젠트리피케이션(Gentrification)

의의

○  젠트리피케이션(gentrification)이라는 용어는 신사계급이나 상류사회를 의미하는 젠트리(gentry)에서 파생된 것으로 쇠퇴하거나 노후화된 동네나 상권이 고급스럽게 바뀌는 현상을 의미한다.

○ 젠트리피케이션은 역사적으로 볼 때 로마시대 때 대규모 저택(villas)이 작은 상점들을 대체하던 때부터 발생하였다. 그러나 이와 같은 현상은 현대 도시에서 자주 관찰되는 현상이다. 젠트리피케이션은 영국의 여류 사회학자 Ruth Glass(1964)가 붙인 이름으로 런던의 저소득계층 노동자들이 거주하는 달동네에 중산층이 점차적으로 이주해 옴에 따라 이 동네가 비싼 주택들이 들어서는 우아한 동네로 변화 되지만 대신 임대료가 상승하여 기존의 노동자들과 낡은 주택에서 쫓겨나고 궁극적으로는 동네의 사회적 특성도 변화되는 현상을 지칭하는데 사용하였다.

○ 따라서 젠트리피케이션은 쇠퇴한 도심부에  환경개선이 이루어지면서 주택재고가 증가하고 생활편의시설이 늘어남으로써 중산층 이상의 젊은 연령계층의 인구가 유입되고 부동산가치의 상승과 함께 자본투자가 진행되는 현상을 의미한다. 그러나 이 결과로 저소득계층이 거주할 수 있는 주택이 감소하고 임대료가 상승하여 저소득계층이 지역사회에서 밀려나는 부작용이 야기되는 경우가 많이 발생한다.

○ 이 용어는 당초 저소득 노동자계층이 그들의 거주지에서 쫓겨나는 부정적 의미로 사용되었고 이에 따라 비판적인 학자들이나 사회운동가들도 이 용어를 부정적인 의미로 사용하는 경향이 있다. 그러나 그 후 근린활성화나 도시재생의 개념이 대두되면서 젠트리피케이션이 쇠퇴한 근린을 활성화시키는 긍정적인 측면이 있음을 인식하게 되었고 이를 근린활성화나 도시재생의 한 유형으로 정의하는 학자들이 증가하고 있다.

○ 이와 같이 젠트리피케이션 현상에는 근린활성화 또는 도시재생이라는 긍정적인 측면도 있으므로 기존의 주민이나 영세상인을 몰아내는 등의 문제점을 지적할 때는 젠트리피케이션의 부정적인 측면이라고 하거나 둥지(상가)내몰림현상으로 부르기도 한다.

○ gentrifier: 도시외곽에 거주하던 일부 고소득계층, 비교적 젊은 연령계층, 전문직, 예술인 등이 도심의 슬럼에 형성되는 부유한 고층 아파트 커뮤니티로 이동하는 인구

2. 유형

1) 내용에 따라

① 주거 젠트리피케이션

○ 앞에서 설명한 바와 같이 당초 족용되었던 저소득계층 주거지역에서 발생하는 젠트리피케이션을 의미한다.

② 상가 젠트리피케이션

○ 이 용어는 당초 저소득계층 주거지역에 사용되었으나 상업지역에서 쇠퇴했던 상가가 활성화 되는 경우 영세 임차상인들이 내몰리는 현상에도 사용되게 되었다. 이와 같이 상가나 상업지역에서 발생하는 젠트리피케이션을 의미한다. 우리나라에서는 외국과 달리 주거보다 상가젠트리피케이션에 국가ㆍ사회적인 관심이 큰 실정이다.

2) 정책요소

① 시장형 젠트리피케이션

○ 이는 시장기능이나 사회적 작용에 의하여 자연적으로 발생하는 젠트리피케이션을 의미한다.

② 정책형 젠트리피케이션

○ 저소득계층이 거주하는 쇠퇴한 근린을 재활성화하거나 재샌하는데 관심을 가진 국가나 지방정부가 정책적으로 추진하는 과정에서 발생하는 젠트리피케이션을 으미한다.

3. 원인 : London and Palen(1984)

1) 사회학적 이론

① 인구-생태이론(Demographic-Ecological Theory)

○ 인구(population), 사회조직(social organization), 환경(environment), 기술(technology)의 분석을 통하여 젠트리피케이션 현상을 설명하는 이론을 의미한다.

○ 이 이론은 베이붐 세대인 1970년대 25세~35세 인구의 숫자가 급격히 증가한 것이 원인이라 주장하고 있다. 이 세대의 인구증가 때문에 주택에 대한 수요도 증가하였는데 공급이 증가된 수요를 충족시켜주지 못하였기 때문에 수요를 충족하기 위하여 기존주택지가 재활용되었다(recycled)고 주장하고 있다.

○ 또한 베이붐 세대의 주택 수요는 그 전 세대와 비교할 때 인구학적으로 매우 다른 특성이 있다. 조금 더 나이가 들어 결혼하고 더 적은 자녀를 가졌으며 여성들은 기혼이든 미혼이든 그 전세대보다 노동시장에 더 많이 참여하여 맞벌이 하는 경향이 있다. 이러한 가구들은 자녀들이 적은 반면 더 젊고 부유하게 되었다.  이러한 가구들은 자녀들이 적은 반면 더 젊고 부유하게 되었다(DINK: Dual Income No Kids). 그들은 육아의무가 없기 때문에 학교나 놀이터에 대한 걱정을 할 필요가 없게 되었다. 따라서 그들은 직장이 가까운 내부도시(inner city)에 거주하게 된다. 이 사람들은 생산직 보다는 사무직에 종사하고 이들은 직장에 더 가까이 거주하기 원하기 때문에 이 사무직에 종사하는 사람들이 많은 지역사회는 더 많은 사무직들이 침입하는 경향이 있다.

② 행동주의이론(Behavioral Theory) 또는 Sociocultural Theory

○ 인구학적 요소(demographics) 또는 구조적 분석단위(structural units of analysis: i.e., characteristics of populations) 보다는 개인의 가치(values), 감정(sentiments), 태도(attitudes), 생각(ideas), 신념(beliefs), 선택(choices) 등이 인간행동을 예측하는데 이용되어야 한다는 주장을 의미한다.

○ 특히, 이 이론은 1970년대 중산층(middle class)과 중상위계층(upper-middle class)의 변화하는 태도, 라이프스타일, 가치를 강조하고 있다. 그들은 그 전보다 더 도시친화적인(pro-urban) 경향을 보여 더 이상 농촌이나 교외지역 조차도 거주하기 싫어하여 점점 더 도시로 이동하는 경향을 보이고 있다는 것이다. London and Palen(1984)은 이와 같이 도시내부로 침입하는 사람들을 도시개척자(urban pioneers)라고 불렀다. 이 도시개척자들은 도심(inner-city)이 생활하기에 적절하고 생존이 가능한 (viable) 장소라고 생각하여 도심부의 멋(inner city chic)이라고 생각하게 되었다 (London and Palen, 1984). 한편 일부 학자들은 변화된 가치가 아니라 복고적인 미국적인 가치가 그것을 회복하기 위하여 갱생된 지역에 거주하기 원한다는 주장을 하기도 한다. 왜냐하면 회복은 오래된 가치를 실현할 수 있는 새로운 방법이기 때문이라는 것이다.

○ 도심의 어메니티(amenity) 는 이들을 도심으로 유인하는 요인으로 작용: 박물관, 공연장, 레스토랑, 공원, 프로 스포츠 구장

③ 정치-경제이론(Political-Economical Theory)

○ 세 번째의 설명은 정치경제학적 접근인데 이 이론도 크게 두 가지 접근으로 구분된다.

○ 전통적인 정치경제이론(The traditional approach)는 경제 및 정치적 요인이 도심부의 침입을 초래하였다고 주장한다. 1950년 및 60년대는 새로운 시민권 입법, 주택 및 고용에서의 차별금지법, 그리고 인종차별금지법 제정 등으로 정치, 법적인 환경이 급변하게 되었는데 이들이 근린의 젠트리피케이션에 기대하지 않았던 영향을 미치게 되었다는 것이다.

○ 흑인들에 대한 편견의 감소는 더 많은 흑인들로 하여금 교외로 이주하게 하는 계기가 되었고 백인들도 도심으로 이주하는 것을 꺼려하지 않게 되었다. 또한 교외 기용토지의 감소와 교외 주택비 증가는 도심으로의 침입을 촉발하게 되었다.

○ 마르크스 접근법(The Marxist approach)은 이러한 정치경제적인 영향이 무형의 것이 아니라 의도적인 것이라 주장한다. 이 이론은 강력한 이익집단이 생치적인 변화가 도심의 가치를 제고하여 개발이익이 극대화될 때까지 도심을 그대로 방치하였다는 것이다. 일단 도심이 수입원천이 되면 힘없는 주민들은 힘있는 계층으로 대체되게 된다는 것이다.

○ 이들은 쇠퇴지역의 싼 주택과 토지를 매입하여 부동산 개발을 추진하고 이를 통하여 막대한 이익을 얻게 되었음. 그리고 시 정부도 이 개발과정을 통하여 세원을 확대하고 세수를 증가 시킬 수 있었기 때문에 이를 장려하는 정책을 추진 → 성장동맹 (growth coalition)

④ 사회운동이론(Social Movements Theory)

○ 이 접근법은 리더-추종자의 틀 속에서 사회운동분석에 관심을 가짐. 젠트리피케이션 추진자들은 지도자들에 의하여 지지를 받음. 이 분야의 지도자들은 성공적인 도시개척자, 정치경제 엘리트, 부동산 개발업자, 금융기관, 일부 연방정부 등이 포함. 한편 반대편이 있는 사람들은 노후 지역에 거주하는 주민들로서 도시 엘리트의 침입에 대항하여 그들의 주거지를 보호하기 위하여 노력하지만 이와 같은 반대운동은 대체로 성공하기 어려운 경우가 많음.

2) 경제학적 이론

① 생산중심이론 (Production-side theory) : Neil Smith

○ 지리학자인 Neil Smith가 주장한 이론으로 젠트리피케이션을 자본투자와 도시공간의 생산에 관계로부터 야기되는 경제적 과정으로 설명한다. Smith는 젠트리피케이션이 다음과 같은 다섯 가지 요인에 의하여 발생된다고 주장하였다 : 교외화와 렌트 갭(rent gap), 탈산업화, 자본의 공간적 집중과 분산, 이윤의 감소와 지본의 주기적 이동, 인구통계 및 소비패턴의 변화 등으로 본다

□ Suburbanization and rent gap

○ 교외화는 도시의 외곽팽창을 의미한다. 이와 같은 팽창은 때때로 교외의 저렴한 토지개발을 통하여 개발이윤을 추구한 결과이다. 이는 도심토지의 가격하락을 초래하고 이는 다시 건물의 유지관리를 소홀히 하고 수리를 포기하는 결과를 야기하게 된다. 따라서 도심의 쇠퇴지역은 도심이 원래 가지고 있는 입지적 가치에 비하여 지나치게 낮은 토지가격을 보이게 된다. 이와 같이 토지의 잠재적 가치와 현실적 가치 차이인 지대차이(rent gap)가 커지면 도심의 재개발을 통하여 이윤을 극대화할 수 있는 가능성이 커지게 되고 이는 결국 젠트리피케이션을 야기하게 된다는 것이다.

□  Deindustrialization

○ 탈산업화가 도심의 지가를 하락시키고 이것이 지대차이(rent gap)를 확대시키면 젠트리피키이션이 발생할 가능성이 커진다.

□  Spatial centralization and decentralization of capital

○ 탈산업화는 자본의 공간적 분화를 촉진시킨다. 즉, 많은 자본은 교외로 이동하지만 일부 자본은 도심에 입지하는데 대표적인 사례는 기업의 본사와 의사결정 주체이다, 이들은 빠른 정보의 획득과 의사결정이 요구되기 때문에 도심에 입지하는 경향이 있다. 특히 이와 같은 기관들은 공간적으로 집중하는 경향이 있다. 따라서 자본은 집중과 분산이 공존하게 되는데 도심에 있는 기관들의 직원들은 자연적으로 젠트리피케이션을 야기하는 요인이 된다는 것이다.

② 소비중심이론(Consumption-side theory) : David Ley

○ 이 이론은 gentrifiers의 사회문화적 특성과 동기가 가장 중요한 요인이라고 주장한다. 후기산업사회의 특성은 공업으로부터 서비스산업으로의 일대 변화이고 이와 관련된 신중산층(new middle class)의 대두이다. 특히 베이비 붐 세대인 이 신중산층은 과거에 비하여 훨씬 큰 구매력을 보유하게 되었을 뿐만 아니라 1960년대 진보적이고 도시친화적인 사회문화적인 사조에 큰 영향을 받게 되는데 이들이 젠트리피케이션을 야기하게 되는 가장 중요한 요인이라는 것이다.

4. 효과

1) 긍정적 효과

① 사회적 측면

-지역사회 활성화

-사회적 혼합의 실현 : 포용적 용도지역제(inclusive zoning)

-범죄율 감소

-쇠퇴지역 안정화

-집수리 개선

② 경제적 측면

-자산가치 상승

-점포에 대한 구매력 증가

-공실률 감소

-지방정부 재정수입증가

-추가적 개발잠재력 향상

-인프라 및 서비스 부담 비용 감소

2) 부정적 효과

① 사회적 측면 : 사회적 규범과 가치의 변화

-저소득계층의 비자발적 이주(displacement)

ㆍ저소득계층 주민들의 삶의 기반 붕괴

-이주에 따라 심리적 비용

-기존 공동체 붕괴 및 사회적 갈등 표출

-지역사회 규범과 가치의 변화

· 저소득계층의 골목길 소일, 공원에서의 여가생활(요리, 노숙 등) 방해

-노숙자(homeless) 증가

-사회적 자본의 소멸

-중심도시에서 벌어지는 또 다른 교외화

② 경제적 측면

-지가의 급격한 상승

ㆍ집주인 : 혜택  세입자 : 불이익

-점포 임대료 인상으로 영세 임차인 이전

-저렴한 주택(affordable housing) 의 감소

ㆍ낡은 주택의 재개발로 인한

-생활편의 시설의 고급화

ㆍ고소득계층 위주로 개편되면서 저소득계층의 이용이 어려움

※) 상업지역(상가)

-임대료의 상승으로 상가활성화를 위하여 노력한 영세 임차상인들이 내몰리고 생활기

반 붕괴

-특성화된 상가는 도시발전에 매우 중요한 요소이나 자본력을 앞세운 대기업과 프랜   차이즈 상가들이 입점함에 따라 개성있고 특화된 상가가 소멸될 우려

-임대료의 상승은 장기적으로 공실 증가와 상가의 쇠퇴를 초래할 수 있음

·서울 : 신사동 가로수길, 이태원 경리단길, 홍대 앞, 신촌대학로

-거시적인 측면에서는 도심 소규모 점포의 쇠퇴와 도심의 전반적 쇠퇴로 이어질 수

있음

·일본의 도심쇠퇴의 중요한 원인