산업단지 지원시설 내 블록형 단독주택지 조성 방안에 관한 연구

학 번 : 50913078

성 명 :  이 일 동

1. 서 언

1-1. 연구배경 및 목적

대구지역은 2008년 말을 기점으로 주택보급률 100.2%를 달성하였고, 2009년 말을 기준으로 100.4%의 수치를 나타내고 있다. 하지만, 실질적으로 이러한 풍족한 주택 상황에서도 주택을 소유하지 못하는 시민들은 여전히 많이 존재하고 있다. 또한, 현재 대구지역 주거형태의 72%를 차지하는 아파트의 경우, 2006년 이후 분양 시장의 침체로 16,053호의 미분양 아파트가 존재하고 있으며, 이중 악성미분양이 11,031호로 68.7%를 차지하고 있으며, 이러한 현상은 일정기간 지속될 것으로 전망되어진다.

또한, 주거형태의 26%를 차지하는 단독주택의 공급은 자연적으로 분화된 형태의 필지에 건축되어지던 형태에서 공영개발(택지개발, 산업단지 등)을 통하여 분할된 필지를 공급받아 건축되어지는 방식으로 변화되어 이루어지고 있다. 하지만, 이러한 획지공급방식의 단독주택지는 당초 개발계획과는 달리 소유주의 경제성 위주의 개발로 인하여 다가구주택 중심으로 상업기능이 혼재된 형태로 개발되어 주차 공간 부족, 커뮤니티 공간 부족, 비환금성 등 여러 가지 문제점들이 발생하였고 이로 인해 선호도가 떨어져 점차 그 수가 줄어들고 있는 실정이다.

이러한 문제점에 대한 대안으로써 수도권에서는 보금자리주택 등의 낮은 가격의 아파트 공급과 더불어 주거지에 대한 블록형단독주택지의 공급이 추진되고 있다. 이러한 새로운 움직임은 대구지역에서도 도입이 요구되어지고 있다.

이에 본 연구에서는 대구지역 산업단지 내 지원시설에 위치할 주거지에 대하여 블록형단독주택지로의 조성 및 공급 방안을 제시하고자 한다.

1-2. 연구방법 및 범위

본 연구에서는 첫째, 기존 연구 자료를 통하여 지금까지의 공영개발방식을 통해 개발된 단독주택지의 문제점을 분석하고, 둘째, 현재까지 진행된 블록형 단독주택지에 대한 개념 이해를 바탕으로 국내 사례에 대한 개선 사항에 대하여 파악한다. 그리고 이를 바탕으로 대구지역에서 진행될 산업단지 지원시설 내 주거지로써 블록형단독주택지의 조성 및 공급 방안을 제시하고자 한다.

연구 범위는 대구지역에서 현재 진행 중인 산업단지 중 대구도시공사에서 진행 중에 있는 성서5차 첨단산업단지를 중심으로 검토하고자 한다.

2. 기존 연구를 통해본 단독주택지의 문제점

우리나라의 최초의 도시 주거 공간 조성은 1932년 경성 신당리에서 최초로 택지조성사업을 시작으로 1937년부터 서울지역의 돈암, 영등포를 시작으로 대현, 한남, 번대, 용두, 사근, 금호, 상도 등의 주거지 개발이 진행되었다. 이후 1960년대부터  급격한 경제성장으로 인한 도시화 및 핵가족화로 도시 지역의 주택문제가 심화되어, 부족한 택지 공급을 위한 양적 공급 정책으로 단독주택보다는 공동주택 위주의 공급이 주류를 이루며 진행되어왔다. 이에 따라 단독주택은 정책의 우선순위에서 밀려 단독주택지만의 다양성, 친환경성 등의 장점을 부각시킬 수 있는 환경이 조성되지 못 하였다. 하지만, 근래에 들어 주택보급률의 상승과 더불어 개인의 개성 존중, 프라이버시의 강조 등의 사회적 인식 변화를 통하여 단독주택에 대한 관심은 커져가고 있다.

하지만, 단독주택은 여전히 많은 문제점을 가지고 있으며, 그 주요 내용은 단독주택지의 문제점을 분석한 선행 연구(김영석, 1998; 홍인욱, 1997; 신동규, 1995; 이기평, 1998)에서 다음과 같이 정리하고 있다. 가장 보편적으로 제기되는 문제점은 소규모 획지분할에 의한 문제, 상업기능의 혼재로 인한 문제, 평면개발에 따른 문제, 관리 및 안전상의 문제 그리고 환금성의 문제 등을 있으며, 그 구체적인 내용은 다음과 같다.(표1 참조)

김현수, “블록형 단독주택단지 공급 활성화를 위한 제도개선에 관한 연구”, 대한국토․도시학회지 「국토계획」제35권 6호 p119, 2000.

첫째, 소규모획지의 분할에 따른 문제점이다. 획지당 165~330㎡ 규모의 소규모획지의 공급은 단독주택간의 근접으로 인한 이웃 간의 소음 및 프라이버시 침해 등의 거주 조건의 악화되고, 연립된 다가구 주택이 건립되어 주차난이 심각해지고 공용주차장, 커뮤니티센터 등의 공공시설의 공급이 어려워지며, 소규모 획지로 인하여 일률적인 주택 배치가 이루어져 수요자의 다양한 욕구 반영이 어려운 문제점이 있다.

둘째, 경제적인 논리로 인한 상업기능의 혼재에 따른 문제점이다. 이는 소유주의 재산적 가치를 중시하여 점포겸용 단독주택 위주로 건립되어 주차난 등 주거환경의 악화를 가져왔다.

셋째, 평면 개발을 통한 획지 공급을 위하여 주변 지역과의 단절이 초래되었고, 넷째, 아파트에 비하여 관리적 측면에서 불편하고, 도난, 범죄 등의 안전성 확보가 불리하고, 환금성이 아파트에 비해 떨어짐으로써 수요가 줄어들어 개발 순위에서 도태되고 노후화되어 점차 단독주택이 가지는 쾌적성을 상실하는 악순환이 반복되고 있다.

<표 1> 기존 단독주택지의 문제점

구 분	문 제 점	비 고
소규모획지 분할에 의한 문제점	○ 거주 조건의 악화 - 이웃 간의 소음, 프라이버시 침해 등 ○ 소규모 필지에 다가구 주택 건립 - 주차난 심화, 주거환경 악화 ○ 공공시설의 공급이 불가능 - 커뮤니티센터, 공동주차장 등 ○ 수요자의 다양한 욕구 반영을 못함. - 한정된 면적에 일률적인 주택 배치 ○ 좁은 도로 폭의 진입로가 무질서하게 발생 - 소규모획지를 연결하는 진입로의 기준이 일정하지 못함.	획지당 면적기준 : 165~330㎡
상업기능 혼재	○ 상업기능의 과다 유입으로 쾌적한 주거환경 창출이 어려움.
평면개발의 문제	○ 과다한 토공작업으로 주변 환경과 단절된 택지를 생산
관리성	○ 공동 관리의 어려움
안전성	○ 도난, 범죄에 노출
환금성	○ 수요층의 축소 - 주택의 노후화 진행

주) 김현수, “블록형 단독주택단지 공급 활성화를 위한 제도개선에 관한 연구”, 대한국토․도시학회지 「국토계획」제35권 6호 <표1>, 2000.

3. 블록형 단독주택지의 이해

국토해양부, 택지개발업무처리지침 [별표5] 환경친화적인 블록형 단독주택용지 조성요령, 2007.

3-1. 개념 및 목적

블록형 단독주택지는 위에서 살펴본 것과 같이 기존 단독주택지의 문제점을 개선하고자 제안된 개념으로 개별필지로 구분되지 아니하고 적정 규모의 블록을 하나의 개발단위로 공급함으로써 보다 신축적인 부지조성 및 주택건축과 효율적인 관리가 가능하도록 계획된 주택건설용지를 말하며, 이는 택지개발지구 내 자연경관이 수려한 원형지(경사지)를 활용하여 환경 친화적 주택단지의 조성 유도와 다양한 주거환경 및 공동체 의식 제고를 그 목적으로 한다.

3-2. 유형

블록형 단독주택지는 수요계층을 감안한 필지규모에 의한 유형과 주택배치 형태에 따른 유형으로 구분할 수 있다.

1) 필지규모에 의한 유형

평균필지규모에 의한 유형은 크게 보급형, 일반형, 전원형으로 나누어지며, 보급형은 중산층을 대상으로 가구를 집단화하여 지하철 및 버스 등 대중교통수단과의 접근성이 좋은 지역에 배치하여 165~265㎡의 규모로 조성한다. 그리고 외부 경관을 위하여 3층 이하의 공동주택 건축으로 단부(edge)를 형성하고 연속적 가로경관을 조성하며, 공동주택의 동일층이 4호 이내로 연립되도록 하여 시각적인 지루함을 피하도록 한다.

일반형은 자연환경이 수려한 곳에 배치하여 동호인 등 수요자의 주거환경욕구를 충족시킬 수 있는 265~400㎡의 규모로 조성하고 공동체의식 강화에 필요한 공동이용시설 설치계획을 적극 반영하여 동호인들의 커뮤니티를 활성화 할 수 있도록 계획한다. 또한, 각 필지별로 어느 정도의 대지 내 공지 확보가 가능하기 때문에 변화 있는 경관의 형성이 가능하므로 각 블록별로 특색 있는 경관창출을 위하여 블록 출입구에 상징적인 식재나 조형물을 설치하는 것이 권장된다.

전원형은 고소득층을 대상으로 원형지 활용을 극대화할 수 있도록 개별 필지규모를 대형화하여 400~660㎡규모로 조성하고, 공유공간이 지나치게 확대되지 않도록 단독형 집합주택 또는 동일층이 4호 이내로 연립되는 공동주택을 권장한다. 또한, 각 주택단위로 다양성을 부여하되 단독형집합주택 건축을 통하여 집약적으로 활용할 수 있는 넓은 오픈 스페이스를 확보함으로써 녹음이 풍부한 경관형성이 가능하도록 한다.

<표 2> 블록형 단독주택지 평균필지규모에 의한 유형

구 분	입지특성	대지규모	주요수요계층	주안점
보급형	교통 중시	165~265㎡	중산층	가구의 집단화
일반형	환경 중시	265~400㎡	동호인	단지내 커뮤니티 강조
전원형	환경 중시	400~660㎡	고소득층	개별 프라이버시 강조

주) 국토해양부, 택지개발업무처리지침 [별표5] 환경친화적인 블록형 단독주택용지 조성요령, 2007.

2) 주택배치형태에 따른 유형

블록형 단독주택지의 주택배치에 따른 유형은 위요형, 쿨데삭형, 선형, 산재형으로 구분된다.

첫 번째, 위요형은 커뮤니티 중요시한 형태로써 단지의 외곽을 각각의 필지가 감싸는 형태로 하나의 단지 출입구를 가지고, 단지의 출입구를 통해 개별 필지로의 접근이 가능하도록 구성되어져 거주자의 공동체 의식 강화가 가능한 형태이다. 따라서 위요형 단지의 조성 시 가운데 공간에 커뮤니티 센터나 잔디마당 등 입주자 전용의 공용이용시설을 설치한다. 이는 보급형이나 일반형 등 공유공간의 적극적 활용이 필요한 중․소형 필지를 위주로 한 블록에 적합하다.

두 번째, 쿨데삭형은 단지의 외곽도로에서 각각의 쿨데삭을 통하여 각 주호로의 접근이 이루어지는 형태이며, 단지 내부에 보행도로 및 녹지체계 도입이 용이한 형태이다. 이는 비교적 독립된 생활의 영위가 가능하며, 일반형이나 전원형 등 필지규모가 큰 유형에 적합하다.

세 번째, 선형은 동일규모의 필지가 선형으로 나열되어 있으나 켜를 나누어 자동차 도로와 자동차 도로 사이에 보행자 도로를 배치하는 형태이다. 각 필지로의 자동차 접근성이 양호하므로 보행자 도로를 보행자 전용 또는 자전거 도로로 활용할 수 있으며 동일한 필지규모의 나열로 2호, 4호 등 여러채의 주택이 연립한 공동주택을 건축할 수 있다. 또한, 공동주택의 경우 건물의 전면에 소규모의 공지를 두고, 건물의 후면 또는 전면에 전용정원을 배치하여 소규모의 필지에서도 전용 정원을  가질 수 있는 장점이 있다. 이는 단독형집합주택이나 공동주택 등 합벽을 통하여 외부공간의 효율성을 높이는 형태로 개발하며, 지형적 여건에 의해 세장형 블록이 불가피한 경우에 적합한 주택배치 유형이다.

마지막으로, 산재형은 필지가 산재해 있는 형태로써 지형상 특별한 유형의 형태를 적용하기 어려운 곳에 적합하며 다양한 공간의 연출이 가능하다. 이는 자연지형에 순응하는 주택배치가 필요하거나, 집중적인 주택배치를 지양하여 자연을 최대한 보존할 필요가 있는 부지에 적합한 유형으로, 일반형이나 전원형 등 필지규모가 큰 유형에 적합한 형태이다.

<표 3> 블록형 단독주택지 주택배치형태에 따른 유형

구 분	배치형태	적용대상 유형	특기사항	주안점
위요형	단지의 외곽을 각 주택이 감싸는 형태	보급형일반형	가운데 공간을 잔디마당으로 활용	- 중앙공간에 공동체 의식 강화하기 위한 커뮤니티 공간 설치
쿨데삭형	단지의 외곽도로에서 쿨데삭을 통하여 각 주택으로의 접근이 이루어지는 형태	일반형 전원형	비교적 독립된 생활의 영위가 가능	- 쿨데삭을 중심으로 한 커뮤니티 공간 형성 및 개별 프라이버시 강조
선 형	주택의 배치가 선형으로 나열되어 있는 형태	보급형일반형	단독형 집합주택 또는 공동주택 적용가능	- 세장형 부지에 적합한 형태로 외부 거리의 특성화 필요
산재형	지형을 따라서 주택이 산재된 형태	일반형 전원형	지형을 살린 원형지 개발 가능	- 개별 프라이버시 강조

주) 국토해양부, 택지개발업무처리지침 [별표5] 환경친화적인 블록형 단독주택용지 조성요령, 2007.

3) 판매방식에 따른 유형

김현수, “블록형 단독주택단지 공급 활성화를 위한 제도개선에 관한 연구”, 대한국토․도시학회지 「국토계획」제35권 6호 <표1>, 2000.

블록형 단독주택지의 판매방식에 따른 유형은 주택의 매각 및 건축방식을 기준으로 개별 건축주에 의한 건축, 획지별 주문주택생산방식과 선분양, 후착공 방식으로 나눌 수 있다.

첫 번째, 개별건축주에 의한 건축방식은 블록형으로 용지를 공급하되, 주택건설은 개별건축주에게 맡기는 방법으로 용지를 공급받은 업체는 단지 내 기반시설과 공공시설을 설치한 다음, 개별 획지를 개별건축주에게 재분양하는 방법이다. 이는 단지내 환경 수준은 다소 향상되나, 용지 공급과 건축 주택의 별도의 시공 과정을 거쳐 진행되어 과정상 번거로움이 예상되며, 개별건축주에 의해 개별 계획되어 당초 블록 계획과 상이한 결과를 도출할 수 있다는 단점이 있다.

두 번째, 획지별 주문주택생산방식은 블록형으로 용지를 공급받은 업체가 획지를 분양받은 개인건축주의 주문에 따라 주택을 건설·공급하는 방식이다. 이는 단지 전체의 조화로운 환경을 조성할 수 있으나, 업체의 자금 부담이 커져 소규모업체의 참여가 어렵고, 대기업이 참여할만한 규모의 경제를 달성하기 어렵다.

세 번째, 선분양,후착공 방식은 기존의 공동주택의 분양과 같은 방법으로 단지내 환경수준도 높이고 업체의 자금부담도 경감시킬 수 있으나, 규모가 작고 자금력이 약한 업체의 경우 부도로 인한 문제점이 발생할 가능성이 있다.

이처럼 블록형 단독주택지의 판매방식에 따른 유형들은 각각의 문제점을 보유하고 있다. 이러한 문제점을 보완하기 위하여 본 연구에서는 산업단지 내 지원시설로써의 기능에 주안점을 두어 쾌적한 주거환경 제공을 위한 입주 기업과 연계한 공급방식을 제안한다.

3-3. 밀도 및 규모

1) 밀도

(1) 수용세대수

단위블록의 수용세대수는 거주자의 공동체의식 형성, 주택건설의 사업성 확보와 단지관리의 효율성 등을 감안하여 50세대 미만으로 한다. 또한, 택지개발계획으로 정하는 단위 블록의 수용세대수는 당해 블록의 일정면적의 개별 필지로 구획하여 산정하며, 이때 개별 필지는 1세대를 수용하는 것을 기준으로 한다. 그리고 매수자는 자연지형 등 입지 여건에 따라 개발계획으로 정한 수용세대수를 10% 범위 내에서 증감할 수 있으며, 단 이 경우에는 단위 블록당 수용세대수는 50세대 미만으로 한다.

(2) 용적율, 건페율 및 층고

용적율은 100% 이하, 건폐율 50% 이하, 층고는 3층 이하로 한다.

2) 규모

단위 블록면적은 도로·지형 등 입지조건과 수용세대수를 감안하여 정하되, 블록을 개별 필지로 분할하는 경우 필지면적은 660㎡를 초과하지 않도록 한다.