재정비촉진사업(도시재정비촉진을 위한 특별법)

1. 개요

■ 목적

도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진함으로써 도시의 균형 있는 발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여하기 위해 추진하는 사업

특별법의 제정 : 2005년 12월 30일

2. 용어의 정의

■ 재정비촉진지구

도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 지정하는 지구(地區)를 말한다. 이 경우 지구의 특성에 따라 다음 유형으로 구분한다.

[주거지형]

노후·불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구

[중심지형]

상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구

[고밀복합형]

주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구

■ 재정비촉진사업

재정비촉진지구 안에서 시행되는 다음의 사업

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업

「도시개발법」에 의한 도시개발사업

「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설사업

■ 재정비촉진계획

재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 재정비촉진지구의 토지이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획

■ 재정비촉진구역

재정비촉진사업의 해당 사업별로 결정된 구역

3. 재정비촉진지구의 지정

■ 촉진지구의 지정절차

촉진지구의 신청권자 : 시장, 군수, 구청장(기초자치단체장)

촉진지구의 지정권자 : 특별시장, 광역시장, 도지사(광역자치단체장)

단, 신청권자의 신청 없이 지정권자가 지정가능

■ 촉진지구의 지정요건

노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우

상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우

주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 경우

여러 재정비촉진사업을 체계적·계획적으로 개발할 필요가 있는 경우

■ 촉진지구의 지정요건

주거지형 : 50만㎡

중심지형 : 20만㎡

고밀복합형 : 10만㎡

■ 촉진지구의 지정요건 완화

주거지형 및 중심지형에 대하여는 대통령령으로 정하는 일정 규모 이하의 광역시 또는 시의 경우에는 그 면적을 2분의 1까지 완화하여 적용할 수 있다.

주거여건이 열악한 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 주거지형 및 중심지형의 면적기준을 4분의 1까지 완화하여 적용할 수 있다.

■ 촉진지구의 지정절차

촉진지구의 신청권자 : 시장, 군수, 구청장(기초자치단체장)

촉진지구의 지정권자 : 특별시장, 광역시장, 도지사(광역자치단체장)

단, 신청권자의 신청 없이 지정권자가 지정가능

■ 촉진지구의 지정효력

개발행위허가 제한구역의 지정

토지거래계약에 관한 허가구역의 지정(20㎡이상 모든 토지)

촉진지구의 특례 적용

■ 촉진지구 지정의 효력 상실 및 지정 해제

효력 상실 : 지구지정 후 2년 (1년 연장가능) 이내에 촉진계획의 미결정시

지정 해제 : 지정목적을 달성하였거나 또는 달성이 불가능하다고 인정하는 경우 지방도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의 후 해제

4. 재정비촉진계획의 수립 및 결정

■ 촉진계획의 수립주체 : 공공

촉진계획의 수립권자 : 시장, 군수, 구청장(기초자치단체장)

촉진계획의 결정권자 : 특별시장, 광역시장, 도지사(광역자치단체장)

<그림 1> 촉진지구의 지정절차                 <그림 2> 촉진계획의 결정절차

대상지 선정 (신청권자)		계획안 마련 (수립권자)
□		□
주민공람 (신청권자)		주민공람 (수립권자)
□		□
지방의회 의견청취 (신청권자)		지방의회 의견청취 (수립권자)
□		□
도시계획위원회 심의 (신청권자) (또는 도시재정비위원회)		도시계획·도시건축공동위원회 (수립권자) (또는 도시재정비위원회)심의
□		□
지정고시 (신청권자)		결정고시 (수립권자)

■ 촉진계획의 내용(제9조)

위치, 면적, 개발기간 등 촉진계획의 개요

촉진지구의 정비 기본방향 및 목표

재정비촉진구역의 경계

개별법에 의하여 시행 가능한 촉진사업의 종류

존치지역의 관리 및 정비 계획

토지이용에 관한 계획

인구·주택 수용계획

교육시설, 문화시설, 복지시설 등 기반시설 설치계획

공원·녹지 및 환경보전계획

교통계획

경관계획

촉진사업별 용도지역 변경계획(필요한 경우에 한함)

촉진사업별 용적률·건폐율 및 높이계획 등 건축계획

기반시설의 비용분담계획

기반시설의 민간투자사업에 관한 계획(필요한 경우에 한함)

임대주택 건설 등 세입자 등의 주거대책

단계적 사업추진에 관한 사항

용도지구의 지정 및 변경 계획(필요한 경우에 한함)

기타

■ 촉진계획의 효력

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역의 지정 및 정비계획의 결정

「도시개발법」에 의한 도시개발구역의 지정 및 도시개발계획의 결정

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시관리계획이 결정 및 도시계획시설사업 시행자의 지정

5. 재정비촉진사업의 시행

■ 총괄사업관리자

촉진지구 안의 모든 촉진사업을 총괄관리하게 하기 위하여 촉진 계획 수립권자가 지방공사, 한국토지주택공사를 대상으로 지정 가능

업무

- 모든 재정비촉진사업의 총괄관리

- 도로 등 기반시설의 설치

- 기반시설의 비용분담금 및 지원금 관리

- 기반시설 설치계획 등의 자문에 대한 조언

- 효율적 시행방안의 마련 및 의견수렴

■ 총괄계획가

촉진계획 수립의 전 과정을 총괄 진행·조정하게 하기 위하여 촉진계획 결정권자가 위촉한 전문가인 계획가

권한 : 계획수립 전과정에서 총괄전문가의 지원 등 계획수립에 필요한 사항을 촉진계획 수립권자에게 요구할 수 있음.

책임 : 수립된 계획의 법정화(결정)에 대한 책임을 부여받음.

■ 사업협의회

촉진계획 수립권자가 지역 주민의 의견조정 및 촉진사업의 시행을 위하여 필요한 사항을 협의 또는 자문하게 하기 위하여 총괄계획가, 총괄사업관리자, 관계공무원, 사업시행자, 관계전문가 등 20인 이내의 위원으로 구성

■ 도시재정비위원회

촉진계획 수립 및 촉진사업 시행의 효율성 제고를 위하여 구성한 위원회

목적 : 도시계획위원회 및 도시건축공동위원회 등의 위원회의 기능을 통합하여 도시 재정비를 보다 효율적으로 달성할 수 있도록 하기 위함.

업무

- 촉진지구 지정 및 변경의 자문 및 심의

- 촉진계획 수립에 대한 자문

- 촉진계획 결정 및 변경의 자문 및 심의

- 촉진사업의 시행에 대한 자문

■ 사업시행의 촉진

촉진계획 결정 후 2년 이내 조합 미설립 또는 촉진계획 결정 후 3년 이내 사업시행인가 미취득시 총괄사업관리자로 사업시행자의 우선지정이 가능함.

6. 지정비촉진지구 내에서의 적용특례

■ 주택재개발사업의 구역 지정 요건 완화 (위원회의 사전 자문 필요)

호수밀도, 과소필지, 접도율의 지정요건을 20%의 범위 안에서 완화할 수 있도록 조례를 위임함.

촉진구역의 지정요건에 의한 면적의 10% 범위에서 구역확장이 가능함.

둘 이상의 촉진구역이 별도의 촉진구역 요건에 해당하는 경우는 합하여 구역요건에 해당하지 않아도 하나의 구역으로 지정이 가능함.

도시경관의 보호 및 원활한 촉진사업의 추진을 위하여 둘 이상의 분리된 구역을 하나의 구역으로 지정이 가능함.

완화의 제한 : 구역 지정요건의 완화를 적용받는 경우에는 특별한 경우를 제외 하고 하나의 구역 최소면적은 3만㎡ 이상이 되어야 함.

※ 주택재건축사업의 경우에는 촉진지구 내에서도 특례적용을 배제함.

■ 용도지역의 조정

주거지역, 상업지역 등 법상 용도지역 내에서의 세분조정이 가능함.

단, 이를 초과하는 경우에는 사전에 위원회의 자문이 필요함.

■ 건축제한의 완화

주거지역, 상업지역 등 법상 용도지역 내에서의 건축물의 용도제한을 완화함.

단, 이를 초과하는 경우에는 사전에 위원회의 자문을 거쳐 특정용도의 완화가 가능함.

제2종일반저구지역의 경우 15층 층수제한의 적용을 배제함.

■ 용적률의 완화

주거지역, 상업지역 등 법상 용도지역별 용적률의 범위적용

기반시설제공에 의한 용적률은 별도로 용적률 범위적용을 배제함.

■ 중심지형 촉진지구에서의 완화

학교시설기준 : 교지면적만을 1/2로 완화함.

주차장설치기준 : 주차상한제를 적용하여 공용주차장을 활용함.

■ 기반시설부지 제공에 따른 용적률 및 높이제한의 완화 (인센티브)

지구단위계획에서 적용하는 용적률 완화산식의 범위 안에서 조례로 정하도록시행령 안을 마련함.

무상제공(기부체납)할 수 있는 기반시설의 확대

- 공공시설 부지 이외에 학교·도시관·사회복지시설·문화시설·공공청사 및 조례가 정하는 시설의 부지도 포함함.

유상제공(부지확보)에 따른 인센티브의 부여

- 부지의 무상제공에 따른 인센티브의 1/3범위 이내에서 부여함.

건축물의 일부를 기반시설(도시계획시설)로 확보하는 경우에는 기반시설의 대지지분에 해당하는 부지제공으로 인정하고 합당한 수준의 인센티브를 부여함.

- 부지 무상제공에 따른 인센티브의 3배 범위 이내에서 부여함.

■ 주택의 규모별 건설비율의 완화

주거환경개선사업 : 국민주택규모 80% 이상

주택재개발사업 : 국민주택규모 60% 이상 (2:4:4 ▷ 6:4)

상기의 범위 안에서 조례로 세분이 가능함.

■ 도시개발사업에서의 입체환지 확대

건축물소유자 또는 토지소유자에게 입체환지 가능

체비지 외의 토지를 대상으로 입체환지 가능

■ 그 밖의 기타 특례

조례가 정하는 바에 따라 지방세 감면

과밀부담금 면제 : 서울특별시에만 해당

특별회계의 설치

도시계획세의 30%이상 범위에서 조례가 정하는 비율

국고의 지원 : 공공시설의 설치에 지원가능

국민주택기금의 활용 : 공공시설의 설치에도 활용 가능

교육한경의 개선

지방자치단체의 학교용지 매입 가능, 지방자치단체소유 토지의 학교용지로 활용조건 완화

개별사업의 교통영향평가 등 면제

촉진계획 수립 시 교통영향평가 등을 받은 경우에 한함.

7. 기반시설의 설치

■ 기반시설 설치의무자 : 사업시행자

기반시설분담계획에 의하여 분담하기로 지정된 사업시행자

지정된 사업시행자가 없는 공공시설 및 도시계획시설의 경우는 지방자치단체

■ 기반시설의 우선설치

공공에서 기반시설을 우선 설치하고, 추후 촉진사업이 시행되는 경우에 기반시설분담계획에 의하여 지정된 사업시행자가 비용분담 가능함.

■ 기반시설 설치비용의 지원

지원주체 및 대상 : 국가 또는 상위 지방자치단체가 다음의 경우에 공공시설의 설치비용 지원함.

- 국가 또는 시·도 계획과 관련이 있는 경우

- 국가 또는 지방자치단체가 도시영세민을 집단 이주시켜 형성된 낙후지역 등

기반시설이 열악하여 사업시행자의 부담만으로는 기반시설을 확보하기 어려운 경우

8. 임대주택의 확보

■ 세입자용 임대주택 확보

임대주택 수요에 따라 공급

도시및주거환경정비법에 의한 임대주택의 확보 기준 적용

■ 증가되는 용적률에 의한 임대주택 확보

증가되는 용적률 75% 범위 안에서 시행령이 정하는 비율을 임대주택으로 확보함.