 차별적으로 접근 ㅇ 수도권은 거래 활성화와 공급기반 강화, 지방은 미분양 해소 및 위축된 수요 일부를 보완 ◈ 중소 건설업계 경영애로 완화 등을 통해 위축된 건설경기를 보완함으로써 서민 일자리 창출을 도모

Ⅲ. 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완 방안

1. 주택공급 기반 강화

가		재건축 규제 합리화

◇ 과도한 중첩규제로 인해 재건축이 크게 위축되어 도심내 공급확대에 애로

* 서울시 연도별 재건축사업을 통한 공급추이(인허가 기준) : 12,132('01) → 18,852('02) → 43,589('03) → 19,897('04) → 8,709('05) → 14,744('06) → 5,032('07)

□ 재건축(재개발) 절차 개선

ㅇ 중복심의 생략, 시공자 조기선정 등 절차를 간소화하여 전체 사업기간을 절반으로 단축(3년 → 1년6개월)

ㅇ 안전진단 절차 간소화(2회 → 1회), 판정기준 합리화 및 실시시점 조기화(정비계획 수립후 → 수립전)

□ 재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무 폐지

ㅇ 분양가 상한제 도입에 따른 실효성 저하, 금융비용 부담 가중 등을 감안, 착공시 입주자 모집이 가능토록 개선

□ 조합원 지위양도 금지(조합설립 인가 후 등기시까지) 폐지

ㅇ 지위양도시 양도세가 부과되고, 거래활성화로 인한 가격 상승시 재건축초과이익부담금으로 이익환수도 가능하므로, 재개발과의 형평성을 고려, 조합원 지위 양도를 허용

□ 층수제한 완화

ㅇ 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화하여 건축환경에 따른 탄력성 부여

나		분양가 상한제 개선

◇ 상한제 시행으로 분양가 인하가 예상되나, 민간부문의 공급 위축 가능성도 상존

⇒ 택지비와 건축비에 소요되는 실제 비용을 인정하는 등 상한제 운영을 합리화

□ 주상복합 가산비 추가 인정

ㅇ 도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안하여 가산비를 추가 인정

□ 민간택지 가산비 인정

ㅇ 실매입가를 택지 감정가의 120%내에서 인정*하되, 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정토록 개선

* 현행 택지비 산정 : ① 감정가 + 가산비 ② 실매입가(가산비 불인정)

ㅇ 다만, 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고, 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화

다		아파트 후분양제도 보완

◇ 현재 공공기관은 의무 후분양, 민간은 후분양 선택시 공공택지 우선공급 방식으로 운영중

ㅇ 민간부문 공급위축 가능성이 있는 상황에서 후분양에 따른 분양시기 지연시 수급불안 우려

ㅇ 또한, 금융비용 증가 등으로 분양가격이 상승할 가능성

□ 공공아파트는 “원칙적 후분양, 필요시 선분양”하는 현행 방식을 유지하고,

ㅇ 민간아파트에 대해서는 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택(인센티브) 방식으로 변경

라		공급확대 기반 마련(수도권내 공공택지의 안정적 확보)

□ 중장기적으로 수도권 30만호 공급을 안정적으로 유지하고, 경기상황에 따른 민간공급 위축에 대비하기 위해

ㅇ 기존 택지지구 개발을 차질없이 추진하면서, 신규 공공택지 개발도 병행

※ 수도권에서 인천 검단신도시(기존 11.2㎢, 주택 6.6만호)를 확대(증 6.9㎢, 주택 2.6만호)하고, 오산 세교지구(기존 2.8㎢, 주택 1.4만호)를 신도시급 규모로 확대지정(증 5.2㎢, 주택 2.3만호)

ㅇ 수도권 가용택지 실태조사('08.6), 규제완화 등을 통해 산지․구릉지를 체계적으로 활용(‘17년까지 총 30만호 건설)

2. 주택수요 확대 및 신규주택 거래 활성화

가		주택금융 확대 : 30년 장기 주택담보대출 활성화

◇ 위축된 주택수요를 일부 보완하기 위해

ㅇ 30년 장기 주택담보대출을 활성화하여 청년층과 신혼부부 등의 주택구입 여력을 확충

< 연도별·만기별 보금자리론 공급 추이(억원, %) >

구 분	2006년		2007년		2008년 7월
		비 중		비 중		비 중
10년	942	6.8	5,455	15.2	5,358	16.7
15년	3,231	23.3	14,039	39.1	13,072	40.8
20년	7,319	52.8	9,170	25.5	6,927	21.6
30년	2,375	17.1	7,287	20.3	6,706	20.9
계	13,867	100.0	35,951	100.0	32,063	100.0

□ 주택금융공사의 자본금을 확충하여 30년 장기 보금자리론 공급여력을 확대

ㅇ 이자상환액에 대한 소득공제 한도를 현행보다 확대(10백만원 → 15백만원)하여, 30년 장기 주택담보대출 수요기반도 확충

나		수도권 전매제한 기간 완화

◇ 최대 10년에 이르는 現 전매제한 기간은 장기간의 신규주택 거래규제로 인한 주택수요 감소, 신규아파트 거래량 감소로 인한 공급효과 반감 등으로 인해 개선요구가 많은 상황

□ 향후 신규 분양주택에 대해 전매제한 기간을 합리적인 수준으로 완화하되, 시장영향을 감안하여 권역별로 차등화

* 지방은 전매제한 旣 완화(최장 5년 → 민간택지 폐지, 공공택지 1년)

구 분	현 행(수도권)	개선안(수도권)
공공택지	85㎡이하 10년 85㎡초과 7년	<과밀억제권역> 85㎡이하 7년 85㎡초과 5년	<기타지역> 85㎡이하 5년 85㎡초과 3년
민간택지	85㎡이하 7년 85㎡초과 5년	<과밀억제권역> 85㎡이하 5년 85㎡초과 3년	<기타지역> 투기과열지구 3년 非투기과열지구 1년

* 과밀억제권역(서울, 인천(일부는 제외), 과천, 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등),

기타지역(김포, 파주, 양주, 남양주(일부는 제외), 용인, 광주, 안산, 화성 등)

3. 건설경기 보완

가		부동산 세제 합리화

주택건설용 토지 종부세 비과세

ㅇ 주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득하여 보유하는 토지에 대해 종부세 비과세

* 취득후 5년 이내 주택건설에 사용하지 않는 경우 추징

미분양 주택 종부세 비과세 기간 확대

ㅇ 주택신축판매업자가 건축하여 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간 연장 (3년 → 5년)

시공사가 대물변제로 받은 미분양주택 종부세 비과세

ㅇ 시공사가 주택신축판매업자로부터 미분양주택을 대물변제로 받은 경우에도 5년간* 종부세 비과세 허용

* 단, 주택신축판매업자의 보유기간은 제외

□ 1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위 확대

ㅇ 지방(비수도권) 道 지역에만 적용되는 3억원(공시가격) 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방(비수도권) 광역시까지 확대 적용(현재 지방광역시는 1억원까지만 중과배제)

□ 비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업 세제지원(양도세중과 배제 및 종부세 비과세) 요건 완화

구 분	현 행	개 정
임대호수	5호 이상	1호 이상
임대기간	10년 이상	7년 이상
주택면적	85㎡ 이하	149㎡ 이하
취득시 공시가격	3억원 이하	<현행과 동일>

나		지방 미분양 아파트를 환매조건부로 매입

□ 건설중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격 수준(최초 분양가의 70～75% 수준)에서 공공(주공, 대한주택보증 등)이 매입하되,

ㅇ 준공 이후, 사업 시행자가 원할 경우에는 당초 공공 매입 가격에 공공의 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션 부여

ㅇ 기존 사업 시행자가 환매받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건을 부가

□ 현재 시행중인 (환매조건없는) 공공매입 프로그램도 준공 前 미분양까지 대상을 확대

다		중소 건설업계의 경영애로 완화를 위한 노력

□ 건설경기 둔화상황을 고려, 계약제도를 탄력적으로 운영

ㅇ 최저가낙찰제 확대(300→100억원 이상)를 내년으로 연기

ㅇ 단품슬라이딩제 적용 확대('06.12.29이후→이전 발주분 포함)

□ 중소 건설업체 입찰참가 및 수주기회 확대

ㅇ 턴키·대안입찰 공사 탈락자에 대한 설계비 보상 현실화

ㅇ 초대형(천억원 이상) 국가공사는 공동수급체 구성원수를 확대(예 : 5 → 10개사 이내)하여 지역업체 참여기회 제고

3. 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안(08.9.19)

Ⅰ. 추진배경

□ 주택 시장의 근본적 안정을 위해서는 주택수요(연간 50만호)에 대응하는 공급이 지속될 필요

ㅇ 지난 10년간 연간 50만호의 수요에 불구하고 주택공급은 그에 못미쳐 공급 부족이 누적

- 인구유입․가구증가 등으로 연간 수요가 30만호인 수도권은 지난 10년간 공급이 연 25만호 수준에 불과하여 주택 보급률이 정체 상태

* 수도권 주택보급률(보통가구 기준)

: 93.9%('04) → 96.8%('05) → 96.9%('06) → 96.9%('07)

* 주택건설 실적(인허가 기준)

구분	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	연평균
전국	306	405	433	530	667	585	464	464	469	556	488
수도권	149	237	241	304	376	297	206	198	172	302	248
서울	29	61	97	117	160	116	58	52	40	63	79

ㅇ 특히, 수요가 많은 서울 등 도심 인근에는 공급이 부족하여 주기적 시장불안을 야기

* 서울 주택수요는 연 10만호 수준 → '04년이후 연 4～6만호 건설

(인허가 : '04년 58천호 → '05년 52천 → '06년 40천 → '07년 63천)

ㅇ 앞으로도 가구 분화, 주택 멸실, 소득 증가 등으로 2018년까지는 연 50만호의 주택수요가 발생할 것으로 전망

* 가구증가(전국) : 연 20만 ('08년 1,667만 → ’18년 1,871만)

* 주택멸실(전국) : 연 15만호 (최근 5년간 멸실주택 기준으로 추정)

* 소득증가 교체수요(전국) : 연 10만호(실질소득증가율 3.1% 가정)

□ 무주택 서민들의 자가보유를 촉진하기 위해서는 저렴한 주택의 대량 공급과 부담 완화를 위한 지원이 필요

ㅇ 지난 5년간 집값이 수도권을 중심으로 소득에 비해 크게 상승하여 무주택 서민들의 내집마련 어려움이 가중

* '03～07년간 집값 상승률(수도권 39.3%) > 소득증가율 29.5%

* 연소득 대비 집값(PIR, '06) : 서울 7.5배, 동경 5.6배, 런던 4.7배

* 저소득층 PIR('06) : 6.3배 / 중간 또는 상위 소득층 3.4～3.6배

ㅇ 정부 지원이 없이는 내집 마련이 어려운 무주택 저소득 가구가 아직도 약 292만*(전체 가구의 18.3%)에 달하는 실정

* 5분위 이하 무주택 임차가구는 398만가구이나, 국민임대주택 등 주거지원을 받고 있는 106만 가구를 제외할 경우 292만가구

□ 자가 보유가 어려운 저소득층을 위한 임대주택은 물량 위주의 공급으로 많은 문제를 야기

ㅇ 현재 공급되는 국민임대주택 최소형(36㎡형)도 임대료 등의 부담이 높아 최저소득층(1분위)의 입주가 곤란

* 국민임대주택 입주자 부담(36㎡형, 임대료․보증금․관리비 등)

: 월 25만원 수준 > 1분위 월평균 소득(98만원)의 25%(24만원)

- 그 결과, '07년말 현재 영구임대주택(임대료․보증금 등으로 월 10만원 수준 부담)의 대기자가 7만명에 달하는 실정

ㅇ 도시 영세민은 일자리 등을 위해 도시내 거주가 불가피하나, 도심내 임대주택은 크게 부족

* '04～07년간 다가구 매입임대주택 등 도심내 임대주택은 약 3만호 공급에 불과한 실정(평균 입주경쟁률 10:1)

ㅇ “임대=저소득층 주거”라는 인식으로 계층간 주거분리, 단지 슬럼화 등의 부작용 발생

Ⅱ. 주택공급 정책방향

□ 주택수급 및 가격 문제의 근본적인 해결을 위해 ｢시장기능 정상화 및 도심공급 확대｣에 중점을 두고 향후 10년간 연평균 50만호를 건설

ㅇ 인위적 수요억제 및 공급규제를 개선하여 시장기능에 의한 민간공급 활성화를 유도

ㅇ 외곽보다는 수요가 많은 도심(재개발․재건축 등), 도시근교(GB, 산지․구릉지 등)에 대량 공급하여 근본적 시장안정 달성

□ 무주택 서민과 저소득층의 주거문제 해결을 위해 공공분양 및 임대주택을 수요자 맞춤형 ｢보금자리 주택｣으로 통합하고, 향후 10년간 총 150만호(연평균 15만호) 공급

ㅇ 무주택 서민․신혼부부 등의 자가보유를 높이기 위해 기존 분양가 대비 15%내외 저렴한 부담가능한 주택(Affordable Housing)을 공급

ㅇ 공공임대주택은 소득 및 선호에 따라 선택할 수 있도록 영구임대 공급 재개, 전세형 및 지분형 등으로 다양화

ㅇ 수요자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 선택할 수 있도록 사전 예약방식의 맞춤형 주택공급 추진

ㅇ 수요자 부담 완화를 위해 재정 및 금융지원 대폭 확대

□ 서민을 위한 보금자리 주택단지는 환경 친화적이고, 미래 지향적 주거단지로 조성

ㅇ 그린홈, 생태도시 등 친환경적인 “숲속의 도시”로 조성

ㅇ 교통시설 등을 최적화하여 직주근접을 실현하고, 자립형 사립고 등 교육․문화․업무기능이 충족된 복합도시로 개발

향후 10년간 연평균 50만호 건설

(공공에서 보금자리 주택 150만호 건설)

추 진 전 략

종 전		향 후

도시외곽의 신도시 개발을 통한 도시확산(Sprawl) 입주부담 고려가 미흡 공급자 중심 공급체계 임대주택 위주 공급 국민임대주택 100만호 건설		도심공급 활성화 등 도시내 충전개발 (Infill-Development) 입주자 부담을 고려한 저렴한 주택공급(소득의 30～40%) 수요자의 선호를 고려한 맞춤형 공급(사전예약제) 자가보유 촉진과 임대주택 공급을 병행 소형분양, 영구임대 공급 재개, 전세형 및 지분형 공급으로 다양화

	< 2018년 주거 미래상 >
◈ 주택보급률(일반가구 및 다가구 구분거처 반영시) : '07년 99.3%(수도권 94.6%) → ’18년 107.1%(수도권 103.3%) * 미국 108.5%('03), 영국 105.2%('04), 일본 114.3%('03) ◈ 인구천인당 주택수(다가구 구분거처 반영시) : '07년 336.3호(수도권 313.3) → ’18년 406.1(수도권 384.7) * 미국 427호('03), 영국 417('01), 일본 429호('03) ◈ 자가보유율 : '05년 60% → ’18년 65% (美 68.3%, 英 69.8%, 日 61.2%) ◈ 임대주택 재고 비율 : '07년 7% → ’18년 12% (OECD평균 11.5%, EU평균 13%)

Ⅲ. 중장기 주택공급 계획(2009~2018)

◈ (총량) 주택수요(연평균 50만호 수요)의 충족을 위해 향후 10년간

('09～18) 연평균 50만호를 지속 공급

ㅇ (지역별) 연평균 수도권 30만호(60%), 지방 20만호(40%)* 수준 공급

* 지방은 미분양 추이 등을 감안하여 신축 조정

< 수도권 : 연 30만호 수준 >

① 도심내 재건축, 재개발, 역세권개발 등        → 18만호

② GB조정가능지, 산지․구릉지 등 도시근교   →  4만호

③ 2기 신도시 등 도시 외곽의 택지개발        →  8만호

< 지 방 : 연 20만호 수준 >

④ 도시지역, 시가화예정용지, GB조정가능지 등 → 20만호

ㅇ (유형별) 자가율 제고 및 교체수요 지원을 위해 분양 주택을 연평균 41만호(82%), 소득수준에 따른 다양한 임대주택을 연평균 9만호(18%) 수준 건설

☞ 자가 보유율 전망 : '05년 60% → ’18년 65% (전국 1,871만가구)

※ 미국 68.3%('03년), 영국 69.8%('02년), 일본 61.2%('03)

☞ 임대주택 재고 전망 : '07년 7% → ’18년 12% (OECD 평균수준)

ㅇ (규모별) 서민을 위한 중소형(85㎡이하) 주택은 연평균  30만호 수준(60%), 중산층 이상을 위한 중대형 주택은 연평균 20만호 수준 공급(40%)

* 중소형 주택(30만호) : 서민들의 내집마련 기회 확대를 위해

공공 보금자리주택 15만호, 기금 및 택지 지원 등으로 민간에서

5만호, 다세대 주택 규제개선 등으로 민간에서 10만호 공급

* 중대형 주택(20만호) : 중산층의 교체수요 지원을 위해

재건축․재개발 규제 개선 등을 통해 민간에서 20만호 공급

1. 수도권 주택공급 계획

《 총 량 》

□ 향후 10년간 수도권에 연평균 30만호를 지속적으로 공급

ㅇ 수요가 있는 곳에 공급하기 위해 민간공급 확대에 중점을 두고 ‘기존 도시내’에 60% 수준을 공급

ㅇ 택지개발, 산지․구릉지 활용 등을 병행하여 ‘도시 근교 및 외곽’에 40% 수준을 공급

< 2009～ 2018년 수도권의 지역별 공급계획 >

구 분	현상태	정책시행	합 계
계 (A+B)	180만	120만	300만(100%)
기존도시내 공급 (A)	100만	80만	180만(60%)
① 광역 재정비	35만	25만	60만
② 재개발·재건축	22만	15만	37만
③ 역세권	-	16만	16만
④ 다세대․다가구	20만	10만	30만
⑤ 주상복합	3만	5만	8만
⑥ 준공업지	-	3만	3만
⑦ 기숙사형 주택 등 대체주택	-	6만	6만
※ 단독․민간자체사업 등	20만	-	20만
도시근교 및 외곽 공급 (B) ※ GB, 산지․구릉지, 신도시 등	80만	40만	120만(40%)

《 도시내 》

□ 재건축․재개발 등 민간공급 활성화*를 위해 공급규제 등 제도개선을 차질없이 추진

☞ ‘18년까지 도시내 공급수준을 총 100만호 → 180만호로 제고

□ (광역재정비) 절차단축, 지구지정 면적 완화, 지자체 협의 등을 통해 ‘18년까지 총 60만호 건설

ㅇ 절차 단축을 통해 기 지정된 36개지구(35만호)의 주택공급 조기화(‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 정기국회 제출)

ㅇ ‘11년까지 25개지구 신규 지정을 추진하여 25만호를 추가로 공급

* 금년 1～9월 중 경기 8곳, 인천 2곳 이미 지정

ㅇ 추가 개발을 촉진하기 위해 중소도시의 지정규모를 1/2범위에서 완화 ('08.6, ‘도시재정비 촉진특별법’ 시행령 개정)

□ (재건축․재개발) 단계적 규제 합리화를 통해 공급 확대

ㅇ 절차단축(3년→1년 6개월) 및 거래규제(후분양제, 조합원 지위양도) 개선 등을 통해 사업을 촉진(‘18년까지 총 37만호)

규제명	개선 방안
인․허가 등 절차규제	- 중복심의 생략 및 주민의 신속한 의사결정을 제도적으로 보장하여 사업기간 절반 단축(3년 → 1년 6개월)
안전진단	- 안전진단 절차 간소화(2→1회), 판정기준 합리화 및 실시시점 조기화(정비계획 수립후 → 수립전)
시공자 선정시기	- ‘사업인가 후’에서 ‘조합설립인가 후’로 조기화
재건축 후분양제	- 분양가상한제 도입('07.9)으로 실효성이 저하되고 초기자금 조달에 장애 ⇒ 폐지 (착공시 입주자 모집)
조합원 지위 양도 금지	- 조합원 지위에 대해 양도세가 부과('06.1), 재개발과 형평성 등을 고려 ⇒ 폐지
층수 제한	- 2종 일반주거지역 최고 15층을 평균 18층으로 개선

☞ 도시 및 주거환경정비법 개정안 입법예고(8.29), 정기국회에 제출하여 금년 중 개정 완료

ㅇ 소형주택․임대주택 의무건설 등의 규제는 시장안정 및 개발이익 환수장치 보완을 전제로 검토

□ (역세권) 재정비촉진지구, 지구단위계획을 활용하여 용적률 상향, 용도변경 등을 통해 고밀복합 개발(‘18년까지 총 16만호)

ㅇ 광역 개발이 가능한 역세권의 경우 재정비촉진지구로 지정하여 12만호의 주택을 공급

- 건축기준․복리시설 설치기준 완화 등 인센티브를 제공하여, 소형․임대주택 집중 공급

* '09년 중 주택건설(인허가)을 목표로 가리봉 역세권(5천호)을 역세권 개발 시범지구로 지정('08.6.30)

- 철도부지에 대중교통과 연계한 고밀복합개발(TOD)을 추진하여 소형․임대주택을 공급하는 방안도 강구

⇒ 사업 활성화를 위해 '08년말까지 ‘도시 재정비 촉진 특별법’ 개정안 마련 (현재 역세권 전문가 포럼 운영중)

* 역세권 개발 사업유형 신설, 선도사업구역 시행, 학교 및 복리시설 설치기준 완화, 주차장 상한제 등 제도개선

ㅇ 지구단위계획이 수립된 중소 규모의 역세권의 경우, 준주거지역으로 용도변경하여 공급 (서울시 약 4만호)

* 서울시는 139개 지구 약 10㎢의 개발(약 4만호 공급)을 위해 역세권 지구단위계획 수립기준(장기전세주택 기부채납시 용적률 최대 500%까지 허용 등) 제정('08.8)

□ (단지형 다세대) 소규모로 산재된 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 ‘단지형 다세대’ 제도 도입 (‘18년까지 총 30만호 수준 공급)

ㅇ 일정규모(20～149호)로 집단화하되, 시설․건축기준(놀이터, 관리사무소 등) 등을 완화하여 공급 활성화

- 도심내 서민용 주택공급 효과를 극대화하기 위해 세대규모는 85㎡이하로 규정

⇒ 현재 주택법 개정안이 발의된 상태, 주택법 하위법령 개정을 통해 '09년부터 본격 공급

□ (주상복합) 복합용도 건설 허용, 분양가 상한제 개선 등을 통해 주상복합 공급을 확대

ㅇ 경제자유구역 등 계획적으로 관리가 가능한 지역의 경우 초고층 복합용도 건축(아파트 + 호텔 등) 허용('08.6.5, ‘주택건설기준’ 개정 완료)

☞ 인천 송도에서 호텔, 업무시설, 주택 등이 결합된 151층 복합용도 건축물 착공 사례('08.6.20)

ㅇ 도심 주상복합의 경우 건축공법, 설비시설 등의 특수성을 감안하여 분양가 가산비를 추가 인정('08.10월 ‘공동주택 분양가격 산정규칙 개정)

ㅇ 지자체와 협의하여 주거면적 비율을 지역실정에 맞게 탄력적으로 확대할 수 있도록 전반적으로 상향 조정(70 → 80～90%)하는 방안을 추진

* 서울시의 경우 4대문안, 도시환경정비구역, 균형발전사업지구, 재정비촉진지구 등은 90%까지 허용 중(국토계획법은 90%이나 지자체 조례로 지역에 따라 하향 운용 중)

□ (준공업지역) 도시의 산업기능을 유지하면서 계획적으로 활용하여 주택을 공급

ㅇ 서울시의 경우 도시계획 조례개정('08.7)을 통해 공동주택 건설을 확대

- 도시환경정비계획 또는 지구단위계획을 수립하여 사업구역 면적의 20～40%이상을 산업부지로 확보하면 허용

* 사업구역내 공장면적비율이 10～30%인 경우 사업면적의 최대 80%까지 아파트 건설 허용(산업부지는 20% 확보)

⇒ 다만, 해당 지역의 부동산 시장 불안시 토지거래허가구역, 주택거래신고지역 등을 선제적으로 지정

□ (대체주택) 1～2인가구의 주택수요를 흡수하기 위해 오피스텔 규제완화, 기숙사형 주택도입 등을 추진

ㅇ (오피스텔) 소형 오피스텔은 주거겸용으로 사용할 수 있도록 바닥난방 허용을 확대('08.12월까지, 전용 50㎡↓ → 60㎡↓)하고, 추가 개선 방안도 지속 강구

ㅇ (기숙사형 주택) 1인 가구의 주거수요 흡수를 위해  기숙사형, 소형 원룸 등으로 다양한 주택유형화 검토

* 현행 고시원 대체주택으로 대학생, 저소득 1인가구뿐만 아니라 직장인 등 고급주택 수요도 흡수

- 새로운 주택유형의 공급 활성화를 위해서 별도의 인허가, 건설기준, 공급방법, 금융 및 세제지원 등을 검토

⇒	현재 세부유형․기준 마련 등을 위해 연구용역('08.7～12) 중이며, 금년말까지 세부 시행방안을 확정

《 도시근교 및 외곽 》

□ (도시근교) 외곽의 택지개발시 문제(교통 및 직주분리 등)를 감안, GB조정가능지, 산지․구릉지 등 도시근교 택지를 우선 개발하여 연 4만호 공급

□ (도시외곽) 2기 신도시(송파, 동탄2 등) 등 이미 택지지구로 지정되어 개발중인 공공택지에서 연 8만호 공급

2. 지방 주택공급 계획

□ 주택수요*에 따라 연 평균 20만호를 공급하되, 연도별  공급량은 미분양 등 시장여건을 감안하여 신축 조정

* 지방 주택수요(연 20만호) = 가구증가 5만 + 주택멸실 6만 +

소득증가에 따른 교체수요 5만 + 주택재고 확충 등 4만

ㅇ 도시내 주거지역 등을 활용하여 민간 주택건설(연 12만호)

ㅇ 나머지는 도시인근의 시가화예정용지, GB조정가능지(94㎢ 존재) 등을 활용한 공공택지 개발을 통해 공급(연 8만호)

* 지방도 가구분화, 주택멸실 등으로 일정수준의 신규공급이 필요하므로, 민간건설 위축시 공공부분에서 안정적 주택 공급

《 유형별 주택공급체계 및 공급계획(2009~2018) 》

목표		주거안전망 구축					내집마련 촉진		주택가격 안정
소득 계층		1분위	2분위	3분위	4분위		5분위	6분위	7분위	8분위	9분위	10분위
수요 특징		임대료 부담 능력 취약계층		자가구입 능력 취약계층			정부지원시 자가구입가능 계층		자력으로 자가구입 가능 계층, 교체수요 계층
분양 주택									중대형 민간분양 (200만) (규제개선 등)
					다세대․단독주택 (100만)
							중소형 민간분양 (40만) (택지, 기금지원 등)
				공공분양 (70만)
임대 주택				공공임대 (30만) (지분형, 전세형)				민간임대(10만)
			국민임대 (40만)
		영구임대 (10만)
공급 주체		공공부문 주도			공공부문 + 민간부문				민간부문 주도
공공 지원		재정, 주택기금, 택지			주택기금, 택지				규제개선
주택 규모		전용 60㎡ 이하			전용 60～85㎡				전용 85㎡ 초과

* 음영 부분이 보금자리 주택(공공분양, 공공임대, 국민임대, 영구임대)

Ⅳ. 서민 보금자리 주택건설 계획

◈ (보금자리 주택) ①도심이나 GB 등 도시 인근 선호지역에 건설하고,

②공공이 직접 건설하여 신속하게 공급하고,

③서민들이 부담가능한 가격으로 공급하며,

④사전예약제 등 수요자 맞춤형으로 공급

1. 주택공급 계획

□ (총량) 무주택 서민을 위해 2018년까지 “보금자리주택” 150만호를 공공(주공, 지방공사 등)에서 직접 건설하여 공급

(☞ 무주택 저소득 가구 약 292만가구의 50%를 지원)

ㅇ (지역별) 수도권 100만호(66%), 지방 50만호*(34%) 공급

* 지방은 민간 미분양 추이 등을 감안하여 공급시기와 물량 조정

ㅇ (유형별) 중소형 분양주택 70만호(47%), 국민임대 및 10년 공공임대주택 등 임대주택 80만호(53%) 공급

- 특히, 최저소득층을 위한 영구임대주택(재정지원) 10만호를 공급

* 보금자리 주택단지(총 200만호)에서는 공공 직접건설 150만호 외에 민간에도 중대형 분양주택 용지를 공급하여 50만호 건설

유 형		호 수	프로그램 내용
분양주택		70만	․중소형 저가주택 공급
임대 주택	공공 임대 (10년 임대)	20만	․10년간 임대 후 분양 전환 ․‘지분형 임대주택’ 위주로 공급하여 서민들의 점진적 자가소유를 촉진 (능동적 복지 구현)
	장기 전세 (10～20년 임대)	10만	․월임대료 부담이 없는 ‘장기 전세형’으로 공급하여 수요자들에게 다양한 선택기회 부여 (도심위주로 공급)
	장기 임대 (30년 이상)	50만	․국민임대 40만 : 시중가의 60～70%로 공급 (소득에 따른 차등임대료제, 전세․월세 선택제) ․영구임대 10만 : 최저소득층을 위해 공급재개(재정지원으로 시중가의 30%로 공급)

* 지분형 임대주택 : 공공이 운영하고, 초기에는 소액으로 지분 취득 후 단계적으로 지분 상향 (30% → 50～70%내 취득 → 10년후 나머지 취득)

2. 택지확보 계획

《 수도권 : 100만호 》

□ (도시내 : 20만호) 현재 추진중인 재건축․재개발 규제개선, 역세권 고밀복합 개발 등을 통한 ‘도시내 공급 180만호 계획’ 중에서, 공공이 직접 건설 또는 매입하여 20만호 공급

* 재건축․재개발로 늘어나는 용적률의 일부를 공공이 매입(표준건축비), 역세권 및 철도부지 등에서 공공이 직접 건설

□ (도시근교 : 30만호) GB조정가능지, 산지․구릉지 등 도시근교에서 택지를 신규로 개발(40만호 분량*)하여 30만호를 보금자리 주택으로 공급

* 총 40만호 공급을 위해 약 100㎢ 소요될 것으로 추정되며, GB조정가능지 중 미해제물량, 한계농지, 산지․구릉지 등을 활용하되, 필요시 추가해제

⇒ 신속한 주택공급을 위해 기 개발지 인근의 중소규모 지구와 기반시설 확충을 통한 중대규모의 지구 개발을 병행

⇒ GB추가해제가 필요한 경우, 환경적으로 보전가치가 낮은 지역을 중심으로 선별 개발

□ (도시외곽 : 50만호) 수도권 2기 신도시(송파, 동탄2 등) 등 기 지정된 공공택지에서 공급예정인 80만호 중에서 공급

《 지방 : 50만호 》

□ 도시인근의 시가화예정용지, GB조정가능지(94㎢ 존재) 등을 활용한 공공택지 개발을 통해 공급

《 보금자리 주택단지 개발 사업 》

◈ 도시 외곽의 무분별한 개발을 통한 도시확산(Sprawl)

→ 도시내 충전식 개발(Infill-Development)을 지향

◈ 기반시설 등 설치를 위한 대규모 투자에 따른 고비용 개발

→ 기존 도시의 기반시설 및 교육․문화시설 활용 지향

◈ 환경훼손과 난개발, 에너지 소비형 도시의 건설

→  생태친화적(Eco-friendly)․계획적 개발, 그린홈 등으로  이루어진 저탄소 녹색도시 건설을 지향

①  (충전식 개발)  도심내 및 근교의 교육․주거 등 기능 보완으로 도시 경쟁력을 강화하고, 기존 도시 공동화도 방지

ㅇ 임대주택 위주에서 벗어나 중대형․중소형 분양 및 임대주택을 지역 특성에 맞게 적절하게 공급

②  (개발비용 적정화)  도시근교 개발로 직주근접을 달성하면서, 기존 기반시설 활용 등을 통해 개발비용을 적정화

③  (Eco-City 건설)  환경 훼손지역을 활용하고, 복원 필요지역은 자연상태로 최대한 환원

ㅇ  도시의 폐기물, 우수 등을 재활용하는 생태순환도시 건설

ㅇ  도시내 녹지와 외곽의 자연이 연결되는 녹지 네트워크 구축

ㅇ  태양열 등 신재생 에너지를 활용하는 그린홈 확대보급

< 개발전 토지이용현황 >		< 친환경 토지이용시 >
	⇒

3. 택지개발 및 주택건설 절차 간소화

◈ 서민 보금자리 주택은 신속한 주택공급을 위해 택지개발 및 주택건설 절차를 간소화하고, 공공이 직접 사업 추진

□ ｢보금자리주택 건설 특별법｣을 제정(현 국민임대특별법전면개정)하여 택지개발～주택건설 사업기간 단축 (3년 → 1년6개월)

ㅇ 절차 간소화로 주민공람～주택건설 인허가까지 18개월(1년6월)내 완료 (입주까지 5～6년 소요 ⇒ 4년정도로 단축)

- 주민공람실시 이전에 지구지정안, 개발계획 초안, 사전환경성검토 초안 협의 등 행정절차를 先 시행

- ｢산업단지 특례법｣과 같이 별도의 “통합심의위원회”를 두어 각종 협의 및 심의 절차를 일원화

- 택지 실시계획 및 건설 인허가를 국토부가 직접 수행

*  기존 국민임대기획단(국장급)을 확대개편하여 전담조직 설치

□  (토지보상) 과도한 개발이익 배제를 위해 보상가격 산정 기준시점을 “지구 지정일 → 주민공람 공고일”로 조기화하고, 평가사에 대한 소유자 추천제를 개선

□  (투기대책) 주민공람 이전에 개발지 및 주변지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 일체의 개발행위 허가 제한

* 필요시 주변지역을 시가화 조정구역 및 보전녹지로 지정하여 개발을 제한하고, 투기확산 방지를 위해 주택거래신고지역 지정

ㅇ (개발이익 환수방안) 저가 주택공급에 따른 투기 방지를 위해 공공이 선매권 행사

* 선매권 : 전매기간 중 전매를 허용할 경우 공공이 시세차익을 배제한 가격(최초분양가 + 정기예금 금리수준)으로 우선 매수

4. 분양가 인하 방안

◈ 용적률 상향, 시공과정 합리화 등 원가절감으로 신규 택지는 분양가를 15%내외 인하하고, 기존 택지도 지구특성을 감안하여 분양가를 최대한 인하

□  (용적률‧녹지율 조정)  용적률 상향(200%수준) 및 택지지구 녹지면적의 합리적 조정(25% → 22%)

□  (시공과정 합리화)  ‘公社 - 종합공사업자(원도급) - 전문공사업자(하도급)’의 도급구조를 합리화(‘公社 - 시공사’)

* 건설산업선진화위원회(국토부)의 발주․계약제도 종합개편안 마련('08.12)과 연계하여 추진

□  (보상비 절감)  토지 보상가격 산정시점 조기화 및 감정 평가의 객관성 확보*

*  보상가 기준을 사업인정고시일(지구지정) 직전 공시지가 → 주민공람공고일 직전 공시지가로 변경하고, 평가사에 대한 소유자 추천제 개선

□  (기타사항)  광역교통개선대책비 등 간선시설부담 최적화* 및 주택기금 공공분양 지원조건 개선**

*  특별법에 광역교통대책을 국토부장관이 직접 수립토록 특례 규정

** 기금지원 대상주택 규모를 75㎡이하 → 85㎡이하로 확대, 지원시기도 착공시 → 사업승인시로 변경하여 토지 매입비 등 자금부담 완화

5. 입주자 자금부담 완화

◈ 금융 및 재정지원 등을 확대하여 서민들의 주택구입 및 주거비 부담을 크게 완화

□  주택구입 비용(대출 상환액 등)이 자기소득의 30～40%를 넘지 않도록 기금 등 주택금융 지원을 확대

◈ (예시) 아파트 분양가 2억원(85㎡기준) 구입시(자기자금 8천만원)

☞ 1억2천만원 융자시 월 상환금 부담(20년 원리금 균등상환방식)은 91만원

(연이자 기금 5.2%～은행 7%) / 연소득 3천만원의 36%

ㅇ (구입자금 지원확대)  건설자금 융자 한도를 상향(7천만 → 8천만)하여 세대당 지원받는 자금규모(연 5.2%) 확대

- 건설자금 지원대상 주택규모도 75㎡ → 85㎡이하로 확대

(민간건설 주택은 60㎡ → 75㎡이하로 확대)

ㅇ (30년 장기대출 도입) 기금 거치기간 및 상환기간을 연장하여 30년대출 도입 (5년거치 25년상환 방식)

□  최저소득층을 위해 영구임대주택 공급을 재개하고, 국민임대주택은 소득수준별 차등임대료제를 점진적으로 도입

ㅇ  영구임대주택은 재정을 통해 시중전세가의 30%수준(보증금 200～300만원, 월임대료 5～6만원)으로 공급

ㅇ  국민임대주택은 시중전세가의 60～70%수준(보증금 1,000～2,400만, 임대료 12～25만원)으로 공급

- 소득수준에 따라 임대료를 차등 부과하고, 임대료납부조건도 자율선택제(전세 또는 월세)를 도입

*  임대단지내 사회복지관 설치, 방과후 학교운영 및 직업훈련 등 일자리 창출 사업 등을 통한 입주민 자활지원도 병행추진

6. 사전 예약방식의 주택청약제 도입

□ (공급대상) 무주택 서민, 근로자, 신혼부부 등에게 공급(청약저축 가입자 대상)

⇒ 예․부금 가입자에게도 혜택이 갈 수 있도록 민간에게 택지를 공급하여 약 50만호(전체 분양물량의 약 40%)를 분양토록 배려

□ (청약방식) 공공 보금자리주택은 수요자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 선택할 수 있도록 사전예약제 도입

⇒ 현행 청약방식과 혼란, 불확실한 분양정보로 소비자 피해 우려 등을 감안하여 공공분양(약 70만호)에 한정하여 우선 실시

ㅇ  (공급계획) 택지 실시계획 승인을 완료한 단지를 묶어서 개략설계도, 평형, 호수, 분양가를 일괄 제시

* 현행 선분양 시기(착공 후)보다 1년이상 조기 공급효과, 복수의 단지를 일괄 비교함으로써 수요자 선호 반영 가능

ㅇ  (예약방식) 인터넷 사전예약시스템 운영 → 현행 입주자 선정방식에 따라 예비당첨자 선정(본 청약물량의 80%)

* 사전예약시스템 : 주공 등의 홈페이지를 이용하여 연 2회(봄․가을) 1개월간 인터넷 예약시스템 운영(예약자 리스트, 자격심사 등)

* 예비당첨자 선정 : 현행 청약저축 선정방식(무주택, 납입회수, 저축액, 부양가족수 順)에 따라 심사

- 동일순차내 경쟁시 생애최초 구입자, 부양가족수 많은 자 등을 우선 (현재는 순차내 경쟁시 추첨으로 선정)

ㅇ  (본 청약) 확정 분양가 등이 제시되는 정식 입주자 모집단계에서 예비당첨자의 당첨자격을 최종 확인하고, 자격상실자 및 잔여물량(20%)을 대상으로 추가 모집

7. 건설비용 및 재원조달

□ (건설비용)  보금자리 주택 150만호 등 중소형 아파트 200만호(분양주택 110만호, 임대주택 90만호) 건설 지원을 위해 연간 약 12조원 규모 소요 예상

* 이와는 별도로 국민임대주택 건설부담 완화를 위해 국민주택 기금 거치기간(현행 10년)을 10년간 추가연장

□  (재원조달) 재정 및 기금 등과 함께, 다양한 조달방안 마련

ㅇ 영구임대주택 지원분은 과거 영구임대주택 지원 수준을 감안하여 재정 지원

*  별도의 기금채권 발행을 위한 법적 근거를 마련

Ⅴ. 향후 추진일정

□ 추진 준비단 구성 : '08.9월중～

ㅇ 특별법안 마련 및 기획단 출범 준비

ㅇ 사업지구 조사 및 연차별 건설계획 수립 등 사업추진 준비

□ 특별법 국회제출 : '08.10월

☞ 특별법 주요내용 : 택지개발 및 주택건설 절차 간소화, 국토부장관의 주택건설 인허가 등

□ 추진 기획단 설치 : '08년말

□ 시범지구 지정 : '09년 상반기

ㅇ 첫 분양 : '09년 하반기(사전예약제 청약)

ㅇ 첫 입주 : ’12년 하반기

4. 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원․구조조정 방안(08.10.21)

Ⅰ. 최근 시장상황 평가

1. 주택시장 상황

□ (가격) 그간 전반적으로 안정세를 보였으나, 최근 이사철에도 불구하고, 급매물 중심의 가격 하락세가 두드러지는 상황

ㅇ 특히, 강남권과 수도권 신도시에서 실제 거래된 가격은 '06년말 고점 대비 15～20% 수준 크게 하락

대치동 A아파트 : ('06.12)11.0억원 → ('08.9)8.9억원, 분당 B아파트 : ('06.10)7.5억원 → ('08.9)6.0억원, 용인 C아파트 : ('06.12)5.5억원 → ('08.8)4.4억원

ㅇ 최근의 불안한 금융시장 상황, 위축된 수요 등을 감안할 경우 당분간 주택가격 하락세가 지속될 가능성

□ (거래량) 최근의 거래상황은 거래위축이 심화되는 가운데 급매물 위주의 일부 거래만 제한적으로 발생

주요지역 거래량(주택거래신고지역)	지역별·연도별 8～9월 거래량 비교

□ (미분양) '08.7월말 현재 미분양은 161천호(지방 138천호)로 외환위기 당시 수준(10.3만호)을 크게 상회('93년 집계 이후 최대)

ㅇ 최근 10년간('98～'07) 미분양 평균(6.9만호)에 비해서도 매우 높은 수준이며, 준공후 미분양도 4.0만호

2. 건설경기 동향

□ (건설투자 및 고용) 주택경기 침체 등의 영향으로 건설부문 투자 위축 및 취업자 감소폭이 확대되는 추세

'08년 건설부문 취업자 증감(전년동월대비, 만명)

1/4	2/4	3/4	8월	9월	1～9월
△1.7	△3.8	△3.3	△2.7	△4.7	△2.9

* 건설투자(전년동기비, %) : (07.4/4)0.4 → (08.1/4)△1.1 → (2/4)△0.8

ㅇ 건설경기의 선행지수인 건설수주도 감소세를 보이고 있어, 당분간 건설투자와 고용 위축이 지속될 전망

* 건설수주(전년동기비,%) : (08.1/4)△3.9 → (2/4)△6.1 → (7월)△13.0 → (8월)△7.6

□ (자금사정) 영업흑자에도 불구하고, 미분양에 따른 미수금증가로 건설사의 자금압박이 가중되는 상황

건설업체(외감 1,459개사)의 자금사정지표 추이

(단위 : 억원, %)

구 분		2005	2006	2007		'07상주)	'08상주)
영 업 이 익	(업체당)	55	54	57		286	300
영 업 현 금 흐 름	(업체당)	△4	△1	△31		△284	△471
공사미수금 등으로 고정화 된 영 업 자 산 비 율	(매출액 대비)	43.3	49.4	55.6		44.8	51.9

주 : 72개 상장사 기준

ㅇ `특히, 건설업에 대한 신용차별화 등으로 PF대출과 ABCP 발행금리가 높아지면서 신규자금 조달 여건도 크게 악화

* PF대출 만기연장시 신용도 A등급 건설사도 일부 상환 요구와 함께, 종전 약 2%p수준에서 최근 5～6%p수준의 가산금리까지 요구받는 상황

** ABCP(A1등급) 발행금리도 6월(CD+45～50bp) 이후 상승하여, 9월중 CD+100～120bp수준(수수료 제외)

□ (부도 동향) 자금사정이 악화되며 건설업계의 부도위험이 증가하는 상황

ㅇ '08.1～9월중 부도업체는 88개사로 전년동기대비 17.3% 증가

3. 종합 평가

◈ 전반적인 주택수요의 위축, 건설부문의 자금경색 심화 등으로 주택·건설시장의 리스크가 확대되고 있는 상황

◈ 지방 미분양 문제와 국내외 거시경제 여건 등을 고려할 경우 건설부문의 어려움은 상당기간 지속될 가능성

⇒ 건설 등 실물부문의 어려움은 금융부문의 부담으로 직결 되어 실물·금융부문간 동반 부실로 이어질 우려

(주택시장)

□ 주택담보대출 금리가 지속적으로 상승하는 가운데, 소득 증가세가 둔화되고 물가 상승 등에 따른 주택구입여력도 감소하여 주택수요 위축 상황은 당분간 지속될 전망

최근 1년간 소득증가세와 주택담보대출 금리 상승세 비교

주택담보대출 금리	전국가구 소득 ('07.2/4 → '08.2/4)	도시근로자가구 소득 ('07.2/4 → '08.2/4)
12.3%↑ ('07.8)6.38% → ('08.8)7.16%	(명목) 5.1%↑	(명목) 8.5%↑
	(실질) 0.3%↑	(실질) 3.5%↑

(건설경기)

□ 전반적인 건설경기 부진과 미분양 적체 등으로 건설업체의 재무구조가 악화되고 신용경색도 더해져 부실가능성이 확대

ㅇ 특히, 상대적으로 재무구조가 양호한 우량 건설사의 상당수도 최근 일시적 유동성 위기에 직면

□ 또한, 미분양 적체로 저축은행의 PF대출 연체율이 지속 상승하는 등 금융부문의 리스크도 다소 확대되는 추세

☞ 최근 거래위축 상황을 반영, 가계 주거부담 완화방안과 함께 단기 유동성 압박을 받고 있는 우량 건설업체에 대한 유동성 보완 방안을 강구

Ⅱ. 정책 기본방향

◈ (주택시장) 최근 주택거래 위축과 담보대출 금리 인상 등으로 가계의 주거부담이 가중되고 있는 상황

⇒ 가계의 금융 및 세부담을 합리적인 수준에서 완화하고, 제도 보완을 통해 실수요 거래를 촉진

◈ (건설경기) 지방 미분양 문제는 기본적으로 공급과잉과 고분양가에 기인

ㅇ 보유자산 매각 등 건설사들의 자구노력이 전제되어야 정책효과 극대화 가능

⇒ 건설사들의 철저한 자구노력을 전제로한 선별적 유동성 지원방안 추진

□ 가계의 주거부담 완화와 실수요 거래 촉진을 위해 처분조건부 대출 만기연장, 일시적 2주택 중복보유 허용기간 확대 등을 추진

□ 건설업체에 대해서는 기본적으로 旣 발표('08.10.1)된 ｢중소기업 유동성 지원 및 구조조정 프로그램｣을 적극 활용

⇒ 구조적 유동성 위기를 겪고 있는 한계업체는 시장내에서 자연스런 구조조정을 유도

다만, 일시적 유동성 위기를 겪고 있는 우량 건설업체들에 대해서는 시장 메커니즘을 활용해 단기 유동성을 지원하고,

ㅇ 공공부문에서도 미분양 주택 매입 및 주택건설사업자 보유토지매입 등을 통해 건설부문에 추가 유동성을 공급

⇒ 업계의 도덕적 해이 방지를 위해 미분양 할인매각, 비핵심 자산 매각 등 자구노력을 전제*로 선별적·맞춤형으로 지원

* 특히, 공공의 미분양 주택 매입과 기업 보유 토지매입은 도덕적 해이 방지를 위해 최저가 매입 방식 추진

Ⅲ. 가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진

(1) 처분조건부 대출 상환기간 연장

□ 투기지역내 아파트를 추가로 구입할 경우 기존주택을 1년내 처분하기로 되어있는 처분조건부 대출의 상환기간을 2년으로 연장

* 처분조건부 대출제도 : 주택담보대출을 통해 투기지역내 아파트를 추가 구입할 경우 기존 주택을 1년내 처분하기로 약정하고 받는 대출

* 상환기간 만료 후에는 연체이자(통상 20% 내외) 부과, 일정기간(통상 3개월) 경과 후 경매 등 법적 절차 착수

(2) 불합리한 처분/ 축소조건부 대출 관련 약정정비

□ 투기지역 해제시 투기지역 지정시점에서 旣 체결된 대출 관련 약정(처분/축소조건부*) 이행의무를 면제

* 축소조건부 대출제도 : 2건 이상의 투기지역 아파트 담보대출을 받고 있는자가 최초 만기도래 시점부터 1년내 대출을 1건으로 축소하는 특약이 체결된 대출

* 현행은 투기지역 해제에도 불구하고, 투기지역 지정시점에서 체결한 처분 및 축소조건부 대출 이행의무가 지속

[3] 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간 확대(전국)

□ 1세대 1주택자가 이사목적으로 신규 주택을 취득하는 경우 기존주택의 양도세 비과세가 적용되는 양도기한을 현행 1년에서 2년으로 연장

(소득세법시행령 개정일 이후 양도하는 분부터 적용하되, 소득세법시행령 개정일 현재 중복보유기간이 1년을 초과한 경우도 2년까지 허용)

* 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간을 2년 적용한 선례

- '86.4.4～'88.8.24

- '98.4.10～'02.3.29

- '06.2.9～'08.6.10(수도권 소재 공공기관 지방이전시 당해 직원주택)

- '08.6.11～(지방의 미분양주택 취득)

(4) 투기지역·투기과열지구의 합리적 조정

□ 수도권내 지정목적이 사라진 투기지역·투기과열지구를 합리적으로 해제

ㅇ 11월중 주택시장에 대한 실태조사 후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 추진

* 투기지역 : 부동산가격안정심의위원회(위원장 : 재정부 제1차관)
투기과열지구 : 주택정책심의위원회(위원장 : 국토부 장관),

(5) 주택담보대출 등 가계대출 부담완화 추진

□ (대출 만기연장 유도) 원리금 상환부담 완화를 위해 거치기간 연장(예:3년→5년) 및 만기조정(예:15년→20년)을 유도

□ (대출금리부담 완화) 충분한 유동성 공급 등을 통해 가계대출(주택담보대출)의 기준금리가 되는 CD금리 등을 하향안정화함으로써, 가계의 금리부담 완화 추진

□ (고정금리부 대출로의 전환 유도) 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 변경하는 경우, 중도상환수수료* 인하 유도

* 통상 대출경과기간이 1년미만이면 상환금액의 1.5%내외, 1～2년 1%내외, 2～3년 0.5% 수준

□ (서민 주택금융 확대) 주택금융공사를 통해 장기·고정 금리부 주택담보대출의 공급을 원활화 하고,

ㅇ 국민주택기금에서 내년도 근로자·서민 주택구입자금 지원규모를 대폭 확충(1.9조원 → 3조원)

(6) 매입임대 수요 보완

□ 국민주택기금의 민간 매입임대자금 지원을 확대(연5%, 700억원 → 1,500억원 수준)

Ⅳ. 건설부문 유동성 지원방안

1. 시장 메커니즘을 활용한 유동성 지원방안

(1) 건설사 회사채 유동화 지원

□ 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60～70%)에 대해 공적보증기관(대한주택보증과 주택금융신용보증기금)이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행

*  11월중 신용보강에 필요한 관련 규정을 개정하여 시행

ㅇ 건설사는 미분양 아파트를 신용보강기관에 담보신탁하고, 신탁회사는 同 자산을 활용 (임대 또는 매각)

* 신용보강기관은 건설사 부도시 미분양 아파트에 대한 담보권을 실행

(2) 민간 부동산 펀드 조성 지원

□ 대한주택보증의 보증 대상에 펀드가 미분양 아파트를 매입하여 분양하는 경우까지 확대․포함

*  (현행) 분양계약자 외 펀드는 보호대상에서 제외 → (개선)  펀드가 납부한 매입대금 범위내에서 보증 이행(매입대금은 해당 사업장 투입 의무)

(3) 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대

□ 건설사가 투기지역 내에 보유한 준공후 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용

* 기업자금대출이 주택구입에 사용되는 것을 방지하기 위해 '05.7.2일 이후 투기지역 소재 준공후 미분양 아파트에 대한 담보대출 제한

(4) 채권금융회사 주도의 건설사 금융지원

□ 대주단협약*, Fast Track 프로그램을 활용하여 PF대출 및 ABCP 등의 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등을 통해 건설사의 단기 유동성 애로 완화

* 현재 은행, 증권, 자산운용사 등 95.3%(채권액 기준 99.7%)가 대주단 협약에 가입

2. 공공부문을 활용한 유동성 공급

(1) 환매조건부 미분양 주택 매입

□ 대한주택보증에서 10월말까지 매입을 공고, 11월중 심사를 거쳐 미분양주택을 매입

* 10.28일 주택법시행령 개정 예정(미분양주택 매입사업 근거 마련)

ㅇ (매입대상) 지방(수도권 제외) 소재 사업장 중 공정율이 50% 이상인 미분양주택

ㅇ (매입한도) 2조원 범위내에서 순차적으로 매입

ㅇ (매입가격) 감정평가금액 이내에서 역경매 방식 등을 적용하여 낮은 가격으로 매입

□ 환매가능기간은 준공후 6개월 이내로 제한하고, 환매가격은 대한주택보증이 旣 매입한 가격에 자금운용수익률, 제비용 등을 감안하여 결정 (미환매시 대주보가 직접 매각 혹은 임대)

(2) 주택건설사업자 보유토지 매입 등

□ 공동택지 제3자 전매 허용

ㅇ  공영개발 형식으로 旣 분양한 공공택지에 대해 제3자 전매를 허용 (전매시 시세차익이 발생하지 않도록 관련규정 정비)

□ 공동택지 계약해제 제한적 허용

ㅇ (개요) 자금난을 겪고 있는 주택건설사업자에 한해 토지공사가 旣 분양한 공동택지에 대한 계약해제를 한시적으로 허용(계약보증금은 토지공사에 귀속)

ㅇ (대상) 시행일 현재 일정기간 대급납부를 연체 중인 공동택지를 대상으로 추진 (현재 1개월 이상 연체 토지가액 2조원 수준)

주택건설사업자 보유토지 매입

ㅇ (개요) 주택건설사업자가 부채상환을 위해 보유토지 매각을 희망할 경우 토지공사가 역경매 방식을 적용, 최저가로 매입

ㅇ (매입규모) 최대 3조원 범위내에서 시장상황을 고려하여 순차적으로 매입 (금년 12월부터 1조원 수준 매입 추진)

ㅇ (매입가액) 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가) 대비 90%를 상한으로 매각희망가격이 낮은 순으로 매입

* 매입일로부터 1년이 경과한 시점부터 매각을 추진하며, 최초 매각추진시 매도자에게 매입의사 확인후 일반에 매각

ㅇ (매입재원) 전액 토지채권*(부채상환용) 발행으로 조달

* 채권발행 조건 : 5년만기 국고채 수익률

- 토지채권을 부채상환용으로 금융회사에 직접 교부

(3) 신용보증기금을 통한 지원 (10.1일 중소기업 유동성 지원방안)

□ 중소 건설사의 회사채 발행 지원을 위해 1조원 규모의 P-CBO 중 10% 이상을 중소 건설사에 지원

* 신용등급이 낮은 중소기업을 대상으로 신보의 유동화 보증을 통해 원활한 회사채 발행을 지원하는 제도

□ 중소 건설사에 대해 신용보증기금이 ‘브리지론 보증’ 시행

('08년 2천억원, '09년 5천억원 규모)

Ⅴ. 건설부문 구조조정 방안

◇ 채권금융회사 중심으로 건설업체에 대한 신용위험평가(A～D등급)를 거쳐 구조조정 및 지원방안 강구

* 기본적으로 대주단 협약 중심의 구조조정 및 지원을 추진하되, 중소건설사는 채권은행 중심의 Fast Track 프로그램도 활용

건설사 구조조정 및 지원프로그램

(1) 대주단 협약 활용

□ 일시적 유동성에 어려움이 있는 “모든” 건설사에 대해 대주단의 평가를 거쳐 만기연장 혹은 신규자금 지원여부 결정

(2) 旣 발표한(10.1) 중소기업 유동성 지원 프로그램 활용

□ A․B등급의 “중소”건설사에 대해서는 채권은행이 Fast Track 프로그램('09.6월까지 한시 운용)을 적용하여 지원

ㅇ 지원대상으로 선정된 경우 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등의 지원조치를 1개월 이내 완료

(3) Workout 프로그램 적용

□ 부실징후는 있으나, 회생가능성이 있는 C등급의 건설사는 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등을 적용하여 지원과 구조조정을 병행 추진

* 지원 : 만기연장, 이자감면, 출자전환 등,  구조조정 : M&A, 감자 등

(4) 파산

□ 경영정상화가 곤란한 D등급은 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리절차 착수

Ⅵ. 추진 계획 (Action plan)

◈ 금번에 마련된 방안들은 관계부처 T/F를 구성하여 신속히 추진하고, 이행 상황은 부동산 시장 점검회의(재정부 1차관 주재)를 통해 수시로 점검·독려할 계획

실천 과제	담당기관		실천일정
1. 가계부담 완화방안
▪ 처분조건부 대출 상환기간 연장	금융위		08.10월~
▪ 불합리한 처분/축소조건부 대출관련 약정정비	금융위		08.10월~
▪ 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간 확대	재정부		08.11월~
▪ 가계대출 부담 완화	금융위		08.11월~
▪ 투기지역․투기과열지구의 합리적 조정	재정부 국토부		08.11월~
▪ 매입임대 사업자에 대한 주택기금 지원 확대	재정부 국토부		08.11월~
2. 시장 메커니즘을 활용한 유동성 지원방안
▪ 건설사 회사채 유동화 지원	국토부 금융위		08.11월~
▪ 민간 부동산 펀드 조성 지원	국토부		08.11월~
▪ 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대	금융위		08.11월~
▪ 채권금융회사 주도의 건설사 금융지원	금융위		08.10월~
3. 공공부문을 활용한 유동성 공급
▪ 환매조건부 미분양 주택 매입	국토부		08.11월~
▪ 공동택지 제3자 전매허용	국토부		08.12월~
▪ 공동택지 계약해제 제한적 허용	국토부		08.11월~
▪ 주택건설사업자 보유토지 매입	재정부 국토부		08.11월~
▪ 신용보증기금을 통한 지원	금융위		08.10월~

5. 경제난국 극복 종합대책(08.11.3)

( 요  약 )

1. 최근 경제 상황

□ (세계경제) 미국에서 시작된 금융위기가 세계적 경제위기로 전개

ㅇ 유례없는 국제금융시장 불안이 글로벌 주가 급락 등 불안심리를 확산시키고 실물경제로 전이되면서 세계경제 침체 장기화 예상

□ (금융시장) 한-미 통화스왑 체결(10.30) 등으로 외환시장은 점차 안정화되고 있으나, 주가는 1000p 선에서 등락을 하고 시장금리는 상승하는 가운데 제2금융권과 중소기업 자금사정이 악화

□ (실물경제) 내수부진이 가속화되면서 성장이 크게 위축되고 고용 사정 악화 추세가 지속

ㅇ 경상수지는 9월까지 △138억불 적자를 나타냈으나, 유가 하락 등에 힘입어 10월 이후 흑자(10월 : +15억불 내외) 전환 예상

* ‘08.10월 무역수지는 12.2억불 흑자 : 수출은 전년동기의 높은 증가(22.9%)에 따른 기저효과 등으로 10.2%로 둔화되었으나, 수입 증가세도 둔화(12.0%)

2. 경제위기 극복을 위한 정책기조

□ 국제금융시장 위기로 인한 외환․금융시장 불안을 선제적으로 차단

□ 일자리 유지 및 실물경제 활성화를 위한 재정의 경기대응 기능 강화

□ 경기위기로 어려움을 겪고 있는 중소기업과 서민의 고통을 완화해 줄 수 있는 대책 강구

3. 세부 대응과제

□ (외환․금융시장 안정) 통화스왑 확대, 외환보유액 확충 등 유동성(liquidity) 확보에 중점을 두어 대응하고 환율 안정 노력을 지속함으로써 시장안정기조를 정착

ㅇ 은행․증권사․자산운용사 등에 유동성 공급을 확대함으로써 증시 등 국내 금융시장 안정을 유도하고 은행채 발행여건 개선 등 시장금리의 하향안정 노력 강화

ㅇ 중소기업 자금지원 확대를 위해 국책은행(산은․기은․수은), 신기보, 주택금융공사 추가 출자․출연

□ (실물경제 활성화) 재정의 경기대응기능을 강화하고 부동산․건설경기를 활성화하는 한편, 규제 혁파를 통한 투자 확대 유도

① 일자리 유지 및 내수 진작을 위해 14조원의 재정기능 강화(재정 기능 강화의 성장률 제고 효과 : 0.5%p 내외)

- 11조원의 공공지출 확대(1조원의 공기업 투자 확대 포함)

: SOC 사업과 중소기업․영세상인 지원 등 민생안정 사업 중심으로 재정지출 확대

- 3조원 수준의 세제지원 확대 : 민간 부문 투자 확대 유도

- 재정조기집행 실시(상반기 집행 : 08.상 50% → 09.상 60% 내외)

② 부동산․건설경기 침체의 금융기관 부실 전이 차단

- 재건축 규제 및 부동산투기 억제와 관련된 과도한 규제를 완화(부동산투기지역 등 해제, 수도권 전매 제한 완화)하고 실수요 목적의 지방 주택에 대한 양도세 감면 확대

③ 토지․환경․노동 등의 핵심규제를 혁파

- 과밀억제권역․자연보전권역 등에 대한 토지이용규제를 합리화

- 경쟁국보다 강한 환경규제는 원칙적으로 경쟁국수준으로 합리화하고 현행 입지규제 방식을 총량관리 및 배출규제로 전환

- 비정규직 고용불안 등 법시행의 부작용을 줄일 수 있도록 기간제 및 파견근로자 고용 관련 제도 개선

□ (중소기업 및 서민생활 안정) 중소기업 자금지원 확대, 가계대출 금리 안정, 저소득가계 재정지원, 신용카드 수수료 부담 경감 등을 추진

ㅇ 청년 등 고용 취약계층에 대한 지원을 강화하고 실직자․저소득층 대학생 등에 대한 지원을 확대

4. 정책효과를 감안한 2009년 경제전망

□ (성장) 정책효과 감안시 4% 내외 성장 예상

세계경제 여건

: 침체 장기화 예상

* IMF 2008~09년 세계경제 성장률 전망(%, 08.9월 전망→10월 전망)

: 세계 (‘08)3.9→3.9 (’09)3.7→3.0,  미국 (‘08)1.7→1.6 (‘09)0.8→0.1
유로 (‘08)1.4→1.3 (‘09)0.7→0.2,  중국 (‘08)9.7→9.7 (‘09)9.8→9.3

객관적 대내외 여건만 감안

: 3% 내외 예상

정책 효과 감안

: 4% 내외 예상

* 정책효과(33조원, 1%p) : 기추진대책(9조원, 0.2%p)

+ 기존 ‘09년 감세안(10조원, 0.3%p) + 금번 대책(14조원, 0.5%p)

□ (고용) 정책효과 감안시 20만명 내외의 취업자 증가 예상

객관적 대내외 여건만 감안

: 취업자 12~13만명 내외 증가 예상

정책 효과 감안

: 취업자 20만명 내외 증가 예상

□ (경상수지 및 소비자물가) 경상수지는 유가 하락 등으로 흑자(+50억불 내외) 전환이 예상되고 소비자물가는 국재원자재 가격 하락 및 내수 부진 등의 영향으로 3%대로 하향안정화 예상

	성장률	취업자 증가
객관적 여건(A)	3% 내외	12~13만명 내외
정책 효과(B)	1%p 내외 제고	7~8만명 내외 증가
	유가환급금 등 세제지원(4.4조원), 추경편성(4.6조원) 등 → 0.2%p 제고	성장률 제고(3%→4%) 효과
	기존 감세안(09년 10.3조원) → 0.3%p 제고
	금번 대책 → 0.5%p 제고 - 공공지출 11조원 확대 0.4%p - 추가 세제지원 0.03%p - 재정조기집행 0.1%p
		＋
		기타 제도개선 효과 - 건설경기 활성화 - 규제 혁파 통한 투자 확대 - 노동시장 유연성 제고
	규제개혁 및 금리하향안정 등 → +α
⇨ A + B	4% 내외	20만명 내외

Ⅴ. 세부 대응과제

< 부동산분야 발췌 >

2		실물 경제 활성화

(2) 부동산 및 건설경기 활성화

□ (재건축 규제 완화) 도심내 공급확대 및 재건축 아파트 거래 활성화를 위해 재건축 핵심규제 완화

ㅇ 소형평형 의무비율(현행 : 60㎡이하 20% 이상, 60～85㎡ 40% 이상)은 지역실정에 따라 85㎡이하 60%로 탄력 적용(‘08.12월)

ㅇ 국토계획법 상한까지 용적률 상향을 허용하고, ｢임대주택의무 비율제｣는 정비계획상 용적률 초과분에 대해 일정비율(30～50%)을 보금자리 주택으로 환수하는 방식으로 전환(‘09.1월)

□ 부동산 투기 억제와 관련한 과도한 규제 완화

① (부동산투기지역 등 해제) 부동산 거래 활성화를 위해 주택․토지 투기지역 및 투기과열지구를 대폭 해제

- 주택투기지역 : 강남 3구(강남구․송파구․서초구)는 보류

* 토지투기지역은 전부 해제

- 투기과열지구 : 강남 3구(강남구․송파구․서초구)는 보류

현행 투기지역

	합계	서울	인천	경기	지방
주 택	72	25	8	39	-
토 지	88	25	10	30	23

② (수도권 전매제한 완화) 거래 활성화를 위하여 수도권 분양아파트 전매제한기간 완화 조치*를 기존 분양분에도 소급하여 적용('08.11월)

* ‘08.8.21 대책에서는 향후 신규분양분에 한해 현행 수도권 10～5년을 과밀억제권역은 7～5년, 기타지역은 5～3년으로 축소키로 함

③ (지방 미분양주택 세제지원 확대) 주택 보유자가 향후 2년내에 추가로 취득한 지방 미분양주택에 대하여는 양도세 일반세율을 적용하고, 장기보유특별공제(최대 80%) 허용

④ (양도세 감면 확대) 1세대 1주택자가 실수요 목적(예 : 근무상 형편, 취학, 질병치료)으로 지방소재 1주택을 취득한 경우 계속 1세대 1주택자로 인정하고, 지방주택은 중과 배제

⑤ (1세대 1주택 거주요건 현행 유지) 1세대 1주택 양도세 비과세 거주요건을 수도권 3년, 지방 2년으로 강화할 계획(‘09년 7.1일 계약분부터 적용)이었으나 현행 수준(서울․과천․5대 신도시 2년)으로 유지

□ (관급공사 공사대금채권 보증지원) 건설사 유동성 지원을 위해 관급공사 계약 공사대금채권에 대해 신보가 업체당 300억원까지 보증 지원('08.11월)

* 건설사가 공사대금채권을 금융기관에 담보로 제공하고 유동성 확보

□ (공동택지 대금 납부부담 경감) 자금난으로 토지공사로부터 분양받은 공동택지의 대금납부를 연체하고 있는 주택건설사업자에 대해 연체이자 등 납부부담을 경감하는 방안 추진('08.11월)

* 공동택지 현황

: (분양 금액) 23조원 (미납 중도금) 12.7조원 (연체금 규모) 7,741억원
(연체 이자율) 토지사용 시기전 10.8%, 토지사용 시기후 14% 적용

6. 전월세 지원 방안(09.8.23)

《 시장상황 분석 》

□ 최근 전세가 상승은 작년에 서울 강남의 대규모 입주여파로 급락했던 전세가격이 회복되는 측면이 큰 것으로 판단하고, 전반적인 수급불안이 나타나는 것은 아니라고 밝힘

ㅇ 구체적으로 보면, 서울은 ‘09년 중 3.1만호 입주 예정으로 최근 3년간 평균 입주물량(3.6만)에 비해 다소 못미치는 수준이지만,

ㅇ 수도권 전체로 보면, 예년 보다 많은 수준의 입주물량이 공급될 예정

* ‘09년 수도권 입주 15.0만 > 최근 3년간 평균 입주 13.2만

(수도권 15만호 중 9.1만호가 하반기 입주 예정)

ㅇ 특히 하반기에는 전체 공급물량의 60%인 9만호가 입주해 전세 수급불안 해소에 크게 도움이 될 것으로 보이며,

- 판교 신도시에서는 1.7만호가 입주되어 강남권 전세수급 안정에도 기여할 전망

* ‘09년 판교 입주물량 2.3만호(하반기 1.7만)는 강남3구 아파트 재고(29만호)의 8%에 달하는 물량

① ‘09년 하반기 입주예정물량 :

수도권 9.1만, 서울 1.5만, 인천 1만, 경기 6.7만(판교 1.7만)

8월 수도권 1.2만(서울 0.2만, 인천 0.1만, 경기 0.9만)

9월 수도권 1.3만(서울 0.2만, 인천 0.1만, 경기 1.0만)

② ‘09년 주요 신도시 공급물량 :

▪입주(하반기) : 판교2.3만(1.7만), 파주0.6만(0.3만)

▪분양(하반기) : 김포1.5만(1.4만), 판교1.1만(0.7만), 광교0.7만(0.6만)

□ 더욱이 최근 교통 인프라 확충으로 서울과 경기지역이 동일 생활권으로 확대되면서 서울에서 부족한 전세물량 일부는 경기권에서 소화가 가능할 것으로 기대

<‘09년 수도권 생활권역별 입주예정물량(아파트, 호)>

구분	합계	교통인프라 구축에 따른 생활권 확대	서울	인천	경기
수도권	150,117		30,544	10,839	108,734
북동	25,613	경원선전철(‘06.12), 경춘고속도로(’09.7)	8,649	-	16,964
북서	18,936	경의선 전철 개통(‘09.7)	8,549	-	10,387
남동	50,481	용인고속도로(‘09.7), 경춘고속도로 개통(’09.7)	10,117	-	40,364
남서	55,087	지하철 9호선(‘09.7)	3,229	10,839	41,019

< 수도권 ‘09년 입주물량 현황>

《 대응방향 》

◈ (수요 측면) 무주택 서민의 전월세 부담 완화를 위해 주택기금 전세자금 지원 확대, 민간 전세대출 보증한도 확대 등을 추진하고,

- 입주예정 물량 공표, 전월세 지원센터 운영 등을 통해 수급불안 심리를 해소

◈ (공급 측면) 서울 등 수도권 도심내에서 주택이 공급될 수 있도록 도시형 생활주택과 오피스텔 규제를 완화하고,

- 하반기 이사철에 공급이 집중될 수 있도록 국민임대 등 공공물량을 조기 공급

1. 수요 측면

□ (자금 지원) 전세비 부담완화를 위해 주택기금에서 저리(2～4.5%)로 지원해주는 전세자금 소요를 보면서, 필요시 지원 규모를 확대

* ‘09년 4.2조(저소득 전세 1.2조 + 근로자 서민전세 3.0조) →

자체적으로 6～8천억 증액하여 최대 5조까지 지원 가능

☞ ‘09.7월말 현재 4.2조 중 68%인 2.8조 집행

ㅇ 은행 전세대출이 원활하게 이루어질 수 있도록 향후 1년간 한시적으로 주택금융공사(주택신용보증기금)의 전세대출보증한도를 확대(당초 1억 → 2억, 금융위 소관사항)

□ (전세수요 분산) 적시성 있는 수급 정보제공을 통해 전세수요 집중을 방지하고 수급 불안심리를 해소

ㅇ 교통축을 중심으로 동일한 생활권으로 볼 수 있는 서울-경기 권역별 입주예정물량을 정기적으로 대외 공표

* 주요 입주단지 위치와 입주시점 등 정확하고 공신력있는 정보를 정기적으로 보도자료로 배포하고 전월세지원센터를 통해 매물정보 제공(홈페이지 공개, 전화상담)

□ (전월세 지원센터 운용) 전월세 지원센터(주공)*를 통해전세매물 제공, 대출상담, 대출지원, 법률상담 등이 한번에 이루어질 수 있도록 One-Stop 서비스 제공

* ① 콜센터(1577-3399번)를 통한 전월세 상담

② 인터넷 상담(Jeonse.jugong.co.kr) 및 매물정보 제공

③ 방문 상담(법률 지원 및 금융알선 등) 실시

2. 공급 측면

□ (도시형 생활주택) 단지형 다세대, 원룸형 주택 등 도시형 생활주택에 대해서는 자금지원, 규제완화 등을 통해 공급을 조기화(착공 후 6개월내 입주 가능)

① 주택기금 융자기준 신설(9월중 기금운용계획 변경)

- 도시형 생활주택 건설자금을 주택기금에서 지원

구 분		한 도
단지형 다세대	분양	60㎡이하 5,000만원 60～75㎡ 5,000만원(공공기관)
	임대	60㎡이하 5,000만원 60～85㎡ 5,000만원
원룸ㆍ 기숙사		㎡당 80만원 최저 560만원(7㎡), 최고 2,400만원(30㎡)

* 금리 및 상환조건은 현행 공공분양 및 임대주택 건설자금 수준으로 설정

② 주차장 기준을 전용면적 기준으로 개선(주택건설기준 11월중 개정)

- 주차장 기준을 일정범위 내(원룸형 0.2～0.5대, 기숙사형 0.1～0.3대)에서 지자체 조례로 정하여야 하나, 지자체에서 대부분 상한으로 규정

- 또한, 주차장기준이 세대규모에 관계없이 동일하여, 12㎡와 30㎡의 원룸형 주택이 동일한 주차대수를 확보

- 따라서, 주차장기준을 세대별 규모에 따라 달리 적용할 수 있도록 세대수 기준에서 전용면적 기준으로 개선

《 주차장 기준 개선안 》

구 분	현 행	개 선 (안)	비 고
원룸형 (12～30㎡)	세대당 0.2～0.5대(조례)	전용면적 합계를 기준으로 60㎡당 1대	세대당 기준으로 환산시 0.2대(12㎡)～0.5대(30㎡)
기숙사형 (7～20㎡)	세대당 0.1～0.3대(조례)	전용면적 합계를 기준으로 65㎡당 1대	세대당 기준으로 환산시 0.1(7㎡)～0.3대(20㎡)

③ 소규모 도시형 생활주택 진입도로 폭 완화(주택건설기준 11월중 개정)

- 연면적 660㎡ 이하인 원룸형과 기숙사형 주택은 진입도로 폭을 6→4m로 완화

* 19세대 이하 일반 공동주택은 4m 적용중

④ 상업지역에서 하나의 건축물 내에서 일반 공동주택과 복합건축 허용(주택법 시행령 11월중 개정)

- 상업지역에서 ｢일반 아파트 + 도시형 생활주택(원룸형, 기숙사형) + 상업시설｣ 형태의 주상복합 건축을 허용

⑤ (기타) 20㎡이하의 도시형 생활주택 소유자는 청약시 무주택자로 간주(주택공급규칙 11월중 개정)하고,

- 원룸형과 기숙사형 주택은 학교용지부담금 부과 면제

□ (오피스텔 공급 확대) 서울 등 수도권 도심 내에서 실질적으로 중소형 전세물량으로 공급될 수 있는 오피스텔에 대해 바닥난방 허용 기준 완화

* ’04년6월 건축규제 강화(바닥난방금지) 이후 오피스텔 공급 크게 감소

구 분	2003년	2004년	2005년	2006년	2007년	2008년
오피스텔 허가면적(㎡)	5,941,002	3,670,781	928,911	827,384	1,056,895	1,076,402

ㅇ (현행) 전용면적 60㎡ 초과시 바닥난방 설치금지

⇒ (변경) 전용면적 85㎡ 까지 바닥난방 허용

□  (매입임대․전세임대 공급 등) 다가구매입․전세임대 등 주변시세 30% 수준으로 공급하는 맞춤형 임대주택을 차질없이 공급(‘08년 1.5만호 → ’09년 2만호)

* 다가구매입임대 7천호, 기존주택 전세임대 7천호, 신혼부부 전세임대 5천호, 소년소녀가정 전세임대 1천호

ㅇ 신혼부부 전세임대는 엄격히 제한되어 있는 소득기준 상향, 대상주택 완화(보증금 1억5백 →1억4천)로 수혜범위 확대

* ① (대상자) 도시 근로자 월평균 소득 50%(월194만원) → 70%(월272만원)로 완화

② (대상주택) 지역별 대출한도(수도권 7천만) 150% → 200%로 확대

□ (국민임대 공급 확대) 서민 주거안정 강화를 위해 수도권에서 매년 3만호 수준의 국민임대주택을 지속 공급

* 수도권 국민임대 입주 : (‘07) 1.9만호, (’08) 2.9만호, (‘09) 3.2만호

ㅇ (입주) 전세수요 흡수를 위해 수도권 입주예정단지의 공기를 최대한 단축하여 조기입주(3개 지구 3,854세대)

* 용인흥덕3(866세대) `09.11→`09.9, 인천박촌(230세대) `10.1→`09.12

양주고읍 4개블록(2,758세대) `10.6→`10.4

ㅇ (분양) ‘09년 공급예정인 물량도 최대한 조기 공급(4개지구 3천세대 입주자모집공고 조기화)

* 파주운정 1,467세대 `09.11→`09.9, 성남도촌 210세대 `09.10→`09.9, 김포마송 699세대 `09.11→`09.10, 화성매송 664세대 `09.12→`09.11)

- ‘10년 분양물량(3.9만 세대)도 계획된 일정(준공 1년전)보다 2～3개월 조기 공급하여 입주자를 모집

7. 서민 주거안정을 위한 보금자리주택 확대공급 및 공급체계 개편방안(09.8.27)

Ⅰ. 추진 배경

□ 그동안 재건축 등 각종 규제로 인해 수요에 비해 공급이 적어 수도권을 중심으로 주택공급 부족이 누적된 상태

* 수도권 주택보급률(1인가구를 포함한 일반가구 기준)

: 96.0%(‘05) → 95.7%(‘06) → 95.0%(‘07) → 95.4%(‘08)

ㅇ 최근에는 경기 침체의 영향으로 민간부문을 중심으로 공급 감소가 지속되어 수급불균형이 심화될 우려

* ‘08년 수도권 19.8만호 건설(인허가)되어 전년대비 34.6% 감소하고, ’09년에도 1～7월중 수도권 6.1만호 인허가되어 전년대비 22.3% 감소

⇒ 공공부문에서 공급위축을 보완하지 않을 경우, 경기가 회복되는 시점에서 수급불안에 의한 가격 상승 우려

* 외환위기때도 공급이 급감하여 2～3년후 ‘01～’02년에 집값급등

수도권	’98	’99	’00	’01	’02	’03	’04	’05	’06	’07	’08
공급(만호)	14.9	23.7	24.1	30.4	37.6	29.7	20.6	19.8	17.2	30.3	19.8
가격(%)	-	-	3.1	19.2	29.3	10.1	-2.5	7.2	24.6	4.0	2.9

□ 그동안 집값이 소득에 비해 지속적으로 상승하여 서민들의 내집 마련 어려움이 가중

* 소득대비 집값(수도권, KB) : 6.3배(’05) → 7.8(‘06) → 8.3(’07) → 9.1(‘08)

* 내집마련 소요기간(KB) : 7.7년(’05) → 8.2(‘06) → 9.4(’07) → 9.0(‘08)

ㅇ 그 결과, 자가점유율이 선진국에 비해 크게 낮은 수준

* 우리나라 자가점유율 : 53.3%(‘95) → 54.2%(‘00) → 55.6%(‘05)

(선진국 자가점유율 : 미국 68.3%, 영국 69.8%, 일본 61.2%)

ㅇ 또한, 정부의 지원 없이는 주택 마련이 어려운 무주택 저소득가구가 약 292만(전체 가구의 18.3%)에 달하는 실정

□ 이러한 서민들의 주거문제 해결을 위하여 향후 10년간  ｢보금자리주택 150만호 공급계획(‘09～’18)｣ 수립(‘08.9.19)

☞ 보금자리주택 : 임대주택 위주의 공공주택 공급방식에서 벗어나, 저렴한 공공분양주택과 공공임대주택을 선호에 맞게 다양하게 선택할 수 있도록 통합적으로 공급하는 주택 개념

☞ ‘09～’18년간 총 150만호 공급계획

: 분양 70만, 임대 80만(장기임대 50만, 장기전세 10만, 10년임대 등 20만)

ㅇ 도심 인근에 저렴한 택지를 확보하기 위해 개발제한구역 해제를 통해 보금자리주택 건설을 추진 중

《 보금자리주택 시범지구 계획('09.5월 지구지정, 9월 사전예약) 》

지구명	합계	서울강남	서울서초	고양원흥	하남미사
사업면적	806만㎡	94	36	129	547
총건설호수	5.5만호	6.9천호	3.4천호	8.6천호	36.2천호
보금자리주택	4만호*	5.6천호	2.7천호	6.4천호	25.7천호

(※ 지구별 호수 및 사전예약물량 등은 9월초 지구계획 승인시 변경 가능)

* 보금자리주택 4만호 중 공공분양주택 2만호의 80%인 약 1.5만호에 대해 입주자를 사전에 모집

ㅇ 다만, 단계적으로 개발됨에 따라 연도별 공급물량이 적어 서민들이 주거안정 효과를 체감하는데 한계

* 10년간 78.8㎢(보금자리주택 약 30만호 분량)를 개발하여 연평균 3만호 공급에 불과 ⇒ 수도권 연간 공급량(약 20만호)의 15% 수준

◈ 주택수급 불안을 조기에 해소하고, 서민들의 내집마련 기회를 획기적으로 제고할 수 있도록

- 보금자리주택을 저렴한 가격에, 단기간내 대량 공급하고,

- 서민들의 청약기회를 확대하고, 장기 저리의 자금지원도 늘려 입주 부담을 대폭 경감하는 방안 마련

Ⅱ. 보금자리주택 공급체계 개편방안

1) 공급효과 조기화 방안

□ 현황 및 문제점

ㅇ ’18년까지 총 150만호를 공급할 계획으로 개발제한구역, 도심 재개발, 신도시 등 다양한 택지를 활용 중이나,

- 대부분 신도시 등에서 공급(50만호)되고, 수요자의 관심과 선호가 높은 개발제한구역내 물량은 제한적(30만호)

* ‘09.5월에 수도권 광역도시계획을 변경하여 보금자리주택 공급을 위해 78.8㎢를 해제키로 결정 ⇒ 연평균 3만호 공급수준에 불과

보금자리주택(150만호)			지역	택지 확보
공공 임대 (80만호)	영구임대 10만호	⇨	수도권 (100만호)	도심 20만호(재건축, 재개발, 역세권 등)
	국민임대 40만호			도시근교 30만호(개발제한구역 해제 등)
	10년임대, 장기전세 등 30만호			도시외곽 50만호(신도시 등 택지개발)
공공분양 (70만호)			지 방 (50만호)	택지개발 50만호

□ 공급계획 조정안 (‘12년까지 공급계획)

◈ 수도권 청약대기자(1순위 107만명)의 관심이 높은 GB지구 개발을 당초 ‘18년에서 ’12년으로 앞당겨 4년간 모두 개발(용적률 등 개발밀도를 상향하여 공급량도 확대)

* ‘12년까지 12만호(연 3만호) → ’12년까지 32만호(연 8만호)

- 도심내 재개발․신도시 등도 차질없이 추진(28만호)

⇒ 수도권 보금자리주택을 ‘12년까지 당초 40만 → 60만호로 확대 공급하여 주택수급 및 서민 주거안정 효과 제고

《 수도권 》

① (도시근교) 보존가치 낮은 개발제한구역을 활용한 보금자리지구 개발을 조기화하여 약 32만호를 ‘12년까지 공급

* ’18년까지 개발 예정이었던 78.8㎢를 ’12년까지 지구지정하여 공급

(연 3만호 → 연 8만호 수준 개발․공급)

ㅇ 금년 하반기에 5～6곳 추가 지구지정 등 지속적으로 보금자리주택지구를 추진하여 내년부터 연2회 사전예약

② (신도시 등 기존택지) 연 5만호를 계획대로 차질없이 건설하여 ’12년까지 20만호(연 5만호)를 공급

☞ 2기 신도시에서도 기반시설, 녹지율 조정 등으로 분양가를 인하

ㅇ 위례 신도시(총 4.3만호)에서도 보금자리주택을 약 2.2만호 공급(‘10년 4월 중 시범단지 2～4천호 사전예약 분양)

③ (도심내 택지) 도심 재개발, 역세권 등을 통해 연 2만호를 차질없이 건설․매입하여 총 8만호 건설

《 지방 》

ㅇ 수도권에 비해 미분양이 많으므로 추가 지정보다는 기지정된 국민임대단지를 보금자리지구로 전환(16개, 4.7만호)

- 미분양 해소 추이에 따라 추가 지정도 검토

◈ 공급확대를 위한 행정절차․재원․인력 등의 준비에 만전

- (행정절차) 환경․국방․농림부, 지자체 등 관계기관의 적극적인 협조를 통해 각종 협의절차를 신속히 진행

- (재원) ‘10～’14년까지 5년간 연 2조원 수준 추가 확보

(재정․기금에서 연평균 1.4조원, 사업자 자체조달 연 5천～1조원)

- (인력) 주․토공 통합공사 인력을 최대한 활용하는 한편, 지방공사의 참여를 추진

2) 근로자 생애최초 주택구입자 청약제도 신설

□ 현황 및 문제점

ㅇ 청약저축가입자 상당수가 사회초년생 등 2～6년이하의 단기 가입자(93만명, 수도권 1순위 107만의 86%)인데, 장기 가입자를 우선하는 現 공급제도*에서는 사실상 당첨기회가 없어 불만

* 청약저축 공급방식 : 일반공급 40%(가입 기간 등에 따른 순차방식), 특별공급 60%(신혼부부 30%, 다자녀가구 등 기타 30%)

* 성남판교, 도촌지구의 경우도 경쟁률이 높아 청약저축 10년이상 가입한 장기가입자만 당첨

⇒ 사회 진출 후에도 상당기간 무주택 상태에 머물러 주거불안 및 근로의욕 저하

ㅇ 수도권 GB내 보금자리주택 공급 조기화를 통해 공공분양 주택을 대폭 확대해도, 대부분 장기 가입자에게만 혜택이 주어지는 문제가 있음

□ 주택청약제도 개편방안

ㅇ (개편방향) 기존 장기 가입자의 기득권은 보호하면서, 생애 첫 주택 마련을 원하는 근로계층에게 당첨기회 제공

⇒ 근로자로서 생애최초 주택구입자를 위한 특별공급 제도를 신설 (전체 보금자리주택 공급량의 20%)

- 단기 가입자로서 성격이 유사하고 청약 경쟁률이 낮은(‘09년 0.68:1) 신혼부부 특별공급분*을 조정(30 → 15%)하면서 생애최초 구입자 특별공급 제도(20% 신설)로 확대

* 6개월 이상 저축가입, 결혼 5년내, 도시근로자 평균소득의 100%

ㅇ (시행방안) 전체 공급량을 확대하면서 기존 공급비율 조정

- 다자녀가구 등 특별공급 30%(유지), 일반공급분 40%→ 35%(△5%p), 신혼부부 특별공급 30 → 15%(△15%p), 생애최초 구입자 특별공급 20%(신설)로 개편

- 근로자 생애최초 공급조건은 ①청약저축에 가입(2년 이상), ②근로자․자영업자(5년이상 소득세 납부), ③기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우), ④도시근로자 평균소득의 80%이하(‘08년 약 312만원)인 자, ⑤주택구입 사실이 없는 자 중에서 ‘추첨’으로 선정

- 장기가입자와 형평성 차원에서 600만원(월 10만원, 60회 불입한 금액)을 청약금으로 납부(기존 납입금 포함)

* 일정 청약금을 납입토록 하여 청약과열도 방지

【 수도권 보금자리주택 분양물량 변화 】

구 분		현 재(16만호 공급)	개 편(26만호 공급*)
일반공급(장기가입자)		(40%) 6.4만호	(35%) 9만호
특별공급	신혼부부	(30%) 4.8만호	(15%) 4만호
	생애최초	-	(20%) 5만호
	다자녀, 장애인 등	(30%) 4.8만호	(30%) 8만호

* 일정기간 후 분양되는 10년임대․분납형 임대주택 10만호까지 포함시 36만호로 확대

3) 생애최초 구입자 자금지원 확대

□ 현황 및 문제점

ㅇ 보금자리주택을 분양받더라도 생애최초 주택구입자들은 목돈이 없고, 사회초년생으로서 시중은행의 대출도 어려워 고금리의 단기 대출을 이용해야 하는 상황

- 국민주택기금에서 주택구입자금을 지원하고 있으나, 지원대상이 최저소득층(부부합산 2천만원)으로 제한되고,

- 주택건설자금(5,500～7,500만원)이 지원되어 입주자에게 대환되고 있으나, 지원액이 적어 상당액은 자체 조달 필요

⇒ 지원대상과 지원액을 확대하여 실질적인 지원 추진

□ 자금지원 방안

ㅇ (대상) 보금자리주택을 분양받은 자 중 부부합산 소득 3천만원(종전은 부부합산 2천)이하의 생애최초주택구입자

ㅇ (대출액) 분양가의 50%이내에서, 대환자금과 별도로 최대 1억원까지 대출(종전은 대환자금 포함, 1억원까지 대출)

ㅇ (금리 및 상환조건) 5.2%, 20년 원리금 균등상환

* 24평형 기준 분양가 2억원(분양가의 50% 1억원이내 대출)

- (융자) 건설자금 대환 5.5천만원, 구입자금 4.5천만원, (자기자금) 1억원

☞ 월 상환금이 67만원으로 연 3천만원 소득의 27% 부담

□ 소요재원

ㅇ 입주가 시작되는 ‘12년이후 연평균 약 1조원 소요

Ⅲ. 보금자리주택 분양계획

1) 지구별 분양가 산정(안)

□ 추정분양가는 3.3㎡당 900～1,100만원 수준 (전용 85㎡)

구 분	서울강남	서울서초	고양원흥	하남미사
추정분양가(안)	1,150만원 수준(3.3㎡당)		850만원 수준	950만원 수준

* 지구계획 승인 이후 9월말 사전예약 공고시 추정분양가를 확정하여 발표 예정

ㅇ (택지비) 현행 토지이용계획 및 예상보상비, 기반시설 설치비 등을 토대로 산정

ㅇ (건축비) 분양가상한제 기본형건축비(’09.3월 490만원/3.3㎡)를 기준으로 가산비*, 물가상승률 등을 감안하여 산정

* 그린 홈, 추가 복리시설, 홈 네트워크 등 추가 비용

□ 주변시세와 비교할 경우에 서울 강남, 서초는 50% 수준, 하남 미사, 고양원흥은 주변의 70% 수준으로 저렴

(3.3㎡당, 전용 85㎡ 기준)

구 분	추정분양가(안)	주변시세 대비
서울강남	1,150만원 수준	2,205만원(수서)
서울서초		2,117만원(우면, 방배)
고양원흥	850만원 수준	1,190만원(행신, 화정)
하남미사	950만원 수준	1,315만원(강일, 하남)

* 서울의 평균 분양가(09년 1분기) 3.3㎡당 1,531만원 (금결원 자료)

* 2기 신도시 중 비교적 도심 근교인 판교와 광교 분양가는 1,200만원대

2) 전매제한 강화 및 거주의무 부여

□ 현황 및 문제점

ㅇ 주변 시세의 50～70% 수준의 저렴한 가격으로 공급

⇒ 수분양자의 과도한 개발이익 향유에 따른 문제 우려(통장거래 등 불법행위, 탈락자의 상실감 등)

□ 개선방안

ㅇ 수도권 GB내 공급되는 보금자리주택은 전매제한 기간을 강화 (9월 사전예약전까지 주택법 시행령 개정)

* 수도권 과밀억제권 공공택지 중소형주택은 계약일부터 5년 → GB내 보금자리주택은 7년(분양가가 주변시세의 70%미만인 경우 10년)

- 전매제한기간 중 불가피하게 전매시 공공이 선매권을 행사(분양가 + 적정금리)토록 하여 시세차익 환수

* 채권입찰제 적용방안 검토

⇒ 사실상의 분양가 상승(3.5억 → 4억원, 32평형 기준)으로 분양가 인하 효과를 기대하기 곤란하고, 목돈이 부족한 서민들의 주택구입이 어렵다는 문제 우려

ㅇ 이와 함께, 5년 거주의무를 부여하여 실수요자 위주 청약 유도

- 현재는 법적 근거가 없으므로, 우선, 사전예약시 공고한 후 내년 본 계약전까지 도입(‘10.6, 보금자리주택특별법 개정 예정)

* 싱가폴도 공공주택(HDB주택)에 대해 5년의 거주의무를 부여

3) 실용적인 주택건설

□ 추진 배경

① 재생에너지 활용 등으로 친환경 주택을 건설하는 한편, 관리비 절감을 통해 입주자 부담도 경감할 필요

② 아파트 마감재의 불필요한 고급화를 지양하여 주택가격거품 제거 필요

□ 추진 방안

① 에너지 효율적인 그린 홈(단열개선, 열회수형 환기장치*, 태양광 활용 등)으로 건설하여 에너지 소비를 30% 수준 절감

* 실내외 환기시 공기의 열교환을 통해 냉‧난방에너지를 절감하는 방식

⇒ 난방비 절감 등으로 관리비 15% 정도 인하 효과 기대

* 관리비 절감 예시(85㎡기준) : 월평균 15만원 → 13만원 수준으로 절감

② 민간아파트에 비해 저렴한 주택을 공급하기 위해

ㅇ 주택유형별로 엘리베이터홀, 계단실 면적 등을 합리적으로 조정하는 등 불필요한 시설은 과감히 축소

ㅇ 불필요한 외양적인 치장은 최대한 억제하고, 바닥재․벽지․가구 등 마감재는 검소하고 실용적인 수준으로 시공하여 분양가의 6% 수준으로 관리

Ⅳ. 투기 방지대책

1) 개발제한구역내 토지투기 방지대책

◈ 발표 후 토지거래허가구역 및 개발제한구역 등 토지이용규제 운용을 강화하여 투기적 거래를 원천 차단

◈ 국토부, 국세청, 주공 등 관계기관이 긴밀히 협조하여 불법, 탈법행위에 대한 단속을 강화

① 개발제한구역 및 토지거래허가 제도의 엄정한 운용

ㅇ 지자체를 통해 개발제한구역 행위제한 규정을 엄격히 적용

* 건축물 건축, 용도변경, 형질변경, 토지분할 등의 행위를 제한

ㅇ 토지거래허가구역도 엄정하게 운영하여 허가 받지않고 거래하거나, 부정한 방법으로 허가 받은 자는 엄중 처벌

- 수시로 사용실태 조사를 하여, 이행명령 및 강제금 부과

② 국토부․국세청, 지자체 등 관계기관 합동 단속반 운영

ㅇ 위장매매(가등기, 근저당 설정 등), 미등기 전매 등 불법․탈법 행위에 대해서는 철저한 조사를 통해 형사고발

ㅇ 토지거래허가 위반, 투기의심 거래 등은 국세청에서 세금탈루 여부 및 자금출처 등을 정밀 조사

③ 지가가 급등한 지역은 후보지에서 제외하고 주민공람(발표)후 지가가 과도하게 상승할 경우 보상가 산정시점을 조기화

* 보상가 산정기준일 : 주민공람일 ⇐ 지구지정(사업인정) 시점

2) 청약통장 불법거래 및 투기 방지대책

□ 투기단속 및 처벌방침을 적극 홍보

ㅇ 청약통장 거래 및 투기 등 불법행위에 대한 강력한 처벌 의지를 표명하고,

- 불법전매 단속, 실 거주자 확인 등에 대한 사전홍보를 통해 불법거래를 예방

* 불법행위에 대한 처벌내용을 적극 홍보

(불법전매자) 2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금

(통장 불법거래) 공급계약 취소, 3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌금

□ 투기단속 실시

ㅇ 국토부, 경찰, 국세청 및 지자체 등으로 정부합동 투기단속반 구성․운영

- 최근 분양한 판교, 청라, 은평뉴타운 등에 대한 단속을 시행 중이며, 보금자리주택지구에 대해서도 단속 확대

□ 실 거주자 확인 등 당첨자 및 입주자 관리

ㅇ 보금자리주택 당첨자에 대해서는 5년간 거주의무를 부과하고 실 거주여부 지속 확인

* 의무거주기간내 불가피하게 이전시에는 사업시행자가 우선 매수하고, 우선매수 신청없이 불법 매매․전대시 처벌 및 공급계약 취소

ㅇ 통장 불법거래 등도 확인하고 위반시 처벌 및 재당첨 제한

Ⅴ. 향후 조치계획

추진과제	조치사항		시한	주관 (협조)
▪공급효과 조기화 - 개발제한구역 ‘12년까지 조기개발	지구지정		’09.12～ (연 2회)	국토부
- 재원조달 및 사업자 자금조달 지원	예산반영 등		’09.12	국토부 재정부
▪근로자 생애최초 청약제도 신설	주택공급규칙 개정		’09.9	국토부 (법제처, 규개위)
▪생애최초 주택구입자금 지원	중기재정계획 반영 및 기금운용계획 변경		’10.12	재정부 국토부
▪시세차익 환수 - 전매제한 강화 - 거주의무 부여	주택법시행령 개정 보금자리주택특별법 개정		’09.9 ‘10.6	국토부 (법제처, 규개위)
▪실용적인 주택건설 방안	주택사업승인시 반영		수시	국토부 (주공)
▪투기방지 대책 추진	불법, 탈법행위 단속		연중	국토부, 국세청,경찰청, 지자체, 주공

Ⅴ. 주 요  통 계

Ⅴ. 주요 통계

1. 주택보급률 관련 / 381

2. 2005 인구주택총조사 관련 / 384

3. 주택가격 동향 / 391

4. 주택건설 관련 / 392

5. 임대주택 관련 / 406

6. 미분양 관련 / 417

7. 국민주택기금 관련 / 418

8. 국민주택채권 발행 현황 / 428

9. 주택청약관련 입주자저축 현황 / 429

10. 지역별 채권입찰제 현황 / 433

11. 공공택지 확보 및 공급 관련 / 434

12. 주거환경개선사업 관련 / 436

13. 주택 재개발사업 관련 / 437

14. 재건축조합 건설실적 관련 / 439

15. 주택건설공사 감리자 현황 / 442

16. 공동주택 관련 / 443

17. 주택사업자 등록 관련 / 446

18. 대한주택보증(주) 관련 / 448

1. 주택보급률 관련

1-1. 연도별 주택보급률

□ 新주택보급률

(단위 : %, 천가구, 천호)

연 도	전 국			수 도 권			서 울
	보급률	주택수	가구수	보급률	주택수	가구수	보급률	주택수	가구수
'05	98.3	15.663	15,887	96.0	7,165	7,462	93.7	3,102	3,310
'06	99.2	15,978	16,105	95.7	7,302	7,628	94.1	3,151	3,350
'07	99.6	16,295	16,634	95.0	7,419	7,813	93.2	3,172	3,403
'08	100.7	16,733	16,619	95.4	7,625	7,994	93.6	3,232	3,454

□ 종전 주택보급률

(단위 : %, 천가구, 천호)

연 도	전 국			수 도 권			서 울
	보급률	주택수	가구수	보급률	주택수	가구수	보급률	주택수	가구수
'00	96.2	11,472	11,928	86.1	4,731	5,494	77.4	1,973	2,548
'01	98.3	11,892	12,099	88.6	4,966	5,605	79.7	2,032	2,550
'02	100.6	12,358	12,286	91.6	5,239	5,719	82.4	2,103	2,551
'03	101.2	12,669	12,515	92.8	5,431	5,855	86.3	2,203	2,553
'04	102.2	12.988	12,714	93.9	5,614	5,979	89.2	2,278	2,554
'05	105.9	13,223	12,491	96.8	5,782	5,976	89.7	2,322	2,588
'06	107.1	13,534	12,634	96.9	5,901	6,099	91.3	2,370	2,597
'07	108.1	13,793	12,760	96.9	6,015	6,207	91.8	2,391	2,605
'08	109.9	14,169	12,891	98.3	6,209	6,319	93.8	2,451	2,613

1-2. 시 ․ 도별 新주택보급률

(단위 : 천호, 천가구, %)

구분	‘05년도 (인구주택총조사)			‘06년도(추계)			‘07년도(추계)			‘08년도(추계)
	가구수	주택수	보급률	가구수	주택수	보급률	가구수	주택수	보급률	가구수	주택수	보급률
전국	15,887.1	15,622.5	98.3	16,105.0	15977.7	99.2	16,363.6	16,294.8	99.6	16,618.9	16,733.1	100.7
수도권	7,462.1	7,165.0	96.0	7,628.1	7301.9	95.7	7,812.9	7,419.0	95.0	7,994.4	7,624.7	95.4
서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산	3,309.9 1,186.4 814.6 823.0 460.1 478.9 339.1	3,102.2 1,161.0 779.7 815.3 437.8 464.5 337.5	93.7 97.9 95.7 99.1 95.2 97.0 99.5	3,349.7 1,189.8 817.4 839.5 467.5 488.6 340.6	3151.1 1187.0 793.7 825.5 456.5 480.5 343.6	94.1 99.8 97.1 98.3 97.7 98.3 100.9	3,403.2 1,199.8 823.4 857.4 473.6 497.9 346.9	3,172.3 1,198.1 816.9 851.3 470.0 491.7 357.1	93.2 99.9 99.2 99.3 99.2 98.8 102.9	3,453.6 1,209.5 829.3 875.2 479.6 507.1 353.3	3,231.7 1,209.4 853.9 872.4 486.6 499.4 370.6	93.6 100.0 103.0 99.7 101.5 98.5 104.9
경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주	3,329.2 520.6 505.2 659.9 620.0 666.3 938.8 1,056.0 179.2	3,247.5 541.5 520.1 685.3 638.4 692.3 965.4 1,062.1 172.0	97.5 104.0 102.9 103.8 103.0 103.9 102.8 100.6 96.0	3,439.0 522.2 509.5 668.5 617.5 660.6 944.1 1,069.6 181.2	3325.4 560.5 536.1 715.9 653.4 700.2 985.4 1086.1 177.0	96.7 107.3 105.2 107.1 105.8 106.0 104.4 101.5 97.7	3,552.4 524.8 514.6 678.5 616.7 658.1 948.8 1,083.5 184.0	3,395.5 571.6 553.0 737.5 666.2 709.7 1,014.6 1,111.1 178.3	95.6 108.9 107.5 108.7 108.0 107.8 106.9 102.5 96.9	3,665.6 527.5 519.7 688.5 616.2 655.8 953.5 1,097.6 186.8	3,520.6 582.7 568.0 761.1 682.1 720.5 1,047.8 1,145.7 180.6	96.0 110.5 109.3 110.5 110.7 109.9 109.9 104.4 96.7

** : 천단위 기준으로 산정

1-3. 인구 천인당 주택수

□ (개념 및 의미) 인구 천인당 주택수는 주택보급률과 같이 주택보급의 양적지표

◦ 가구가 아닌 인별로 주택보급을 측정하므로 1인가구, 비혈연가구 등을 제외하고 산정되는 주택보급률의 한계보완 가능

□ (산정방식) 주택수 / ( 총인구수 ÷ 1,000 )

□ (추이) '05년 현재 279.7호/천인으로 '00년 248.7호/천인에 비해 31호/천인 증가

(단위 : %, 천가구, 천호)

연 도	전 국			수 도 권			서 울
	인구수	주택수	주택수/ 인구천명	인구수	주택수	주택수/ 인구천명	인구수	주택수	주택수/인구천명
’70	30,882	4,360	141.2	8,730	1,057	121.1	5,433	584	107.4
’75	34,707	4,734	136.4	10,929	1,293	118.3	6,890	744	108.0
’80	37,436	5,319	142.1	13,298	1,646	123.8	8,364	968	115.7
’85	40,448	6,104	150.9	15,820	2,090	132.1	9,639	1,176	122.0
’90	43,411	7,357	169.5	18,586	2,798	150.6	10,613	1,458	137.4
’95	44,609	9,570	214.5	20,189	3,859	191.2	10,231	1,728	168.9
'00	46,136	11,472	248.7	21,354	4,731	221.6	9,895	1,973	199.4
'05	47,279	13,223	279.7	22,767	5,782	254.0	9,820	2,322	236.4

※ '05년 다가구 구분 거처 반영시(호수로 계산시) 천인당 주택수 : 330.4호

2. 2005 인구주택총조사 관련

2-1. '05 인구주택총조사결과 요약

□ 가구 부문

2005. 11. 1일 현재 우리나라의 총가구수는 15,988천 가구로 2000년에 비해

11.1% 증가

(단위 : 천가구, %)

	2000년	2005년	증감(률)
- 총 가 구	14,391	15,988	1,597(11.1%)
․일반가구	14,312	15,887	1,575(11.0%)
․집단가구	14	17	2(15.1%)
․외국인가구	65	85	19(29.8%)

4인 이상 가구는 감소한 반면 1인가구, 2인가구는 큰 폭으로 증가

평균가구원수는 2000년(3.12명)에 비해 0.24명이 줄어든 2.88명

(단위 : 천가구, %)

		계	1인	2인	3인	4인	5인	6인	7인 이상	평균 가구원수
전국	2000년	14,312 (100.0)	2,224 (15.5)	2,731 (19.1)	2,987 (20.9)	4,447 (31.1)	1,443 (10.1)	345 (2.4)	134 (0.9)	3.12
	2005년	15,887 (100.0)	3,171 (20.0)	3,521 (22.2)	3,325 (20.9)	4,289 (27.0)	1,222 (7.7)	267 (1.7)	93 (0.6)	2.88
	증 감 (증감률)	1,575 11.0	946 42.5	790 28.9	338 11.3	-158 -3.6	-221 -15.3	-78 -22.6	-42 -31.0	-0.24

1세대 가구와 2세대 가구는 증가한 반면, 3세대 가구와 4세대 이상 가구는 감소

(단위 : 천가구, %)

		2000년		2005년		증감(2000～2005)
						증 감	증감률
계		14,312	(100.0)	15,887	(100.0)	1,575	11.0
친족가구	․1세대가구	2,034	(14.2)	2,575	(16.2)	541	26.6
	․2세대가구	8,696	(60.8)	8,807	(55.4)	111	1.3
	․3세대가구	1,176	(8.2)	1,093	(6.9)	-84	-7.1
	․4세대이상가구	22	(0.2)	16	(0.1)	-6	-27.6

1인 가구는 3,171천 가구로 2000년에 비하여 42.5% 증가

- 1인 가구 추이

	1995	2000	2005
가구수(천가구)	1,642	2,224	3,171
증가율(%)	(60.8)	(35.4)	(42.5)

단독주택에 살고 있는 가구가 44.5%, 아파트 41.7%, 다세대주택 7.4% 순

- 2000년에 비해 아파트, 다세대주택에 거주하는 가구는 증가한 반면, 단독주택과 연립주택 등은 감소

(단위 : 천가구, %)

	계	단독 주택	아파트	연립주택	다세대 주 택	영업용 건물내 주택	주택이외 의 거처
2000년	14,312	7,103	5,238	836	458	593	84
2005년	15,887	7,064	6,629	527	1,168	282	217
증감(2000～2005)	1,575	-39	1,391	-309	710	-311	133
(증감률)	11.0	-0.5	26.6	-37.0	155.1	-52.5	157.1

자기집에 살고 있는 가구가 55.6%, 전세22.4%, 월세19.0%

	계	자가	전세	월세	무상
- 가구수(천가구)	15,887	8,828	3,557	3,012	490
구성비(%)	(100.0)	(55.6)	(22.4)	(19.0)	(3.1)

□ 주택 부문

2005. 11. 1일 현재 우리나라의 총주택수(빈집포함)는 13,223천호로 2000년에 비해 15.3% 증가

- 주택유형은 아파트가 52.7%로 전체 주택의 절반을 넘어섬

(단위 : 천가구, %)

	계		단독주택		아파트		연립주택		다세대 주택		비거주용 건물내주택
2000년	11,472	(100.0)	4,269	(37.2)	5,480	(47.8)	850	(7.4)	472	(4.1)	401	(3.5)
2005년	13,223	(100.0)	4,264	(32.2)	6,963	(52.7)	559	(4.2)	1,229	(9.3)	209	(1.6)
증감	1,750		-6		1,483		-291		757		-193
(증감률)	15.3		-0.1		27.1		-34.3		160.3		-48.0

2-2. 주택 유형별 현황

(단위 : 천호, %)

구 분		계		단독주택		아파트		연립주택		다세대 주택		비거주용 건물내 주택
전국	2000	11,472	(100.0)	4,269	(37.2)	5,480	(47.8)	850	(7.4)	472	(4.1)	401	(3.5)
	2005	13,223	(100.0)	4,264	(32.2)	6,963	(52.7)	559	(4.2)	1,229	(9.2)	209	(1.6)
	증감	1,750		-6		1,483		-291		757		-193
	(증감률)	15.3		-0.1		27.1		-34.3		158.0		-48.0
서울	2000	1,973	(100.0)	498	(25.3)	1,011	(51.2)	221	(11.2)	183	(9.3)	60	(3.1)
	2005	2,322	(100.0)	456	(19.6)	1,259	(54.2)	147	(6.3)	431	(18.5)	30	(1.3)
부산	2000	830	(100.0)	270	(32.6)	439	(52.8)	60	(7.3)	33	(3.9)	28	(3.4)
	2005	967	(100.0)	261	(26.9)	555	(57.4)	41	(4.2)	93	(9.7)	17	(1.8)
대구	2000	545	(100.0)	181	(33.3)	311	(57.1)	16	(3.0)	17	(3.1)	20	(3.6)
	2005	609	(100.0)	178	(29.3)	366	(60.1)	8	(1.2)	45	(7.4)	12	(2.0)
인천	2000	632	(100.0)	121	(19.2)	345	(54.6)	83	(13.2)	66	(10.4)	16	(2.6)
	2005	724	(100.0)	114	(15.7)	396	(54.8)	22	(3.0)	184	(25.2)	8	(1.2)
광주	2000	338	(100.0)	93	(27.6)	229	(67.7)	4	(1.2)	1	(0.2)	11	(3.3)
	2005	379	(100.0)	96	(25.3)	269	(70.9)	5	(1.4)	4	(1.0)	5	(1.4)
대전	2000	334	(100.0)	85	(25.6)	200	(60.1)	30	(8.9)	7	(2.2)	11	(3.4)
	2005	380	(100.0)	89	(23.5)	242	(63.8)	16	(4.2)	27	(7.1)	5	(1.4)
울산	2000	239	(100.0)	63	(26.3)	148	(62.0)	13	(5.3)	7	(2.9)	8	(3.6)
	2005	277	(100.0)	67	(24.1)	177	(64.1)	9	(3.1)	18	(6.5)	6	(2.3)
경기	2000	2,126	(100.0)	506	(23.8)	1,202	(56.6)	251	(11.8)	110	(5.2)	57	(2.7)
	2005	2,736	(100.0)	522	(19.1)	1,708	(62.4)	154	(5.6)	320	(11.7)	32	(1.2)
강원	2000	458	(100.0)	228	(49.9)	181	(39.5)	24	(5.3)	2	(0.5)	22	(5.1)
	2005	494	(100.0)	235	(47.7)	220	(44.5)	23	(4.6)	4	(0.9)	11	(2.3)
충북	2000	422	(100.0)	203	(48.0)	180	(42.6)	20	(4.7)	3	(0.8)	17	(4.1)
	2005	456	(100.0)	208	(45.5)	217	(47.5)	17	(3.7)	6	(1.4)	8	(1.8)
충남	2000	585	(100.0)	334	(57.1)	190	(32.4)	30	(5.1)	8	(1.4)	23	(4.2)
	2005	635	(100.0)	336	(53.0)	246	(38.7)	24	(3.7)	18	(2.9)	11	(1.7)
전북	2000	569	(100.0)	303	(53.2)	227	(39.9)	15	(2.6)	2	(0.4)	22	(4.0)
	2005	598	(100.0)	299	(50.1)	271	(45.3)	15	(2.5)	4	(0.6)	9	(1.5)
전남	2000	647	(100.0)	426	(65.8)	175	(27.1)	13	(2.0)	2	(0.3)	31	(4.9)
	2005	671	(100.0)	424	(63.2)	216	(32.1)	13	(2.0)	5	(0.8)	12	(1.8)
경북	2000	825	(100.0)	468	(56.7)	276	(33.5)	30	(3.7)	11	(1.3)	39	(4.9)
	2005	878	(100.0)	474	(54.0)	328	(37.4)	28	(3.2)	28	(3.2)	19	(2.2)
경남	2000	822	(100.0)	412	(50.1)	342	(41.5)	27	(3.3)	11	(1.3)	31	(3.8)
	2005	943	(100.0)	421	(44.7)	455	(48.3)	26	(2.7)	24	(2.5)	17	(1.8)
제주	2000	128	(100.0)	77	(60.5)	23	(18.3)	12	(9.2)	9	(7.4)	6	(4.8)
	2005	153	(100.0)	82	(53.1)	37	(24.3)	12	(7.9)	18	(11.9)	4	(2.7)

2-3. 2005 주택 규모별 현황

(단위 : 호, %)

규 모 별	주 택		아 파 트
	주 택 수	구성비율	아파트수	구성비율
합 계	12,494,827	100.0%	6,626,957	100.0%
23㎡미만	37,348	0.3%	3,456	0.1%
23～30㎡	214,686	1.7%	141,859	2.1%
30㎡미만	252,034	2.0%	145,315	2.2%
30～46㎡	1,216,388	9.7%	617,412	9.3%
46～63㎡	3,508,578	28.1%	2,282,419	34.4%
30㎡이상 63㎡미만	4,724,966	37.8%	2,899,831	43.8%
63～96㎡	4,767,425	38.2%	2,680,621	40.5%
96～129㎡	1,363,379	10.9%	538,131	8.1%
129～162㎡	636,768	5.1%	281,858	4.3%
162～228㎡	448,975	3.6%	76,063	1.1%
129㎡이상 228㎡미만	1,085,743	8.7%	357,921	5.4%
228～327㎡	185,302	1.5%	4,848	0.1%
327㎡이상	115,978	0.9%	290	0.0%
228㎡이상	301,280	2.4%	5,138	0.1%

※ 위 주택수에는 설문조사가 불가한 빈집수(728천호)가 포함되지 않아 전체 주택수(13,223천호)와 차이를 보임

2-4. 자가점유가구율/자가보유율

□ 우리나라 : 자가점유율 통계산출

【자가점유율】: 자기 집에 살고 있는 가구

◦ 산정방법 : 자가점유 = (자가 거주가구/일반가구)*100

* 일반가구 = 總 가구 - 집단가구 - 외국인가구

◦ '05년 통계 : 55.6% = 8,828천 가구/15,887*천 가구

* 15,887천가구 = 15,988 - 16(집단가구) - 85(외국인가구)

【자가보유율*】: 자기 집을 소유하고 있는 가구

◦ 산정방법 : 자가보유율 =〔자가 거주+전월세․무상 가구중 타지소유가구〕
/일반가구×100

* '05년 센서스에서 처음으로 타지소유 주택을 조사함으로서, 간접적으로 산출가능

* 센서스에 의하면 타지주택 소유가구는 1,794천 가구로 이중 747천가구는 무주택이고, 1,047천가구는 자가주택 소유

◦ '05년 통계 : 60.3% = 9,575*가구=/15,887천 가구

* 9,575천가구 = 8,828(자가거주) + 747(전월세 등 가구중 타지소유 가구)

□ 외국 통계 : 자가주택 점유비율

◦ 외국의 경우, 우리와 같이 가구를 기준으로 하지 않고, 주택을 기준으로 하여 자가점유율을 산출

◦ 자가 점유가구비율 = 자가 거주 주택수/빈집을 제외한 총 주택수

<각국의 자가점유/거주 현황 (2003년 기준)>

국 가	1980년				2003년				공공임대 주택 비중 (2003)
	Rent	Owner -occupied	Cooperative	Other	Rent	Owner -occupied	Cooperative	Other
미국	-	-	-	-	31.7	68.3	-	-	1.0
일본	-	-	-	-	36.6	61.2	-	-	7.0
영국	43	57	-	0	29.5	70.5	-	0	19.2
오스트리아	43	52	-	5	39	58	-	3	14.3
벨기에	38	59	0	3	31	68	-	2	7.0
덴마크	43	55	1	1	40	53	7	0	20.0
핀란드	30	63	0	7	34	63	0	3	17.2
프랑스	41	47	-	12	38	56	-	6	17.5
독일	61	39	-	0	55	45	-	0	6.5
아일랜드	24	76	-	0	18	77	-	5	4.6
룩셈부르크	39	60	-	1	26	67	-	7	1.9
네델란드	58	42	-	0	45	55	-	0	34.6
포르투칼	39	52	-	5	21	75	-	4	3.3
스페인	21	73	-	6	11	82	-	7	0.9
스웨덴	42	42	16	0	39	46	15	0	21.0

자료 : National Board of Housing, Building and Planning, ｢Housing Statistics in the European Union 2004｣, Sweden; 미국 센서스, 일본 센서스, 영국 주택서베이 결과

2-5. 가구원수별 단칸방 거주가구 추이

(단위 : 가구)

가구원 방 수		1인	2인	3인	4인	5인	6인	7인	합계
단칸방	’95	787,984	385,244	218,384	172,968	24,027	1,002	143	1,589,752
	'00	736,806	235,774	87,008	55,777	7,943	180	30	1,123,518
	'05	543,220	235,660	141,640	145,060	33,683	5,772		1,105,035

※ '05년 현황은 동부문 인구주택총조사 결과 미집계로, '05년주택수요조사연구용역 결과를 토대로 추계

2-6. 가구당 평균 사용방수 추이

(단위 : 천가구, %, 개)

구 분	사 용 방 수
	계	1개	2개	3개	4개	5개	6개+	평균사용 방 수
’85	9,571	3,115	3,255	2,134	744	226	93	-
’90	11,354	2,924	3,263	2,854	1,518	597	195	-
'00	14,312	1,124	1,673	4,352	5,279	1,413	471	3.4
	(100.0)	(7.9)	(11.7)	(30.4)	(36.9)	(9.9)	(3.3)
'05	15,887	1,025	1,323	4,070	6,887	1,916	665	3.6
	(100.0)	(6.5)	(8.3)	(25.6)	(43.4)	(12.1)	(4.2)
증감(2000-2005)	1,575	-98	-350	-282	1,608	503	194	0.2
(증감률)	11.0	-8.7	-20.9	-6.5	30.5	35.6	41.3

2-7. 1인당 주거면적 추이

(단위 : ㎡, %)

구 분	합계	단독	아파트	연립	다세대
’85	11.2	-	-	-	-
’95	17.2	-	-	-	-
'00	20.2	19.8	20.5	19.5	17.5
'05	22.8	23.8	22.8	22.5	20.2
증감률('00～'05)	13.1	20	11.2	15.2	15.0

3. 주택가격 동향

3-1. 매매

(괄호 안은 아파트, 단위 :%)

구분	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
전 국	-12.4	3.4	0.4	9.9	16.4	5.7	-2.1	4.0	11.6	3.1	3.1
	(-13.6)	(8.5)	(1.4)	(14.5)	(22.8)	(9.6)	(-0.6)	(5.9)	(13.8)	(2.1)	(2.3)
수도권	-	-	2.3	13.9	21.8	7.4	-2.9	5.1	20.3	5.6	5.0
			(3.1)	(19.2)	(29.3)	(10.1)	(-2.5)	(7.2)	(24.6)	(4.0)	(2.9)
서 울	-13.2	5.6	3.1	12.9	22.5	6.9	-1.4	6.3	18.9	5.4	5.0
	(-14.6)	(12.5)	(4.2)	(19.3)	(30.8)	(10.2)	(-1.0)	(9.1)	(24.1)	(3.6)	(3.2)
강 북	-11.1	2.0	1.4	7.7	16.3	2.9	-1.2	3.3	14.8	8.7	8.8
	(-16.6)	(8.1)	(2.7)	(14.4)	(22.6)	(3.5)	(-0.6)	(3.2)	(19.0)	(8.3)	(9.4)
강 남	-15.3	9.1	4.4	17.5	27.4	10.5	-1.6	9.4	22.7	2.6	1.3
	(-13.5)	(15.3)	(5.0)	(22.0)	(35.2)	(14.3)	(-1.3)	(13.5)	(27.6)	(0.5)	(-1.9)
지방광역시	-	-	-	-	-	-	-1.5	2.8	2.2	-0.3	0.6
							(0.6)	(4.0)	(2.1)	(-0.6)	(1.0)
지방8도	-	-	-	-	-	-	-0.8	2.9	1.9	0.3	1.5
							(2.5)	(5.1)	(3.0)	(0.3)	(2.3)

3-2. 전세

(괄호 안은 아파트, 단위 :%)

구분	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
전 국	-18.4	16.8	11.1	16.4	10.1	-1.4	-5.0	3.0	6.5	2.6	1.7
	(-20.2)	(26.7)	(12.2)	(20.0)	(12.2)	(-0.4)	(-2.7)	(5.7)	(7.6)	(1.9)	(0.8)
수도권	-	-	13.9	20.0	9.5	-3.3	-7.2	3.8	10.4	3.7	1.7
			(13.0)	(24.9)	(10.5)	(-2.7)	(-5.2)	(7.5)	(11.7)	(2.1)	(-0.4)
서 울	-22.7	22.2	13.8	18.7	10.8	-3.9	-7.2	2.3	9.8	3.7	1.1
	(-22.4)	(32.5)	(12.1)	(23.4)	(11.4)	(-3.2)	(-4.4)	(6.2)	(11.5)	(2.2)	(-1.8)
강 북	-22.1	19.5	15.0	16.1	9.8	-4.8	-7.0	-0.1	9.6	5.4	3.5
	(-26.9)	(31.8)	(10.6)	(23.0)	(11.9)	(-4.7)	(-3.3)	(2.9)	(11.8)	(4.6)	(0.5)
강 남	-23.2	25.0	12.5	21.0	11.8	-3.0	-7.5	4.7	10.1	2.2	-1.2
	(-19.8)	(32.9)	(12.9)	(23.6)	(11.2)	(-2.3)	(-5.2)	(8.6)	(11.3)	(0.5)	(-3.6)
지방광역시	-	-	-	-	-	-	-3.5	2.0	2.5	0.9	1.0
							(-1.1)	(3.6)	(3.0)	(1.1)	(1.6)
지방8도	-	-	-	-	-	-	-1.8	2.6	2.7	1.7	2.3
							(0.8)	(4.4)	(4.1)	(2.2)	(2.6)

4. 주택건설 관련

4-1. 지역별 주택건설 실적

(단위 : 호)

지역별	'90	'91	'92	'93	'94	'95	'96	'97	'98
계 획	450,000	500,000	500,000	550,000	550,000	550,000	550,000	550,000	500,000
실 적	750,378	613,083	575,492	695,319	622,854	619,057	592,132	596,435	306,031
서 울	120,371	103,497	106,441	111,656	86,220	103,617	104,801	70,446	28,994
부 산	49,237	46,566	45,095	57,004	41,607	32,190	42,600	35,468	21,125
대 구	41,566	31,130	29,683	34,040	48,015	36,998	29,490	37,878	3,132
인 천	62,451	28,227	32,391	38,734	38,728	36,683	27,232	19,671	9,042
광 주	28,976	15,556	21,370	17,402	29,176	32,390	16,920	28,311	7,113
대 전	22,959	29,226	26,957	28,451	16,359	14,712	11,793	9,145	10,418
울 산	-	-	-	-	-	-	-	8,154	4,154
경 기	195,975	142,961	144,151	182,031	146,458	127,811	139,894	139,253	110,633
강 원	20,708	12,856	13,241	26,171	15,602	33,659	26,741	18,475	14,640
충 북	22,989	20,339	14,156	28,203	21,647	25,184	17,221	30,633	17,132
충 남	20,553	19,976	17,105	33,698	31,935	36,139	40,983	53,302	15,402
전 북	22,901	21,642	19,505	27,566	25,092	27,598	21,861	26,194	7,816
전 남	31,841	21,991	23,594	23,514	25,933	16,271	21,781	20,479	12,575
경 북	36,083	37,686	29,132	36,552	45,265	31,401	32,967	40,879	16,667
경 남	67,799	74,768	47,763	45,264	46,642	58,338	53,751	53,931	22,525
제 주	5,969	6,662	4,908	5,033	4,175	6,066	4,097	4,216	4,663

수도권	378,797	274,685	282,983	332,421	271,406	268,111	271,927	229,370	148,669

지역별	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
계 획	500,000	500,000	500,000	550,000	500,000	520,000	520,000	520,000	520,000	501,268
실 적	404,715	433,488	529,854	666,541	585,382	463,800	463,641	469,503	555,792	371,285
서 울	61,460	96,936	116,590	159,767	115,755	58,122	51,797	39,694	62,842	48,417
부 산	17,319	21,603	38,580	66,400	43,418	20,509	25,458	48,741	41,254	13,594
대 구	9,353	21,033	34,919	27,464	34,405	25,370	41,600	27,625	18,174	22,880
인 천	9,253	20,471	54,547	55,008	29,392	22,440	17,588	15,876	41,571	33,632
광 주	6,777	7,935	9,582	20,835	28,033	12,124	16,850	23,291	13,088	3,945
대 전	6,800	9,604	5,833	16,642	21,220	15,455	13,724	9,718	11,180	14,556
울 산	6,787	8,670	10,364	13,550	12,481	12,381	10,479	13,393	24,507	5,897
경 기	166,741	123,578	133,259	161,473	152,142	125,157	128,516	116,488	198,138	115,531
강 원	15,483	9,047	11,367	11,190	20,850	20,748	23,691	20,955	10,677	13,235
충 북	12,429	12,418	13,164	8,479	10,942	26,812	16,252	18,195	19,983	10,014
충 남	18,438	15,294	13,735	20,748	21,671	32,857	21,326	30,079	29,317	21,657
전 북	14,052	11,535	12,571	14,183	16,820	15,583	21,752	16,332	11,842	12,063
전 남	15,172	15,347	12,603	15,215	10,940	18,763	8,369	13,759	15,255	10,849
경 북	18,098	22,996	22,318	24,386	21,572	20,108	20,393	27,043	24,285	15,881
경 남	19,977	29,923	33,658	40,252	36,929	33,940	42,685	44,515	31,503	24,375
제 주	7,576	7,098	6,764	10,949	8,812	3,431	3,161	3,799	2,176	4,759

수도권	237,454	240,985	304,396	376,248	297,289	205,719	197,901	172,058	302,551	197,580

4-2. 유형별 주택건설 실적

(단위 : 호)

유형별	'90	'91	'92	'93	'94	'95	'96	'97	'98
계 (%)	750,378 (100.0)	613,083 (100.0)	575,492 (100.0)	695,319 (100.0)	622,854 (100.0)	619,057 (100.0)	592,132 (100.0)	596,435 (100.0)	306,031 (100.0)
단독주택 (%)	105,445 (14.1)	69,189 (11.3)	53,276 (9.3)	52,004 (7.5)	42,380 (6.8)	55,710 (9.0)	61,263 (10.3)	52,948 (8.9)	23,773 (7.8)
아 파 트 (%)	501,036 (66.8)	424,082 (69.1)	469,551 (81.5)	540,006 (77.7)	521,322 (83.7)	497,273 (80.3)	462,548 (78.1)	484,949 (81.3)	262,879 (85.9)
연 립 (%)	18,314 (2.4)	18,190 (2.9)	9,248 (1.6)	22,878 (3.3)	16,604 (2.7)	17,212 (2.8)	18,210 (3.1)	19,219 (3.2)	7,363 (2.4)
다 세 대 (%)	125,583 (16.7)	101,622 (16.6)	43,417 (7.5)	80,431 (11.6)	42,548 (6.8)	48,862 (7.9)	50,111 (8.5)	39,319 (6.6)	12,016 (3.9)

유형별	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
계 (%)	404,715 (100.0)	433,488 (100.0)	529,854 (100.0)	666,541 (100.0)	585,382 (100.0)	463,800 (100.0)	463,641 (100.0)	469,503 (100.0)	555,792 (100.0)	371,285 (100.0)
단독주택 (%)	33,772 (8.4)	34,777 (8.0)	49,454 (9.3)	53,323 (8.0)	42,173 (7.2)	34,237 (7.4)	27,799 (6.0)	37,711 (8.0)	38,851 (7.0)	40,057 (14.5)
아 파 트 (%)	345,345 (85.3)	331,579 (76.5)	267,401 (50.5)	384,692 (57.7)	468,763 (80.1)	404,878 (87.3)	415,511 (89.6)	412,891 (88.0)	476,462 (85.7)	263,153 (70.8)
연 립 (%)	7,640 (1.9)	10,242 (2.4)	8,592 (1.6)	7,963 (1.2)	6,265 (1.1)	3,697 (0.8)	4,613 (1.0)	4,678 (1.0)	4,696 (0.8)	4,044 (1.1)
다 세 대 (%)	17,958 (4.4)	56,890 (13.1)	204,407 (38.6)	220,563 (33.1)	68,181 (11.6)	20,988 (4.5)	15,718 (3.4)	14,223 (3.0)	23,184 (4.2)	50,421 (24.8)

4-3. 국민임대 주택건설 실적('08년말)

(단위 : 호)

구 분	계	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
계	624,285	2,501	20,226	10,009	35,227	50,819	71,791	91,423	96,183	88,999	89,228	67,879
수도권	319,532	2,501	9,478	7,490	12,488	24,565	40,077	53,504	42,956	40,812	52,233	33,428
서 울	41,296	-	245	-	350	1,164	5,926	5,861	15,809	6,033	4,518	1,390
경 기	241,922	2,501	8,519	5,794	11,517	17,813	32,900	43,967	24,984	29,868	35,554	28,505
인 천	36,314	-	714	1,696	621	5,588	1,251	3,676	2,163	4,911	12,161	3,533
부 산	20,584	-	1,712	1,350	-	4,003	4,592	1,002	3,581	1,444	1,489	1,411
대 구	25,577	-	1,128	-	2,414	499	5,843	889	4,337	4,339	776	5,352
대 전	23,937	-	880	-	3,234	4,583	853	709	7,311	4,172	-	2,195
광 주	24,263	-	1,291	-	2,430	1,416	2,752	3,021	7,086	3,395	1,651	1,221
울 산	9,630	-	534	693	1,196	-	2,362	0	845	914	2,036	1,050
강 원	21,784	-	688	-	1,800	1,768	1,282	4,090	2,724	4,893	2,252	2,287
충 북	27,362	-	1,191	-	2,536	843	2,774	4,411	4,602	3,869	4,952	2,184
충 남	26,795	-	1,144	-	656	2,064	1,230	3,270	4,468	3,878	5,680	4,405
전 북	30,016	-	686	-	1,414	1,574	2,011	5,874	6,252	4,036	5,445	2,724
전 남	19,530	-	-	476	2,005	1,497	592	2,478	1,983	3,261	3,732	3,506
경 북	21,085	-	480	-	490	3,858	2,506	5,451	2,351	3,036	1,814	1,099
경 남	46,621	-	594	-	3,944	3,256	4,596	6,081	6,873	9,259	6,468	5,550
제 주	7,569	-	420	-	620	893	321	643	814	1,691	700	1,467

4-4. 부문별 주택건설 실적

(단위 : 천호)

구 분	'92	'93	'94	'95	'96	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
계	575	695	623	619	592	596	306	405	433	530	667	585	464	463	470	556	371
공공부문 · 분양 · 임대	195 132 63	227 186 41	258 183 75	228 146 82	232 121 111	219 94 125	131 37 94	151 42 109	140 44 96	128 25 103	124 37 87	121 35 86	124 28 96	141 41 100	144 44 100	157 52 105	141 51 90
민간부문	380	468	365	391	360	377	175	254	293	402	543	464	340	322	326	399	230

4-5. 규모별 주택건설 실적

(단위 : 호)

구 분	1999				2000
	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과
계	404,715	139,666 (34.5%)	150,829 (37.3%)	114,220 (28.2%)	433,488	131,936 (30.4%)	207,570 (47.9%)	93,982 (21.7%)
수도권	237,454	53,915 (22.7%)	92,542 (39.0%)	90,997 (38.3%)	240,985	70,449 (29.2%)	111,791 (47.1%)	58,745 (24.6%)
서 울	61,460	12,210	24,205	25,045	96,936	23,469	41,041	32,426
부 산	17,319	5,254	7,697	4,368	21,603	7,268	10,128	4,207
대 구	9,353	3,789	4,186	1,378	21,033	3,518	10,033	7,482
인 천	9,253	3,977	3,303	1,973	20,471	11,401	7,708	1,362
광 주	6,777	2,263	4,037	477	7,935	2,238	4,582	1,115
대 전	6,800	2,172	1,730	2,898	9,604	1,761	3,506	4,337
울 산	6,787	2,201	3,713	873	8,670	1,682	5,534	1,454
경 기	166,741	37,728	65,034	63,979	123,578	35,579	63,042	24,957
강 원	15,483	7,579	5,469	2,435	9,047	2,008	4,848	2,191
충 북	12,429	8,897	2,466	1,066	12,418	4,002	6,661	1,755
충 남	18,438	14,596	2,061	1,781	15,294	7,256	5,528	2,510
전 북	14,052	8,509	4,937	606	11,535	3,242	6,986	1,307
전 남	15,172	5,789	7,500	1,883	15,347	4,446	8,677	2,224
경 북	18,098	12,077	4,851	1,170	22,996	10,236	10,563	2,197
경 남	18,977	9,106	6,757	3,114	29,923	11,237	16,198	2,488
제 주	7,576	3,519	2,883	1,174	7,098	2,593	2,535	1,970

(단위 : 호)

구 분	2001				2002
	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과
계	529,854 (100%)	220,686 (41.7%)	224,522 (42.4%)	84,646 (16.0%)	666,541 (100%)	236,414 (35.5%)	303,876 (45.6%)	126,251 (18.9%)
수도권	304,396 (100%)	133,680 (43.1%)	123,522 (42.5%)	47,194 (14.4%)	376,248 (100%)	144,564 (38.4%)	167,634 (44.6%)	64,050 (17.0%)
서 울	116,590	36,038	56,755	23,797	159,767	53,586	72,371	33,810
부 산	38,580	16,830	17,299	4,451	66,400	24,019	27,591	14,790
대 구	34,919	8,454	19,371	7,094	27,464	3,463	17,115	6,886
인 천	54,547	41,901	9,226	3,420	55,008	21,525	23,736	9,747
광 주	9,582	4,778	3,824	980	20,835	9,284	8,996	2,555
대 전	5,833	2,773	1,146	1,914	16,642	8,003	6,356	2,283
울 산	10,364	4,490	4,812	1,062	13,550	2,620	7,894	3,036
경 기	133,259	55,741	57,541	19,977	161,473	69,453	71,527	20,493
강 원	11,367	4,381	4,967	2,019	11,190	3,529	4,366	3,295
충 북	13,164	6,611	4,599	1,954	8,479	1,822	3,106	3,551
충 남	13,735	4,079	7,235	2,421	20,748	3,213	12,331	5,204
전 북	12,571	5,559	5,134	1,878	14,183	6,730	5,201	2,252
전 남	12,603	2,861	7,104	2,638	15,215	4,715	6,587	3,913
경 북	22,318	10,099	8,825	3,394	24,386	9,461	11,720	3,205
경 남	33,658	13,281	13,793	6,584	40,252	10,792	19,672	9,788
제 주	6,764	2,810	2,891	1,063	10,949	4,199	5,307	1,443

(단위 : 호)

구 분	2003				2004
	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과
전 국	585,382 (100%)	169,622 (29.0%)	278,006 (47.5%)	137,754 (23.5%)	463,800 (100%)	138,986 (30.0%)	212,308 (45.8%)	112,506 (24.2%)
수 도 권	297,289 (100%)	97,048 (32.6%)	140,180 (47.2%)	60,061 (20.2%)	205,719 (100%)	77,083 (37.5%)	87581 (42.6%)	41,055 (19.9%)
서 울	115,755	31,029	55,175	29,551	58,122	15,929	27,081	15,112
부 산	84,436	10,536	22,119	10,763	20,509	2,760	8,939	8,810
대 구	85,145	8,584	16,004	9,817	25,370	2,845	14,371	8,154
인 천	74,272	7,726	17,275	4,391	22,440	6,202	9,108	7,130
광 주	28,033	5,011	11,552	11,470	12,124	3,627	4,449	4,048
대 전	21,220	5,276	10,986	4,958	15,455	2,423	9,049	3,983
울 산	12,481	3,251	7,838	1,392	12,381	1,021	8,018	3,342
경 기	402,456	58,293	67,730	26,119	125,157	54,952	51,392	18,813
강 원	20,850	5,661	9,839	5,350	20,748	6,454	8,797	5,497
충 북	64,566	4,965	3,022	2,955	26,812	7,895	12,323	6,594
충 남	87,385	3,146	11,898	6,627	32,857	5,312	17,264	10,281
전 북	47,986	4,771	6,760	5,289	15,583	6,252	4,878	4,453
전 남	48,466	1,984	5,841	3,115	18,763	3,741	8,591	6,431
경 북	61,788	7,531	9,962	4,079	20,108	7,806	9,136	3,166
경 남	104,809	10,163	17,930	8,836	33,940	10,255	17,819	5,866
제 주	15,674	1,695	4,075	3,042	3,431	1,512	1,093	826

(단위 : 호)

구 분	2005				2006
	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과
전 국	463,641 (100%)	135,443 (29%)	200,910 (43%)	127,288 (27%)	469,503	121,059 (25.8%)	177,957 (37.9%)	170,487 (36.3%)
수 도 권	197,901 (100%)	61,755 (31%)	89,594 (45%)	46,552 (24%)	172,058	53,929 (31.3%)	64,963 (37.8%)	53,166 (30.9%)
서 울	51,797	19,072	22,760	9,965	39,694	12,043	15,678	11,973
부 산	25,458	6,527	9,669	9,262	48,741	8,040	18,772	21,929
대 구	41,600	6,950	19,068	15,582	27,625	6,258	7,891	13,476
인 천	17,588	3,581	7,665	6,342	15,876	6,062	5,842	3,972
광 주	16,850	7,569	6,092	3,189	23,291	4,379	12,403	6,509
대 전	13,724	7,825	2,571	3,328	9,718	4,543	3,456	1,719
울 산	10,479	1,545	3,912	5,022	13,393	1,333	999	11,061
경 기	128,516	39,102	59,169	30,245	116,488	35,824	43,443	37,221
강 원	23,691	6,838	11,580	5,273	20,955	5,923	7,276	7,756
충 북	16,252	5,603	6,710	3,939	18,195	4,297	5,713	8,185
충 남	21,326	5,523	8,475	7,328	30,079	4,596	13,136	12,347
전 북	21,752	7,403	7,711	6,638	16,332	5,882	6,442	4,008
전 남	8,369	2,456	3,297	2,616	13,759	3,657	4,574	5,528
경 북	20,393	3,921	9,519	6,953	27,043	4,834	12,425	9,784
경 남	42,685	10,403	21,714	10,568	44,515	11,554	18,950	14,011
제 주	3,161	1,125	998	1,038	3,799	1,834	957	1,008

(단위 : 호)

구 분	2007				2008
	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과
전 국	555,792 (100%)	145,419 (26%)	201,968 (36%)	208,405 (38%)	371,285 (100%)	131,010 (35%)	126,630 (34%)	113,645 (31%)
수도권	302,551 (100%)	87,904 (29%)	112,612 (37%)	102,035 (34%)	197,580 (100%)	75,067 (38%)	70,839 (36%)	51,674 (26%)
서 울	62,842	23,861	27,870	11,111	48,417	17,204	20,914	10,299
부 산	41,254	7,520	11,844	21,890	13,594	3,750	4,248	5,596
대 구	18,174	1,968	8,024	8,182	22,880	7,919	8,396	6,565
인 천	41,571	15,717	11,410	14,444	33,632	10,520	12,330	10,782
광 주	13,088	2,809	3,894	6,385	3,945	2,422	681	842
대 전	11,180	282	5,166	5,732	14,556	2,900	4,322	7,334
울 산	24,507	2,591	11,129	10,787	5,897	1,496	940	3,461
경 기	198,138	48,326	73,332	76,480	115,531	47,343	37,595	30,593
강 원	10,677	3,908	3,147	3,622	13,235	3,746	4,853	4,636
충 북	19,983	5,629	6,035	8,319	10,014	3,538	3,682	2,794
충 남	29,317	6,350	10,477	12,490	21,657	6,096	7,517	8,044
전 북	11,842	6,711	3,046	2,085	12,063	5,588	3,650	2,825
전 남	15,255	5,676	5,176	4,403	10,849	4,491	4,007	2,351
경 북	24,285	4,042	10,362	9,881	15,881	3,572	4,721	7,588
경 남	31,503	9,176	10,655	11,672	24,375	8,447	7,047	8,881
제 주	2,176	853	401	922	4,759	1,978	1,727	1,054

4-6. 연도별 다가구 주택건설 실적

(단위 : 호)

구 분	1991		1992		1993
	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수
전 국	41,758	172,089	28,582	124,921	41,151	185,208
서 울	20,615	96,332	15,117	73,134	18,831	91,523
부 산	5,073	16,503	3,494	12,225	2,583	8,916
대 구	3,523	9,870	2,273	5,700	5,626	17,463
인 천	955	5,194	774	3,687	1,956	9,441
광 주	352	1,353	258	949	319	1,016
대 전	535	1,695	191	785	205	761
울 산	0	0	0	0	0	0
경 기	4,165	20,342	2,702	16,075	6,721	39,286
강 원	625	1,571	544	1,663	635	2,582
충 북	971	3,365	505	1,705	730	2,836
충 남	181	505	158	608	148	784
전 북	456	1,264	358	1,065	588	1,861
전 남	55	146	27	75	8	25
경 북	1,274	3,471	659	1,774	774	2,093
경 남	2,868	10,106	1,456	5,266	1,963	6,379
제 주	110	372	66	210	64	242
수도권	25,735	12,1868	18,593	92,896	27,508	140,250

(단위 : 호)

구 분	1994		1995		1996
	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수
전 국	28,836	125,107	31,671	169,680	33,692	193,082
서 울	8,585	45,932	10,168	68,839	12,687	85,662
부 산	1,757	5,553	1,902	5,792	1,107	3,246
대 구	5,768	18,480	4,151	13,819	2,810	10,021
인 천	1,401	6,100	1,290	8,436	979	8,063
광 주	383	1,244	780	2,451	918	3,086
대 전	166	684	468	2,273	1,452	12,147
울 산	0	0	0	0	0	0
경 기	5,900	28,874	7,129	42,592	7,469	38,115
강 원	642	3,743	796	5,406	1,067	5,883
충 북	632	3,029	757	3,431	749	3,855
충 남	0	0	435	3,449	653	6,421
전 북	597	1,923	451	1,800	363	1,867
전 남	41	136	65	206	18	72
경 북	886	2,707	747	3,018	913	6,472
경 남	1,920	6,206	2,361	7,597	2,346	7,642
제 주	158	496	171	571	161	530
수도권	15,886	80,906	18,587	119,867	21,135	131,840

(단위 : 호)

구 분	1997		1998		1999		2000
	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수
전 국	19,600	97,441	3,751	16,656	6,041	29,992	11,326	64,403
서 울	3,879	18,804	566	2,852	525	2,686	1,813	8,961
부 산	645	1,975	199	515	462	1,341	229	892
대 구	1,832	6,342	295	710	875	3,952	1,362	9,986
인 천	356	4,367	107	665	165	1,096	438	3,491
광 주	687	2,666	91	348	284	1,014	330	1,752
대 전	992	10,090	202	1,861	323	1,402	741	4,818
울 산	774	964	54	136	101	289	144	889
경 기	5,333	22,492	1,153	3,817	1,303	7,410	3,575	15,639
강 원	704	6,075	169	915	233	1,546	247	1,534
충 북	1,110	6,315	180	1,584	372	3,333	563	5,500
충 남	495	4,740	132	853	173	1,240	298	2,204
전 북	612	2,425	103	356	134	561	163	1,134
전 남	34	329	10	78	93	414	119	866
경 북	547	2,869	116	826	211	1,469	337	2,771
경 남	1,485	6,453	309	900	669	1,858	746	3,075
제 주	145	535	65	240	118	381	221	891
수도권	9,568	45,663	1,826	7,334	1,993	11,192	5,826	28,091

(단위 : 호)

구 분	2001		2002		2003		2004
	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수
전 국	24,871	206,172	38,264	257,529	24,460	148,186	15,992	140,019
서 울	2,996	15,869	3,604	15,507	1,330	5,013	585	21,812
부 산	297	1,404	488	1,959	229	616	138	402
대 구	2,691	18,649	2,046	12,494	1,664	10,546	571	3,327
인 천	1,617	19,802	317	1,884	381	2,466	355	1,736
광 주	962	8,636	1,479	16,670	403	1,988	367	2,218
대 전	2,328	21,115	1,857	16,380	1,056	7,228	311	1,428
울 산	499	1,600	594	1,802	355	987	288	1,244
경 기	6,896	61,405	7,349	49,529	5,345	30,619	3,134	19,561
강 원	479	5,135	1,285	9,806	1,423	10,345	1,216	8592
충 북	1,113	11,882	1,911	14,760	493	3,391	848	7,182
충 남	608	6,506	1,371	14,833	709	6,265	1186	12918
전 북	504	5,470	836	8,459	324	2,456	237	1779
전 남	205	1,921	302	2,306	199	1,036	180	713
경 북	1,470	16,308	1,039	10,163	1,601	17,081	1,087	7,321
경 남	1,723	8,112	1,649	9,078	1,319	6,837	1,166	5,627
제 주	483	2,358	867	4,979	573	3,214	249	1,050
수도권	11,509	97,076	11,270	66,920	7,056	38,098	4,074	43,109

(단위 : 호)

구 분	2005		2006		2007		2008
	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수
전 국	7,367	39,151	9,075	58,714	12,599	85,311	13,610	92,115
서 울	377	1,236	364	1,591	433	1,852	425	1,582
부 산	179	381	88	269	122	408	122	439
대 구	494	2,874	813	6,189	825	6,572	1,004	8,103
인 천	228	902	153	755	347	1,752	618	2,763
광 주	396	2,140	424	2,566	602	3,544	409	2,601
대 전	263	1,288	360	1,749	265	1,565	379	2,961
울 산	279	1,452	486	2,903	926	6,387	564	3,725
경 기	1,573	5,626	2,097	9,663	2,956	14,407	3,344	17,559
강 원	570	3,004	629	2,573	785	3,599	759	3,207
충 북	349	2,269	459	3,335	652	4,866	852	5,366
충 남	468	2,938	458	3,841	559	4,609	686	6,300
전 북	234	1,736	349	3,084	466	3,845	906	8,250
전 남	115	556	155	740	301	1,733	330	2,443
경 북	880	8,825	1302	15,069	1,805	21,287	1,376	14,228
경 남	766	3,305	802	3,786	1,457	8,522	1,717	12,127
제 주	196	619	136	421	98	323	119	461
수도권	2,178	7,764	2,614	12,009	3,736	18,011	4,387	21,904

5. 임대주택 관련

5-1. 임대주택 재고현황

□ 총 재고('08말기준) : 1,341,670호(전체주택 14,169천호의 9.5%)

□ 임대기간별

구분	계 (호)	영구임대	50년 공공임대 (정비사업 포함)	건설임대 (5년/10년) (공공/민간 /건축허가)	국민임대 (다가구/부도 /미분양 매입 포함)	사원임대 (공공/민간)	매입임대 (공공/민간)	전세임대
'08	1,341,670	190,077	100,949	476,193	258,056	22,697	269,009	24,689
		(14.2%)	(7.5%)	(35.5%)	(19.2%)	(1.7%)	(20.1%)	(1.8%)
'07	1,334,951	190,077	100,007	596,553	155,637	30,173	246,768	15,736
		(14.2%)	(7.5%)	(44.7%)	(11.6%)	(2.3%)	(18.5%)	(1.2%)
'06	1,330,204	190,077	93,450	651,071	111,224	39,966	235,624	8,792
		(14.3%)	(7.0%)	(48.9%)	(8.4%)	(3.0%)	(17.7%)	(0.7%)
'05	1,243,331	190,077	91,949	635,921	76,646	39,017	209,721
		(15.3%)	(7.4%)	(51.1%)	(6.2%)	(3.1%)	(16.9%)
'04	1,150,054	190,077	92,850	655,908	47,203	38,566	125,450
		(16.5%)	(8.1%)	(57.0%)	(4.1%)	(3.4%)	(10.9%)
'03	1,046,086	190,077	92,730	640,031	20,862	42,392	59,994
		(18.2%)	(8.9%)	(61.2%)	(2.0%)	(4.0%)	(5.7%)
'02	1,021,477	190,077	87,828	605,631	10,828	38,412	88,701
		(18.6%)	(8.6%)	(59.3)	(1.1%)	(3.8%)	(8.7%)
'01	919,721	190,077	86,015	527,633	3,026	35,346	77,624
		(22.7%)	(9.4%)	(57.4%)	(0.3%)	(3.8%)	(8.4%)
'00	753,512	190,077	79,039	383,534	-	35,132	65,730
		(25.2%)	(10.5%)	(50.9)	(0.0%)	(4.7%)	(8.7%)

※ 장기공공임대주택(영구, 50년임대, 국민임대, 10년임대, 전세임대) : 577,988호(전체주택 4.1%)

□ 시‧도별 임대주택 재고현황('08년말 기준)

(단위:호)

구분	계	영 구	50년 공공	국민 임대	10년공공	5년공공			민간 임대	기타 임대
					공공기관	소계	공공 기관	민간
계	1,341,670	190,077	100,949	258,056	4,217	298,406	41,814	256,592	465,276	24,689
서울	249,688	45,828	74,018	37,220		74	74		88,765	3,783
부산	67,758	26,171	1,963	8,718	434	3,809	1,325	2,484	24,149	2,514
대구	46,811	18,744	2,775	10,159	253	5,672	2,205	3,467	7,140	2,068
인천	44,390	8,354	1,433	15,318		3,438	3,236	202	13,610	2,237
광주	78,500	13,920	1,011	13,294	100	22,874	2,679	20,195	25,861	1,440
대전	40,220	12,437	1,584	6,342	123	5,789	2,171	3,618	13,102	843
울산	19,478	2,362	888	5,634		1,825		1,825	8,321	448
경기	241,718	19,664	6,373	79,194		37,458	18,316	19,142	93,385	5,644
강원	75,970	4,361	1,188	9,269	660	30,419	1,739	28,680	29,506	567
충북	56,351	6,139	1,951	12,808	247	18,048	932	17,116	16,596	562
충남	90,211	4,668	1,405	10,352	295	24,372	1,562	22,810	48,598	521
전북	78,910	9,315	2,099	13,501	120	29,273	1,729	27,544	23,247	1,355
전남	102,320	5,001	476	9,208	465	63,820	1,300	62,520	23,118	232
경북	64,320	7,244	1,720	9,668	523	16,905	2,192	14,713	27,652	608
경남	71,165	4,773	1,375	13,773	997	31,428	2,297	29,131	17,431	1,388
제주	13,860	1,096	690	3,598		3,202	57	3,145	4,795	479

※ 50년공공 : 재건축, 재개발, 주거환경사업 임대주택 포함

국민임대 : 다가구매입, 부도임대, 미분양(60㎡이하)매입 포함

10년 공공임대 : 공공기관(분납+미분양매입(60㎡~85㎡이하) 포함)

5년 공공임대 민간 : 민간업체+사원임대

민간임대 : 주택건설+건축허가+정비사업조합+매입임대

기타 : 기존주택전세임대+소년소녀가장임대+쪽방비닐하우스임대+신혼부부임대

□ 사업주체별

구 분	계(호)	건설사업자	매입사업자	토지주택공사	지 자 체
'08	1,341,670	457,076	264,792	449,320	170,482
	(100%)	(34.1%)	(19.7%)	(33.5%)	(12.7%)
'07	1,334,951	562,193	245,513	387,501	139,744
	(100%)	(42.1%)	(18.4%)	(29.0%)	(10.5%)
'06	1,330,204	604,299	234,334	363,897	127,674
	(100%)	(45.4%)	(17.6%)	(27.4%)	(9.6%)
'05	1,243,331	571,034	209,721	334,695	127,881
	(100%)	(45.9%)	(16.9%)	(26.9%)	(10.3%)
'04	1,150,054	581,764	125,450	315,923	126,917
	(100%)	(50.6%)	(10.9%)	(27.5%)	(11.0%)
'03	1,046,086	575,501	59,994	285,678	124,913
	(100%)	(55.0%)	(5.8%)	(27.3%)	(11.9%)
'02	1,021,477	550,174	88,701	265,239	117,363
	(100%)	(53.8%)	(8.7%)	(26.0%)	(11.5%)
'01	919,721	480,449	77,624	244,812	116,836
	(100%)	(52.3%)	(8.4%)	(26.6%)	(12.7%)
'00	753,512	354,614	65,730	220,545	112,623
	(100%)	(47.1%)	(8.7%)	(29.3%)	(14.9%)

□ 사업자별 현황

구 분	계(호)	건설임대	매입임대
'08	1,341,670	1,076,878	264,792
	(100%)	(80.3%)	(19.7%)
'07	1,334,951	1,088,183	246,768
	(100%)	(81.5%)	(18.5%)
'06	1,330,204	1,094,580	235,624
	(100%)	(82.3%)	(17.7%)
'05	1,243,331	1,033,610	209,721
	(100%)	(83.1%)	(16.9%)
'04	1,150,054	1,024,604	125,450
	(100%)	(89.1%)	(10.9%)
'03	1,046,086	986,092	59,994
	(100%)	(94.3%)	(5.7%)
'02	1,021,477	932,776	88,701
	(100%)	(91.3%)	(8.7%)
'01	919,721	842,097	77,624
	(100%)	(91.6%)	(8.4%)
'00	753,512	687,782	65,730
	(100%)	(91.3%)	(8.7%)

□ 토지주택공사 임대현황

구분	계(호)	영 구	50년공공 (정비사업포함)	10년공공 (미분양매입포함)	5년공공	국민임대 (다가구, 부도, 미분양매입 포함)	전세임대 (소년소녀포함)
'08	450,499	140,078	26,254	4,217	34,884	220,377	24,689
	(100%)	(31.1%)	(5.8%)	(0.9%)	(7.8%)	(48.9%)	(5.5%)
'07	387,501	140,078	26,254		55,864	150,250	15,055
	(100%)	(36.1%)	(6.8%)		(14.4%)	(38.8%)	(3.9%)
'06	363,897	140,078	26,254		80,533	108,552	8,480
	(100%)	(38.5%)	(7.2%)		(22.1%)	(29.8%)	(2.4%)
'05	334,695	140,078	25,742		93,395	75,480	-
	(100%)	(41.9%)	(7.7%)		(27.9%)	(22.6%)	-
'04	315,923	140,078	25,742		102,900	47,203	-
	(100%)	(44.3%)	(8.2%)		(32.6%)	(14.9%)	-
'03	285,678	140,078	25,742		98,996	20,862	-
	(100%)	(49.0%)	(9.0%)		(34.7%)	(7.3%)	-
'02	265,239	140,078	25,352		88,981	10,828	-
	(100%)	(52.8%)	(9.6%)		(33.5%)	(4.1%)	-
'01	244,812	140,078	24,785		76,923	3,026	-
	(100%)	(57.2%)	(10.1%)		(31.5%)	(1.2%)	-
'00	220,545	140,078	24,028		56,439	-	-
	(100%)	(63.5%)	(10.9%)		(25.6%)	(0.0%)	-

□ 지자체 임대현황

구 분	계(호)	영 구	50년공공 (정비사업포함)	5년공공	국민임대 (다가구포함)	기타임대 (기존주택전세)
'08	170,482	49,999	74,695	6,930	37,679	1,179
	(100%)	(29.3%)	(43.8%)	(4.1%)	(22.1%)	(0.7%)
'07	139,744	49,999	73,753	8,669	5,387	1,936
	(100%)	(35.8%)	(52.8%)	(6.2%)	(3.8%)	(1.4%)
'06	127,674	49,999	67,196	6,205	2,672	1,602
	(100%)	(39.2%)	(52.6%)	(4.9%)	(2.1%)	(1.2%)
'05	126,715	49,999	66,207	10,509	-	-
	(100%)	(39.5%)	(52.2%)	(8.3%)	-	-
'04	126,917	49,999	67,108	9,810	-	-
	(100%)	(39.4%)	(52.9%)	(7.7%)	-	-
'03	124,913	49,999	66,988	7,926	-	-
	(100%)	(40.0%)	(53.6%)	(6.4%)	-	-
'02	117,363	49,999	62,476	4,888	-	-
	(100%)	(42.6%)	(53.2%)	(4.2%)	-	-
'01	116,836	49,999	61,230	5,607	-	-
	(100%)	(42.8%)	(52.4%)	(4.8%)	-	-
'00	112,623	49,999	55,011	7,613	-	-
	(100%)	(44.4%)	(48.8%)	(6.8%)	-	-

□ 유형별‧사업주체별 임대주택 재고현황('08년말)

- 영구임대주택

계(호)	토지주택공사	지 자 체
190,077	140,078	49,999
(100%)	(73.7%)	(26.3%)

- 공공임대(50년)

계(호)	토지주택공사	지자체(재건축/재개발/주거환경 포함)
100,949	26,254	74,695
(100%)	(26.0%)	(74.0%)

- 국민임대(30년)

계	지 자 체			토지주택공사
	소계	건설	매입	소계	건설	매입
258,056호	37,679	36,260	1,419	220,377	184,906	35,471
(100%)	(14.6%)	(14.0%)	(0.6%)	(85.4%)	(71.7%)	(13.7%)

- 공공임대(5, 10년, 사원임대)

계	토지주택공사	지자체	민간업체
302,623	6,930	39,101	256,592
(100%)	(2.3%)	(12.9%)	(84.8%)

- 기타

계	민간건설임대	건축허가	매입임대	전세임대 (소년소녀포함)
489,965	34,485	165,999	264,792	24,689

□ 영구임대주택의 시․도별 재고현황('08년말)

합계	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
190,077	45,828	26,171	18,744	8,354	13,920	12,437	2,362	19,664	4,361	6,139	4,668	9,315	5,001	7,244	4,773	1,096

5-2. 임대주택 분양전환 실적

(단위 : 호)

분양시기	계	지 자 체	주 공	민 간
'88	2,410	-	2,030	380
'89	4,068	860	2,757	451
'90	7,389	700	5,176	1,513
'91	14,793	1,270	6,962	6,561
'92	21,022	2,624	10,746	7,652
'93	23,677	3,625	9,591	10,461
'94	37,376	6,243	20,744	10,389
'95	25,277	-	17,004	8,273
'96	26,320	1,271	13,300	11,749
'97	26,082	2,306	6,021	17,755
'98	28,245	705	6,508	21,032
'99	19,979	530	5,155	14,294
'00	30,640	841	1,147	28,652
'01	28,395	4,898	1,719	21,778
'02	39,550	80	8,029	31,441
'03	25,159	291	8,100	16,768
'04	46,444	1,583	10,547	34,314
'05	56,094	866	15,906	39,322
'06	82,520	428	14,965	67,127
'07	64,133	3,212	21,606	39,315
‘08	69,004	1,537	28,584	38,883

5-3. 사업주체별 ․ 유형별 공공임대주택건설 실적

(단위 : 호‧세대)

구분	합계			공공임대주택			영구임대		사원임대			국민임대
	지자체	주공	민간	지자체	주공	민간	지자체	주공	지자체	주공	민간	지자체	주공
’82～’86	14,025	34,994	28,700	14,025	34,994	28,700
1987	135	20,070	31,713	135	20,070	31,713
1988	1,164	25,188	25,866	1,164	25,188	25,866
1989	24,252	40,046	18,177	11,025	10,020	18,177	13,227	30,026
1990	28,747	58,744	57,053	4,173	12,117	48,600	19,250	40,754	5,324	5,873	8,453
1991	21,606	49,224	5,561	3,500	8,690	2,884	15,432	34,175	2,674	6,359	2,677
1992	13,473	44,717	4,489	9,899	5,222		1,583	35,123	1,991	4,372	4,489
1993	2,922	10,055	28,548	1,957	5,055	23,900	507		458	5,000	4,648
1994	3,088	19,125	52,676	3,088	15,551	47,112				3,574	5,564
1995	1,276	18,237	62,519	1,276	15,537	60,771				2,700	1,748
1996	3,190	16,188	91,685	2,206	16,188	86,254			984		5,431
1997	1,057	15,941	91,730	1,057	15,941	91,117					613
1998	160	13,958	79,677	160	11,457	79,677							2,501
1999	441	30,115	78,861	441	9,889	78,777					84		20,226
2000	1,714	30,953	63,265	1,714	20,944	63,265							10,009
2001	2,438	40,908	59,211	2,088	5,681	59,211			350				35,227
2002	4,033	55,403	27,150	1,831	6,786	27,150						2,202	48,617
2003	10,106	64,686	9,976	1,816	1,185	9,976						8,290	63,501
2004	6,150	86,845	4,231	42	1,530	4,231						6,108	85,315
2005	18,533	84,476	2,778	2,216	4,610	2,778						16,317	79,866
2006	9,461	96,991	5,084	2,360	7,242	4,949			38		135	7,063	89,749
2007	15,769	117,351	13,445	7,957	13,593	13,089			1,260		356	6,552	103,758
2008	12,802	94,788	9,318	3,065	19,643	8,021					1,297	9,737	75,145
합계	196,542	1,069,003	851,713	77,195	287,133	816,218	49,999	140,078	13,079	27,878	35,495	56,269	613,914

※ 공공임대 : ’82～’91 장기임대, ’92～현재 공공임대 (전세임대 제외, 미분양매입 포함), 국민임대 : ‘04년부터 다가구매입. ’06년부터 부도매입, ‘08년부터 미분양매입(60㎡이하) 포함

5-4. 주택건설 호수중 공공임대주택 건설비중

(단위 : 호‧세대)

구분	건설실적	임 대 주 택
		소계(비율)			공공임대	영구임대	사원임대	국민임대
’82	191,420
’83	225,990			1,155,071호중 77,719(6.7%)	77,719
’84	222,047
’85	227,362
’86	288,252
’87	244,301			51,918(21.3%)	51,918	-	-
’88	316,570			52,218(16.5%)	52,218	-	-
’89	462,159			82,475(17.8%)	39,222	43,253	-
’90	750,378			144,544(19.3%)	64,890	60,004	19,650
’91	613,083			76,391(12.5%)	15,074	49,607	11,710
’92	575,492			62,679(10.9%)	15,121	36,706	10,852
’93	695,319			41,525(5.9%)	30,912	507	10,106
’94	622,854			74,862(12.0%)	65,751	-	9,111
’95	919,057			82,032(13.2%)	77,584	-	4,448
’96	592,132			111,063(18.8%)	104,648	-	6,415
’97	596,435			108,728(18.2%)	108,115	-	613
’98	306,031			93,795(30.6%)	91,294	-	-	2,501
’99	404,715			109,417(27.0%)	89,107	-	84	20,226
'00	433,488			95,932(22.1%)	85,923	-	-	10,009
'01	529,854			102,557(19.4%)	66,980	-	350	35,227
'02	666,541			86,586(13.0%)	35,767	-	-	50,819
'03	585,382			84,768(14.5%)	12,977	-	-	71,791
'04	463,800			97,226(30.0%)	5,803	-	-	91,423
'05	463,641			105,787(22.8%)	9,604	-	-	96,183
'06	469,503			111,536(23.8%)	14,551	-	173	96,812
'07	555,792			146,565(26.4%)	34,639	-	1,616	110,310
‘08	371,285			116,908(31.5%)	30,729	-	1,297	84,882
합계	12,792,883	2,117,258(16.6%)			1,180,546	190,077	76,425	670,183

※ 공공임대 : ’82～’91 장기임대, ’92～현재 공공임대(전세임대 제외)

5-5. 주요 선진국들의 장기임대주택 비율

한국	네덜란드	오스트리아	덴마크	스웨덴	영국
3.3%	35%	25%	21%	20%	19.2%
프랑스	아일랜드	일본	독일	OECD평균	EU평균
17%	8%	6.6%	6%	11.5%	13%

* 한국(‘07년), 일본(’03), 기타 유럽지역(‘05년) 기준

※ OECD 평균 11.5%, EU 평균 13%, 선진유럽 8개국 평균 18.7%(이상’05)

<주요 선진국들의 임대료 보조가구 비율(’93~’99년 기준, %)>

구 분	영국	네덜란드	독일	프랑스	덴마크	미국
비 율	18.0	14.0	6.3	24.3	21.0	12.1

5-6. 연도별 임대사업자 등록현황

(’94. 11. 2. 등록제 시행)

연도별 누계	계		건설임대사업자				매입임대사업자
			주택건설사업자		건축법허가자
	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수
’94년말	105	32,935	74	32,100	2	52	29	783
’95년말	577	140,851	299	137,256	157	1,710	121	1,885
’96년말	1,185	203,961	428	195,982	284	3,277	473	4,702
’97년말	4,410	262,338	587	228,645	466	5,577	3,357	28,116
’98년말	5,648	309,294	646	264,977	550	6,631	4,452	37,686
’99년말	7,784	376,589	814	316,274	669	8,069	6,301	52,246
’00년말	11,568	472,031	959	392,037	910	11,265	9,699	68,729
’01년말	16,394	543,980	1,216	430,237	1,742	21,506	13,436	92,237
’02년말	21,419	634,476	1,281	479,161	3,222	44,141	16,916	111,174
‘03년말	27,155	730,643	1,425	527,273	3,985	52,553	21,745	150,817
‘04년말	31,737	913,608	1,513	657,031	5,119	76,532	25,105	180,045
‘05년말	37,114	1,014,362	1,621	708,480	6,128	90,319	29,365	215,563
‘06년말	38,613	1,330,204	1,355	941,517	6,622	154,353	30,636	234,334
‘07년말	37,457	1,334,951	1,362	907,306	4,715	146,934	31,380	280,711
'08년말	40,256	1,341,670	1,263	910,879	5,662	165,999	33,331	264,792

5-7. 시 ․ 도별 임대사업자 및 임대호수 현황('08년말)

(명, 호수)

구 분		계		건설임대사업자				매입임대사업자
				주택건설사업자		건축법허가자
		사업자수	임대호수	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수
합 계		40,256	1,341,670	1,263	910,879	5,662	165,999	33,331	264,792
수도권	소계	26,112	535,796	539	351,947	3,757	61,801	21,816	122,048
	서울	13,845	249,688	354	163,041	3,115	29,548	10,376	57,099
	경기	10,363	241,718	144	158,126	579	29,574	9,640	54,018
	인천	1,904	44,390	41	30,780	63	2,679	1,800	10,931
광역시	소계	6,833	252,767	320	180,719	813	24,885	5,700	47,163
	부산	2,961	67,758	96	44,932	358	7,134	2,507	15,692
	대전	1,711	40,220	36	27,118	51	4,125	1,624	8,977
	대구	785	46,811	48	40,021	81	2,705	656	4,085
	광주	856	78,500	114	57,491	173	7,130	569	13,879
	울산	520	19,478	26	11,157	150	3,791	344	4,530
지방	소계	7,311	553,107	404	378,213	1,092	79,313	5,815	95,581
	강원	546	75,970	24	47,126	22	16,803	500	12,041
	경남	1,171	71,165	93	54,327	138	6,893	940	9,945
	경북	842	64,320	72	42,028	206	12,924	564	9,368
	전남	563	102,320	60	83,262	40	13,924	463	5,134
	전북	1,033	78,910	59	56,002	303	10,543	671	12,365
	충남	2,015	90,211	58	44,477	45	12,990	1,912	32,744
	충북	711	56,351	31	41,313	9	2,152	671	12,886
	제주	430	13,860	7	9,678	329	3,084	94	1,098

6. 미분양 관련

6-1. 지역별 미분양 현황

(단위 : 호)

지역별	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
전 국	88,867	102,701	70,872	58,550	31,512	24,923	38,261	69,133	57,215	73,772	112,254	165,599
(준공후)	7,567	18,102	17,810	16,272	8,834	5,425	5,874	10,314	10,616	13,654	17,395	46,476
민간부문	62,734	81,098	57,121	38,941	20,741	14,168	31,894	60,781	51,415	71,818	110,715	164,293
공공부문	26,133	21,603	13,751	19,609	10,771	10,755	6,367	8,352	5,800	1,954	1,539	1,306
수도권	12,171	27,481	20,958	19,785	9,360	1,387	7,370	15,458	12,242	4,724	14,624	26,928
서 울	401	5,588	2,795	3,037	1,771	52	735	612	574	529	454	2,486
부 산	10,005	10,945	6,020	6,046	3,797	1,936	3,657	6,895	5,295	9,009	11,502	13,997
대 구	4,735	5,770	3,357	2,944	1,198	2,250	4,159	3,250	3,274	8,732	12,199	21,379
인 천	864	2,712	1,618	1,862	329	17	467	1,770	1,196	426	527	1,647
광 주	6,725	5,551	4,015	2,704	564	868	1,870	5,609	2,156	6,506	7,940	12,384
대 전	2,041	2,617	2,982	3,500	1,071	965	1,069	2,192	398	597	1,881	3,802
울 산	5,353	4,811	3,918	1,596	1,693	3,456	872	839	2,089	996	7,672	9,569
경 기	10,906	19,181	16,545	14,886	7,260	1,318	6,168	13,076	10,472	3,769	13,643	22,795
강 원	6,607	7,237	4,626	2,570	1,309	1,552	2,785	3,628	4,491	5,314	7,114	10,581
충 북	3,475	3,652	3,130	1,798	956	1,657	2,021	4,652	2,011	2,608	4,374	6,412
충 남	5,924	5,339	3,131	4,545	2,826	2,270	3,675	9,715	6,715	7,764	12,770	15,918
전 북	7,607	7,630	2,739	1,081	454	997	1,437	4,562	2,483	5,163	4,082	4,617
전 남	5,002	4,291	3,291	1,758	955	1,031	1,562	2,133	3,800	4,515	4,456	6,530
경 북	8,750	7,915	5,497	3,552	2,253	3,054	4,104	2,790	3,316	5,971	8,662	16,106
경 남	9,612	8,690	6,834	5,932	4,771	3,306	3,247	6,954	8,662	11,784	14,857	17,107
제 주	860	772	374	739	305	194	433	456	283	89	121	269

7. 국민주택기금 관련

7-1. 자산 ․ 부채 및 자본현황

( 단위 : 억원)

구 분	2007(A)	2008(B)	증감(B-A)
자 산 (계)	637420	677,605	40,185
대출금 대손충당금 예치금 은행계정 투자유가증권 기타자산	595,676 △11,683 11,940 429 38,537 2,520	634,020 △12,464 8,691 221 45,352 1,785	38,344 △782 △3,249 △208 6,815 △735
부 채 (계)	567,948	591,856	23,908
국민주택채권 청약저축 농특융자 공자기금예수금(총괄계정) 공자기금예수금(융자계정) 기타예수금 주택채권 이자충당금 미지급이자 등	433,369 56,948 5,213 2,360 17,817 100 43,521 8,620	449,227 63,732 5,036 2,360 16,020 - 46,059 9,422	15,858 6,784 △177 0 △1,797 △100 2,538 802
자 본 (계)	69,472	85,749	△16,277
정부출연금 일반회계전입금 주택복권자금 이익잉여금 자본조정 당기순이익	3,430 8,989 9,536 40,064 △468 7,920	3,430 18,802 9,536 47,984 △701 6,698	- 9,812 - 7,920 △233 △1,222

7-2. 국민주택기금 조성 및 운용실적

가. 조성실적

(단위 : 억원)

구 분	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
합 계	192,000	207,807	203,468	227,009	264,165	219,761	220,978
제1종국민주택채권	76,176	70,902	59,864	84,736	95,463	84,612	84,711
제2종국민주택채권					10,750	891	36
청약저축	6,014	9,020	11,532	16,248	18,805	20,610	19,753
재특자금	200	373	360	360	360	-	-
농특자금	360	187	180	180	180	180	-
공자기금						360	-
일반회계전입금						8,989	9,813
기타예수금		100			100	-	-
복권자금	1,054	5,304	1,079
복권기금전입금			3,851	4,846	4,900	4,610	4,647
주택저당증권	5,102	3,089
융자금회수	70,650	57,720	48,007	54,699	65,459	55,003	56,680
대출이자 수입	22,425	20,397	18,970	19,180	21,086	22,201	23,923
예치금이자 수입	1,279	1,335	1,506	1,245	1,387	1,510	2,515
기타수입	166	796	638	1,587	916	578	2,092
전기이월자금	8,574	38,584	57,481	43,928	44,759	44,506	16,808

나. 운용실적

(단위 : 억원)

구 분	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
합 계	192,000	207,807	203,468	227,009	264,165	244,050	220,978
< 융자사업비 >	69,979	78,897	71,868	100,158	117,403	100,418	95,029
ㅇ 임대주택건설	36,903	30,659	29,275	29,175	40,366	41,131	26,421
국민임대	11,665	14,699	20,603	23,570	32,004	32,631	16,262
공공임대	23,809	15,072	7,881	5,203	8,320	8,500	10,159
임대중도금	1,429	888	791	402	42	0	0
ㅇ 분양주택건설	4,317	9,422	14,480	16,185	14,660	8,522	7,368
공공분양	4,017	8,743	12,112	9,502	7,769	1,994	1,949
다세대,다가구	115	59	38	24	10	20	6
재해주택구입및복구	185	620	349	79	76	44	26
후분양주택	0	0	1,981	6,580	6,805	6,464	5,387
ㅇ 수요자융자지원	22,172	35,784	26,839	52,316	60,009	48,929	60,100
저소득가구전세	4,880	4,854	2,000	2,499	2,777	3,178	3,707
기존주택전세(소년소녀포함)			2	1,486	2,810	3,453	6,309
근로자·서민전세	4,808	9,647	6,646	11,257	15,348	21,897	32,170
근로자·서민구입	3,426	1,986	15,563	26,106	11,976	19,239	15,647
최초주택구입	8,796	18,579	1,714	9,710	25,121	1,099	822
매입임대	262	718	768	1,049	718	64	1,445
전세금반환자금	0	0	140	166	0	0	0
전세차액자금	0	0	0	0	0	0	0
개발이주자전세	0	0	6	43	1,259	0	0
ㅇ 주택개량사업	1,485	1,522	1,271	1,482	1,368	1,336	1,140
주거환경개선	365	402	191	222	108	76	60
농어촌주택개량	1,120	1,120	1,080	1,260	1,260	1,260	1,080
ㅇ 기타사업	5,102	1,510	3	1,000	1,000	500	0
대지조성자금	5,000	1,500	0	1,000	1,000	500	0
부도사업장정상화	102	10	3	0	0	0	0
대한주택보증융자	0	0	0	0	0	0	0
표준화자재생산등	0	0	0	0	0	0	0

*  '05년이후 부도사업장정상화 이월자금 집행액은 공공분양에 반영

<뒷면에 계속>

(단위 : 억원)

구 분	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
< 경상사업비 >	668	416	1,011	1,490	1,947	14,034	15,706
전세임대경상보조	0	0	0	12	0	179	88
매입(국민)임대자본이전	0	0	0	1,000	1,413	2,511	2,245
신용보증기금 출연	429	406	445	478	534	686	986
대한주택보증 출자	0	0	0	0	0	0	0
한국주택금융공사 출자	0	0	566	0	0	0	500
KoMoCo(주) 출자	57	0	0	0	0	0	0
주택저당증권 매입	182	10	0	0	0	0	0
국민임대출자	0	0	0	0	0	10,658	11,887
< 기본사업비 >	1,421	3,492	2,201	2,112	2,237	1,709	1,893
위탁수수료	1,418	2,386	2,069	2,099	2,229	1,700	1,885
연구용역비 등	3	3	3	13	8	9	8
복권사업비	0	1,103	129	0	0	0	0
< 차입금(예수금)상환등 >	81,348	67,521	84,460	78,490	98,073	111,081	100,770
ㅇ 정부내부지출	45,241	24,789	31,530	23,317	26,908	5,191	6,174
농특원금상환	33	45	61	84	113	144	176
공자기금(융자)원금상환	7,206	784	1,046	1,483	1,700	1,783	1,797
공자기금(총괄)원금상환	27,073	16,319	24,149	16,953	21,943	1,984	0
차관원금상환	263	117	121	106	50	0	0
기타예수금원금상환	0	0	0	0	100	0	3,000
농특이자상환	131	143	150	150	154	154	155
공자기금(융자)이자상환	1,521	957	874	727	901	858	877
공자기금(총괄)이자상환	8,983	6,406	5,113	3,804	1,942	265	166
차관이자상환	31	18	12	6	1	0	0
기타예수금이자상환	0	0	4	4	4	3	3
ㅇ 차입금원금상환	28,107	33,847	40,279	43,007	57,887	91,029	81,858
주택채권원금상환	25,560	27,462	36,479	37,768	48,537	80,669	68,889
기타민간차입금원금상환	2,547	6,385	3,800	5,239	9,350	10,360	12,969
ㅇ 차입금이자상환	7,442	8,245	11,065	11,324	12,780	14,468	12,734
주택채권이자상환	6,632	7,449	10,495	10,681	11,387	13,277	11,231
기타민간차입금이자상환	810	796	570	643	1,393	1,191	1,503
ㅇ 기타	558	640	1,586	842	498	393	4
차 기 이 월 >	38,584	57,481	43,928	44,759	44,505	16,808	7,580

* '05년도 전세임대경상보조(12억원)는 공동화장실경상이전액임

* 기타는 임대주택조성사업비, 주거환경지원사업, 가수금반환, 가지급금 발생, 차입금 조기상환손실, 유동화금리변경정산손실 등

7-3. 국민주택기금 자금조성 및 운용계획(2009년)

가. 수입계획

(단위 : 백만원)

구 분	2009년 계획	비 고
국민주택채권	10,000,000
청약저축	2,000,000
재건축초과이익환수금	10,000
복권기금전입금	539,306
융자금 회수	7,164,600
일반회계전입금	868,390
공자기금 예탁이자	30,000
정부출자 수입	17,649
이자수입 등	2,538,900
기타잡수입	45,000
전년도 이월금	743,200
합 계	23,972,045

나. 지출계획

(단위 : 백만원)

구 분		건설·지원호수	2009년 계획	비 고
경상사업	[1000] 주택시장안정 및 주거복지 향상		2,671,496
	[1038] 재건축초과이익지자체배분		10,000
	[401] 재건축초과이익자본이전		10,000
	[1040] 임대주택지원		1,410,696
	[402] 매입임대자본이전		249,699
	[403] 전세임대경상보조		32,121
	[404] 국민임대출자		1,055,037
	[1041] 주택신보 출연		3,000
	[401] 주택금융신용보증기금 출연		70,839
	[1044] 주택금융공사출자		98,000
	[401] 한국주택금융공사출자		98,000
차입금 이자상환	[1071] 이자상환		1,152,800
	[798] 기타민간예수금이자상환		140,500
	[799] 국공채이자상환		1,012,300

(단위 : 백만원)

구 분		건설·지원호수	2009년 계획	비 고
융자사업	[1100] 주택시장안정 및 주거복지 향상(융자)	24,000	1,628,000
	[1131] 주거환경개선지원(융자)	(5,000)	118,000
	[401] 주거환경개선	(500)	10,000
	[402] 농어촌주택개량	(4,500)	108,000
	[1132] 매입임대지원(융자)	(1,800)	70,000
	[401] 매입임대	(1,800)	70,000
	[1134] 분양주택지원(융자)	24,000	1,440,000
	[401] 공공분양	11,000	550,000
	[402] 후분양주택	13,000	890,000
	[1200] 주택시장안정 및 주거복지 향상(주택구입융자)	(68,000)	3,008,000
	[1231] 주택구입자금(융자)	(68,000)	3,008,000
	[401] 근로자서민주택구입자금	(68,000)	3,008,000
	[1300] 주택시장안정 및 주거복지 향상(전세자금융자)	(156,060)	4,169,978
	[1331] 전세자금(융자)	(156,060)	4,169,978
	[401] 저소득가구전세자금	(37,060)	1,151,180
	[402] 근로자서민주택전세자금	(119,000)	3,018,798
	[1400] 주택시장안정 및 주거복지 향상(국민임대주택융자)	50,500	2,193,442
	[1431] 국민임대주택지원(융자)	50,500	2,193,442
	[401] 국민임대	50,500	2,193,442
	[2000] 주택시장안정 및 주거복지 향상(공공임대융자)	17,000	1,100,000
	[2031] 공공임대주택지원(융자)	17,000	1,100,000
	[401] 공공임대	17,000	1,100,000
	융자사업계	91,500	12,099,420

(단위 : 백만원)

구 분		건설·지원호수	2009년 계획	비 고
기금운영	[2100] 주택시장안정 및 주거복지 향상(기금운영비)		130,865
	[2176] 기금운영비		130,865
	[600] 위탁수수료		129,867
	[634] 기타경비		998
정부내부지출	[8600] 회계기금간거래(예수원금상환)		21,065
	[8630] 기타회계예수원금상환 (국민주택기금)		21,065
	[860] 국민주택기금에서 농특 회계로의 원금상환		21,065
	[8700] 회계기금간거래(예수이자상환)		14,885
	[8730] 기타회계예수이자상환 (국민주택기금)		14,885
	[870] 국민주택기금에서 농특 회계로의 이자상환		14,885
	[8900] 기금간거래(전출금)		563
	[8910] 기금전출(국민주택기금)		563
	[891] 국민주택기금에서 복권기금으로의 반환금		563
	[9100] 기금간거래(예수원금상환)		192,205
	[9110] 공공자금관리기금예수원금상환(국민주택기금)		182,205
	[911] 국민주택기금에서 공공자금관리기금으로의 원금상환(융자계정)		182,205
	[9130] 기타기금예수원금상환 (국민주택기금)		10,000
	[910] 국민주택기금에서 공무원 연금기금으로의 원금상환		10,000

(단위 : 백만원)

구 분		건설·지원호수	2009년 계획	비 고
정부내부지출	[9200] 기금간거래(예수이자상환)		78,830
	[9201] 공공자금관리기금예수이자상환(국민주택기금)		78,458
	[920] 국민주택기금에서 공공자금관리기금으로의 이자상환(총괄계정)		16,686
	[921] 국민주택기금에서 공공자금관리기금으로의 이자상환(융자계정)		61,772
	[9220] 기타기금예수이자상환 (국민주택기금)		372
	[920] 국민주택기금에서 공무원연금기금으로의 이자상환		372
	정부내부지출계		307,548
여유자금운용	[9700] 여유자금운용		1,460,416
	[9701] 여유자금운용(국민주택기금)		1,460,416
	[971] 통화금융기관예치금		431,296
	[972] 비통화금융기관예치금		1,000,000
	[973] 기타여유자금운용		29,120
차입금등원금상환	[9800] 차입금 등 원금상환		7,302,300
	[9850] 기타민간예수금원금상환 (국민주택기금)		1,250,000
	[980] 기타민간예수금원금상환		1,250,000
	[9860] 국공채원금상환(국민주택기금)		6,052,300
	[980] 국공채원금상환		6,052,300
합 계		91,500	23,972,045

7-4. 주택기금 운용계획 대비 실적(2008년도)

(단위 : 호, 억원, %)

구 분	운용계획(A)		운용실적(B)		달성률(B/A)
	호 수	금 액	호 수	금 액	호 수	금 액
임대주택건설	96,000	42,739	58,668	26,421	61.0	61.8
국민임대주택자금	80,000	30,434	43,544	16,262	54.4	53.4
공공임대주택자금	16,000	12,305	15,124	10,159	94.5	82.6
분양주택건설	17,000	10,500	10,886	7,368	64.0	70.2
공공분양주택자금	5,000	3,000	3,325	1,981	66.5	66.0
후분양주택자금	12,000	7,500	7,561	5,387	63.0	71.8
수요자융자지원	230,200	64,252	199,386	60,100	86.6	93.5
저소득가구전세자금	49,300	10,700	31,829	10,016	64.6	93.6
근로자·서민전세자금	132,000	33,052	127,281	32,170	96.4	97.3
근로자·서민구입자금	45,000	19,000	37,572	16,469	83.5	86.7
매입임대	3,900	1,500	2,704	1,445	69.3	96.3
주택개량사업	5,100	1,180	289	1,140	5.6	96.6
주거환경개선자금	600	100	289	60	48.2	60.3
농어촌주택개량자금	4,500	1,080	-	1,080	-	100.0
소 계	348,300	118,671	269,229	95,029	77.3	80.1
차입금상환 등		125,619		118,364		94.2
차기이월		11,956		7,585		63.4
계	348,300	256,246	269,229	220,978	77.3	86.2

7-5. 부도업체 대출금 현황

□ 연도별 부도대출금 현황

(단위 : 개, 억원)

구 분	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
업체수	756	728	560	513	444	361	339	168	129	108
금 액	29,380	31,665	31,395	28,375	23,025	17,909	14,702	11,442	9,448	8,190

□ 공정별 부도대출금 현황('08.12월말 현재)

(단위 : 개, 천호, 억원)

구 분		계	분 양	임 대
합 계	업체수	108	7	103
	사업장수	161	8	153
	세대수	43,558	814	42,744
	금 액	8,190	74	8,116
공사완료	업체수	96	6	90
	사업장수	143	7	136
	세대수	31,968	729	31,239
	금 액	6,582	68	6,514
공 사 중	업체수	4	1	3
	사업장수	4	1	3
	세대수	1,624	85	1,539
	금 액	341	6	335
공사중단	업체수	13	0	13
	사업장수	14	0	14
	세대수	9,966	0	9,966
	금 액	1,267	0	1,267

8. 국민주택채권 발행 현황

(단위 : 백만원)

연도	제1종		제2종		제3종		계
	발행	상환	발행	상환	발행	상환	발행	상환	잔액
1982	2,287	492	-	-	-	-	2,287	492	3,056
1983	2,933	701	681	-	-	-	3,614	701	5,969
1984	2,745	959	1,011	-	-	-	3,756	959	8,766
1985	2,659	1,259	758	-	-	-	3,417	1,259	10,924
1986	2,845	1,523	728	-	-	-	3,573	1,523	12,974
1987	3,728	2,279	154	-	-	-	3,882	2,279	14,577
1988	5,024	2,880	374	-	-	-	5,398	2,880	17,095
1989	6,120	2,527	916	23	-	-	7,036	2,550	21,581
1990	8,760	2,912	2,790	19	-	-	11,550	2,931	30,200
1991	10,060	2,866	6,451	24	-	-	16,511	2,890	43,821
1992	11,684	3,763	6,566	78	-	-	18,250	3,841	58,230
1993	14,314	5,036	3,092	56	-	-	17,406	5,092	70,544
1994	16,908	6,163	2,192	22	-	-	19,100	6,185	83,459
1995	19,565	8,110	1,873	12	-	-	21,438	8,122	96,775
1996	22,808	10,984	1,486	5	-	-	24,294	10,989	110,080
1997	24,162	11,822	3,644	12	-	-	27,806	11,834	126,052
1998	24,907	14,587	218	226	-	-	25,125	14,813	136,364
1999	35,752	17,083	-	82	-	-	35,752	17,165	154,951
2000	37,382	18,129	-	8	-	-	37,382	18,137	174,196
2001	54,396	25,824	-	2	-	-	54,396	25,826	202,766
2002	76,176	25,559	-	-	-	-	76,176	25,559	253,383
2003	70,902	26,825	-	636	-	-	70,902	27,461	296,824
2004	59,864	35,470	-	1,009	-	-	59,864	36,479	320,209
2005	78,794	36,996	-	771	5,942	-	84,736	37,767	367,178
2006	95,463	48,324	10,750	213	-	-	106,213	48,537	428,535
2007	84,612	79,979	890	690	-	-	85,503	80,669	433,369
2008	84,711	68,494	36	394			84,747	68,888	449,228
계	859,561	461,546	44,610	4,282	5,942	0	910,114	465,828	3,931,106

9. 주택청약관련 입주자저축 현황

9-1. 연도별 입주자저축 가입자 현황('08.12월말)

(단위 : 좌)

연 도 별	합 계	청 약 저 축	청 약 예 금	청 약 부 금
’80	15,820	-	15,820	-
’81	53,900	36,465	17,435	-
’82	158,329	112,790	45,539	-
’83	321,806	232,346	89,460	-
’84	353,620	262,903	90,717	-
’85	264,787	201,049	63,738	-
’86	188,542	139,429	49,113	-
’87	193,667	116,163	77,504	-
’88	835,706	483,991	351,715	-
’89	1,892,119	1,086,621	694,943	110,555
’90	2,538,352	1,301,734	939,582	297,036
’91	2,885,679	1,314,056	1,008,862	562,761
’92	2,623,996	1,081,695	893,480	648,821
’93	2,474,169	920,565	819,913	733,691
’94	2,303,224	768,077	780,751	754,396
’95	2,208,060	634,740	725,244	848,076
’96	2,074,268	516,467	693,844	863,957
’97	2,248,232	447,497	808,705	992,030
’98	1,391,289	273,923	529,789	587,577
’99	1,605,962	289,836	677,502	638,624
'00	3,791,328	317,249	1,560,517	1,913,562
'01	3,748,650	456,858	1,418,585	1,873,207
'02	5,240,487	789,858	1,946,998	2,503,631
'03	6,342,787	1,185,550	2,420,085	2,737,243
'04	6,665,737	1,633,861	2,533,777	2,498,099
'05	7,207,080	2,180,111	2,815,571	2,211,398
'06	7,212,736	2,409,102	2,936,994	1,866,640
'07	6,911,994	2,638,902	2,793,987	1,479,105
'08	6,316,274	2,627,686	2,479,231	1,209,357

9-2. 입주자저축 가입자 현황('08.12월말)

□ 총가입자 현황

(단위 : 좌, 백만원)

구 분	합 계	수도권지역	수도권외 지역
좌 수	6,316,274	4,643,962	1,672,312
금 액	21,007,521	16,583,241	4,424,280

□ 청약예금 가입자 현황

(단위 : 좌, 백만원)

구 분	합 계	수도권지역	수도권외 지역
좌 수	2,479,231	2,024,441	454,790
금 액	11,526,229	9,617,172	1,909,057

□ 청약부금 가입자 현황

(단위 : 좌, 백만원)

구 분	합 계	수도권지역	수도권외 지역
좌 수	1,209,357	895,454	313,903
금 액	3,111,983	2,402,407	709,575

□ 청약저축 가입자 현황

(단위 : 좌, 백만원)

구 분	합 계	수도권지역	수도권외 지역
좌 수	2,627,686	1,724,067	903,619
금 액	6,369,309	4,563,661	1,805,646

9-3. 순위별 입주자저축 가입자 현황('08.12월말)

□ 총가입자 현황

(단위 : 좌)

구 분	합 계	1순위	2순위	3순위
합 계	6,316,274	4,279,400	1,022,399	1,014,475
수도권지역	4,643,962	3,301,835	685,490	656,637
수도권외	1,672,312	977,565	336,909	357,838

□ 청약예금 가입자 현황

(단위 : 좌)

구 분	합 계	1순위	2순위	3순위
합 계	2,479,231	2,283,164	165,568	30,499
수도권지역	2,024,441	1,868,737	131,590	24,114
수도권외	454,790	414,427	33,978	6,385

□ 청약부금 가입자 현황

(단위 : 좌)

구 분	합 계	1순위	2순위	3순위
합 계	1,209,357	725,995	39,348	444,014
수도권지역	895,454	564,448	27,861	303,145
수도권외	313,903	161,547	11,487	140,869

□ 청약저축 가입자 현황

(단위 : 좌)

구 분	합 계	1순위	2순위	3순위
합 계	2,627,686	1,270,241	817,483	539,962
수도권지역	1,724,067	868,650	526,039	329,378
수도권외	903,619	401,591	291,444	210,584

9-4. 지역별 입주자저축 가입자 현황('08.12월말)

(단위：수, 백만원)

시도별	합계		청약예금		청약부금		청약저축
	좌수	금액	좌수	금액	좌수	금액	좌수	금액
합계	6,316,274	21,007,522	2,479,231	11,526,229	1,209,357	3,111,983	2,627,686	6,369,309
서울	2,231,304	9,161,047	899,674	5,515,720	455,417	1,378,268	876,213	2,267,058
인천	396,552	1,356,192	167,067	807,804	98,255	227,653	131,230	320,734
경기	2,016,106	6,066,001	957,700	3,293,646	341,782	796,485	716,624	1,975,868
수도권 소계	4,643,962	16,583,241	2,024,441	9,617,172	895,454	2,402,407	1,724,067	4,563,661
부산	266,044	801,493	82,156	443,830	68,943	170,735	114,945	186,928
대구	195,613	557,440	60,734	262,500	51,653	122,109	83,226	172,830
광주	93,753	185,744	5,684	26,863	9,208	21,499	78,861	137,381
대전	178,896	602,873	78,739	379,151	36,943	87,195	63,214	136,527
울산	85,218	238,755	26,001	114,337	20,097	47,143	39,120	77,274
5대 광역시소계	819,524	2,386,308	253,314	1,226,683	186,844	448,683	379,366	710,941
강원	69,674	167,960	6,191	20,744	6,232	13,517	57,251	133,698
충북	85,732	200,448	19,128	62,634	14,283	28,078	52,321	109,735
충남	153,390	395,881	50,587	169,955	24,866	51,672	77,937	174,253
전북	99,444	218,877	13,338	48,452	10,008	22,113	76,098	148,311
전남	67,295	124,580	3,351	11,150	4,726	9,182	59,218	104,247
경북	114,565	261,899	24,229	79,076	21,341	44,478	68,995	138,345
경남	231,675	606,093	82,396	282,455	43,083	88,215	106,196	235,423
제주	31,013	62,230	2,256	7,905	2,520	3,635	26,237	50,690
도지역 소계	852,788	2,037,972	201,476	682,374	127,059	260,892	524,253	1,094,705

10. 지역별 채권입찰제 현황

(단위 : 세대, 만원, 억원)

연 도	계			서 울			신 도 시
	대상 호수	호당 평균액	채권 약정액	대상 호수	호당 평균액	채권 약정액	대상 호수	호당 평균액	채권 약정액
계	151,128	23,812	32,909	109,776	25,677	25,114	41,352	13,966	7,795
’83～’91 ’92 ’93 ’94 ’95 ’96 ’97 ’98	83,307 26,330 12,952 8,295 7,249 5,928 6,769 298	1,811 2,494 2,387 2,643 2,730 2,569 5,286 3,892	13,863 6,566 3,092 2,192 1,979 1,523 3,578 116	63,386 11,224 8,167 7,771 7,249 5,859 5,822 298	1,730 3,632 2,966 2,674 2,730 2,569 5,484 3,892	9,744 4,077 2,422 2,078 1,979 1,505 3,193 116	19,921 15,106 4,785 524 - 69 947 -	2,068 1,648 1,400 2,176 - 2,609 4,065	4,119 2,489 670 114 - 18 385 -

※ ’99년중 2종채권의 발행액은 1천만원이며, ’99. 7. 15 주택건설촉진법 개정으로 채권입찰제는 폐지됨.

11. 공공택지 확보 및 공급 관련

11-1. 연도별 택지개발 예정지구 현황

(단위 : 천 ㎡)

연 도	합 계	지 자 체	토지공사	주택공사
계(’81～'08)	703,849	144,970	372,725	186,154
’81 ’82 ’83 ’84 ’85 ’86 ’87 ’88 ’89 ’90 ’91 ’92 ’93 ’94 ’95 ’96 ’97 ’98 ’99 '00 '01	22,829 1,655 9,576 10,118 29,756 15,512 1,914 7,555 104,891 16,176 15,708 12,987 17,914 33,839 8,406 12,655 24,444 13,377 9,640 11,997 35,801	7,753 75 4,375 685 3,107 4,264 271 3,841 26,192 3,368 9,818 6,573 6,449 3,542 1,597 3,843 2,712 1,236 1,424 6,575 8,923	14,076 1,580 3,590 8,091 19,351 7,755 1,237 391 67,965 5,144 4,255 6,143 10,063 24,224 3,725 6,464 9,965 9,574 1,215 511 22,050	1,000 - 1,611 1,342 7,298 3,493 406 3,323 10,734 2,664 1,635 271 1,402 6,073 3,084 2,348 11,767 2,567 7,001 4,911 4,828
'02 '03 '04 '05 '06 '07 ‘08	17,960 15,293 48,845 64,792 75,584 54,540 10,085	2,398 795 15,520 1,251 427 11,992 964	3,107 4,663 29,214 23,537 51,403 30,052 3,380	12,455 9,835 4,111 40,004 23,754 12,496 5,741

11-2. 지역별 택지공급 현황('08년말)

(단위 : 천 ㎡)

지 역	계	지자체	토지공사	주택공사	수자원공사
전 국	51,943	6,068	24,426	21,449	-
수도권	23,630	5,721	7,005	10,904	-
서 울 부 산 대 구 인 천 광 주 대 전 울 산 경 기 강 원 충 북 충 남 전 북 전 남 경 북 경 남 제 주	3,363 30 3,859 685 - 114 1,794 19,582 2,312 3,475 3,845 2,216 4,530 3,383 1,758 997	3,363 - 233 93 - - - 2,265 - - - - - 114 - -	- - 2,047 - - - 1,780 7,005 2,194 - 2,255 2,112 4,029 3,004 - -	- 30 1,579 592 - 114 14 10,312 118 3,475 1,590 104 501 265 1,758 997	- - - - - - - - - - - - - - - -

12. 주거환경개선사업 관련

12-1. 연도별 주거환경개선사업 현황

(단위 : 천호)

연도별	'89~'93	'94	'95	'96	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08	계
지구지정	287	33	41	45	55	51	60	13	49	131	42	3	4	144	83	77	1,118
주 택 수	92.8	7.5	8.9	7.0	9.1	14.7	12.8	2.1	7.5	34.2	8.7	0.5	0.8	58.8	24.1	115	404.5

12-2. 지역별 주거환경개선사업 현황(‘08년말)

(단위 : 천호)

구 분	지구지정		사업시행		사업완료
	지구수	주택수	지구수	주택수	지구수	주택수
총 계	1,118	404.5	461	211.7	550	155.9
서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주	104 141 67 71 52 46 5 89 48 43 55 90 144 54 69 40	37 92.7 47.1 34.2 15.8 14.5 3.2 38.5 11.4 10 7.7 19.4 33.4 11.9 23.9 3.8	58 130 45 15 16 22 3 9 10 3 24 17 61 19 17 12	21.0 90.2 39.8 18.4 3.3 4.8 2.5 5 2.5 1.4 2.5 1.8 9 4.7 3.9 0.9	46 8 22 48 36 18 2 75 29 38 13 43 68 31 45 28	16.0 1.7 7.3 10.2 12.4 5.8 0.7 26.8 7.2 7.6 2.1 10.1 22 5.5 17.7 2.8

13. 주택 재개발사업 관련

13-1. 연도별 주택 재개발사업 현황

('08.12.31)

구 분	구역수	시행면적(㎡)	건립가구(호)	철거대상(동)
총 계	892	50,148,091	793,685	343,907
’73～’90	278	14,823,381	203,570	105,782
’91	7	430,624	10,997	4,208
’92	14	535,179	16,129	5,319
’93	10	463,185	11,903	4,106
’94	11	333,813	8,082	2,596
’95	12	658,473	14,278	7,331
’96	9	205,645	4,205	1,711
’97	3	201,906	4,404	1,739
’98	10	227,558	4,777	1,788
’99	16	389,662	7,673	3,930
'00	12	234,881	4,979	3,019
'01	15	471,409	8,108	3,136
'02	5	136,584	2,291	1,322
'03	14	614,696	11,278	3,780
'04	14	669,516	11,163	4,483
'05	44	911,887	45,583	16,467
'06	50	3,410,806	40,527	11,951
'07	137	8,161,157	129,841	49,791
'08	231	17,267,729	253,897	111,448

13-2. 지역별 주택 재개발사업 현황

('08.12.31)

구 분		구역수	시행면적(㎡)	철거대상(동)	건립가구(호)
계	계	892	50,148,091	343,907	793,685
	완료	379	16,178,368	140,483	292,288
	시행중	179	10,716,326	65,278	166,809
	미시행	334	23,253,397	138,146	334,588
서울	계	553	28,064,987	230,456	492,381
	완료	314	13,891,042	124,343	273,628
	시행중	102	5,514,198	40,286	85,430
	미시행	137	8,659,747	65,827	133,323
부산	계	193	12,204,646	54,754	156,969
	완료	39	1,643,605	10,751	10,898
	시행중	65	4,307,010	20,279	68,259
	미시행	89	6,254,031	23,724	77,812
대구	계	28	827,262	6,567	13,099
	완료	18	311,022	3,000	3,882
	시행중	-	-	-	-
	미시행	10	516,240	3,567	9,217
인천	계	31	1,660,333	7,598	27,737
	완료	2	77,523	46	1,355
	시행중	4	187,291	314	2,146
	미시행	25	1,395,519	7,238	24,236
광주	계	11	919,434	7,049	14,908
	완료	1	35,139	389	658
	시행중	-	-	-	-
	미시행	10	884,295	6,660	14,250
대전	계	17	1,348,881	5,746	21,087
	완 료	-	-	-	-
	시행중	2	391,875	1,827	6,539
	미시행	15	957,006	3,919	14,548
울산	계	6	998,080	3,825	10,811
	완 료	-	-	-	-
	시행중	-	-	-	-
	미시행	6	998,080	3,825	10,811
경기	계	7	819,653	13,779	6,743
	완료	1	36,412	900	116
	시행중	2	115,604	1,789	752
	미시행	4	667,637	11,090	5,875
강원	계	3	138,706	481	2,313
	완료	-	-	-	-
	시행중	2	73,096	254	1,381
	미시행	1	65,610	227	932
충북	계	9	1,061,763	4,123	15,331
	완료	-	-	-	-
	시행중	-	-	-	-
	미시행	9	1,061,763	4,123	15,331
충남	계	9	509,100	1,892	8,111
	완료	-	-	-	-
	시행중	1	88,196	366	1,410
	미시행	8	420,904	1,526	6,701
전북	계	6	289,942	1,566	2,799
	완료	4	183,625	1,054	1,751
	시행중	-	-	-	-
	미시행	2	106,317	512	1,048
경남	계	19	1,305,304	6,071	21,396
	완료	-	-	-	-
	시행중	1	39,056	163	892
	미시행	18	1,266,248	5,908	20,504

14. 재건축조합 건설실적 관련

14-1. 연도별 재건축 추진현황

('08.12.31)

지역	계			조 합 인 가			사업계획승인			준 공
	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택
계	3,651	773,866	1,182,914	904	213,656	302,013	1,254	324,916	468,635	1,493	235,294	412,266
’89	1	101	146	1	101	146
’90	1	175	295	1	175	295
’91	6	471	2,179	3	249	1,625	1	94	299	2	128	255
’92	14	2,354	4,786	4	374	768	2	575	1,257	8	1,405	2,761
’93	34	3,585	8,323	9	644	2,186	6	771	1,504	19	2,170	4,633
’94	28	4,982	10,214	7	770	2,426	2	1,221	2,641	19	2,991	5,147
’95	74	9,648	19,027	27	4,816	8,268	5	908	1,755	42	3,924	9,004
’96	89	8,424	19,757	23	3,167	7,640	12	1,596	3,742	54	3,661	8,375
’97	142	15,145	35,578	33	3,331	6,905	22	3,738	8,518	87	8,076	20,155
’98	144	24,620	50,576	26	8,987	13,508	13	2,511	5,607	105	13,122	31,461
’99	179	31,356	63,507	14	1,067	1,753	45	11,499	20,600	120	18,790	41,154
'00	317	50,793	90,461	89	15,379	26,031	149	24,213	41,505	79	11,201	22,925
'01	251	50,027	76,657	49	23,933	33,166	120	18,685	28,466	82	7,409	15,025
'02	400	80,168	122,783	128	33,631	47,802	140	30,265	43,375	132	16,272	31,606
'03	778	138,162	191,459	269	50,952	61,211	340	65,550	92,397	169	21,660	37,851
'04	294	69,415	93,809	52	8,699	11,931	88	45,154	55,734	154	15,562	26,144
'05	311	63,468	102,090	40	3,578	6,733	112	44,087	62,684	159	15,803	32,673
'06	275	72,994	104,060	33	6,229	10,843	115	38,520	53,579	127	28,245	39,638
'07	178	67,379	92,922	47	24,393	30,248	49	14,945	21,022	82	28,041	41,652
'08	135	80,599	94,285	49	23,181	28,528	33	20,584	23,950	53	36,834	41,807

14-2. 시도별 재건축사업 실적

('08.12.31)

지역	계			조합인가			사업계획승인			준 공
	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택
계	3,651	773,866	1,182,914	904	213,656	302,013	1,254	324,916	468,635	1,493	235,294	412,266
서울	2,513	364,767	570,738	604	106,657	148,044	801	136,365	197,639	1,108	121,745	225,055
부산	99	36,843	65,817	33	9,923	20,518	36	19,441	30,188	30	7,479	15,111
대구	147	50,479	83,879	33	5,275	12,092	68	26,095	42,081	46	19,109	29,706
인천	119	38,969	62,515	8	756	908	51	21,921	33,101	60	16,292	28,506
광주	12	13,943	17,649	5	5,165	6,628	4	4,865	6,136	3	3,913	4,885
대전	19	10,531	17,479	3	2,193	3,102	6	2,729	4,842	10	5,609	9,535
울산	36	23,538	31,092	10	7,017	7,951	11	8,909	10,372	15	7,612	12,769
경기	509	141,203	202,136	127	38,693	52,174	200	66,398	90,688	182	36,112	59,274
강원	57	19,370	36,381	25	8,330	15,207	20	7,173	13,721	12	3,867	7,453
충북	10	9,439	11,125	5	4,307	4,908	3	3,991	4,908	2	1,141	1,309
충남	15	3,410	7,026	9	1,917	3,612	4	622	1,766	2	871	1,648
전북	23	12,165	16,324	4	3,207	4,067	10	5,038	6,895	9	3,920	5,362
전남	7	4,028	5,770	-	-	-	7	4,028	5,770	-	-	-
경북	26	13,146	20,724	13	6,127	8,449	10	5,256	7,885	3	1,763	4,390
경남	59	32,035	34,259	25	14,089	14,353	23	12,085	12,643	11	5,861	7,263
제주	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

14-3. 연도별 서울시 재건축 추진현황

('08.12.31)

지역	계			조합인가			사업계획승인			준 공
	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택
계	2,513	364,767	570,738	604	106,657	148,044	801	136,365	197,639	1,108	121,745	225,055
'89	1	101	146	1	101	146
'91	3	121	1,371	2	89	1,326				1	32	45
'92	10	1,065	2,501	3	202	503	2	575	1,257	5	288	741
'93	19	1,509	4,334	7	585	1,960	2	128	371	10	796	2,003
'94	12	1,779	3,144	1	40	56	1	221	842	10	1,518	2,246
'95	55	6,123	11,993	20	3,068	5,006	5	908	1,755	30	2,147	5,232
'96	59	4,642	10,364	15	1,630	3,785	11	1,341	2,818	33	1,671	3,761
'97	98	7,684	19,159	20	1,631	3,360	15	1,261	3,632	63	4,792	12,167
'98	114	11,884	27,384	17	2,732	4,950	11	1,622	3,166	86	7,530	19,268
'99	145	22,283	46,439	8	339	786	39	10,502	17,692	98	11,442	27,961
'00	260	35,593	63,745	68	9,411	15,336	128	16,820	29,445	64	9,362	18,964
'01	206	35,371	54,531	40	21,150	28,710	93	7,361	12,132	73	6,860	13,689
'02	300	40,974	58,322	97	15,920	20,136	93	14,433	18,852	110	10,621	19,334
'03	629	83,443	115,674	229	36,179	44,841	251	31,784	43,589	149	15,480	27,244
'04	170	28,597	38,731	15	1,669	1,914	36	16,816	19,897	119	10,112	16,920
'05	150	14,054	25,248	14	568	796	31	5,813	8,709	105	7,673	15,743
'06	157	25,710	34,490	20	2,268	3,133	47	11,830	14,744	90	11,612	16,613
'07	65	12,556	15,992	18	5,147	6,134	21	3,609	5,032	26	3,800	4,826
‘08	60	31,278	37,170	9	3,928	5,166	15	11,341	13,706	36	16,009	18,.298

15. 주택건설공사 감리자 현황

('08.12.31)

구 분	계	감리전문회사			건축사사무소
		소 계	종 합	건 축	소 계	개 인	법 인
계	8,312	347	194	153	7,965	5,336	2,629
서 울	2,642	145	66	79	2,497	1,022	1,475
부 산	680	17	9	8	663	495	168
대 구	610	7	4	3	603	472	131
인 천	325	8	7	1	317	246	71
광 주	279	5	2	3	274	201	73
대 전	236	5	2	3	331	246	85
울 산	218	4	4	-	214	184	30
경 기	1,068	75	40	35	993	702	291
강 원	213	11	9	2	202	169	33
충 북	267	10	7	3	257	194	63
충 남	277	12	6	6	265	201	64
전 북	261	6	3	3	255	220	35
전 남	195	19	17	2	176	154	22
경 북	389	9	8	1	380	340	40
경 남	432	10	9	1	422	384	38
제 주	120	4	1	3	116	106	10

※ 감리원 현황

구 분	토목	건축	기계	기타	계
감리원수	16,155	9,653	3,660	1,479	32,711
건축사보수	29,714				29,714

16. 공동주택 관련

16-1. 공동주택 현황('08년말)

□ 면적별 현황

(단위 : 천 세대)

구분	계	분양주택				임대주택
		계	아파트	연립	다세대
계	7,777	6,874	6,654	209	11	903
85㎡이하	5,558	4,667	4,476	180	11	891
85～102㎡	1,013	1,006	991	15	-	7
102～135㎡	902	898	888	10	-	4
135㎡초과	304	303	299	4	-	1

※ 주택법 제16조에 따른 주택건설사업계획승인 대상(20세대 이상) 주택 기준

□ 층별 현황

(단위 : 천 세대)

구분	계	분양주택				임대주택
		계	아파트	연립	다세대
계	7,777	6,874	6,654	209	11	903
5층 이하	1,017	965	745	209	11	52
6～10	443	389	389	-	-	54
11～15	3,346	2,738	2,738	-	-	608
16～20	1,755	1,625	1,625	-	-	130
21～30	1,170	1,111	1,111	-	-	59
31～40	37	37	37	-	-	-
41-50층	8	8	8	-	-	-
51층 이상	1	1	1	-	-	-

□ 사용년수별 현황

(단위 : 천 세대)

구분	계	분양주택				임대주택
		계	아파트	연립	다세대
계	7,777	6,874	6,654	209	11	903
5년이하	2,090	1,785	1,767	15	3	305
6～10년	1,758	1,491	1,469	20	2	267
11～15년	1,869	1,673	1,644	28	1	196
16～20년	1,201	1,085	1,035	46	4	116
21년이상	859	840	739	100	1	19

16-2 공동주택 단지별 현황

□ 세대수별 단지현황

('08.12.31 현재)

구 분	총 계	분 양 주 택				임 대	기 타
		계	150세대 미만	150세대 이상 500세대 미만	500세대 이상
계	25,010	22,586	11,265	7,175	4,146	1,671	753

□ 주택관리사 배치현황

('08.12.31.현재)

구 분	계	150세대 미만	150세대이상 ～500미만	500세대 이상
계	12,273	841	6,816	4,616
주택관리사	8,719	334	3,821	4,564
주택관리사보	3,554	507	2,995	52

□ 주택관리사보시험 합격자 현황

구분	계	5회 이전	6회 ('00.11.19)	7회 ('02.11.19)	8회 ('04.11.21)	9회 ('06.11.26)	10회 ('07.10.21)	11회 ('08.9.7)
응시자	304,023	185,720	30,160	14,852	18,404	23,439	17,145	14,303
합격자	32,494	15,785	3,096	1,962	3,637	4,281	1,222	2,511
합격률(%)	10.7	8.5	10.3	13.2	19.8	18.3	7.1	17.6

□ 주택관리업 등록현황

('08.12.31)

계	'01이전	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
673	264	26	56	47	44	62	86	88

17. 주택사업자 등록 관련

17-1. 연도별 주택사업자 현황

연도	’93	’94	’95	’96	’97	’98	’99	’00	’01	’02	’03	’04	’05	’06	’07	’08
계	6,065	4,107	4,144	3,900	3,626	3,195	3,555	3,835	3,929	4,848	5,967	6,336	6,794	7,118	6,980	6,171
대한	5,949	3,991	4,029	3,786	3,514	3,084	3,461	3,744	3,841	4,757	5,875	6,254	6,714	7,038	6,901	6,092
한국	116	116	115	114	112	111	94	91	88	91	92	82	80	80	79	79

※ 대한 : 대한주택건설협회, 한국 : 한국주택협회(대형업체)

17-2. 시 ․ 도별 주택사업자 현황

(2008. 12)

지 역	계	등 록 업 체 수		비 고
		대한주택건설협회	한국주택협회
계(전국)	6,171	6092	79
서 울	1,982	1948	34
부 산	668	666	2
대 구	232	227	5
인 천	240	235	5
광 주	240	240	-
대 전	126	124	2
울 산	171	170	1
경 기	1,295	1279	16
강 원	95	94	1
충 북	110	109	1
충 남	196	195	1
전 북	120	117	3
전 남	135	131	4
경 북	165	162	3
경 남	334	333	1
제 주	62	62	-

17-3. 연도별 주택사업자 부도 현황

연도 지역	’95	’96	’97	’98	’99	’00	’01	’02	’03	’04	’05	’06	’07	’08
계(전국)	168	179	221	416	91	141	79	46	78	109	98	66	64	72
서 울	70	68	71	127	28	44	18	12	26	33	25	22	10	19
부 산	12	25	37	63	15	15	6	7	6	16	16	4	11	6
대 구	16	13	22	26	3	7	4	1	3	8	3	3	1	1
인 천	16	20	32	52	8	8	6	3	5	4	5	3	5	4
광주․전남	11	20	7	18	7	6	3	2	4	4	5	10	7	2
대전․충남	9	2	12	10	1	11	8	5	1	2	6	3	1	6
울산․경남	6	2	9	42	8	12	8	1	10	14	13	8	8	7
경 기	12	12	15	32	9	18	9	7	15	14	17	11	10	19
강 원	2	1	3	5	-	4	1	1	1	-	1	-	2	2
충 북	4	2	4	24	4	4	4	2	1	3	1	-	1	2
전 북	3	9	5	7	6	3	5	2	3	3	-	-	6	2
경 북	3	3	4	7	2	6	7	2	2	6	4	2	1	1
제 주	4	2	-	3	-	3	-	1	1	2	2	-	1	1

18. 대한주택보증(주) 관련

18-1. 연도별 수입실적

가. 총  괄

(단위 : 억원)

구 분	계	'98이전	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
합 계	35,566	7,002	1,648	1,754	2,162	2,526	2,921	3,495	3,527	3,308	3,463	3,760
보 증 료	26,115	2,415	544	831	1,385	1,990	2,553	3,154	3,224	3,118	3,265	3,636
공제수수료	1,274	612	373	145	68	29	16	8	7	6	7	3
융자이자	8,177	3,975	731	778	709	507	352	333	296	184	191	121

나. 연도별 보증료 수입실적

(단위 : 백만원)

구 분	계	'98이전	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
합 계	2,611,565	241,495	54,349	83,141	138,465	199,013	255,300	315,432	322,401	311,791	326,540	363,638
주 택 분 양	2,272,671	124,832	41,221	71,406	127,426	188,121	246,120	306,441	304,320	280,938	279,021	302,825
주 택 임 대	57,809	2,571	1,626	4,911	7,509	8,115	6,372	4,560	3,881	4,746	7,322	6,196
주 택 착 공	13,859	13,859	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
주 상 복 합	85,379	-	-	-	-	-	16	356	7,146	16,746	24,478	36,637
조합주택시공	12,140	-	-	-	-	-	48	1,098	2,977	3,141	2,782	2,094
하 자 보 수	35,581	4,332	1,487	1,872	2,158	2,491	2,610	2,916	3,590	4,348	5,090	4,687
대 출 보 증	86,654	78,037	5,103	2,588	712	173	28	5	1	1	5	1
인 허 가	839	289	88	76	29	13	19	59	65	52	57	92
시 공	5,506	3,858	979	506	103	1	61	-2	-	-	-	-
자 재 구 입	771	685	82	4	-	-	-	-	-	-	-	-
부 지 매 입	3,602	2,767	574	261	-	-	-	-	-	-	-	-
부 지 예 약	17	17	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
임 시 전 력	43	38	4	1	-	-	-	-	-	-	-	-
감리비예치	15,508	10,183	3,157	1,516	528	99	26	-1	-	-	-	-
선급금지급	32	14	18	-	-	-	-	-	-	-	-	-
중도금대출	23	13	10	-	-	-	-	-	-	-	-	-
임대보증금	15,444	-	-	-	-	-	-	-	50	496	5,550	9,348
하도급대금지급	1,026	-	-	-	-	-	-	-	-	-	355	671
주택사업금융	4,661	-	-	-	-	-	-	-	371	1,323	1,880	1,087

18-2. 연도별 대위변제 현황 및 채권회수 실적

가. 총 괄

(단위 : 억원)

구 분	계	'98이전	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
대위변제(A)	53,236	24,010	6,538	5,647	4,813	1,658	1,218	1,009	588	503	1,964	5,288
채권회수(B)	18,293	1,618	638	1,331	3,043	3,593	2,532	1,297	932	1,648	943	718
채권상각(C)	20,205	-	-	131	766	2,292	878	1,427	2,872	2,803	3,770	5,266
구상채권잔액 (A-B-C)	14,738	22,392	5,900	4,185	1,004	-4,227	-2,192	-1,715	-3,216	-3,948	-2,749	-696

나. 보증별 대위변제 현황

(단위 : 억원)

구 분	계	'98이전	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
합 계	53,236	24,010	6,538	5,647	4,813	1,658	1,218	1,009	588	503	1,964	5,288
주 택 분 양	13,988	689	510	1,750	2,295	1,201	582	439	214	242	1,263	4,803
주 택 임 대	291	130	90	35	4	10	1	2	-	19	-	-
하 자 보 수	3,292	159	95	119	325	342	474	486	366	242	264	420
감리비보증	106	37	10	11	28	9	11	-	-	-	-	-
대 출 보 증	32,903	22,571	5,229	2,875	2,009	-	130	76	8	-	5	-
조합주택 시공보증	48	-	-	-	-	-	-	-	-	-	48	-
주택사업 금융보증	384	-	-	-	-	-	-	-	-	-	384	-
부지매입외	2,224	424	604	857	152	96	20	6	-	-	-	65

다. 보증별 채권회수 실적

(단위 : 억원)

구 분	계	'98이전	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
합 계	18,293	1,618	638	1,331	3,043	3,593	2,532	1,297	932	1,648	943	718
주 택 분 양	5,205	-	103	299	936	1,301	896	239	265	357	400	418
주 택 임 대	68	-	-	-	26	12	25	1	1	-	1	2
하 자 보 수	1,003	23	5	13	41	35	130	207	168	142	103	136
감리비보증	33	2	1	2	8	4	3	3	1	6	-	3
대 출 보 증	10,568	1,554	503	1,001	1,985	1,958	1,023	697	466	1,028	278	75
조합주택 시공보증	21	-	-	-	-	-	-	-	-	-	21	-
부지매입외	1,396	49	26	16	47	283	455	150	31	115	140	84