第 1 강   단지계획의 개요

1. 주거환경의 의미

◦ 주택단위(dwelling unit)로거 주택의 개념

: 남의 주거공간을 통하지 않고 직접 외부(도로나 공동이용공간)에서 자신의 주거공간으로 접근 가능해야 하며, 거주자가 사용하는 독립된 시설을 갖추어야 함

: 주택은 주공간과 부속공간으로 구성

: 주공간은 침실, 거실, 식당, 부엌, 서재, 취미공간 등

: 부속공간은 창고, 발코니, 복도, 다용도실, 차고 등

◦ 주택의 종류

: 단독주택과 공동주택으로 구분

: 단독주택의 종류

- 단독주택(필지단위)

- 다중주택(학생, 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조, 연면적330㎡이하이고 3층이하)

- 다가구주택 : 주택으로 사용되는 층수가 3개층이하, 바닥면적의 합계가 660㎡이하, 19세대이하

: 공동주택이 종류

- 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

- 연립주택 : 층수가 4개층 이하, 연면적 660㎡초과

- 다세대주택 : 층수가 4개층 이하, 연면적 660㎡이하

- 기숙사 : 학교 및 공장 등의 학생과 종업원등이 공동취사를 할 수 있는 구조이며, 독립된 주거의 형태를 갗추지 아니한 것

◦ 주택의 속성

: 주택의 생활의 터전이며, 사회조직의 기초단위인 가정을 담는 그릇이며,

주택의 생산분배제도는 주택의 주택복지수준에 지대한 영향을 미침 : 왜 ?

: 인간생활의 질 - 주택의 quality에 의해 크게 좌우 : 이때 주택이 의미는?

: 주택의 사용가치와 교환가치가 모두 잔존 : 그렇다면 한국에서 주택은?

: 주택의 입지와 규모, 점유형태 - 거주자의 사회적 신분과 소득수준을 간접적으로 표시 : 이러한 현상의 지속력은?

: 주택은 생애주기(life cycle), 생활방식, 지역사회의 특성 혹은 도시의 성격을 파악하는 가장 중요한 부분임 : 왜?

◦ 주거환경의 의미

: 광의적 의미 - 인간의 주생활을 영위할 수 있는 유무형의 외부적 조건

: 협의적 의미 - 주택 그 자체 및 주택내외부와 관련된 여러 조건과 주택의 배치에 따른 주변에 미치는 영향

: 왜 주거환경을 가꾸어야 하는가?  1. 도시공간에서 차지하는 비율 : 70% 2. 삶의 질의 결정적 요소

2. 단지(Complex)의 定義와 계획과정

1) 단지계획

ㅇ 정의

- 단지란 국가, 지방정부, 공공단체나 민간기업 등이 일정한 구역에 주택, 공장, 사무소 등 특수화된 용도의 건물을 계획적으로 집단을 이루도록 함으로써, 개발이나 운영 등에 있어 합리화(효율성, 비용 등 경제적 측면)를 꾀하고자 하는 곳.

* 따라서 개발용도가 비교적 단순하여, 규모에는 제한이 있을 수밖에 없고, 도시와는 구분됨

- 단지계획이란 한 단지에 정착하는 인간의 거주 및 생활환경 등을 향상시켜 물리적 환경에 합리적으로 적용시키는 계획을 말함

- 즉, 설계가가 단지 개발의 목적에 따라 일정한 구역위에 건물, 도로, 조경과 같은 물적 요소와 인간의 활동을 3차원적인 공간에 입지시키는 설치계획

* [site]란 단순한 건물이나 거리의 집합이 아니라, 구조물, 지표면, 공간, 생명체, 기후, 디테일 등의 시스템이다.

- 주거단지 : 주택과 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 일단의 토지로서 폭20m 이상의 일반도로(철도, 고속도로, 자동차전용도로, 기간도로) 및 폭8m 이상의 도시계획예정도로로 분리되지 않는 일단의 주택건설용지

- 주거단지계획 : 도시를 구성하는 기장 기본적인 요소인 주택을 일단의 토지위에 집단적으로 건설하거나 기존시가지를 형성하고 있는 일단의 주택지를 보존, 수복, 재개발, 재건축하기 위한 계획

ㅇ 단지계획의 명제

- when : 언제,

- where : 어떤 땅을

- who :누가

- what : 어떤 목적(누구를)을 위해 : - 주택공급, - 도시의 균형개발, - 주거수준의 향상,	사례와 증거는?

- how do : 어떻게 개발하는가?

ㅇ 단지계획을 왜 하는가?

- 아름다운 곳은 대개가 오랜 시간을 두고 자라나온 곳들이며, 최근에 개발된 곳들은 대개가 추하고, 불편. 이렇게 느끼는 이유는?

- 그러나 신도시나 신시가지의 도로나 건물이나 정원들은 저절로 생기는 것이 아니며, 누군가에 의해서 만들어지는 진 것이며, 잘했던 못했던 시간이 지남에 따라 적응해 감. : 이것은 의미는?

- 우리가 단지계획을 하는 이유는 만들어지는 과정을 좀더 계획적이고 체계적으로 하여, 초기부터 좋은 환경이 될 수 있게 하자는 것임

- 인구증가, 기술발전과 더불어 토지이용의 조직화는 사람들의 생활의 질에 큰 영향

- 단지는 경제적 측면이나 기술적 기능측면에 미치는 영향을 넘어서서, 생물학적, 사회적, 심리학적 영향을 우리에게 줌. 즉 사람들이 할 수 있는 일을 한계 짓기도 하며, 동시에 새로운 기회를 열어주기도 함.(특히 어린이들에게는 큰 영향)

ㅇ 단지개발을 꼭 해야 하는가?

- 개발은 많은 경우 부정적 영향을 끼친다. 왜?

- 그러나 생태계를 파괴한다고 해서 개발을 안 할 수는 없다. 왜?

- 그것은 어차피 생태계란 우리와 관계없이도 변화하기 때문이다.

- 또 개발을 안 할 경우를 생각할 수 있는가? -> 난개발이 자연적으로 일어난다.

- 따라서 자연과 개발의 새로운 균형을 만들어주는 것이 필요하다.

ㅇ 단지계획의 유형

- 주택형식에 따른 유형 : 밀도 VS 세대수 VS 프라이버시 VS 삶의 다양성 VS 기타등등

- 단독주택단지 : 현재의 형식은? 미래의 형식은?

- 다세대 주택 : 현재의 선호정도는? 미래의 운명은?

- 연립주택단지 : 현재의 사업성은? 기성시가지에서의 운명은?

- 아파트단지 : 현재의 선호정도는? 과연 미래의 주거유형인가?

- 대상지의 상태

- 미개발지역 : 신도시 및 신시가지. 개발방법(2가지)은?

- 기성시가지지역 : 재개발 및 재건축. 방법(3가지)은?

- 개발주체의  의한 유형

- 공공개발 : 주로 누가(4개 주체)?

- 민간개발 : 공공성의 확보 가능한가?

- 제3섹터방법 : 글쎄?

- 토지취득방식

- 전면매수방식 : 주로 토공이나 주공. 장점은?

- 환지방식 : 토지구획정리사업. 도시개발법에 의한 환지방식. 가능할까?

- 혼용방식 : 한 사업지구안에서 위의 두 가지 방식이 모두 적용되어 개발하는 경우. 이러한 과정과 사실이 공개된다면?

- 개발제도

- 도시개발법 : 도시개발사업

- 택지개발촉진법 : 택지개발사업

- 도시및주거환경정비법 : 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업, (도시환경정비사업)

- 제2종 지구단위계획 : 계획관리지역 및 개발촉진지구

- 개발정도 : 사업성에 미치는 영향은?

- 대지만 조성 후 분양.

- 건축물까지 조성

- 기타 단지개발의 유형

- 상업 및 업무활동 : 쇼핑단지, 유통단지, 행정타운, 업무단지 등

- 생산활동 : 공업 및 산업단지(industrial park), 농공단지 등

- 교육문화활동 : 학원도시(대덕단지 등) 및 과학연구단지(쯔쿠바대학도시) 등

2) 단지계획의 일반적인 목표

◦ 기본목표

- health and amenity : 위생, 구조적인 안전, 문화생활과 주거환경의 충족

- functional integration : 놀이터면적과 위치, 도로기능, 생활폐기물처리 등

- Communication : 공동체의식

- choice : 주민의 요구와 기호의 선택가능성 증대

- efficiency : 개발비용, 효용성

- adaptability : 도시의 구조적 변화, 주민의 성향변화

◦ 각 주체별 단지계획가의 목표

- 개발자에 대한 책임

: 개발 및 관리비용 : 개발은 노동, 재료, 사회적․생태적 교란, 조직력 등에서 최소한의 비용으로 만들어지고 관리되어야 한다. 비용절약을 위해서는 무엇을 ?

: 재정적 타당성 : 직접비용(건설, 관리 등), 간접비용(금리, 이자 등)등 자금회수와 비교

- 사용자에 대한 책임

: 상품, 사람, 정보 등이 쉽게 이동하고 대화할 수 있도록 하는 커뮤니케이션이 필요

: 건강과 스트레스 축소 : 소음, 기후, 공해, 빛 반사, 먼지, 사고, 질병 등으로부터 방지

: 수요자의 행위지원 : 수요자들이 원하는 시간과 공간이 존재해야

- 도시에 대한 책임

: 적응성 : 사람들의 활동은 항상 변화하므로 장소의 적응성이 필요. 이를 위해서는 성장하는 구조와 단지패턴 등이 필요

- 인근주민에 대한 책임

: 새로운 단지의 개발은 인접한 이웃관계를 변화시키고 주변의 도로, 오픈스페이스, 상업시설 등에 영향을 미치게 됨. 따라서, 신구개발사이에 척도(scale)의 조화, 인프라의 정비, 사회적 유대감의 형성이 중요

※ 단지계획에서는 인간의 행위 setting이 중요하다.

- 단지를 계획함에는 인간이 서로간에 어떻게 반응하는가를 아는 것이 중요. 이것이 바로 behavior setting(행위를 결정하는 환경조건). 왜 중요한가?

- 인간 행위와 물적환경의 관계는 상호간 의존적이다. 이것의 의미는?

- 생태체계와 행위가 전제되는 환경은 많은 요인들이 상호작용하는 조직된 복합체라 할 수 있다. 이들은 서서히 변하며, 교란 받으면 예상치 못한 방향으로 움직임.

- 따라서 단지를 계획함에 있어서도 발생하게 될 인간의 행위와 사람들간의 상호 반응을 예측하여 대비하고, 이러한 반응과 행위가 예측한 방향대로 나가도록 준비하여야 함.

3) 단지계획의 참여자와 내용

ㅇ 주요 actor

· 계획 결정자 (Client : 정부, Developer, 관련정부기관)

· 계획 설계자 (도시설계가, 건축가, 엔지니어 누구던 프로젝트 책임자)

· 계획관련주민 : 대상지 거주주민(원주민), 새로 수용될 주민(실수요자), 인근주민

(개발에 의해 영향받는 주민)

·시민단체 : 시민들의 조직적인 찬반운동 가능

ㅇ 단지계획팀의 구성

1. 발주처(Client), 2. 금융기관(Financial Institution), 3. 측량전문가(Land Surveyor), 4. 토목기술자(Civil Engineer), 5. 조경가, 6. 건축가, 7. 프로젝트설계가(Project Designer), 8. 변호사(토지이용등), 9. 도시계획가, 10. 교통전문가 11. 환경전문가(Environment Specialists),	12. 경제성분석가(Market Analyst), 13. 부동산중개자, 14. 부동산전문가(Real estate Specialist), 15. 경제학자(Economist), 16. Geotechnical Engineer/Geologist), 17. 구조전문가(Structural Engineer), 18. 고고학자(Archeologist), 19. 정부담당부처(Public Approval Agencies), 20. 시민(Citizens), 21. 기타 (사회학자, 관광위락전문가, 문화 및 교육전문가 등)

ㅇ 단지계획의 주요내용

- 인구 및 주택계획 : 계획인구, 단지규모, 주택유형, 공공용지비율 등

- 생활권 계획 : 도시계획시설을 포함한 각종 생활편익시설과 커뮤니티시설 등

- 토지이용 및 건축물 배치계획

- 가로망 및 가구구성계획 : 동선체계

- 오픈스페이스 및 공원계획

- 경관계획

- 공급처리시설 및 인프라계획

4) 계획의 일반적 과정

ㅇ 개발업자가 개발지에 대한 탐색

개발업자(또는 owner)가 어떤 지역에서 이윤을 남길 수 있는 가격으로 집을 지어 팔기를 원한다

-> 그는 먼저 부동산중개상에게 찾아가서 자기의도를 설명하고, 적당한 땅을 찾아주기를 요구

-> 이에 부응 -> 개발업자는 대개 경험이 있으므로 먼저 현장을 찾아가 본다.

-> 첫 눈에 마음에 드는가?

-> 주변 개발지역을 볼 때, 예상하는 판매가격을 얻을 수 있는가?

-> 기반시설은? 용도지역지구는? 땅값요구가 예상치 이내인가? OK이면

ㅇ 개발 타당성 분석 및 부지 매입

-> 엔지니어를 고용해서 부지여건에 대한 초기단계 기술적 타당성분석(2~3시간에서 40~60일 걸릴 수 있음)

-> 문제없으면 토지매입협상을 빠른 시일내 진행(경쟁자 의식)

-> 동시에 시장조사, 재원조달, 판매가능성, 상세한 기술적 타당성조사 등을 진행 (대개 15~45일)

-> 이 기간동안 용도지역변경이 가능한지, 기반시설비용이 얼마나 들지, 팔 수 있는 필지수가 얼마나 될지, 지역주민들이 어떻게 나올지(유사사례연구), 검토

-> 이를 바탕으로 토지매입에 대한 조건제시(또는 포기하거나) -> OK

ㅇ 개발기본구상(지구단위계획 및 정비사업)

-> 측량

-> 계획가가 기본구상 작성 -> 개발자는 팀을 총동원해서 용도지역변경 시도. OK되면

-> 기본구상을 바탕으로 상세한 초기단계 계획수립(여기에는 상수, 하수연결, 우수처리, 침식, 필지규모, 도로선형, 건축선후퇴, 접근, 성토절토 등 대부분 엔지니어링에 대한 검토가 포함)

-> 이 계획을 갖고 관련부처에 사업승인청구 -> 심사, 수정요구(이 과정에 능숙한 대처필요)

-> 수정(때로는 주민 support(주민동원)가 필요할 수 있음) -> OK

ㅇ 개발기본구상(지구단위계획)

-> 엔지니어들은 상세한 시공설계 착수 -> 때로는 기반시설별 각각 승인이 필요

-> 동시에 건축가들이 허가도면 작성

-> 최종 공사도면이 완성되면 공사비 산정 후 개발업자는 개발보증(담보)

-> 건설업자 선정 -> 공사 -> 모델하우스 건설 및 분양판매

-> 공사완료후 확정측량 -> 준공검사 및 감리필증

ㅇ 단지계획 프로세스

ㅇ 목표를 정하고 대상 지를 찾는 경우	→	입지선정 Criteria 작성	→	입지대안 및 평가 입지 선정	→	토지매입
전제 : 목적과 필요성 (정부 사업)		자연여건 인문여건				재원확보 주민이주대책
ㅇ 토지를 확보하고 목 표를 설정하는 경우	→	수용기능 대안선정	→	수요조사 시장성분석	→	대안평가 및 수용기능 결정
전제 : 토지소유 (민간 사업)				개략적 분석

→	개발 구상	→	계획기본설계 (대안설정)	→	대안평가 및 최종안 결정	→	실시설계	→	공사 집행	→	준공
	계획목표 프로그램 대안설정과 선정	↑ 사업승인	단지계획 및 설계		Criteria 부합성 수익성 등		엔지니어링 건축설계 재원조달 분양계획	↑ 실시계획승인 건축허가	분양		확정측량 준공검사

3. 설계 프로세스

1) 입지분석 (Site Analysis) 과 타당성 분석

ㅇ 현황분석

- 자료수집

- 부지분석/특성분석

- 환경영향분석

ㅇ 타당성분석 ( Feasibility Analysis )

- output에 대한 사전분석

- 사업 타당성분석

2) 계획구상

ㅇ 인간 활동의 Diagram (장소와 수용활동의 조직 )

- 활동과 장소를 시간과 공간에서 조직하는 것은 단지계획에서 가장 중요한 기능이다.

- 단지계획은 기능배치(활동을 위한 setting와 적합한 활동장소)의 diagram으로부터 시작된다. 이를 전통적으로 ‘토지이용’-농업경제학에서 유래-이라 한다.

- 토지이용계획은 주로 물적환경에 초점이 맞추어져 있으나 이는 잘못된 것이며, 이보다는 인간의 활동에 주안점을 둬야 한다. 따라서 활동 diagram이 더 중요하다.

- 활동과 장소형태가 반드시 일치하기를 기대하기는 어렵다.

- 일반적으로 다양한 목적을 위해 설계된 공간이란 때로는 아무짝에도 쓸모없는 공간을 만들 수 있으므로, 활동 diagram은 정확하게 짜야 한다.

ㅇ 프로그램

- 토지이용에 대한 계획이 계량화되고, 이에 따른 비용분석은 이제 프로그램으로 되어진다. 프로그램은 설계의 시작이라 할 수 있다.

- 프로그램에는 총비용, 상세한 활동과 이를 위한 공간 등이 포함된다.

ㅇ 기본구상 ( Conceptual Design )

- 기본구상은 diagram을 바탕으로 프로그램을 대입하면서 구체화하면서 시작한다.

- 기본구상은 실제 스케일에 맞추어 진행된다.

- 기본구상은 여러 개의 대안을 만들고, 이를 평가하여 최적안을 선택한다.

- 때에 따라서는 기본구상을 갖고 사업승인을 위한 자료로 활용한다.

4) 계획/기본설계(단지계획)

ㅇ 단지설계 ( Schematic Design / Preliminary Site Layout )

- 계획안으로서의 법적 설계라 할 수 있다.

- 대부분의 경우 사업승인, 결정에 필요한 도서이다.

- 상세한 수준의 마스터플랜이 작성된다.

ㅇ 대안 작성 및 평가

- 기본설계에서는 확정된 프로그램내에서 부분적인 대안설정이 있으며, 사안에 따라 평가/결정한다.

5) 엔지니어링 설계

ㅇ 토목/조경공사 도면작성

- 부지조성을 위한 토목설계

- 단지내 조경실시설계

ㅇ 공급처리시설계획

- 상하수도/쓰레기처리

- 전기/전화/통신

- 열에너지/냉방 가스

6) 건축 프로그램 및 배치구상

ㅇ 건축프로그램 :  건축 프로그램 계획과  기능 다이어그램

ㅇ 배치구상 :  massing과 배치 등에 관한 기본적인 구상

예시

(1) 입지여건 분석

- 지리적 여건(도심으로부터 거리)

- 공간구조상 입지(주변여건과 지역의 기능)

- 교통체계상 여건

(2) 현황분석

- 주변현황(완충녹지, 도시계획도로 등)

- 간선시설(상수관, 우수관, 오수관 등)

- 지형 및 토지이용(표토층, 연약지반 등)

(3) 기본구상

- 토지이용 및 공간구성

: T자형의 보행자도로 개설

: 보차분리 및 광장, 환경조형물과 휴게소 설치

- 주동배치

: 남행위주의 배치

: 서측의 저층 주동군을 클러스터형배치

- 동선체계

: 단지내 도로는 모든 주거동에서 차량접근이 용이하도록 루트형으로 배치

: 보행자도로는 안전하고 쾌적하게 보행할 수 있도록 도로망을 구성

- 주차

: 반데크식 주차

- 오픈스페이스 및 시설물

: 어린이 놀이터와 휴게소, 운동장

(4) 기본계획

-토지이용

: 대지면적

: 건축면적과 건폐율

: 연면적과 용적률

: 도로율

: 녹지율

-주택과 세대수

: 평형

- 생활편익 및 기타시설

: 관리 및 후생시설

: 근린생활시설

: 주차장과 자전거보관소

: 어린이놀이터 등 오픈스페이스