대구지역 블록형 단독주택지 분양 활성화 방안에 관한 연구

학 번 : 50913078

성 명 :  이 일 동

1. 서 언

1-1. 연구배경 및 목적

대구지역은 2004년을 기점으로 인구증가율이 감소하고 있으며, 65세이상 고령자의 비율은 증가하고 있다. 이에 반하여 2008년 말을 기점으로 주택보급률 100.2%를 달성하였고, 2009년 말을 기준으로 100.4%의 수치를 나타내고 있다. 하지만, 현실에서는 풍족한 주택 상황에서도 주택을 소유하지 못하는 시민들은 여전히 많이 존재하고 있다. 이는 수요에 맞는 공급이 이루어지지 않고 있다는 점을 단적으로 보여주는 것이다.

현재 대구지역 주거형태의 72%를 차지하는 아파트의 경우, 2006년 이후 분양 시장의 침체로 16,053호의 미분양 아파트가 존재하고 있으며, 이중 악성미분양이 11,031호로 68.7%를 차지하고 있다. 그리고, 26%를 차지하는 단독주택은 아파트에 비하여 수요의 선호도에서 밀려 공영개발(택지개발, 산업단지 등) 및 소수의 개인에 의한 개발을 통해서만 일정 부분만 공급되어 지고 있다.

현재 주택의 수요 양상은 점차 자연친화적이고 물리적 기능과 획일적 형태의 주거 환경으로부터 벗어난 개인의 개성에 맞는 주거형태를 보유하려는 욕구가 점차 증가하고 있다. 이러한 수요 양상을 바탕으로 기존 단독주택의 관리상 및 주차장, 커뮤니티 공간의 부재에 따른 낮은 주거환경의 문제점 등을 해결하기 위하여 수도권 택지개발지구를 중심으로 블록형 단독주택지를 통한 주택공급이 추진되고 있으며, 이러한 주택공급의 양상은 대구지역 택지개발지구에서도 시도되어 지고 있다.

하지만, 아직까지 블록형 단독주택지는 원형지 개발과 관련된 명확한 지침의 부재, 수용세대수 및 획지 크기 등에 따른 사업성의 문제 등 법적 근거 및 지침 상 부족한 부분들이 존재하고 있고, 특히 블록형 단독주택지는 용도상 단독주택 필지이면서 공동주택 형태의 분양이 이루어져야함에 따른 문제점을 내포하고 있어 다른 용도로의 변경이 추진 중에 있다.

이에 본 연구에서는 기존 연구자료 및 국내사례 조사를 통하여 블록형 단독주택지의 추진 현황 및 주택공급 방식에 대하여 분양 금액, 주택 경기 지표 등을 기준으로 파악하고, 대구지역의 분양 여건과 비교․분석을 통하여 제도적, 지역적, 수요적 측면의 문제점에 대하여 분양성 제고 방안을 도출하여 현재 진행 중에 있는 블록형 단독주택지의 구체적인 공급 방향 및 제도적 개선 방안을 제시하고자 한다.

1-2. 연구방법 및 범위

본 연구에서는 첫째, 기존 연구 자료 및 국내 사례 조사를 통하여 블록형 단독주택지의 추진현황을 분양 금액, 주택 경기 지표 변화, 분양 성과 등을 기준으로 파악하고, 둘째, 대구지역과 수도권과의 분양 여건에 대하여 개량 지표를 통하여 비교․분석한 후 셋째, 대구지역에서 진행중인 블록형 단독주택지의 구체적인 공급 방향 및 향후 진행될 사업을 위한 제도적 개선 방안을 제시하고자 한다.

연구 범위는 국내에서 분양되었던 택지개발지구 내 블록형 단독주택지를 대상으로 사례 분석하여 이를 대구지역에서 2010년에 분양 중인 죽곡2 택지개발지구 내 블록형 단독주택지를 중심으로 검토하고자 한다.

2. 선행연구에 대한 고찰

블록형 단독주택지의 개념은 국토해양부의 택지개발업무처리지침에서 단독주택용지를 개별 필지로 구분하지 아니하고 적정 규모의 블록을 하나의 개발단위로 공급하여 실수요자의 선호도와 자연지형 등에 맞는 환경 친화적 주택단지 조성을 위해 계획된 주택건설용지를 말하며, 이에 대한 연구는 「블록형 단독주택단지 공급 활성화를 위한 제도개선에 관한 연구(2000, 김현수)」에서 제도적 기준이 제시되어, 법제화된 이후 「블록형 단독주택지의 활성화를 위한 조성지침개선에 관한 연구(2005, 이운용)」, 「친환경 주거를 위한 블록형 단독주택용지 계획에 관한 연구(2007, 조성우)」, 「블록형 단독주택지 외부 공간 개선방향 연구(2010, 박연정)」등에 의하여 연구되어 졌다.

하지만, 대부분의 연구는 택지개발업무처리지침상의 조성 지침에 대한 개선 사항을 위주로 수도권 택지개발지구 및 사업 부지를 중심으로 연구되었다. 그러나 현재 수도권과는 분양 및 개발 여건의 차이가 있어 아파트 미분양과 주택 부족 현상을 동시에 나타내고 있고 지방은 배제되었으며, 사업성을 결정짓는 분양 금액과 개별 택지의 위치적인 성격 등은 검토되어지지 않았다.

<표 1. 선행연구에 대한 고찰>

연구명	연구자	연구내용	비 고
블록형 단독주택단지 공급 활성화를 위한 제도개선에 관한 연구	김현수 (2000)	블록형 단독주택단지를 활성화시킬 수 있는 제도화방안을 제시	「환경친화적인 블록형 단독주택용지 조성요령」의 기준으로 활용됨.
블록형 단독주택지의 활성화르 위한 조성지침개선에 관한 연구	이운용 (2005)	「환경친화적인 블록형 단독주택용지 조성요령」에 대한 제도적 개선 방안 제시	대부분의 개선 방안이 구체적인 지침의 정립이 아닌 몇몇 제도적으로 불합리 부분에 대한 연구의 필요성만 제시됨.
친환경 주거를 위한 블록형 단독주택용지 계획에 관한 연구	조성우 (2007)	블록형 단독주택 용지의 계획 요소에 친환경적 요소를 도입하여 계획지표를 마련	계획적 측면에서 한정되어 친환경 요소를 도입하여 금액, 수요, 분양성 등의 사업성 측면은 배제됨.
블록형 단독주택지 외부 공간 개선방향 연구	박연정 (2010)	블록형 단독주택 단지의 공용 외부 공간(주차장, 커뮤니티시설, 담장, 가로경관)의 기준 제시	수도권의 기존 분양 단지를 대상으로 분석하여 기준을 제시되어 지방의 사업 진행 시 개발 여건 변화에 따른 문제점의 대안이 제시되지 못함.

3. 블록형 단독주택지의 제도적 이해

3-1. 개념 및 목적

블록형 단독주택지는 기존 단독주택지의 문제점을 개선하고자 개별필지로 구분되지 아니하고 적정 규모의 블록을 하나의 개발단위로 공급함으로써 보다 신축적인 부지조성 및 주택건축과 효율적인 관리가 가능하도록 계획된 주택건설용지를 말하며, 현재까지는 도시형 타운하우스의 개념으로 많이 도입되어져 왔다. 이는 자연경관이 수려한 원형지(경사지)를 활용한 환경 친화적 주택단지를 조성하고 다양한 주거환경 제공 및 공동체 의식 제고를 그 목적으로 하고 있다.

3-2. 유형

블록형 단독주택지는 크게 필지규모에 의한 유형과 주택배치 형태에 따른 유형으로 구분할 수 있다. 필지규모에 의한 유형은 보급형(165~265㎡), 일반형(265~400㎡), 전원형(400~660㎡)으로 나누어지며, 각각 가구의 집단화, 단지내 커뮤니티, 개별 프라이버시를 강조하는 특징을 지니고 있다.

<표 2> 블록형 단독주택지 평균필지규모에 의한 유형

구 분	입지특성	대지규모	주요수요계층	주안점
보급형	교통 중시	165~265㎡	중산층	가구의 집단화
일반형	환경 중시	265~400㎡	동호인	단지내 커뮤니티 강조
전원형	환경 중시	400~660㎡	고소득층	개별 프라이버시 강조

주) 국토해양부, 택지개발업무처리지침 [별표5] 환경친화적인 블록형 단독주택용지 조성요령, 2007.

주택배치형태에 따른 유형은 위요형, 쿨데삭형, 선형, 산재형으로 구분되어지나, 그 택지가 지니는 형태적 특징 및 필요한 필지의 크기에 따라 선택하여 사용된다. 위요형의 경우 중앙공간에 공동체의식 강화를 위한 커뮤니티 공간의 설치가 가능하고, 쿨데삭형의 경우 개별 프라이버시가 강조된 전원형에 도입이 가능하며, 선형의 경우 세장형 부지에 적합하다. 그리고 산재형의 경우 전원형에 도입이 가능하다.

<표 3> 블록형 단독주택지 주택배치형태에 따른 유형

구 분	배치형태	적용대상 유형	특기사항	주안점
위요형	단지의 외곽을 각 주택이 감싸는 형태	보급형일반형	가운데 공간을 잔디마당으로 활용	- 중앙공간에 공동체 의식 강화하기 위한 커뮤니티 공간 설치
쿨데삭형	단지의 외곽도로에서 쿨데삭을 통하여 각 주택으로의 접근이 이루어지는 형태	일반형 전원형	비교적 독립된 생활의 영위가 가능	- 쿨데삭을 중심으로 한 커뮤니티 공간 형성 및 개별 프라이버시 강조
선 형	주택의 배치가 선형으로 나열되어 있는 형태	보급형일반형	단독형 집합주택 또는 공동주택 적용가능	- 세장형 부지에 적합한 형태로 외부 거리의 특성화 필요
산재형	지형을 따라서 주택이 산재된 형태	일반형 전원형	지형을 살린 원형지 개발 가능	- 개별 프라이버시 강조

주) 국토해양부, 택지개발업무처리지침 [별표5] 환경친화적인 블록형 단독주택용지 조성요령, 2007.

3-3. 밀도 및 규모

택지개발업무처리치침에 따른 블록형 단독주택지의 수용세대수는 50세대 미만으로 규정하고 있으나, 이는 대부분의 선행 연구에서 100세대 미만으로의 변경을 제시하고 있으며, 용적률은 100% 이하, 건폐율은 50% 이하, 층고는 3층이하로 규정하고 있다.

또한, 단위 블록면적은 도로·지형 등 입지조건과 수용세대수를 감안하여 정하되, 블록을 개별 필지로 분할하는 경우 필지면적은 660㎡를 초과하지 않도록 한다.

3-4. 개발 관련 법적 근거

현재 우리나라에서의 블록형 단독주택지 조성은 주택법 제16조, 국토의계획및이용에관한법률 시행령 제55조제3항제1호, 택지개발촉진법 제9조에 의해 개발이 가능하다.

주택법에 의한 주택건설사업계획승인은 단독주택 20호, 공동주택의 경우 20세대 이상, 1만제곱미터 이상의 대상으로 하며, 시․도지사(국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 국토해양부장관을 말한다.)에게 관련 자료를 제출하여 사업계획승인을 득하여야 한다.

단독형 집합주택의 경우 건축법상 하나의 대지에 건립되어 토지의 공유에 따른 사유재산권 행사의 제한이 될 수 있다. 이는 주택건설사업계획에 의한 단독주택 필지분할 가능 여부로 주택건설기준 등에 관한 규정 제8조, 지적법 제20조 및 각 지자체별 택지개발사업 지구단위계획 시행지침 중 필지의 분할 및 합병 등에 관한 법률에 의하며, 이는 국토해양부의 유권해석이나 관련 법률 및 규정의 보완으로 명확한 근거를 제시되어야 한다.

또한, 건축법상 단독주택, 주택법상 공동주택으로 분류되어 주택에 대한 소유권만을 인정되어 증․개축 및 개보수에 따른 문제점이 발생되어 각 세대별 주택관리가 불가능하여 단독주택 고유의 독립성을 훼손할 수 있는 문제점을 내포하고 있다. 그리고 동시건축, 준공에 따른 자금 부담과 동호인 주택의 경우 공개분양절차에 의해서만 분양이 가능하여 동호인에 대한 입주보장이 어려운 문제점이 있다.

그리고, 대지조성사업승인의 경우는 개별 건축주에 의해 주택이 건설되어 인허가 기간이 단축되는 장점이 가지고 있으나, 택지와 건축물의 소유권 이전절차가 복잡해지는 문제점을 내포하고 있다.

국토의계획및이용에관한법률에 의한 개발행위(형질변경)허가에 의한 방식의 경우 20호 이하, 1만제곱미터 미만 규모의 블록을 대상으로 하며, 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위 안에서 이루어지며, 대지조성사업승인과 같이 택지 조성만으로 분양이 가능하고 인허가 절차가 간소한 장점이 있다.

택지개발촉진법에 의한 실시계획변경승인에 의한 방식의 경우는 면적 및 세대수의 제한은 없으나, 인허가 기간이 길고, 전체 개발계획과 연계하여 개발함으로써 사업계획의 수정이 어려운 문제점이 있다.

4. 기존 판매 방식에 따른 유형

김현수, “블록형 단독주택단지 공급 활성화를 위한 제도개선에 관한 연구”, 대한국토․도시학회지 「국토계획」제35권 6호 <표1>, 2000.

블록형 단독주택지의 판매방식에 따른 유형은 주택의 매각 및 건축방식을 기준으로 개별 건축주에 의한 건축, 획지별 주문주택생산방식과 선분양, 후착공 방식으로 나눌 수 있다.

첫 번째, 개별건축주에 의한 건축방식은 블록형으로 용지를 공급하되, 주택건설은 개별건축주에게 맡기는 방법으로 용지를 공급받은 업체는 단지 내 기반시설과 공공시설을 설치한 다음, 개별 획지를 개별건축주에게 재분양하는 방법이다. 이는 단지내 환경 수준은 다소 향상되나, 용지 공급과 건축 주택의 별도의 시공 과정을 거쳐 진행되어 과정상 번거로움이 예상되며, 개별건축주에 의해 개별 계획되어 당초 블록 계획과 상이한 결과를 도출할 수 있다는 단점이 있다.

두 번째, 획지별 주문주택생산방식은 블록형으로 용지를 공급받은 업체가 획지를 분양받은 개인건축주의 주문에 따라 주택을 건설·공급하는 방식이다. 이는 단지 전체의 조화로운 환경을 조성할 수 있으나, 업체의 자금 부담이 커져 소규모업체의 참여가 어렵고, 대기업이 참여할만한 규모의 경제를 달성하기 어렵다.

세 번째, 선분양, 후착공 방식은 기존의 공동주택의 분양과 같은 방법으로 단지내 환경수준도 높이고 업체의 자금부담도 경감시킬 수 있으나, 규모가 작고 자금력이 약한 업체의 경우 부도로 인한 문제점이 발생할 가능성이 있다.

이처럼 블록형 단독주택지의 판매방식에 따른 유형들은 각각의 문제점을 보유하고 있다. 이러한 문제점을 보완하기 위하여 본 연구에서는 산업단지 내 지원시설로써의 기능에 주안점을 두어 첨단산업단지의 입지 조건 중 하나인 쾌적한 주거환경 제공을 위한 방안으로써 입주 기업과 연계한 공급방식을 제안하고자 한다.