14.2 주거지 재생의 유형과 기법(303쪽)

□ 주거지재생의 유형

1. 관련법률: 정비사업 및 재생사업

1) 정비사업 : 쇠퇴한 주거기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 구분

2) 재생사업 : 쇠퇴하는 주거지를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입ㆍ창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적ㆍ환경적으로 활성화시키는 사업

정비사업과 재생사업의 비교

구 분	정비사업(공동주택)	재생사업(마을 만들기)
장 점	- 물리적 환경의 대폭 개선 - 유입인구의 증가 - 주택가격 상승에 따른 주택소유자 경제적 이익증가	- 주민공동체 보존 - 저소득계층, 세입자 주거복지 수준 제고 - 저소득계층 경제적 생존기반 확대 - 주택유형의 다양화 - 주택경기와의 관련성이 약함
단 점	- 주민공동체의 붕괴 - 저소득계충, 세입자 주택 감소 - 저소득계층 경제적 생존기반 붕괴 – - 주택유형의 획일화 - 주택수요와 경기에 영향을 받음	- 물리적 환경의 점진적 개선 - 유입인구 미미 - 주택가격 상승효과의 상대적 미약

2. 주거유형

1) 단독주택지재생 : 단독주택과 다가구·다세대주택 등으로 이루어진 주거지의 재생사업

2) 공동주택지재생 : 노후한 공동주택지의 재생사업

3. 도시재생뉴딜사업

1) 우리동네살리기 : 생활권 내에 도로 등 기초 기반시설은 갖추고 있으나 인구유출, 주거지 노후화로 활력을 상실한 지역에 대해 소규모주택정비사업 및 생활편의시설 공급 등으로 마을공동체 회복을 위한 사업

2) 주거지지원형 : 원활한 주택개량을 위해 골목길 정비 등 소규모 주택정비의 기반을 마련하고 소규모 주택정비사업 및 생활편의시설공급 등으로 주거지 전반의 여건 개선을 위한 사업

3) 일반근린형 : 주거지와 골목상권이 혼재된 지역을 대상으로 주민공동체 활성화와 골목상권 활력 증진을 목표로 주민 공동체 거점조성, 마을 가게운영, 보행환경 개선 등을 위한 사업

□ 주거지재생기법

1. 물리적 재생기법

1) 시설계획기법

① 기반시설 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률)

- 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장 등 교통시설

- 광장ㆍ공원ㆍ녹지 등 공간시설

- 유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구 등 유통ㆍ공급시설

- 학교ㆍ운동장ㆍ공공청사ㆍ문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공ㆍ문화체      육시설

- 하천ㆍ유수지(遊水池)ㆍ방화설비 등 방재시설

- 화장시설ㆍ공동묘지ㆍ봉안시설 등 보건위생시설

- 하수도ㆍ폐기물처리시설 등 환경기초시설

② 주민공동이용시설 (도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령)

- 놀이터, 마을회관, 마을 도서관 등 주민의 복지 증진을 위한 시설

- 공동으로 사용하는 구판장·세탁장 등 공동작업장, 화장실 및 수도

- 어린이집·경로당 등 아이돌봄서비스시설 및 노인복지시설

- 마을방송국·마을신문사 등 지역주민 간 정보교류 및 의사소통을 위한 시설

2) 소규모주택정비기법 ( 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)

① 자율주택정비사업

(1) 정의 : 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업

(2) 사업시행구역의 요건

-노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

-해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수(戶數) 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 미만일 것. 다만, 지역 여건 등을 고려하여 해당 기준의 1.8배 이하의 범위에서 시·도조례로 그 기준을 달리 정할 수 있다.

· 기존주택이 모두 「주택법」에 따른 단독주택인 경우: 10호

· 기존주택이 모두 「건축법 시행령」 에 따른 다세대주택인 경우: 20세대

· 기존주택이 단독주택과 다세대주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 다세대주택의 세대수를 합한 수를 말한다)

(3) 사업시행

기존 정비사업과는 달리 조합을 결성하지 않고도 집주인 2인 이상이 모두 참여하는 주민합의체를 구성하면 사업을 추진할 수 있다.

(4) 사업유형

-건축협정형 : 필지를 합치지 않고 여러 토지를 하나의 필지처럼 간주해 사업을 추진하는 방                식이다.

-자율형 : 필지별 구획정리만 하고 사업은 개별 집주인이 자율적으로 하는 것이다.

-합필형 : 2필지 이상 토지를 1필지로 합쳐 주택을 정비하는 사업이다.

<자율주택정비사업 기법>

② 가로주택정비사업

(1) 정의

-가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업

· 종전의 가로를 유지하고 기반시설의 추가적인 부담없이 노후주택을 소규모 공동주택으로 재

건축하는 사업

· 단독주택과 아파트의 장점을 결합한 소규모 공동주택

(2) 가로구역의 요건

○ 도로

-도시계획도로로 둘러싸인 일단의 지역

-통과하는 도시계획도로(너비 4m 이하 제외)가 설치되어 있지 않을 것

○ 면적 : 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것

○ 노후도 : 노후·불량 건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3이상

◌ 규모 : 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것

- 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호

- 기존주택이 모두 「주택법」에 따른 공동주택인 경우: 20세대

- 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

(3) 사업추진절차

-정비기본계획, 정비계획수립/정비구역지정, 조합설립 추진위원회 생략

정비기본계획

정비계획수립/구역지정

조합설립 추진위원회

생략

↓

조합설립 인가

↓

사업시행계획 인가

↓

관리처분계획 인가

↓

착공신고

↓

준공 및 입주

↓

청산 및 조합해산

(4) 특징(기존 정비사업과의 비교)

◌ 사업시행

-정비계획 수립 및 정비구역 지정절차 생략, 조합설립을 위한 추진위원회 구성 생략

-조합설립은 추진위원회 구성절차 없이 토지 등 소유자의 80%이상 및 토지면적의 2/3 이상 토지소유자의 동의 필요

-주민들이 조합을 구성하여 직접 시행하거나 조합원 과반수 동의로 공기업과 공동시행 가능

◌ 층수제한 : 제2종 일반주거지역인 경우 15층 이하의 범위에서 시·도 조례로 규정

◌ 건축특례

-대지의 조경기준 완화

-건폐율 산정기준 완화(주차장)

-대지안의 공지 기준, 건축물 높이 제한 기준 완화 등

-사업추진절차의 생략으로 사업기간이 단축

◌ 주택공급

-수용방식이 아닌 기존 주민의 거주를 전제로 하므로 주민 재정착률이 높음

-종전 자산가치에 따라 3주택까지 공급받을 수 있음

-다가구주택 소유자의 경우 종전가치에 따라 공급호수 증가