택지개발지구 단독주택지 정주환경 개선 방안에 관한 연구

: 대구도시공사 택지개발지구 중심으로

학 번 : 50913078

성 명 :  이 일 동

1. 서 론

1-1. 연구배경 및 목적

정부는 1988년 9월 주택건설 200만호를 위한 ‘택지공급계획’을 발표하여 92년까지 5년간 5,762만평을 개발하여 택지조성용 부지로 공급코자한 이래로 2008년까지 대구지역에는 총28개 지구 18,844천㎡의 택지개발지구를 개발․공급하였고 향후 8지구 10,253천㎡를 개발․공급할 예정으로 2009년 기준으로 주택보급률이 100%를 초과하고 있다. 하지만 주택유형별 보급률을 살펴보면 1999년 이후 단독주택의 비율이 점차 줄어들고, 공동주택의 비율이 증가함을 알 수 있다. 이러한 주택유형별 비율변화는 생활의 편리성, 재산적 가치, 주택공급의 용이성 등으로 인하여 공동주택 위주의 주택공급이 이루어져 나타나는 현상으로 주택공급의 양적 성장만을 추구한 결과이다. 이러한 주택보급의 양적 성장은 주택경기의 하락과 맞물려 2006년 이후 미분양 아파트가 점차 증가하여 현재 대구지역의 미분양 아파트는 16,000호 이상 존재하고 그중 악성미분양 아파트가 11,000호 정도가 포함되어있으며, 향후 분양시장 악화로 인해 점차 증가될 전망이다. 이러한 아파트 분양 경기 하락은 지방의 주택보급률이 일정수준에 이르렀고, 주택의 재산적 가치가 크게 떨어진데서 기인한 것으로 판단되며, 이러한 주택 경기의 변화는 향후 아파트뿐만 아니라 단독주택에서도 나타날 것으로 예측된다.

지금까지 대구시 택지개발지구의 단독주택지는 용적률 및 층수 제한 등에 의해 계획되어졌으나, 소유주의 경제적 가치를 중요시하는 인식을 바탕으로 이루어진 단독주택 건립으로 인하여 열악한 주거환경을 형성하고 있다. 이는 단순히 제한 사항에 대한 법적 규제를 벗어나기 위한 건축물로써 단독주택이 건축되어졌기 때문이다. 이러한 현재의 택지개발지구 단독주택지의 열악한 정주환경은 향후 진행될 택지개발지구 단독주택의 건립, 임대․분양에 있어서 미분양 발생, 재산적 가치 상실, 정주환경 악화의 악순환을 되풀이 할 것으로 판단된다.

이에 본 연구는 현재까지 조성된 택지개발지구 단독주택지에 지어진 건축물의 형태적 특성과 정주환경과의 개연성에 따른 문제점을 파악하여 개선 방안을 도출함으로써 향후 진행될 택지개발지구 단독주택지의 쾌적한 정주환경 형성을 위한 기초자료를 제공하고자 한다.

1-2. 연구범위 및 방법

본 연구에서는 택지개발지구 단독주택지의 건축물에 대한 형태적 특성 분석 및 정주환경과의 개연성 분석을 위하여 대구도시공사에서 조성한 택지개발지구 중 활성화된 최근 3개 지구를 그 대상으로 선정하였다. 조사 대상은 용산지구, 장기지구, 동․서변지구의 단독주택지 중 민간인 소유주에게 분양 후 신축된 건축물로 하였으며, 조사 대상에 대한 당초 택지개발지구 사업 계획 관련 자료 및 현장 조사를 바탕으로 타지구와의 비교 분석을 통하여 단독주택에 대한 실태 및 문제점을 분석하였다. 그리고 분석된 문제점들과 택지개발지구에 설치되거나 지구 주변에 위치한 8개 종류(공공행정, 교육, 문화, 금융․유통, 의료, 사회복지, 위락, 정보․통신)의 정주환경시설물과의 개연성을 분석하였다.

2. 조사 대상 지구의 개요

2-1. 대구시 주택 현황

대구시의 2009년 주택통계연감에 따르면 주택유형별 구성비를 살펴보면, 2008년 말을 기점으로 주택보급률이 100.2%를 달성하였고(표2-1-1), 총 668,116호 가운데 공동주택 480,828호(72%), 단독주택 175,488호(26.2%), 비거주용 건물 내 주택 11,800호(1.8%)로 구성되어 공동주택이 대부분을 차지하고 있다(표2-1-2).

이러한 공동주택 비율은 증가는 택지개발지구를 바탕으로 한 공동주택 공급정책이 한 축을 담당하여 왔다. 이에 대구시는 현재까지 36개 지구의 택지개발사업이 완료 및 진행 중에 있으며, 그 면적은 29,097천㎡로써 수용인구 218,956세대를 수용코자 진행되고 있다(표2-1-3). 하지만, 이러한 지속적인 공급은 공동주택 16,000호 이상의 미분양 주택을 양산하였고 그중 악성미분양 아파트가 11,000호 정도 포함되어 있으며 현재는 분양 억제 정책으로 인하여 정체 현상을 나타내고 있다(표2-1-4). 하지만, 이러한 주거로써 선호도가 높은 공동주택의 미분양 현상은 향후 단독주택지 및 단독주택에 대한 분양 시장 변화에 큰 영향을 미칠 것으로 판단된다.

표2-1-1. 대구시 주택보급률 변화 현황

연 도	인 구 수	가 구 수	주 택 수	보 급 률 (%)	증 감 (%)
1999	2,517,203	750,791	611,505	81.4	1.6
2000	2,538,212	769,029	632,214	82.2	0.8
2001	2,539,587	785,111	648,659	82.6	0.4
2002	2,540,647	802,113	669,596	83.4	0.8
2003	2,544,811	822,034	700,512	85.3	1.9
2004	2,539,738	824,476	710,360	86.2	0.9
2005	2,525,836	826,113	720,493	87.2	1.0
2006	2,513,219	663,980	621,842	93.65	6.45
2007	2,512,670	665,486	639,377	96.08	2.43
2008	2,512,601	666,721 (829,346)	668,116 (853,893)	100.2 (103.0)	4.12

※ 자료 : 주민등록 전산자료, 2005인구주택총조사 자료, 인구수는 2008.12.31현재 주민등록 인구

1999. 가구수는 주민등록세대를 기초로 한 추정 혈연가구(95.05%)

2000. 가구수는 주민등록세대를 기초로 한 추정 혈연가구(95.44%)

2001. 가구수는 주민등록세대를 기초로 한 추정 혈연가구(96.25%)

2002. 가구수는 주민등록세대를 기초로 한 추정 혈연가구(96.97%)

2003. 가구수는 주민등록세대를 기초로 한 추정 혈연가구(97.15%)

2004. 가구수는 주민등록세대를 기초로 한 추정 혈연가구(96.64%)

2005. 가구수는 주민등록세대를 기초로 한 추정 혈연가구(95.42%)

2006. 가구수는 2005인구주택총조사자료×년간 증감율(0.4%)

2007. 가구수는 2005인구주택총조사자료×년간 증감율( 〃 )

2008. 가구수는 2005인구주택총조사자료×년간 증감율( 〃 )

주) 2009년 대구시 주택통계연감 p19 참조

표2-1-2. 대구시 주택 유형별 변화 현황

(단위 : 호, %)

연도	계	단 독		공 동 주 택					비거주용 건물내주택
			비율	소 계		아파트	연립	다세대		비율
					비율
1999	611,505	194,484	31.8	398,563	65.2	297,752	7,638	93,173	18,458	3.0
2000	632,214	195,429	30.9	417,816	66.1	315,462	7,893	94,461	18,969	3.0
2001	648,659	197,041	30.4	431,719	66.5	322,295	8,095	101,329	19,899	3.1
2002	669,596	198,000	29.6	450,547	67.3	332,381	8,274	109,892	21,049	3.1
2003	700,512	198,920	28,4	480,295	68.6	358,933	8,523	112,839	21,297	3.0
2004	710,360	198,212	27.9	490,818	69.1	368,521	8,732	113,565	21,330	3.0
2005	720,493	196,725	27.3	502,488	69.8	379,528	8,757	114,203	21,280	2.9
2006	621,842	166,733	26.8	440,688	70.9	385,395	10,416	44,877	14,421	2.3
2007	639,377	166,624	26.0	458,256	71.7	402,598	10,430	45,228	14,497	2.3
2008	668,116 (853,893)	175,488 (361,265)	26.2	480,828	72.0	427,104	7,731	45,993	11,800	1.8

주) 2009년 대구시 주택통계연감 p20 참조

표2-1-3. 대구시 택지개발사업 현황

계	사 업 완 료	조 성 중	계 획 수 립
36개 지구	28개 지구	7 지구	1 지구
29,097천㎡ (218,956세대)	18,844천㎡	9,477천㎡	776천㎡

주) 2009년 대구시 주택통계연감 p15 참조

표2-1-4. 미분양아파트 변화 현황

구 분	01.12	02.12	03.12	04.12	05.12	06.12
전국	31,512	24,923	38,261	69,133	57,215	73,772
수도권	9,360	1,387	7,370	15,458	12,242	4,724
지 방	22,152	23,536	30,891	53,675	44,973	69,048
대 구	1,198	2,250	4,159	3,250	3,274	8,732

07.12	08.12	09.12	10.01	10.02	09.12월 대비
					증감	증감율
112,254	165,599	123,297	119,039	116,438	-6,859	-5.6%
14,624	26,928	25,667	25,826	27,326	1,659	6.5%
97,630	138,671	97,630	93,213	89,112	-8,518	-8.7%
12,199	21,379	16,009	15,875	16,053	44	0.3%

주) 국토해양부 주요통계자료 중 미분양현황(2010년 2월말기준) 참조

2-2. 조사 예정 지구 현황

조사 예정 지구인 대구도시공사에서 조성한 최근 3개 지구(용산, 장기, 동․서변지구)의 사업 현황을 살펴보면 전체 주거용 분양 면적 중 단독주택지는 20% 정도의 비율을 차지하고 있으며, 이는 향후에도 유지될 것으로 판단된다.

표2-2-1. 대구도시공사 택지개발지구(최근 4개 지구) 주거용지 분양 현황

지구명	구 분	면 적(㎡)	구성비(%)	수용세대	수용인구	비 고
용 산 지 구	계	301,716.6	100%	6,168	22,207	3.6인/세대기준
	단 독 주 택	63,273.6	20.97%	306	1,102
	공 동 주 택	238,443.0	79.03%	5,862	21,105	고층
장 기 지 구	계	212,426	100%	3,663	13,187	3.6인/세대기준
	단 독 주 택	54,689.3	25.75%	280	1,008
	공 동 주 택	157,736.7	74.25%	3,383	12,179	고층
동․서변 지 구	계	461,974.9	100%	7,518	27,063	3.6인/세대기준
	단 독 주 택	121,531.6	26.31%	580	2,088
	공 동 주 택	340,443.3	73.69%	6,938	24,975	고층
죽 곡 지 구	계	251,685.8	100%	4,316	15,109	3.5인/세대기준
	단 독 주 택	49,924.1	19.84%	199	697
	공 동 주 택	201,761.7	80.16%	4,117	14,412

2-3. 택지개발지구 인구 및 주택계획, 토지이용계획 수립 절차

나. 부문별 계획

1. 인구 및 주택계획

<계획수립 절차>

NO

YES

․ 도시지표 조사

․ 당해 생활권의 인구밀도 및 인구배분 계획

․ 주변지역 개발현황 및 장래계획

현황조사

주택지 용도배분

용도별 면적 산정

용도별 건축연면적 산정

계획인구의 산정

수용세대수 산정

계획인구의 확정

상위계획 검토

주택건설용지 배분기준

주택유형별 평균평형 적용

상위계획의 목표년도 가구당 인구수

개발목표, 지역 및 당해지구의 특성과 부합여부 검토

- 상위계획 검토

① 도시기본계획 및 도시관리계획상의 도시인구지표 조사

∙인구수：전체, 연령별, 성별, 경제활동별, 증가율

∙가구수：가구원수, 가구수

∙주택수：주택보급율, 주택유형별 주택수

② 당해 생활권의 인구밀도 및 인구배분계획 검토

∙용도별계획

	주거지역：고밀도, 중밀도, 저밀도
	상업지역：중심, 일반, 근린, 유통
	공업지역：도시형 공업지 내 거주인구
	녹지지역

∙인구배분계획：면적, 인구수, 인구밀도

③  주변지역의 개발시기, 수용시설 및 인구 등 개발현황 및 장래 개발계획을 연계 검토

2. 토지이용계획

<토지이용계획과정>

		목표설정
		토지이용 조사분석
		토지용도별 수요예측
		토지용도별 입지배분
		계획확정
		용도지역 ․ 지구 지정

환

류

협

의

의

토

지

이

용

계

획

광

의

의

토

지

이

용

계

획

지역지구제

- 토지이용계획의 정의

: 도시계획에서 토지이용계획은 토지의 용도를 배분하는 계획으로 주거, 상업, 공업, 녹지지역의 4가지 기능공간으로 계획하는 것을 말하며, 주택단지․신도시의 개발계획에서는 택지를 주택건설용지와 공공시설용지로 구분하고 다시 각각의 용지에 대한 세부용도를 배분하는 작업을 말한다.

NO

YES

․ 도시지표 조사

․ 당해 생활권의 인구밀도 및 인구배분 계획

․ 주변지역 개발현황 및 장래계획

현황조사

주택지 용도배분

용도별 면적 산정

용도별 건축연면적 산정

계획인구의 산정

수용세대수 산정

계획인구의 확정

상위계획 검토

주택건설용지 배분기준

주택유형별 평균평형 적용

상위계획의 목표년도 가구당 인구수

개발목표, 지역 및 당해지구의 특성과 부합여부 검토