젠트리피케이션(Gentrification) 이론

젠트리피케에션의 의의

○ 도시외곽에 거주하던 일부 고소득계층, 비교적 젊은 연령계층, 전문직, 예술인 등이 도심의 슬럼에 형성되는 부유한 고층 아파트 커뮤니티로 이동하여 거주함으로서 도심의 재생이 촉진되는 현상을 말한다. 여기서 이동하는 인구를 gentrifier라 한다.

2. 젠트리피케이션의 원인

1) 사회, 지리학적 이론 : London and Palen(1984)

① 인구-생태이론(Demographic-Ecological Theory)

○ 인구(population), 사회조직(social organization), 환경(environment), 기술(technology)의 분석을 통하여 젠트리피케이션 현상을 설명하는 이론을 의미한다.

○ 이 이론은 베이붐 세대인 1970년대 25세~35세 인구의 숫자가 급격히 증가한 것이 원인이라 주장하고 있다. 이 세대의 인구증가 때문에 주택에 대한 수요도 증가하였는데 공급이 증가된 수요를 충족시켜주지 못하였기 때문에 수요를 충족하기 위하여 기존주택지가 재활용되었다(recycled)고 주장하고 있다.

○ 또한 베이붐 세대의 주택 수요는 그 전 세대와 비교할 때 인구학적으로 매우 다른 특성이 있다. 조금 더 나이가 들어 결혼하고 더 적은 자녀를 가졌으며 여성들은 기혼이든 미혼이든 그 전세대보다 노동시장에 더 많이 참여하여 맞벌이 하는 경향이 있다. 이러한 가구들은 자녀들이 적은 반면 더 젊고 부유하게 되었다. 그들은 육아의무가 없기 때문에 학교나 놀이터에 대한 걱정을 할 필요가 없게 되었다. 따라서 그들은 직장이 가까운 내부도시(inner city)에 거주하게 된다. 이 사람들은 생산직 보다는 사무직에 종사하고 이들은 직장에 더 가까이 거주하기 원하기 때문에 이 사무직에 종사하는 사람들이 많은 지역사회는 더 많은 사무직들이 침입하는 경향이 있다.

② 행동주의이론(Behavioral Theory) 또는 Sociocultural Theory

○ 인구학적 요소(demographics) 또는 구조적 분석단위(structural units of analysis: i.e., characteristics of populations) 보다는 개인의 가치(values), 감정(sentiments), 태도(attitudes), 생각(ideas), 신념(beliefs), 선택(choices) 등이 인간행동을 예측하는데 이용되어야 한다는 주장을 의미한다.

○ 특히, 이 이론은 1970년대 중산층(middle class)과 중상위계층(upper-middle class)의 변화하는 태도, 라이프스타일, 가치를 강조하고 있다. 그들은 그 전보다 더 도시친화적인(pro-urban) 경향을 보여 더 이상 농촌이나 교외지역 조차도 거주하기 싫어하여 점점 더 도시로 이동하는 경향을 보이고 있다는 것이다. London and Palen(1984)은 이와 같이 도시내부로 침입하는 사람들을 도시개척자(urban pioneers)라고 불렀다. 이 도시개척자들은 도심(inner-city)이 생활하기에 적절하고 생존이 가능한 (viable) 장소라고 생각하여 도심부의 멋(inner city chic)이라고 생각하게 되었다 (London and Palen, 1984). 한편 일부 학자들은 변화된 가치가 아니라 복고적인 미국적인 가치가 그것을 회복하기 위하여 갱생된 지역에 거주하기 원한다는 주장을 하기도 한다. 왜냐하면 회복은 오래된 가치를 실현할 수 있는 새로운 방법이기 때문이라는 것이다.

③ 정치-경제이론(Political-Economical Theory)

○ 세 번째의 설명은 정치경제학적 접근인데 이 이론도 크게 두 가지 접근으로 구분된다.

○ 전통적인 정치경제이론(The traditional approach)는 경제 및 정치적 요인이 도심부의 침입을 초래하였다고 주장한다. 1950년 및 60년대는 새로운 시민권 입법, 주택 및 고용에서의 차별금지법, 그리고 인종차별금지법 제정 등으로 정치, 법적인 환경이 급변하게 되었는데 이들이 근린의 젠트리피케이션에 기대하지 않았던 영향을 미치게 되었다는 것이다.

○ 흑인들에 대한 편견의 감소는 더 많은 흑인들로 하여금 교외로 이주하게 하는 계기가 되었고 백인들도 도심으로 이주하는 것을 꺼려하지 않게 되었다. 또한 교외 기용토지의 감소와 교외 주택비 증가는 도심으로의 침입을 촉발하게 되었다.

○ 마르크스 접근법(The Marxist approach)은 이러한 정치경제적인 영향이 무형의 것이 아니라 의도적인 것이라 주장한다. 이 이론은 강력한 이익집단이 생치적인 변화가 도심의 가치를 제고하여 개발이익이 극대화될 때까지 도심을 그대로 방치하였다는 것이다. 일단 도심이 수입원천이 되면 힘없는 주민들은 힘있는 계층으로 대체되게 된다는 것이다.

2) 경제학적 이론

① 생산중심이론 (Production-side theory) : Neil Smith

○ 지리학자인 Neil Smith가 주장한 이론으로 젠트리피케이션을 자본투자와 도시공간의 생산에 관계로부터 야기되는 경제적 과정으로 설명한다. Smith는 젠트리피케이션이 다음과 같은 다섯 가지 요인에 의하여 발생된다고 주장하였다 : 교외화와 렌트 갭(rent gap), 탈산업화, 자본의 공간적 집중과 분산, 이윤의 감소와 지본의 주기적 이동, 인구통계 및 소비패턴의 변화 등으로 본다

□ Suburbanization and rent gap

○ 교외화는 도시의 외곽팽창을 의미한다. 이와 같은 팽창은 때때로 교외의 저렴한 토지개발을 통하여 개발이윤을 추구한 결과이다. 이는 도심토지의 가격하락을 초래하고 이는 다시 건물의 유지관리를 소홀히 하고 수리를 포기하는 결과를 야기하게 된다. 따라서 도심의 쇠퇴지역은 도심이 원래 가지고 있는 입지적 가치에 비하여 지나치게 낮은 토지가격을 보이게 된다. 이와 같이 토지의 잠재적 가치와 현실적 가치 차이인 지대차이(rent gap)가 커지면 도심의 재개발을 통하여 이윤을 극대화할 수 있는 가능성이 커지게 되고 이는 결국 젠트리피케이션을 야기하게 된다는 것이다.

□  Deindustrialization

○ 탈산업화가 도심의 지가를 하락시키고 이것이 지대차이(rent gap)를 확대시키면 젠트리피키이션이 발생할 가능성이 커진다.

□  Spatial centralization and decentralization of capital

○ 탈산업화는 자본의 공간적 분화를 촉진시킨다. 즉, 많은 자본은 교외로 이동하지만 일부 자본은 도심에 입지하는데 대표적인 사례는 기업의 본사와 의사결정 주체이다, 이들은 빠른 정보의 획득과 의사결정이 요구되기 때문에 도심에 입지하는 경향이 있다. 특히 이와 같은 기관들은 공간적으로 집중하는 경향이 있다. 따라서 자본은 집중과 분산이 공존하게 되는데 도심에 있는 기관들의 직원들은 자연적으로 젠트리피케이션을 야기하는 요인이 된다는 것이다.

② 소비중심이론(Consumption-side theory) : David Ley

○ 이 이론은 gentrifiers의 사회문화적 특성과 동기가 가장 중요한 요인이라고 주장한다. 후기산업사회의 특성은 공업으로부터 서비스산업으로의 일대 변화이고 이와 관련된 신중산층(new middle class)의 대두이다. 특히 베이비 붐 세대인 이 신중산층은 과거에 비하여 훨씬 큰 구매력을 보유하게 되었을 뿐만 아니라 1960년대 진보적이고 도시친화적인 사회문화적인 사조에 큰 영향을 받게 되는데 이들이 젠트리피케이션을 야기하게 되는 가장 중요한 요인이라는 것이다.

3. 젠트리피케이션의 효과

1) 긍정적 효과

① 사회적 측면

-사회적 혼합의 실현 : 포용적 용도지역제(inclusive zoning)

② 경제적 측면

-지방정부 세원의 확보에 따른 예산의 증가

2) 부정적 효과

① 경제적 측면

-지가의 급격한 상승

ㆍ집주인 : 혜택  세입자 : 불이익

-저렴한 주택(affordable housing) 의 감소

ㆍ낡은 주택의 재개발로 인한

-저소득계층의 비자발적 이주

ㆍ저소득계층의 생존 네트워크 상실

-생활편의 시설의 고급화

ㆍ고소득계층 위주로 개편되면서 저소득계층의 이용이 어려움

② 사회적 측면 : 사회적 규범과 가치의 변화

-사회적 규범과 가치의 변화 : 저소득계층의 골목길 소일, 공원에서의 여가생          활(요리, 노숙 등) 방해

-사회적 자본의 소멸

-중심도시에서 벌어지는 또 다른 교외화

-젠트리페케이션에 대한 반감 : 폭동(New York Tompkins Square Park)