도시재정비 및 주거환경정비 제도개선(안)

2011. 8. 8

국 토 해 양 부

						목 차

Ⅰ. 정비사업 현황 및 문제점	1

Ⅱ. 제도개선 추진방안	4

Ⅲ. 향후 계획 및 일정	13

< 참고 자료 >	14

Ⅰ. 정비사업 현황 및 문제점

1. 정비사업 현황

□ 뉴타운지구 추진현황

ㅇ ’11.6월 현재, 73개 지구가 지정되어 있고, 이중 59개 지구가 계획을 수립(12개 지구는 착공)

- 주민 반대 등으로 8개 지구는 기 해제

* 해제 : 인천시 3개지구(’10.2), 군포시 금정(’10.9), 평택시 안정(’11.1),

안양시 만안 (’11.4), 부산시 괴정(’11.4), 김포시 양곡(’11.6)

□ 개별 정비사업 추진현황

ㅇ '11.6월 현재, 전국 2,407곳(서울 610)에서 재개발, 재건축사업 등 정비사업 추진중

< 정비구역 지정현황 >

(단위： 개)

		계	주택재개발	주택재건축	도시환경정비	주거환경정비
총 계		2,407	1,028	568	326	485
수도권	계	1,183	574	282	249	78
	서울시	610	256	144	160	50
	경기	394	201	112	63	18
	인천	179	117	26	26	10
지 방		1,224	454	286	77	407

ㅇ ’10.12월 현재, 재개발․재건축사업(1,508개) 중 약 38%가 사업이 지연․중단 (수도권은 약 22%)

< 정비사업 추진절차 및 정상 추진시 소요기간 >

정비구역 지정	⇨	추진위 구성	⇨	조합설립 인가	⇨	사업시행 인가	⇨	관리처분 인가	⇨	이주․준공

(24개월)     (12개월)     (13개월)     (9개월)     (49개월)

2. 문제점

□ 과도한 정비구역 지정

ㅇ 부동산 활황기에 높은 개발이익을 기대한 주민의 요구에 따라 정비예정구역을 과도하게 지정(도시면적의 9～13%)

ㅇ 시장․군수가 정비구역 해제가 필요하다고 판단하더라도 정비구역 해제를 위한 법적 근거가 미흡하고

- 주민들의 사업시행 자체에 대한 반대요구가 있는 지역에서도 추진위․조합의 이해관계 복잡성으로 구역해제 곤란

ㅇ 사업이 장기 지연되는 지역은 재산권 행사제한(지구지정 후 개발행위 제한)에 따른 주민불만 증가

□ 정비사업 사업성 저하

ㅇ 정비사업은 주로 개발이익을 활용하여 공동주택을 건설하고 기반시설을 설치하는 방식으로 추진되나,

- 부동산 경기 침체 등으로 주민의 자기 부담이 증가하고, 시공사는 미분양 우려로 사업 참여에 소극적

ㅇ 재개발 임대주택 건설의무*, 분양가 상한제 등의 규제는 사업성 확보에 장애요인

* 재개발사업은 전체 세대수의 17% (지방 8.5%, 수도권은 20%까지 가능)

□ 이해당사자간 갈등문제

ㅇ 토지소유자간 또는 토지소유자와 세입자간에 보상․이주․철거 등에 따른 구조적인 갈등 발생

ㅇ 사업추진 찬성․반대 주민 간의 갈등, 찬성 주민 내부의 주도권 다툼 등으로 다수의 소송 발생

* 주민과 지자체간 진행 중인 행정소송은 총 331건(’10.10월), 주민간 민사소송은 2,200여건으로 추정 (’08년, 법무법인 추정자료)

ㅇ 조합 운영의 불투명으로 시공자 선정 등에 있어 각종 비리 발생

□ 정부지원 미흡

ㅇ 기반시설 설치비 부담은 원칙적으로 사업시행자(조합)가 맡고,

- 국가는 정비구역의 광역적 관리가 필요한 지역* 또는 기반시설이 극히 열악한 지역**에 제한적으로 지원

* 뉴타운지구 국고지원(’09년 508억, ’10년 120억, ’11년 500억)은 연간 소요액(약 1.5～2천억원)의 5～30%에 불과

** 주거환경개선사업: '01～'12년간 총 3.6조원(국고 1.8조원), ’11년 1,600억원

ㅇ 정비사업에서 주민간 갈등이 많은 이주대책 수립 또는 관리처분계획 수립은 공공관리 업무대상에서 제외

3. 패러다임 전환 필요

□ 민간 중심의 정비방식에 공공관리제 확대 적용 등 공공의 역할 강화

□ 아파트 공급 위주의 전면 철거형 정비방식에서 벗어나 지역별

특성에 맞는 정비가 가능하도록 다양한 정비사업방식 도입

□ 공급자 중심의 재정비 촉진 정책에서 벗어나 시장수요에 따라 정비사업을 신축적으로 조정․해제할 수 있도록 개선

Ⅱ. 제도개선 추진방안

목표		도시환경 개선과 서민 주거수준 향상
추진 전략		원활한 사업 지원			정비구역 사업 조정						정비방식 다양화
주요 내용		① 원활한 사업추진 지원 ▪ 규제완화 및 절차 간소화 등을 통해 주민의 부담을 경감하고, 기반시설 설치비 지원을 확대하는 한편, ▪ 공공관리제 업무범위를 확대하는 등 정비사업에 대한 공공의 역할 강화 ② 뉴타운 등 정비구역 사업조정 ▪ 사업추진이 어려운 지역은 주민 의사 등을 반영하여 조합 해산과 아울러 구역 해제 ▪ 해제된 구역은 필요에 따라 개별정비 또는 다른 정비사업 방식으로 전환하여 단계적․점진적 개발을 유도 ③ 정비사업 다양화 및 체계화 ▪ 아파트 중심의 전면철거형 정비방식에서 벗어나 보전․정비․개량을 병행할 수 있는 새로운 정비방식 도입 ▪ 도시재정비 및 주거환경 정비에 대한 국가전략을 수립하고, 정비계획간 위계를 체계적으로 재정립

1. 원활한 사업추진 지원

(1) 재정지원 등 공공지원 확대

□ 정비사업 지원을 위한 공공관리제 확대․보완

ㅇ 공공관리제 적용시 추진위 구성을 생략하고, 공공관리자가 추진위 역할을 대행할 수 있도록 개선

ㅇ 공공관리제 업무*에 이주대책 및 관리처분 수립 지원을 추가

* (현행) 추진위 구성, 정비업체․설계자․시공자 선정 지원 등

ㅇ 광역자치단체가 기초자치단체 공공관리제 소요비용의 전액 또는 일부를 보조할 수 있도록 개선

□ 공공기관의 사업추진 지원․역할 강화

ㅇ 관리처분계획을 전문 공공기관(감정원 등)에 의뢰하여 검증

ㅇ 조합장이 6개월 이상 공석시 시장․군수에게 총회 소집권한 부여

* 총회 개최요건 : 조합장, 대의원 2/3, 조합원 1/5의 요청

ㅇ 신탁회사 및 감정원의 재건축 공동시행 허용(현재는 지자체, LH만 가능)

□ 기반시설 등에 대한 재정지원 확대

ㅇ 뉴타운사업 기반시설 설치비 지원규모 확대

* ’09년 580억, ’10년 120억, ’11년 500억

ㅇ 정비구역내 국․공유지의 점용료․사용료를 면제

ㅇ 정비기반시설 중 무상양도 대상 도로의 범위를 명확히 규정

* 도시계획시설로 결정되었지만 아직 집행되지 않은 도로중 국․공유지와

도시계획시설로 결정되지는 않았지만 사실상 도로인 국․공유지

(2) 규제완화 등 사업추진 여건 개선

□ 용적률 인센티브제도 확대 도입

ㅇ 일부 지역 및 사업에만 적용되던 용적률 인센티브제도*를 정비사업에 전면 도입하고, 기 시행중인 인센티브도 확대

* 정비사업의 용적률을 국토계획법상 법적 상한까지 허용하되, 증가된 용적률의 일부분은 임대주택 건설을 의무화

- 인센티브에 따른 임대주택 건설비율은 지역․사업별로 차등화

< 증가된 용적률 중 임대주택 의무건설 비율 >

구 분		현 행		개 선
지역	사업	뉴타운	개별 정비구역	뉴타운 및 개별 정비구역
과밀억제 권역	재개발	50～75%	(없음)	30～75%
	재건축	30～50%	30～50%	30～50%
그 외 지역	재개발	25～75%	(없음)	20～75%
	재건축	(없음)	(없음)	20～50%

ㅇ 정비구역(뉴타운 포함) 인근*에 보금자리주택 건설시, 임대주택 건설비율 완화 (보금자리 세대수 등 감안, 1/2 범위내)

* (예시) 보금자리지구가 소재한 시(광역시 제외)․군․구

□ 재개발사업 임대주택 의무 건설비율 조정

ㅇ 자치단체가 임대주택 지역별 수요를 감안하여 재개발사업 임대주택 건설비율을 조정할 수 있도록 위임 범위 확대

		현 행	개 선
수도권	과밀억제권역	세대수의 17%	17～20%(기 시행)
	과밀억제권역 外		8.5～17%
수도권 外		8.5～17%	5～17%

ㅇ 재개발사업 임대주택 건설비율 산정시 현행 세대수 기준 외에 연면적 기준도 적용할 수 있도록 산정기준 다양화

* 세대수 17%는 연면적 10～11% 수준, 주택규모는 50㎡

ㅇ 4층 이하로 재개발하는 경우에는 재개발 임대주택 건설의무 제외

(3) 조합운영의 투명성 제고

□ 정비사업에 대한 조합원 참여 확대

ㅇ 조합원 의사의 왜곡 방지를 위해 서면결의서에 조합원이 직접 서명하도록 개선

* (현행) “○” 표시 ⇒ (개선안) “조합원 이름”을 자필로 표기

ㅇ 총회가 중요 안건을 처리하는 경우, 조합원 직접 참석비율 강화

* (현행) 조합원의 10% 이상 ⇒ (개선) 창립총회 등 중요 총회는 20% 이상

ㅇ 조합 설립후 사업비 증가로 인한 분쟁발생을 예방하기 위해 정비사업비 급등시 조합원 동의요건 강화

* 정비사업비의 증가(10% 이상)가 있는 사업시행계획․관리처분계획

: (현행) 조합원 과반수 동의 ⇒ (개선) 2/3 이상 동의

□ 정비사업 관련 정보제공을 강화하여 주민간 갈등 완화

ㅇ 조합은 주민번호를 제외한 모든 정보를 인터넷 등을 통해 공개

ㅇ 조합의 예산․회계에 관한 명확한 처리기준을 제시하기 위해 회계처리기준을 작성․보급 추진

ㅇ 시․군에 설치된 분쟁조정위원회를 광역시․도에도 설치

* 분쟁의 당사자가 시․군․구인 경우 시․도 분쟁조정위원회에 신청

□ 시공사 선정의 투명성 제고

ㅇ 시공자선정과 관련하여 금품을 제공한 자와 받은 자 모두 처벌

* 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하 벌금

ㅇ 시공사 선정시 서면결의를 금지하고, 조합 총회의 직접 참석비율을 상향 조정 (50% → 60%)

ㅇ 시공사 경쟁 입찰을 촉진하기 위해 총회 상정 업체수를 확대(3개 → 6개)하고, 제한입찰시 입찰참가 자격요건을 축소

(4) 세입자 지원대책 강화

□ 정비계획 수립시 주거 실태조사 실시

ㅇ 정비계획 수립시 가구별 소득수준, 거주 형태 등의 조사를 의무화하여 세입자 대책 수립 등에 활용   * 뉴타운계획에서는 기시행중

□ 세입자 보호를 위한 대책 강화

ㅇ 상가 밀집지역에 입지하는 뉴타운지구는 임대주택의 일부를 임대상가 등으로 건설할 수 있는 근거 마련

* 임대상가는 LH, SH 등 공공기관이 매입하여 임대

ㅇ 재개발 사업구역 세입자의 전세자금 대출 상환기간 연장 검토

* 저소득가구 전세자금 : (현행) 최장 15년 → (개선) 최장 20년

근로자서민 전세자금 : (현행) 6년 → (개선) 8～10년

2. 뉴타운 등 정비구역 사업조정

(1) 정비사업 해제절차 마련

□ 정비사업 추진이 어려운 지역은 조합해산 및 구역을 해제할 수 있도록 절차 마련

ㅇ (주민요구에 의한 구역해제) 일정비율* 이상 주민 동의시 추진위․조합을 취소할 수 있도록 하고, 취소와 동시에 정비구역 해제

* 추진위․조합 설립 동의자의 1/2 ～ 2/3 동의 또는 토지등소유자의 1/2 동의

※ 정비구역이 조합설립 이전에 해제된 경우, 추진위가 사용한 비용의 일부를 자치단체가 보조할 수 있는 근거 마련 (1년 한시적용)

ㅇ (일몰제 도입) 신규로 추진되는 정비구역이 일정 기간동안 사업이 진행되지 않는 경우 정비구역 자동해제

< 사업 단계별 정비구역 일몰제>

정비구역

지정

추진위

승인

신청

조합

인가

신청

사업

인가

신청

3년

이내

3년

이내

3년

이내

추진위

승인

조합

설립

- 기존 정비구역중 추진위가 미 구성된 구역은 개정법 시행후 일정 기간 내 추진위 승인 신청을 하지 않으면 구역 자동해제(일몰제 적용)

(2) 해제된 정비구역 관리방안 마련

□ 정비구역 해제지역에 대한 도시계획적 관리

ㅇ 구역해제시 정비계획에 포함된 도시관리계획 결정사항(용도지역, 기반시설 설치 등)은 구역지정 이전으로 환원

- 다만, 뉴타운지구내 정비구역의 경우에는 용도지역 등은 환원하되, 기반시설 설치와 관련된 도시관리계획 결정*은 존치

* 자치단체가 국토계획법상 도시계획시설 사업으로 운영

□ 뉴타운 해제지역을 개별 정비사업으로의 전환 지원

ㅇ 뉴타운 해제지역내 사업을 개별 정비사업으로 계속 추진*하고자 하는 경우, 해당 정비구역 및 추진위․조합은 승계토록 조치

* 추진위․조합원의 1/2～2/3 동의 또는 토지등소유자 1/2 동의

ㅇ 뉴타운 해제지역이 주거지재생사업 전환시 기반시설 국고지원 검토

(3) 신규사업 지정기준 강화

□ 뉴타운 지정기준 및 의견수렴 절차 강화

ㅇ (뉴타운지구 지정시) 자치단체가 지정기준을 완화할 수 있도록 한 특례 조항*을 폐지하고, 주민설명회 개최를 의무화

* 건축물 노후도, 호수밀도 등을 20% 범위내에서 완화

ㅇ (뉴타운계획 수립시) 주민공람․공고 기간을 연장 (14일 → 30일)하고, 필요시 주민동의 절차를 시․도 조례로 정할 수 있도록 개선

* (현행) 뉴타운계획 수립시 의견수렴 : 공람․공고, 지방의회 의견청취, 공청회

□ 개별 정비구역 지정기준 강화

ㅇ 법정 정비구역 지정기준을 세부적으로 규정*하여 자치단체가 과도하게 완화 적용하는 것을 방지

* (현행) 노후․불량 건축물 기준(20년 이상)만 규정, 세부기준은 조례로 마련

→ (개선) 노후․불량 건축물 수와 연면적이 전체 구역의 2/3 이상 (다만, 자치단체가 10% 범위내에서 강화 또는 완화 가능)

□ 정비사업 초기에 사업성 분석 정보 제공

ㅇ 뉴타운계획 수립시 시장․군수는 개략적인 사업성 분석 자료를 제시할 수 있도록 개선

ㅇ 시․도지사는 추진위․조합이 개별공시지가 등을 활용하여 추정분담금을 산정할 수 있도록 관련 프로그램 개발․보급 등 행정지원

3. 정비사업 다양화 및 관련 계획 체계화

(1) 정비사업방식 다양화

□ 새로운 정비사업방식 도입

ㅇ (주거지재생사업) 양호한 단독주택지의 경우에 보전․관리․정비를 병행할 수 있는 정비방식 도입

* 자치단체에서 정비기반시설 또는 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고, 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법

ㅇ (소규모 주택정비사업) 기존의 가로구획을 유지하면서 블록단위 범위내에서 소규모로 정비사업을 시행

* 대상지 : 너비 6m 이상의 도로로 둘러싸인 가로구역 이내 지역,

기준 주택호수 30～100호 또는 면적 1천～5천㎡

* 추진방법 : 주민이 직접 정한 구역에서 토지소유자 90% 동의를 얻어 추진

* 주택규모 등 : 기존 주택호수 이상을 공급하고, 건축법상의 대지안의 공지, 높이제한(사선, 일조) 등에 대한 특례 적용

※ 세입자 대책 및 임대주택 건설의무가 없는 단독주택 재건축사업은 폐지하고, 필요시 주거지재생사업 등으로 시행하도록 유도

□ 기존 정비사업의 추진방식 다양화

ㅇ (주거지 관리) 주거환경개선사업에 LH등 공공이 사업을 시행하는 관리처분 방식 도입

* (현행) 현지개량 방식, 공동주택(수용)방식 ⇒ (개선) 관리처분방식 추가

ㅇ (상업지 관리) 도시환경정비사업에 상가 신․개축 등을 통해 점진적으로 도심환경을 개선할 수 있는 현지개량 방식 도입

* (현행) 환지방식, 관리처분방식 ⇒ (개선) 현지개량 방식 추가

(2) 정비계획 체계 정비

□ 도시재정비․주거환경정비에 대한 국가전략 수립

ㅇ 국토부 장관은 10년 단위로 도시재정비 및 주거환경 정비에 관한 중장기 기본방향을 제시 (5년 단위 재검토)

* 도시재정비를 위한 국가 및 광역자치단체의 장기 발전계획, 자치단체 정비기본계획 수립방향, 도시재정비 관련 민간사업 지원방안 등

□ 정비사업 계획간 체계적 위계 정립

ㅇ 자치단체별로 수립하는 정비기본계획은 중앙정부의 ｢기본방침｣에 부합하게 수립토록 하고,

ㅇ 뉴타운계획은 상위 도시계획의 범위에서 수립되도록 정비기본계획의 하위계획으로 조정

□ 정비사업 관련 계획 수립시 종합적인 도심 활성화 요소 반영

ㅇ 정비기본계획 수립시 자치단체가 생활권별 보전․정비․개량 등에 관한 종합계획을 수립할 수 있도록 개선

ㅇ 정비계획 수립시 도심 활성화에 필요한 각종 사업을 정비사업과 연계하여 계획을 수립토록 유도

* 도서관․노인복지센터 건립, 사회적 기업 유치 등 도심 기능을 활성화 할 수 사업들을 정비사업과 연계하여 추진

Ⅲ. 향후 계획 및 일정

도정법과 도촉법을 통합한 ｢도시재정비 및 주거환경정비법｣ 제정을 추진하되, 시급한 제도개선 사항은 현행 도정법 및 도촉법의 하위 법령 개정을 통해 조속 조치

□ (가칭) ｢도시재정비 및 주거환경정비법｣ 제정 추진

ㅇ 관계부처 협의 및 입법예고 : ’11. 8월

ㅇ 규제개혁위원회 및 법제처 심의 : ’11. 9~10월

ㅇ 국회 제출 : ’11. 10월말

□ 도정법 및 도촉법 하위 법령 개정 추진

ㅇ 고시 개정 : ’11.8월까지

ㅇ 시행령 개정 : ’11.12월까지

참고 1		소규모 정비사업 도입방안

□ 도입 배경

ㅇ 기존 도시구조 유지, 이주수요 최소화, 소형주택 공급 확대 등을 위해 소규모로 정비사업을 추진하는 방안 모색

□ 주요 내용

ㅇ (개념) 노후한 단독주택 등 밀집지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 소규모의 정비사업*으로 정비기반시설은 필요한 경우에 한해 확충․정비

* 보존․개량․전면철거 포함

ㅇ (대상지역) 주거 지역을 대상으로 블록 단위(너비 6미터 이상의 도로로 둘러싸인 지역)이내로 정비사업 추진

- 노후․불량건축물 수와 연면적이 2/3 이상

- 기준 주택호수 30～100호 또는 면적 1천～5천㎡

ㅇ (사업주체) 추진위 생략, 조합 구성(소유자 9/10, 면적 2/3 동의), 공동시행 가능(조합+건설업체 등)

ㅇ (주택규모) 기존 주택호수 이상 공급, 7층 이하로 건설

ㅇ (분양) 관리처분계획을 수립하고 소유한 주택 수만큼 분양

* 다가구주택은 종전 자산 범위내에서 다주택 분양

ㅇ (특례) 건축법상 대지안의 공지, 높이제한(사선, 일조) 및 건폐율(인공대지 제외), 주택법상 부대․복리시설

ㅇ (도로 확보) 원칙적으로 정비기반시설을 유지하되, 필요시 건축선을 후퇴하여 건축하거나 또는 지자체가 비용을 부담하여 도로를 확충