임대주택정책의 발전방향에 관한 연구

학  번 : 50913120

성  명 : 이 용 희

대구대학교 대학원

목  차

I. 서론	1

II. 임대주택의 이론적 고찰	3

1. 임대주택의 개념	3

2. 임대주택의 유형	4

3. 외국의 임대주택정책	7

4. 외국 임대주택정책의 비교 및 시사점	12

III. 임대주택의 현황 및 문제점	14

1. 우리나라 임대주택정책의 현황	14

2. 대구지역의 임대주택 현황	17

3. 임대주택정책 관련법령	17

4. 임대주택정책 및 관련법령체계의 문제점	21

Ⅳ. 임대주택정책의 향후 발전방향	25

V. 결론	27

참고문헌	28

표 목 차

표 1. 미국의 임대주택 건설 관련 주요지원 프로그램	8

표 2. 일본의 공공주택 종류	12

표 3. 외국의 임대주택정책의 비교	13

표 4. 대구 임대주택 현황	17

표 5. 대구 장기․국민․영구임대주택현황	17

그 림 목 차

그림 1. 임대주택의 유형	4

그림 2. 현행 임대주택관련 법령체계	21

Ⅰ. 서론

우리나라의 경우 1960년대 경제개발5개년계획 하에 괄목할 만한 경제성장을 이루어 산업화ㆍ도시화가 급속히 진전되었다. 이로 인해 도시지역의 과도한 인구 유입을 통해 주택부족난이 심각해짐으로서 주택문제는 정부의 최우선 과제로 대두되었다. 따라서 정부는 주택수요의 급증과 공급부족을 해소하고자 양적 확대중심의 주택공급정책에 치중하게 되었다. 그 결과 2005년 정부통계에 의하면 주택 보급률은 105.9%를 이루어 양적으로는 어느 정도의 성과를 달성하였다. 그러나 주택의 양적확대는 소득재분배의 불균형을 야기함으로써 사회적으로 소외된 저소득계층의 주거문제를 발생시켰다. 그 내용을 살펴보면 주택의 자가 점유율은 55.6%로 전 국민의 절반이 세입자인 것으로 나타났다. 특히 전체 1588만 7000가구 가운데 무주택가구가 631만 가구로 전체의 39.7%를 차지한데다가 월세비율은 19%로 급증하여 저소득 전․월세가구의 주거비 부담 완화방안이 시급한 것으로 나타났다. 이로 인해 무주택 세입자들의 임대료 부담이 높아져 주거생활이 불안정해지고, 물가 및 주택가격 상승압력이 높아져 사회․경제적 불안요인으로 작용하였다. 또한 우리나라의 장기공공임대주택은 수요에 비해 공급물량이 절대적으로 부족하여 무주택 세입자의 주거안정에 크게 기여하지 못하였다.

국토연구원(2005). 통계청 인구주택 총 조사.

무주택 세입자들의 주거안정을 위해서는 무엇보다도 장기공공임대주택의 공급 확대가 절실하다. 이에 정부는 2003년 4월 주택건설촉진법을 주택법으로 전면개정하고 최저주거기준을 법제화하면서 스스로 주거문제를 해결할 수 없는 저소득층을 핵심정책계층으로 삼아 국민의 전반적인 주거수준향상을 최우선 정책과제로 삼고 있다. 또한 2002년 5월에는 2003년부터 2012년까지 10년 동안 저소득층이 저렴하게 장기간 안심하고 거주할 수 있는 장기공공임대주택의 재고를 대폭 확대하여 국민의 기본적인 주택수요를 해결할 필요가 있다고 보고 건설비의 일부를 정부재정이나 국민주택기금에서 지원하여 주는 국민임대주택 100만호 건설계획과 10년 장기공공임대주택 확대공급으로 장기공공임대주택의 비중을 전체주택 재고의 15%수준까지 높여 나가겠다는 ‘서민주거안정대책’을 발표하고, 먼저 3.7%수준에 머물고 있는 장기공공임대주택 재고를 15%로 확대하는 것과 자력으로 주거해결이 어려운 소득 1∼4분위 계층의 주거안정을 이루겠다는 것이다. 그러나 과거 생활보호대상자를 입주토록 하기위해 건설된 영구임대주택이 생활보호대상자들에게 외면당한 것은 입주대상자가 많이 살고 있는 지역에 건설되기 보다는 대량으로 택지 개발한 신시가지 또는 도시외곽에 주로 위치하였던 것과 임대료 부담이 컸던 것에 원인이 있었다. 결국 영구임대주택건설에 대한 회의와 비난으로 이어져 최초 계획하였던 건설목표를 달성치 못하고 중단되게 된다.

건설교통부(현, 국토해양부)(2004). 국민임대주택업무편람. p.157.

이처럼 무주택서민들의 주거안정화를 위해 실시된 임대주택정책이 정권이 바뀔 때마다 새로운 정책이 제시되었고 이에 대한 정책평가도 제대로 이루어지지 못한 상황에서 주택시장 불안정기에 발표된 수차례의 부동산 대책에서 제시된 임대주택의 정책적 전개양상은 저소득층 무주택서민 주거의 불안정을 야기했다.

임대주택의 근본적인 기능은 공급확대를 통한 서민의 주거선택 기회증대 뿐만 아니라 실제 정책대상가구에서 임대주택이 제대로 전달되었는가 하는 주거복지의 높은 혜택일 것이다. 그리고 ‘수요가 있는 곳에 공급을, 어울려 살 수 있도록 공급을, 부담능력에 맞게 공급을’이라는 기본원칙이 원활하게 작동될 수 있는 제도적 기반이 취약한 상황에서 향후 전개될 임대주택의 안정적 공급과 저소득 무주택서민들에게 긍정적인 효과를 줄 수 있도록 정책의 지속성을 위한 논의가 이루어져야 할 것이다. 따라서 본 연구의 목적은 우리나라 임대주택정책의 전개과정 및 임대주택관련 법령의 현황 및 문제점을 살펴봄으로써 향후 임대주택의 지속성과 저소득층 및 무주택서민의 주거안정화와 그들의 주거복지 실현을 위한 정책과 법령체계의 개선방안을 살펴보고 정책발전방향을 제시하고자 한다.

2005년 4월 27일 정부의 ‘임대주택정책 개편방안’.

Ⅱ. 임대주택의 이론적 고찰

1. 임대주택의 개념

임대주택이란 사회통념상으로는 임차인 거주를 위하여 제공된 주택을 의미한다. 우리나라의 경우 임대주택은 임대를 목적으로 임대기간과 공식․비공식을 가리지 않고 모든 임차인 거주를 위한 주택으로 인식되고 있다. 그러나 서구 선진국의 경우 임대주택은 임대만을 목적으로 하는 주택으로 규정하고 있으며, 이러한 임대주택은 영구임대주택만을 의미한다.

우리나라의 임대주택은 사업주체와 정부의 지원여부에 따라 공공임대주택과 민간임대주택으로 구분할 수 있다. 공공임대주택이란 정부가 저소득계층의 주거안정을 위하여 공공기간 또는 민간업체가 재정 또는 국민주택기금을 지원받아 전용면적 25.7평 이하로 건설․임대하는 주택으로서, 임대주택법 등 관련규정에 의해 공급방법․기금지원․임대조건 등이 규율된다. 임대주택법시행령 제2조의 제1호에서는 공공임대주택의 개념을 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 공공부분이 건설하거나 민간사업자가 국민주택기금을 지원받아 건설하는 주택을 말한다고 하고 있다. 또한 「공공임대주택건설 및 관리지침」에 따르면 국가, 지방자치단체 및 한국토지주택공사 등의 공공주체와 주택건설사업자가 정부재정과 국민주택기금 등 공공재원의 지원을 받아 건설․공급하는 주택을 공공임대주택이라 하였다.

이상을 종합하면 넓은 의미에서 공공의 재원 또는 국민주택기금을 지원받아 건설한 민간임대주택도 공공임대주택에 포함된다고 할 수 있다. 그러나 외국의 경우 공공주택이란 공공의 재원으로 건설, 관리되는 공공소유 주택을 의미하며 따라서 공공주택이란 공공임대주택을 의미한다. 미국의 Public housing과 영국의 Council housing, 일본의 공영주택이 그 대표적인 예이다.

할로(M. Harloe, 1988)는 공공임대주택을 아래와 같이 정의하였다.

첫째, 공공임대주택은 이윤추구를 목적으로 공급되지 않는다.

둘째, 공공임대주택은 ‘소요(所要)’라는 개념에 의거하여 행정적으로 배분된다.

셋째, 공공임대주택의 양, 질, 공급기간 등은 정치적인 의사 결정에 크게 영향을 받는다.

이러한 개념정의에 따르게 되면 공공임대주택제도는 정치적인 과정에 의해 결정된 것으로, 공공이 시장기능에 의하지 않고 주택 소요에 근거하여 저소득층의 주거안정을 목표로 건립․관리하는 임대주택을 말한다고 할 수 있다.

2. 임대주택의 유형

			등록여부			확보방법			건설주체			임대사업방식
			제도화된 임 대			건 설 임대주택			공공임대			영구임대 공공임대(5년, 10년, 50년) 국민임대 사원임대 재개발임대, 재건축임대 주거환경개선사업임대
									민간임대			공공자금지 원		건설임대 중형임대
임대주택
												공공자금지원없음		순수민간 임 대
						매입임대
			비제도화된 임 대 (사적임대)

<그림 1> 임대주택 유형

그 중 공공임대주택으로 분류되어 건설 또는 관리되는 주택은 영구임대주택, 5년 공공임대주택, 10년 공공임대주택, 재개발 임대주택, 주거환경개선사업 임대주택, 국민임대주택, 사원임대주택, 매입임대주택 등이 있다.

1) 영구임대주택

영구임대주택은 전용면적 기준으로 26.34㎡(7.9평)에서 42.68㎡(12.9평)까지 있다. 일반적인 평수의 개념으로는 12평에서 16평으로 보면 된다. 영구임대주택의 입주대상자는 무주택세대주등을 대상으로 한정하고 있다.

영구임대주택단지 입주자 중 국민기초생활보장법상의 수급권자에게는 관리비 일부를 보조해 준다. 상가임대보증금의 이자수익과 상가 임대료 수익에서 상가 자산 가치 보전비용을 뺀 전액을 그 재원으로 활용한다.

임대료는 전국을 4급지로 나누어 급지별로 동일하게 적용하고 있는데, 평균적으로 보증금 100～200만원, 월 임대료 3～4만원 수준으로 저렴하며, 주택의 수명이 다할 때까지 임대주택으로 활용된다는 점에서 선진국의 공공주택과 가장 비슷하다.

2) 공공임대주택

공공임대는 크게 2가지로 구분된다. 우선 5년(10년)의 임대기간 종료 후 분양전환이 가능한 5년(10년) 공공임대주택과, 분양전환하지 않고 계속 임대하는 50년 공공임대주택으로 나눠진다. 입주자격은 당해 주택건설 지역에 거주하는 무주택세대주로서 청약저축 가입자에게 우선 공급한다.

5년 공공임대주택은 재정적 지원 대신 국민주택기금에서 저리의 자금을 융자받아 건설되는 임대주택으로서 주공(현 LH) 등 공공기관보다는 민간 기업이 활발하게 참여하고 있다. 정부에서 국민주택기금지원, 각종세제 지원을 강화하고 공공택지를 저렴하게 공급하는 등 5년 공공 임대주택의 활성화를 도모하였다. 그러나 5년 공공임대주택은 5년간 임대한 후 임차인에게 분양 전환되고 임대료 수준도 재정이 지원되는 임대주택보다는 높기 때문에 내 집을 마련할 수 없는 저소득층이 장기간 안심하고 거주하기에는 한계를 가지고 있다.

3) 재개발 임대주택

재개발 임대주택 사업은 장비기반시설이 열악하고 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후․불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 기여하고자 한다.

재개발 임대주택은 도시 및 주거환경정비법상 주택재개발사업, 도시계획사업에 따른 무주택세대주인 철거민에게 특별 공급하는 주택으로서 분양전환 되지 않는 임대주택이다. 입주자격은 도시및주거환경정비법시행령 제54조 2항에 의거 당해 재개발사업지구 철거세입자, 당해 재개발사업지구 토지 등 소유자로서 분양포기자, 타 재개발사업지구 철거세입자, 인접 도시계획사업 철거민, 그 밖의 규칙이 정하는 자가 된다.

4) 주거환경개선사업 임대주택

주거환경개선사업이란 도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후․불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 공공시설을 정비하고 주택을 개량함으로써 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 사업구역에서 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 20%이상 건설해야 하고 임대주택의 40%이상 또는 전체 건설 세대수의 8%이상을 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설해야 한다.

수도권을 제외한 기타 시․도의 경우 시․도지사가 기준을 50%범위 안 에서 완화적용 가능하고 다른 주거환경개선구역과 연계하여 전체 구역에 대한 공급비율을 기준 으로 사업구역별 차등 적용할 수 있다. 의무로 건설하지 않아도 되는 경우는 주택건설을 위한 대지 면적이 10,000㎡ 이하의 소규모 사업구역이 해당된다.

5) 국민임대

국민임대주택은 현재 가장 적극적으로 건설되고 있는 공공임대주택으로서 2002년 9월에는 임대의무기간을 30년으로 일원화하였다. 국민임대주택은 시중 전세가격의 50～70% 수준으로 공급되는 공공임대아파트이다. 2003년부터 2012년까지 총 100만호가 건설될 예정이다.

국민임대주택의 입주자 자격은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 이하인 무주택 세대주로 면적별로 소득조건이 상이하다. 전용면적 50㎡미만(15평)의 주택인 경우 무주택세대주로서 당해 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득이 50% 이하여야 한다. 전용면적 50㎡이상 주택인 경우 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균 수득의 70%이하인 경우로 한정한다.

6) 사원임대주택

1990년 제도가 창설된 근로자주택은 무주택 근로자를 입주대상으로 하며, 근로복지주택과 사원임대주택의 두 가지 유형이 있다. 근로복지주택은 주태공사, 지자체, 주택사업자, 기업체가 건설하여 근로자에게 분양하는 주택이며, 사원임대주택은 기업이 직접 건설하거나 주공(현 LH), 지자체, 주택사업자가 건설한 주택을 분양받아 기업이 소유하면서 자사의 근로자에게 임대하는 주택이다. 사원임대주택은 근로자의 주거안정을 목적으로 공급된 주택으로 영구임대주택과 비교할 때 배분기준과 임대기간에 제한이 있는 점에서 공공임대주택으로서의 한계는 있지만 주택을 필요로 하는 가구의 주거생활 안정에 기여하는 점에서 공공적인 성격이 있다고 할 수 있다. 사원임대주택의 도입당시에는 임대의무기간이 50년이었으나 현재는 임대주택법 시행령 개정을 통해 5년으로 단축되었다. 규모에 따라 국민주택기금 융자가 주어지며, 전용면적 60㎡이하, 60㎡초과 85㎡이하로 구분하여 지원된다. 주택의 크기는 공급초기에는 7～15평이며, 90년～92년 사이 총 25만호를 건설하기로 하였으나 14만 3천호 공급에 그쳤다. 계획기간 이후에도 근로자주택은 현재까지 계속 공급이 이루어지고 있다.

7) 매입국민임대주택 : 특수취약계층에 우선지원

매입국민임대주택은 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택(다가구주택)을 매입하여 저렴하게 임대하여 저소득계층의 주거안정을 모색한다. 무주택서민의 자활을 지원을 목표로 하여 주택공사에서 2004년 시범사업을 시행하였고, 2005년부터 2015년까지 매년 4,500호씩 총 5만호를 매입하여 국민임대주택으로 공급할 계획이다.

3. 외국의 임대주택정책

임대주택의 공급배경은 급격한 산업화와 도시화에서 찾을 수 있다. 19세기 무렵 선진자본주의 국가의 급격한 산업화와 도시화는 도시의 과밀을 초래하였고 또한 민간주택의 비위생적 주거환경은 저소득계층의 주거생활을 불안하게 하여 사회문제가 되었다.

이러한 임대주택의 공급배경을 개괄적으로 살펴보면 먼저 영국의 경우 1840년 무렵 웨스터민스터의 노동자 가족 중 3/4이 단칸방에 거주하였다. 독일의 경우 1880∼1900년 중 베를린 인구의 절반이 거실 1실 당 6인이 거주하였고 미국의 경우는 1857년 뉴욕 인구의 67%가 전염병이 우려되는 불량주택에 거주하였다.

특히 1차 세계대전 이후 전쟁으로 인한 주택의 소실은 주택부족현상을 심화시켜 민간 임대료를 폭등하게 하였고 이로 인해 저소득계층의 주거환경은 더욱 나빠지게 되었다. 1914년 영국의 주거환경을 살펴보면 자가 주택이 9.1%, 공공주택이 0.9%, 민간임대가 90%를 차지하여 저소득계층의 안정된 주거생활이 곤란해지게 되었다. 저소득계층의 대부분인 노동자의 주거불안은 생산성의 저하를 가져왔고 또한 노동운동의 격화 등을 야기하여 사회문제로 대두됨에 따라 19세기 말부터 “사회불안을 예방하는 보험”적 차원에서 정부가 직접 공공주택을 공급하게 되었다.

한국주택협회. 임대주택업무편편람. 2005.

이영일(2006). 공공임대주택제도의 개선방안에 관한 연구: 저소득계층의 주거안정화 방안을 중심으로. 경기대학교 행정대학원.

본 절에서는 임대주택제도에 대한 외국 사례를 살펴봄으로써 우리나라의 임대주택제도에 적합할 수 있는 정책적 시사점을 도출하고자 한다.

1) 미국

미국의 임대주택의 특징은 민간주택시장에 대한 금융 및 세제 혜택 등 정부의 간접 지원을 통해 주거 수준 향상을 이루려 한다는 것이다. 이는 시장을 통한 주택공급의 자발적 결정과 정부의 원칙적 불간섭을 중시하는 전통의 영향과 유럽보다 주택부족 문제가 심각하지 않은 결과로 보인다. 이에 따라 정부는 최소한의 역할만을 하고 시장기능에 모든 것을 맡기고 직접 공급제도의 경우에는 저소득계층만을 대상으로 제한적으로 실시하고 있다.

이영일(2006). 전게서

미국은 대공황과 제2차 세계대전 이후의 주택난에 직면하여 저소득층을 대상으로 하는 공공주택 공급 정책을 수행하게 되었다. 1933년 공공사업청(Public Works Administration)을 설립하여 2만호의 공공주택을 건설해오다가 1937년 연방주택법이 제정됨으로써 공공주택 공급이 제도적으로 시행되었다. 연방주택법은 지방정부 산하에 지방주택공사(PHA : Public Housing Authority)를 설립하고 건설자금을 조달하기 위해 발행한 채권 원리금의 90%를 연방정부가 보조한다는 내용을 포함하고 있다. 1937년 연방주택법을 계기로, 1949년, 1959년, 1969년, 1970년 주택법과 1974년 주택ㆍ커뮤니티개발법에 따라 공공주택을 지속적으로 공급해 왔다. 2차 대전이후, 주택수요의 급격한 증대에 대응하기 위해 1949년 주택법을 제정하고 국가 주택정책의 목표를 선언하게 되었다. 즉 모든 국민에게 적절한 주택과 양호한 주거환경을 제공하는 것으로 이러한 정책목표를 실현하기 위한 수법은 민간 활용을 기본으로 하는 것으로 되어 있다.

따라서 미국의 주택정책의 기본은 민간에 의한 주택건설을 유도하기 위한 주택금융시장을 육성하고 통제하기 위한 시책을 마련하고 세금우대조치 등의 지원이 그 중심을 이루고 있다. 그리고 미국은 현재 연방정부와 지방자치단체가 공동으로 다양한 프로그램을 통하여 저소득층의 주택건설에 대해 간접적으로 지원하고 있으며 공공주택의 공급 및 임대료 보조 등의 정부에 의한 직접적인 조치는 저소득층에서만을 대상으로 하여 제한적으로 실시하고 있다.

김영일(2006). 공공임대주택의 공급 및 관리제도 개선방안에 관한 연구. 동국대학교 경영대학원, 심상운(2004). 공공임대주택제도의 개선방안에 관한 연구 : 국민임대주택을 중심으로. 대구대학교 행정대학원.

미국의 임대주택제도는 주로 광의의 공공주택정책, 즉 공권력의 관여로 주택문제를 해결하는 방식을 의미한다고 할 수 있다. 사(私)부분에 있어서의 주택임대차는 각주(各州)마다 그 성격을 달리하여 일괄적으로 말할 수 없고, 법률이나 제도의 규정에 의하여 해결하기보다는 상호간의 계약에 의존하는 실정이다. 따라서 미국의 주택임대제도는 첫째, 중산층의 자가 소유를 위한 금융시장과 육성과 각종 조세우대제도, 둘째, 저소득층 및 사회적 요보호계층에 대한 임대료 보조 등 공공주택임대정책, 셋째, 주택금융시장의 원활한 발전을 유도하기 위한 정부관련 기관의 제2차 주택저당시장 참여까지 포괄하는 공공주택정책이 주가 된다고 볼 수 있다.

미국의 임대주택제도와 관련된 사항을 보면 첫째, 미국의 임대주택정책은 일차적으로 민간부문 스스로 주택문제를 해결한다는 입장을 취하고, 공공기관이 정부의 지원 아래 건설, 소유, 관리하는 임대주택은 저소득층을 위하여 적정하게 주택을 공급하기 위한 목적으로 건설한다. 즉 미국의 공공임대정책은 시장기구의 보완적 기능과 저소득층 주거수준의 향상이 목표라는 점에 특성이 있다.

<표 1> 미국의 임대주택 건설 관련 주요지원 프로그램

프로그램	사업내용	공급대상가구 기준
공공임대주택 프로그램	공동임대주택 개량 및 건설 촉진을 위한 금융지원	중위소득의 50%이하가구(최소한 공급호수의 20%는 중위소득 35%이하 가구에게 공급)또는 중위소득의 46%이하 가구
저소득임대주택 세액공제 프로그램	저소득층 임대주택 취득, 개량, 신규건설시 연방소득 세액 공제	지역중위소득 50%이하 가구에게 공급호수의 20% 공급 또는 지역 중위소득 60%이하 가구에게 40%공급
대도시 주택지원 프로그램	저소득층 임대주택 취득, 건설, 개발 시 기금제공	지역중위소득 50%이하 가구
임대주택개발융자 프로그램	공동임대주택의 건축, 취득, 개량 HFA가 면세채권이나 과세채권 판매수익을 대출	지역중위소득 50%이하 가구에게 공급호수의 최소한 20%배정. 지역중위소득 40% 이하에게 40%배정
임대주택생산 프로그램	공동임대주택의 건설과 영구재원 마련을 위해 보조금 지급 등 저리대출 제공	지역중위소득 60% 이하 가구
주택개발지원세액공제 프로그램	비영리 기관에게 특수 저소득층 주택의 건설 및 취득비용을 증여하는 기업에게 소득 세액공제	지역중위소득 50% 이하 가구
자료 : 하성규(2004). 주택정책론. 박영사. p.141.

미국에서의 공공주택은 1937년 “주택법”을 근거로 저소득층 세대에 저렴한 임대료의 임대주택을 공급하기 위해 설립된 제도이다. 임대주택의 유형은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫 번째로 연방정부에 의한 공공임대주택(Public House)이다. 공공주택은 1937년 주택법을 근거로 저소득층 세대에 저렴한 임대료의 임대주택을 공급하기 위해 창설된 제도이다. 즉 주정부, 지자체, 공공기관 등의 공공주택기관이 저소득층을 위해 연방정부의 지원으로 건설ㆍ소유ㆍ관리하는 임대주택으로 흔히 공공주택(Public House)이라 한다.

두 번째로 지자체의 저소득용 주택건설방식이 있다. 그 중 Housing Partnership방식이다. 이 방식은 저소득용 주택대책 등의 지역개발을 추진하는 경우 공적ㆍ민간기관ㆍ비영리단체가 협력기구를 설립하고 그 개발계획을 수행하기 위하여 자금조달이나 기술기여를 상호협력 함으로써 단일의 사업주체가 갖는 한계를 극복하고 업무의 역할을 분담하여 사업을 추진하는 수법이며 1980년대 이후 각지에서 다각적인 조직이 설립되어 지역 내에 계속적인 사업매체를 이루고 있다. 다음으로 연계(Linkage)방식이다. 이것은 1980년대 초기부터 각 지자체의 의해 도입된 수법으로 도심부의 사무실 빌딩 등을 건설하는 개발업체에 대해 저소득자용 주택건설이나 주택신탁기금 기부, 개발부담금 등을 의무화하여 도심 내 일정의 주택을 확보함으로써 도심공동화를 극복하기 위한 방식이다. 마지막으로 복합적 지역제방식이다. 연계방식이 주로 도심지 내 저소득자용의 주택확보를 목적으로 한 것에 대하여 복합적 지역제는 도시주변의 군지역이나 소규모도시에서 주택개발이 이루어질 경우 개발업체가 저소득자용 주택건설 또는 주택신탁기부금, 개발부담금 등을 부담함으로써 주택분양지에 일정의 저소득자용 주택을 복합적으로 확보하는 수법이다.

2) 영국

영국은 공공부문이 직접 주택을 공급ㆍ관리하는 등 저소득층의 주거안정을 위한 정부의 역할을 중시해왔다. 이는 노동당과 보수당이 주택문제해결을 주요한 정책과제로 인식하고 지속적으로 주택부문에 관련된 여러 제도를 개발하여왔기 때문이다. 양 정당간의 견해차이로 주택정책의 변화가 크지만 유럽선진국 중 주거권이 가장 먼저 확립된 국가라고 할 수 있다. 그리고 노동계급의 주거문제 악화에 따른 정치적 필요, 복지국가의 등장을 둘러싼 사회적 합의와 사회민주주의 정당의 집권, 시가지의 불량주택재개발 활성화 수단 등을 배경으로 집중적인 임대주택공급이 이루어졌다.

고철 외(2002). 주거정책과 복지정책의 연계방안 연구. 국토연구원.

영국의 경우 공공주택공급이 주로 지방정부와 주택조합이 함께 맡았으나 1988년 주택법제정 이후 공공주택과 관련된 지방정부의 역할은 주택의 공급자가 아니라 공공주택이 제대로 기능을 하도록 하는 전략적인 유도자로 변모하게 된다. 지방정부는 저소득층을 위한 공공주택 공급에 있어 직접적인 공급을 자제하고 재원이 허락하는 한 필요한 곳에 공공부문의 보조금을 교부하는 이차적인 역할을 수행하게 되었다.

영국의 임대주택의 현황을 살펴보면 지방정부가 직접 공급하는 지방정부주택(LAH : Local Authority Housing)의 임차인은 대부분 보장임대차(secure tenancy)로, 등록된 사회적 임대인 주택(RSLH : Registerd Social Landlords Housing)의 임차인은 대부분 보증임대차로 보호받으나 실질적으로 별 차이가 없으며, 지방정부주택과 등록된 사회적 임대인주택의 경우 특정한 입주자격은 없으나 주로 저소득층의 주택소유계층에 우선순위가 부여된다. 공급과 관리는 지방정부에서 담당하고 있으며 중앙정부는 임대주택에 대하여 보조금 또는 저리의 금융이나 조세, 재정을 지원한다. 따라서 임대주택의 입주대상계층 및 입주자 선정, 임대료 조정은 지방정부가 맡고 있다.

3) 일본

일본은 1968년에 주택보급률 100%를 달성하였고, 1973년에는 일본 전국의 도도부현(都道府県)별로 주택수가 세대수를 상회하게 되었다. 1980년대부터는 주택정책의 목표를 「양호한 주거환경 하에 안정된 생활을 할 수 있는 주택의 확보」로 설정하고 주택과 주거환경의 질적 개선을 추구하고 있다.

일본의 주택정책은 시장보완적인 것으로 이는 일본정부가 주택정책을 소득재분배의 수단으로 인식하기보다는 경제성장 및 경제안정화 정책의 수단으로 인식하면서, 주택문제에 곤란을 느끼는 계층을 선별하여 주택을 공급하기 위해서 이다. 따라서 일본의 주택정책은 경제변화에 대응해서 정책목표가 수정되고, 정책수단도 차별화 된다. 이와 같은 특징은 일반회계나 재정투융자 등 재정정책에 반영되어 있다. 공공임대주택과 관련된 대책도 시대적 상황전개에 따라 기존 유형에 새로운 유형의 공공임대주택을 추가하는 방식으로 다양하게 전개된 것이 특징이다.

일본의 공공주택의 종류를 살펴보면 도도부현이 관리하는 도영주택ㆍ현영 주택, 시정촌이 관리하는 시영주택ㆍ구영주택 등 공영주택법에 근거한 공영주택, 57개의 지방주택공급공사에서 관리하는 공사주택(도민주택ㆍ현민주택 등), 도시재생기구가 관리하는 UR 임대주택(구 공단주택) 등이 있다.

<표 2> 일본의 공공주택 종류

	공영주택	공사주택 (도민주택ㆍ현민주택 등)	UR 임대주택 (구 공단주택)
근거법	공영주택법(‘51)	지방주택공급공사법(‘60)	독립행정법인 도시재생기구법(‘03)
관리주체	도도부현, 시정촌	지방주택공급공사	도시재생기구
시책대상	주택에 곤란을 느끼는 저소득층	주택을 필요로 하는 중견 소득층	주택을 필요로 하는 중견 소득층
대상지역	전국	전국	대도시 및 지역사회 중심도시
특징	국가와 지방자치단체에서 입주조건 및 입주자의 연수입에 따라 임대료 보조	공영주택의 소득기준을 넘는 자를 대상으로 한 양질의 임대주택	도시기반을 일체적으로 정비하는 목적으로 주택환경ㆍ편리성 등이 뛰어난 양질의 임대주택

4. 외국 임대주택정책의 비교 및 시사점

박원규 외(2005). 정부의 임대주택 정책방향에 관한 연구. 국제경영연구 제11집 제2호. pp.26-27.

각 나라마다 주택에 대한 기본적인 생각과 제도가 다르기 때문에 주택문제는 나라마다 독특한 양상을 띠게 된다. 그러나 외국의 임대주택 정책 및 변천과정에서 몇 가지 공통점을 찾을 수 있다. 이를 요약하면 다음과 같다.

첫째, 외국의 경우에는 임대주택 정책 수행에 있어 중앙정부와 지방자치단체의 역할이 명확하다는 것이다. 일반적으로 중앙정부는 재원에 대한 지원 등을 통해 지방정부를 돕고 있으며, 구체적인 임대주택 관련 프로그램은 지역여건을 고려하여 주로 지방자치단체가 수행하고 있다.

둘째, 정부나 지방자치단체의 지원을 통하여 공급되는 임대주택과 입주 대상가구의 기준이 명확히 설정되어 있다는 것이다. 이러한 기준은 주로 주택에 대한 질적 수준과 대상 가구의 소득수준 또는 지불능력에 의하여 설정되고 있으며 주로 저소득층의 주거안정을 목적으로 하고 있다.

셋째, 임대주택에 대한 지원이 신규주택뿐만 아니라 기존주택의 취득이나 개량에도 이루어지고 있다는 점이다. 신규 임대주택의 건설은 임대주택의 재고를 높이고 주택건설과 관련된 각종 경제 파급효과를 가져올 수 있으나 기존 주택재고를 효율적으로 사용할 수 없다는 단점을 가지고 있다. 이러한 단점을 보완하기 위해서는 기존 임대주택의 개량지원이 이루어져야 한다.

<표 3> 외국의 임대주택정책의 비교

구 분	미 국	영 국	일 본
일반적 특징	ㆍ주택보급율 109.6% ㆍ자가율:65% ㆍ공공임대주택비율:1% ㆍ임대주택비율:35%	ㆍ주택보급율 105.6% ㆍ자가율:68% ㆍ공공임대주택비율:22% ㆍ임대주택비율:32%	ㆍ주택보급율 113.3% ㆍ자가율:60% ㆍ공공임대주택비율:7% ㆍ임대주택비율:34%
주택정책 특징	민간주도, 시장경제주의 저소득층에 한정 공공주택공급 및 임대료 보조	정부의 직접적인 공급체계, 지자체 직접 주택공급관리	정부주도, 시장보완적 저소득계층의 주거소요공공이 담당
주택정책 기구	도시개발성, 지방주택국	환경성, 지방정부와 주택조합	건설성, 주택금융공고, 도시정비공단, 지자체
공급주체	지방자치단체(PHAS)	지방정부(council)	지방자치단체
입주대상	ㆍ소득수준고려,하위25% ㆍ극빈층과차상위계층	ㆍ불량주택철거민 및 지 체부자유자우선권 ㆍ소득제한 없음	ㆍ공영주택소득수준 고려
공공지원 (중앙,지방)	ㆍ건설비지원(100%)	ㆍ저리융자, 운영비보조 ㆍ공적주택금융지원 상환이자에대한소득공제	ㆍ건설비지원(공영주택) ㆍ주택개설에 대한 보조 ㆍ주택금융공적 관여
자료 : 고철 외(2002). 주택정책과 복지정책의 연계방안 연구. 국토연구원. p.64.

이러한 특징을 우리나라의 현실과 비교해 보면 우리나라는 임대주택정책이 중앙정부 위주로 이루어져 있어 지방정부의 참여가 저조하고 일관성 있는 공급체계의 부재로 공급되는 임대주택의 입주대상가구의 기준이 유동적이며, 임대주택에 대한 지원은 대부분 신규 주택건설에 집중되고 있고 주거복지와 관련된 정책기반은 미비하다는 점에서 차이를 나타내고 있다.

이는 향후 우리나라의 임대주택정책에서 지방정부의 참여유도, 일관성 있는 공급체계의 구축, 기존 임대주택 재고의 효율적 관리 및 주거복지 관련 통계조사의 보완 등의 정책기반 확립이라는 과제를 남기고 있는 것이라 하겠다.

Ⅲ. 임대주택의 현황 및 문제점

1. 우리나라 임대 주택정책의 현황

1) 1990년대

1990년대 대표적 장기 임대주택은 영구임대주택이다. 영구임대주택은 1989년 국내 최초 사회복지주택으로 당초 ‘주택 200만호 건설계획’에서 25만호가 계획 되었으나, 실제 공급은 19만호에 그쳤다. 영구임대주택은 정부・지자체의 재정에서 건설비의 85%를 보조하여 전용 7∼12평 규모로 건설한 것으로 임대주택 중에서는 임대료가 가장 저렴하여 영세민 등 최저소득계층만을 대상으로 공급된 공공임대주택이다. 그러나 1993년 재정압박과 일부지역의 미임대 등에 따라 영구임대주택의 건설이 종결되었다. 1992년 영구임대주택을 대체할 목적으로 재정 50%, 기금20%를 지원하여 주공(현 LH) 또는 지자체가 건설하는 50년 공공임대주택이 공급되었으나, 1997년 이후 재개발 시 세입자 대책목적으로 건설되는 임대주택을 제외하고는 건설이 중단된 상황이다. 이러한 건설 중단은 재정보조 중단으로 인한 임대료 상승으로 빈곤층의 주거안정 지원효과가 감소되었기 때문이다. 장기임대주택 부족에 따라 1998년부터 재정지원(10～40%)하에 전용 11～18평 규모로 건설되고 있는 국민임대주택은 경제위기로 인해 발생한 대규모 실적 등으로 저소득층의 주거불안이 심화됨에 따라 도입되었다.

국민임대주택 이후 도입된 공공임대주택의 공급유형은 부동산 시장안정 대책이라는 기조 하에 서민 주거안정을 위한 유일한 대안으로 제시되는 형태를 취하고 있다. 매번 부동산 대책이 발표될 때마다 새로운 공공임대주택의 유형이 제시되었고 공급 물량 역시 그때마다 늘어나는 추세를 보이고 있기 때문에 향후 이에 대해서는 다소 변동의 가능성도 있다고 할 수 있다.

2) 2000년대

2000년 이후 제시된 약 17건(부동산 대책 16건, 임대주택정책개편방안 1건)에서 제시된 공공임대주택은 ‘공급확대’를 결론적으로 제시하고 있다. 구체적으로 연도별 특징을 보면, 2001～2002년은 전・월세 지원 대책, 임차인 보호, 서민 주거안정을, 2003～2005년은 주거복지 지원 강화, 도시 빈곤층 주거안정, 건설시장의 민간 활력을, 2006년 이후는 주택시장 수급 조절을 위한 비축개념을 공급 확대배경으로 하고 있다.

2001년 공공임대주택은 전세가격 상승에 따른 임차인 보호차원에서 접근하고 있다. 공공임대주택 공급이 2000년 15만 호로 계획되었으나 실적은 7만호 수준에 그쳤다. 공공임대주택 공급확대는 2001년 8.15 경축사에서 국민임대주택 20만호 건설이 전월세 지원 대책으로 제시된 것을 시작으로 하여, 2002년 4월 3일 건설교통부가 대통령 업무 보고시 국민임대주택 50만호 등 장기임대주택 100만호 건설계획을 보고하였고, 1개월 후인 대통령주재 경제장관간담회(5.20 서민주거안정대책)에서 국민임대주택 100만호 건설계획이 결정되었다.

2003년 저소득층을 위한 주거복지지원체계가 구축되었으며, 국민임대주택공급을 위해 국민임대주택건설등에관한특별조치법이 제정되었다. 동년 9월 3일 「서민・중산층 주거안정지원대책」에서는 향후 10년간 장기임대주택을 150만호 확보하여 2012년 공공임대주택 재고율을 15% 달성하는 정책목표가 제시되었다. 또 대책에서 10년 임대주택이 새로운 장기임대주택의 유형으로 제시되었다. 장기임대주택 150만호 확보방안은 공공부문(국민임대주택 100만호 공급)과 민간부문(10년 장기임대 50만호 공급)간의 역할 분담을 통해 제시되고 있다. 2004년 주택가격이 다소 안정세를 보이자 ‘6.8 서민 주거복지확대방안’을 통해 도시빈곤층의 주거여건 개선을 위한 보다 효과적인 대책으로 다가구 매입임대주택이 도입되었다. 또한 민간의 임대주택 건설실적이 저조하자 ‘11.12 임대 주택활성화방안’을 통해 연 5만호의 민간임대주택 건설체제 구축으로 집값 안정과 건설시장의 활력을 동시에 달성하기 위해 민간참여 유인을 위한 세제 및 금융지원, 임대사업 수익 제고를 위해 연기금 등 재무적 투자자의 임대주택 참여방안이 제시되었다.

2005년 또 다시 주택가격이 상승함에 따라 정부는 ‘8.31 부동산제도개혁방안’에서 공공임대주택 공급확대를 통해 서민주거안정을 강화하고 있다. 동 대책에서 다가구매입임대주택은 당초 2018년까지 1만호 계획이던 것이 2015년까지 5만호계획으로 변경되었다. 또한 동년 ‘4.27 임대주택정책개편방안’에서 도입된 전세임대주택은 2015년까지 매년 1,000호씩 1만호를 공급하도록 확대되었다. 2006년에는 공공임대주택을 서민 주거안정책 뿐 아니라 주택시장의 수급을 조정하는 ‘비축’개념으로 접근하고 있다. 이는 이미 2001년 ‘7.26 전월세안정대책’에서 공공부문의 중장기 임대주택 비축기능을 언급한 이후 별다른 언급이 없다가 갑자기 도입된 개념으로 ‘8.31정책 1주년 부동산 대책’에서 중산층을 위한 전월세형 임대주택, 중대형 아파트 매입형태로 도입되었다.

2007년 1월 정부는 그동안의 부동산 대책을 서민주거복지 안정으로 전환한다고 발표하면서, 2017년 공공임대주택 재고율을 20%가지 확보하며 2012년 국민임대주택 100만호가 완료된 이후에도 2013년에서 2017년까지 국민임대주택을 매년 50만호씩 공급하고, 2018년에서 2027년까지도 매년 5만호씩 공급하는 계획을 제시하였다. 또한 전용면적 30평 규모의 비축용 장기임대주택을 새로이 도입하여 2013년에서 2017년까지 50만호를 건설하는 정책을 제시하였다.

2008년 9월 19일 정부는 저소득층의 주거불안 해소 및 무주택 서민의 내집 마련을 위해 2018년까지 150만호 건설 계획이 발표했고 2009년 4월 21일 보금자리주택 특별법이 마련돼 시행중에 있다.

보금자리주택은 임대주택의 확장 개념으로 저소득 및 서민층의 주거 안정을 위한 공공(정부)의 주택사업으로 '보금자리주택 건설 등에 관한 특별법'에 따라 국가나 지방자치단체, 주공(현 LH), 토공(현 LH), 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등이 서민의 주거안정과 주거수준 향상을 도모하기 위하여 건설하는 국민주택규모(전용면적 85㎡)이하의 분양주택과 임대주택을 말한다.

향후 2018년까지 분양주택 70만 가구와 임대주택 80만 가구 등 총 150만 가구를 공급한다는 정책을 제시했다.

이러한 부동산 대책에서 제시되는 공공임대주택의 정책적 특징을 요약하면 다음과 같다.

첫째, 주택시장 안정과 투기억제라는 부동산 대책에서 서민이라는 다소 모호하고 불특정 다수를 대상으로 하는 공공임대주택 공급을 확대하고 다양화시키고 있다. 이는 사실 그동안의 공공임대주택이 정책대상의 불명확성을 지적한 것에 대한 보완 없이 소득계층별 주거복지 로드맵이라는 대전제 하에 추진되는 특징을 보이고 있다.

둘째, 공공임대주택의 정책 목표의 적합성이다. 공공임대주택이 Kemeny(1995) 등의 학자들이 지적하였듯이 저소득층만을 위한 주거지원은 아니지만, 국내여건을 감안할 때 가장 주택수요가 큰 계층에게조차도 공공임대주택이 제대로 전달되고 있지 않는 상황에서 중산층 및 중대형의 공공임대주택에 대한 지원은 누구를 위해 공공임대주택이 보다 집중되어야 할 것인가를 생각할 때 매우 혼돈스럽다고 할 수 있다. 또한 주택이 과연 곡식처럼 비축 가능한 대상물인가를 재고할 필요가 있다. 주택은 입지의 고정성으로 인하여 지역시장의 특징을 가지고 있다. A지역의 집값이 오르는데 B지역의 주택을 매입하여 비축한다는 것은 주택시장의 기본 작동 원리와 맞지 않는다고 본다.

셋째, 공공임대주택의 유형이 너무 많고 입주대상 계층과 임대료 수준, 임대조건이 각각 상이하여 과연 실입주자가 이를 얼마나 이해할 수 있을 것인가에 대해 의문이 든다. 이러한 다양성이 맞춤형 주거복지라고 하기에는 실제 주거복지 수혜대상자들은 공공임대주택 정책에서 오히려 소외당하는 것은 아닐까라는 우려마저 든다.

넷째, 공공임대주택 체계에 대한 틀이 없이 그야말로 ‘대책’ 형태이기 때문에 국회에서 동의를 얻지 못한다면 그야말로 서류상의 계획이었을 뿐 그 이상은 되지 못할 수 있다. 추진된다고 하더라도 정책의 지속성은 장담할 수 없다고 할 수 있다.

2. 대구지역의 임대주택 현황

현재 대구지역의 임대주택 현황을 표 4에서 살펴보면 다음과 같다. 2008년 전체 4,275호가 건설되어 전체 36,747호의 임대주택이 있다. 그 중 도시공사와 민간의 감소분은 임대기간 만료 후 분양으로 전환하였기 때문이다.

대구시의 상세한 임대주택현황을 살펴보면 표 5와 같다. 전체 31단지 중 장기임대주택은 3단지, 국민임대주택은 13단지, 영구임대주택은 15단지가 있다. 세대수는 영구임대주택이 18,924호가 가장 많았고, 장기임대주택이 2,628호로 가장 적게 조사되었다.

<표 4> 대구 임대주택 현황

(단위 : 호)

구 분	계	도시공사	주공(현 LH공사)	민 간
누 계	36,747	8,626	23,712	4,409
2008	4,275	△133	5,092	△684
자료 : 대구시청(2008), 주택통계연감

<표 5> 대구 장기․국민․영구임대주택현황

(단위 : 호)

구 분	계		도시공사		주공(현 LH공사)		민 간
	단지수	세대수	단지수	세대수	단지수	세대수	단지수	세대수
합 계	31	30,387	5	6,800	25	23,407	1	180
장기임대	3	2,628			3	2,628
국민임대	13	8,835			13	8,835
영구임대	15	18,924	5	6,800	9	11,944	1	180
자료 : 대구시청(2008), 주택통계연감

3. 임대주택정책 관련법령

임대주택과 관련된 주요법령에는 <주택법>, <임대주택법>, <보금자리주택건설등에관한특별법>, <도시및주거환경정비법>, <도시재정비촉진을위한특별법>, <주택공급에관한규칙> 등 각종 임대주택관련 행정지침이 있다. 임대주택과 관련된 주요법령의 제정 및 개정 배경을 살펴봄으로써 우리나라 임대주택정책의 전반적인 기조변화 추이를 파악할 수 있다.

현행 임대주택관련 법령체계를 살펴보면 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에서 가장 중심이 되는 법령은 ‘임대주택법’이라고 할 수 있다. 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관한 사항 중 ‘임대주택법’에서 정하지 아니한 사항은 ‘주택법’과 ‘주택임대차보호법’에 따르도록 하고 있다. ‘도시재정비촉진을위한특별법’과 ‘도시및주거환경정비법’의 경우 이상의 법들과는 별개의 법이라고 할 수 있으나 관련사업시 임대주택의 공급, 배분 및 관리와 관련된 조항을 포함하고 있다. ‘도시재정비촉진을위한특별법’의 경우는 재정비촉진사업시 임대주택 건설의무와 관련된 사항과 입주자격, 임대료 수준 및 관리에 관한 기본 원칙을 제시하고 있으며 그 밖의 필요한 사항은 시ㆍ도의 조례로 정하도록 하고 있으며 ‘도시및주거환경정비법’의 경우는 주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 주택재건축사업시 임대주택 건설의무와 관련된 사항을 규정하고 있으며 입주자격, 선정방법, 임대보증금 및 임대료 등의 임대조건 등에 관한 기준에 대해서는 규정된 범위 안에서 사업시행자 또는 인수자가 ‘임대주택법’과는 별도로 정할 수 있도록 하고 있다. ‘주택공급에관한규칙’은 ‘주택법’에 의거한 국토해양부령으로 임대주택과 관련하여 국민주택 등의 일반공급대상, 특별공급대상 및 영구ㆍ국민 임대주택의 입주자선정에 대한 특례에 대한 사항을 규정하고 있다.

1) 주택법

<주택법>은 2003년 5월 29일 주택건설촉진법을 변화된 경제적ㆍ사회적 여건에 맞추어 주거복지 및 주택관리 등을 보강하여 전면 개정하면서 제정되었다. 이 법은 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리와 이를 위한 자금의 조달ㆍ운영 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 하고 있다.

이 법에서의 임대주택관련 주요내용은 다음과 같다. 먼저 저소득자ㆍ무주택자 등을 우선 배려하도록 하고 국가 및 지방자치단체의 의무를 법률로 명시하고 있다. 국가의 의무 중 하나로 저소득자ㆍ무주택자 등 주거복지 차원에서 지원이 필요한 계층에서 국민주택규모의 주택을 우선 공급하도록 하고 있으며 최저주거기준 미달가구에 대한 우선 지원을 명시하고 최저주거기준 미달가구가 밀집한 지역에 대해서 우선적으로 임대주택을 공급하거나 주거환경정비사업을 시행하도록 하고 있다. 그리고 국민의 주거안정과 주거수준 향상을 도모하기 위해 10년 단위의 주택종합계획을 수립하도록 하고 있으며 주택종합계획의 내용 중에 국민주택ㆍ임대주택의 건설 및 공급에 관한 사항을 포함하도록 하고 있다.

2) 임대주택법

<임대주택법>은 1993년 12월 27일 기존의 임대주택건설촉진법이 공공부문의 임대주택의 건설을 촉진시킨 반면 민간에 의한 임대주택건설이 원활하지 못함에 따라 민간에 의한 임대주택 건설 활성화를 위한 기반을 조성하고 무주택 임차가구의 보호를 강화하기 위해 제정되었다. 이 법은 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함으로 목적으로 한다.

‘임대주택건설촉진법’의 주요내용이 임대주택 건설ㆍ공급을 확대하기 위한 사항이었다면 <임대주택법>은 임대주택과 임대주택사업자에 대한 개념 정립, 임대주택관리에 관한 사항, 임차가구 보호 등의 내용이 추가되었다. 지방자치단체 및 공기업이 주택을 건설함에 있어 임대주택을 우선 건설하도록 하고 있으며 임대주택 건설에 필요한 재원마련, 택지우선공급, 간선시설의 우선 설치 등을 규정하고 있다. 그리고 임대사업자 등록 및 임대주택조합 설립을 위한 요건을 마련하도록 하고 있으며 민간에 의한 임대주택 건설을 촉진하기 위해 토지수용과 관련하여 특례조항을 마련하고 있으며 임대의무기간 내 임대주택의 매각을 제한하고 임차인의 권리 보호를 위해 임대보증금에 대한 보증 가입, 임대조건 신고, 저당권 설정 제한 등의 조항을 포함하고 있다. 또 임대주택의 관리 규정을 마련하고 특별수선충당금을 적립하도록 하며 임차인대표회의를 구성하여 임대주택의 유지ㆍ보수 및 관리규약 등을 임대사업자와 협의할 수 있도록 하고 있다.

3) 보금자리주택건설등에관한특별법

이 법은 보금자리주택의 원활한 건설 등을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고 무주택자의 주택마련을 촉진하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다.

보금자리주택이란 국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택법」제60조에 따른 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라한다)을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 다음 각목 어느 하나에 해당하는 주택(보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제2조 1)을 말한다. 먼저 임대를 목적으로 공급하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택과 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택을 말한다.

보금자리주택의 유형으로 분양주택과 장기공공임대주택, 공공임대주택으로 나눌 수 있다. 그 중 임대주택관련 유형들은 모두 임대주택법에 의거하여 장기공공임대주택에는 영구임대주택, 국민임대주택으로 나누고 공공임대주택에는 10년임대주택, 분납임대주택, 장기전세주택으로 나눌 수 있다.

4) 도시 및 주거환경정비법

이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 하고 있다.

이 법에서의 임대주택관련 내용을 살펴보면 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 정비사업의 기본방향, 계획기간, 세입자의 주거안정대책 등이 포함된 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립하고 있으며 시장ㆍ군수는 기본계획에 적합한 정비계획을 수립한다. 국토해양부장관은 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율을 고시할 수 있으며(재건축 임대주택을 공급하는 경우 제외)시장ㆍ군수는 고시내용을 정비계획에 반영한다. 사업시행자는 정비계획에 따라 세입자의 주거대책, 임대주택의 건설계획 등에 관한 사항을 포함한 사업시행계획서를 작성하고 주택재건축사업의 임대주택건설 의무 기준이 제시되어 있다. 또한 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우 임대조건에 관한 기준 및 무주택세대주에게 우선 매각하도록 하는 기준 등에 관하여 임대주택법 규정에도 불구하고 대통령령이 정하는 범위 안에서 시장ㆍ군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있으며 다만 재건축임대주택의 임차인 자격 등에 관해서는 대통령령이 정하는 범위 안에서 인수자가 이를 따로 정하며 지방자치단체 또는 주택공사 등은 주거환경개선구역 및 주택재개발구역에서 임대주택을 건설하는 경우 국ㆍ공유지 관리청과 협의하여 정한 기간 동안 국ㆍ공유지를 임대할 수 있고 도시ㆍ주거환경정비기금을 설치하여 임대주택의 건설ㆍ관리 등의 용도로 사용할 수 있다.

5) 도시재정비촉진을 위한 특별법

이 법은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 제정되었다.

임대주택관련 주요 내용으로는 재정비촉진계획의 수립 시 임대주택 건설 등 세입자등의 주거대책을 수립하도록 하고 있으며 지방자치단체의 장 및 사업시행자는 재정비촉진지구 안에 거주하는 세입자 및 소규모의 주택 또는 토지 소유자의 주거안정을 위하여 노력해야 함을 명시하고 있다. 그리고 재정비촉진계획 수립 시 재정비촉진지구 안의 거주자에 대한 주거실태조사를 실시하도록 하고 있으며 이를 통해 임대주택 희망수요, 소형분양주택 희망수요, 인근지역 이주 희망수요 등 주택수요를 조사하여 계획에 반영하도록 명시하고 있으며 임대주택공급 방법 등은 국토해양부령으로 정할 수 있으며 사업기간 동안 주택소유자 또는 세입자의 주거안정을 위해 인근지역에 자체 건설하는 국민임대주택 또는 매입임대주택 등을 임시거주시설로 지원하거나 순환개발방식을 활용할 수 있도록 하고 있다. 또한 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위한 임대주택공급비율, 건설되는 임대주택 중 85㎡를 초과하는 주택의 비율, 건설된 임대주택의 공급, 임차인의 자격, 임대료 수준 등에 관한 사항을 규정하고 있다.

		주택법						주택공급에관한 규칙
주택임대차보호법		임대주택법
도시재정비촉진을위한특별법					보금자리주택건설등에관한특별법
도시및주거환경 정비법

<그림 2> 현행 임대주택관련 법령체계

4. 임대주택정책 및 관련법령체계의 문제점

1) 임대주택 정책의 문제점

첫째, 현실과 동떨어진 임대주택 분류체계이다. 2005년 임차가구는 총일반가구의 41.4%인 반면, 제도권 임대주택의 재고는 전체 주택재고의 8.9%(2004)를 차지하여 대부분의 임차가구가 전세, 월세 등 비제도권 임대주택에 거주하고 있는 실정이다. 이에 ‘임대주택법’을 중심으로 한 공식적인 제도상의 임대주택 분류체계도 건설임대주택 특히 재정, 국민주택기금 및 공공택지 등 공공의 지원이 투입되는 공공건설임대주택을 위주로 구축되어 있어 다양한 임대주택을 적절히 포괄하지 못하고 있다. 앞으로 임대주택정책을 보다 일관성 있게 추진하기 위해서는 ‘임대주택법’상에 현재 존재하거나 앞으로 공급될 예정인 제도권 임대주택의 모든 유형을 포괄하는 임대주택 분류체계를 구축하고 이를 근간으로 임대주택의 공급ㆍ배분ㆍ관리와 관련된 원칙과 기준을 법제화시킬 필요가 있다.

둘째, 공공임대주택 유형별 입주자선정기준의 비체계성이다. 현재 존재하는 공공임대주택의 유형에는 영구임대, 10년공공임대, 5년공공임대, 국민임대, 사원임대, 민간건설중형국민(임대), 재개발ㆍ주거환경 임대 등이 있다. 그러나 각 유형이 만들어진 시점이 다르며 새로운 유형도 기존 유형과의 연계성을 충분히 고려하지 않고 도입되었기 때문에 특히 입주자선정과 관련하여 공공임대주택 유형들 간의 체계성이 부족하다. 따라서 공공임대주택 공급프로그램이 수혜대상에 있어 중복 및 누락 현상을 없애고 수혜가구에 대한 편익이 형평성을 지니기 위해서는 대상자선정에 있어 가구의 소득수준 및 가구특성에 적합한 주거기준을 모두 고려하는 기본원칙이 법적으로 규율될 필요가 있다.

셋째, 부담능력 등이 고려되지 않은 임대료체계이다. 공공건설임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 국토해양부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다. 국민임대주택의 경우에도 건설원가와 기금지원액을 기준으로 임대료가 결정되며 주택규모가 적을수록 저소득층이 입주할 수 있도록 입주자를 선정하고 있어 동일한 지역이라면 저소득층일수록 임대료는 낮게 책정된다. 또한 건설원가를 토대로 획일적으로 결정되는 임대료는 같은 유형의 임대주택이라도 건설원가에 따라 임대료의 차이가 나타난다. 즉 난공사인 경우에 입지가 좋지 않아도 임대료 수준이 높아지며 택지 및 자재비 등 건설원가가 상승하는 시기에 건축된 경우도 높은 임대료가 산정된다. 이는 건설원가를 토대로 산정되는 공공임대주택의 임대료는 동일한 임대주택인 경우에도 입주가구마다 상이한 임대료부담을 주게 되며 서로 다른 유형에 입주하고 있는 동일한 조건의 입주자들 간에는 형평성 문제를 야기할 수 있다. 따라서 공공임대주택의 임대료를 소득수준에 따라 적정한 부담이 되도록 차등화 시키고 개별주택이 제공하는 서비스수준 및 해당 지역의 임대료수준 등을 고려하여 산정하는 방안을 검토할 필요가 있다.

넷째, 부적절한 공공임대주택 관리 문제이다. 먼저 관리에 대한 인식 문제이다. 우리나라에서의 공공임대주택의 관리는 건물의 유지수선과 재정적인 기능이 거의 대부분을 차지하는 것으로 간주되어 왔다. 최초의 사회정책적 주택인 영구임대주택은 짧은 시간 안에 대량으로 공급되었고 지방자치단체와 주공(현, LH공사)은 이를 관리할 수 있는 조직을 갖추었으나 그들의 기존 지식과 경험은 분양 공동주택의 관리에 대한 것이었고 그 성격은 공동주택 소유자들의 이해관계를 조정하고 자산의 관리에 필요한 비용을 적절하게 조달하는 것이었으며 이런 공동주택 관리의 특징은 거의 그대로 공공임대주택에도 적용되었다. 최근에 와서 임차인 참여에 대한 지원 등 새로운 공공임대주택 관리의 역할이 등장하였고 소비자의 만족도를 높이기 위한 다양한 시도들도 나타나고 있으며 일부 지역사회 활동에 대한 지원도 시작되었다. 그러나 이러한 변화는 아직 공공임대주택 관리에 대한 근본적인 인식을 변화시킬 정도로 강한 수준은 아니다.

다음으로 수선유지의 부적절성 문제이다. 주택은 준공된 날부터 곧바로 물리적인 수명의 노후화가 시작된다. 특히 공공임대주택의 경우는 비슷한 기간이 경과된 다른 공동주택단지에 비해 주요설비나 시설물에 대한 파괴행위가 심하여 내구년한이 도래하기 전에 시설물이나 설비를 교체해야 하는 경우가 많다. 따라서 공공임대주택 단지의 경우 일반 분양주택보다 장기수선계획이 더욱 상세하게 수립되어 있어야 하며 이를 위한 비용조달은 어떻게 할 것인지 하는 것이 구체적으로 수립되어 있어야 한다.

2) 임대주택관련 법령체계의 문제점

첫째, 전반적인 임대주택관련 법령체계 상의 문제이다. 임대주택의 공급, 배분 및 관리와 관련해서 필요한 기본적인 기준 및 원칙들이 ‘임대주택법’을 중심으로 체계적으로 정리되어 있지 못하고 ‘임대주택법’, ‘주택법’, ‘보금자리주택건설등에관한특별법’, 주택법에 의거한 ‘주택공급에관한규칙’, ‘도시및주거환경정비법’, ‘도시재정비촉진을위한특별법’ 등 관련 개별법, 각종 임대주택관련행정지침에 분산되어 규정되고 있어 정확하게 파악하기가 어렵다. 현행 임대주택관련 법령에서는 임대주택을 공급하는 방식 중 “건설”하여 공급하는 방식에 중점을 두고 공급, 배분 및 관리에 관한 사항을 규정하고 있다. 그러나 이미 현존하는 임대주택의 유형에서도 알 수 있듯이 임대주택을 공급하는 방식에는 “건설” 뿐 아니라 “매입” 혹은 “차입”의 방식도 존재한다. 따라서 임대주택관련 법령에서 ‘공급’과 ‘배분’이라는 용어를 새롭게 정의하여 사용할 필요가 있다고 판단된다.

둘째, 임대주택관련 개별법의 문제를 들 수 있다. 먼저 주택법을 살펴보면 <주택법> 제2조에서 국민주택을 ‘국민주택기금의 지원을 받아 건설 혹은 개량되는 85㎡이하의 주택’으로 정의하면서 공공주택의 성격을 지니는 주택으로 지칭하고 있다. 이 용어는 공공의 지원수단 중 재정 및 택지 등까지를 모두 포괄하지 못하여 지원과 규제 측면에서 정부의 역할이 강화되어야 하는 공공주택의 성격을 명확하게 규정하지 못하는 한계를 지니고 있다. 또한 <주택법>에서는 주택의 건설, 주택의 공급, 주택의 관리를 구분하고 각각에 대해 세부적 조항을 명시하고 있으나 건설 및 공급부문에서는 20호 이상 신규로 건설되는 주택만을 대상으로 세부내용을 규정하고 있으며 관리부문에서는 공동주택관리만을 다루는 한계를 지녔다. <임대주택법> 상의 임대주택에 대한 정의 및 분류체계는 현재 제도권 하에 있는 임대주택의 모든 유형을 포괄하지 못하는 문제를 지니고 있으며 임대주택을 공급하는 방식으로 건설ㆍ매입 또는 차입의 방식이 존재함에도 불구하고 건설임대주택의 경우에만 공공건설임대주택과 민간건설임대주택으로 구분하고 있고 건설하여 공급하는 경우에 편중하여 지원 및 규제관련 사항을 규정하고 있다. 그러나 임대주택도 국민의 주거안정을 위하 공공의 지원이 투입된 임대주택인 경우에는 공급방식이 건설 혹은 매입, 차입이든 관계없이 공공임대주택으로 정의하고 공공임대주택의 공급ㆍ배분ㆍ관리와 관련된 원칙과 기준들을 보다 명확하게 규정할 필요가 있다. <주택공급에관한규칙>에서는 신규로 건설되는 주택을 중심으로 공급조건, 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정하고 있으며 민간부문과 공공부문 그리고 분양주택과 임대주택의 구분 없이 공급관련 사항에 대한 내용이 하나의 조항에서 규정되고 있어 실제 법 적용 및 이해에 어려움을 초래하고 있으며 <주택법>의 하위 법령이면서 <임대주택법>에 근거한 임대주택의 공급조건, 방법 및 절차를 규정하고 있어 법체계상 혼란을 야기하고 있다. 특히 <주택공급에관한규칙>의 국민임대 및 영구임대주택 입주자 선정에 관한 특례의 경우 공공임대주택의 입주자선정에 대한 일관된 기준 없이 상황 변화에 따라 개정이 이루어지고 있어 혼란을 야기시키는 문제점을 안고 있다.

Ⅳ. 임대주택정책의 향후 발전방향

임대주택정책의 현황 및 관련법령의 문제점을 바탕으로 국민의 주거안정에 기여하고 향후 임대주택정책 집행에 올바른 방향을 제시하기위한 발전방향을 도출하였다.

첫째, 임대주택 분류체계의 개편방안이다. 현재 존재하는 제도권 임대주택은 공급방식에 따라 건설임대주택, 매입임대주택 및 차입임대주택으로 구분할 수 있다. 그러나 건설임대주택 중 공공건설임대주택과 민간건설임대주택의 개념 규정은 <임대주택법시행령>에 명시되어 있는 반면 매입임대주택은 공공지원 여부에 따른 개념구분이 법제상에 규정되어 있지 않고 차입임대주택도 현행 <임대주택법>상의 임대주택 분류체계에 포함되지 않는 등 현행 법제상 임대주택 분류체계는 현실을 반영하지 못하고 있다. 향후 임대주택정책이 일관성 있게 영속적으로 추진되기 위해서는 <임대주택법>에서 현재 존재하거나 앞으로 공급될 예정인 제도권 임대주택의 모든 유형을 포괄하는 임대주택 분류체계를 구축하고 이를 근간으로 임대주택의 공급, 배분 및 관리의 원칙과 기준을 법제상으로 규정할 필요가 있다.

둘째, 임대주택의 합리적이고 형평적인 배분방안 및 안정적이고 다양한 공급방안의 구축이 필요하다. 공공의 자본이 투입되는 주택인 임대주택은 다양하고 안정적인 공급을 하되 소득 수준에 부합하도록 형평성 있는 배분이 이루어 져야 한다. 그러나 현재 존재하는 임대주택 입주자 선정기준은 유형에 따라 국민기초생활보장법에 의한 수급자, 보훈대상자, 모부자가정, 청약저축가입자, 무주택세대, 등으로 다양한 반면, 일관된 원칙이 없어 입주자선정과 관련하여 임대주택 유형들간의 체계성이 부족하다. 따라서 임대주택공급의 수혜대상에 있어 중복 및 누락 현상을 없애고 수혜가구에 대한 혜택이 형평성을 지니기 위해서 대상자선정에 있어 가구의 소득수준 및 가구특성에 적합한 주거기준을 모두 고려하는 기본원칙이 계획되어야 할 것이다.

또한 임대주택에 대한 지역별 소요 및 수요분석을 시행하지 않고 계획이 수립되어 지역간 배분계획이 불명확하고 중앙정부와 지방정부의 역할도 정립되어 있지 않다. 따라서 지방정부가 해당지역의 주거수요를 조사하고 이에 근거하여 공공주택의 공급계획을 세우며 다양한 재정지원을 통해 안정적인 공급이 이루어질 수 있도록 계획할 필요가 있으며 저소득ㆍ서민층의 소득을 포함한 가구특성을 고려하여 공급이 가능하도록 공급체계를 설정하여야 할 것이다.

셋째, 부담능력 등을 고려한 임대료체계개편이 필요하다. 우리나라 공공임대주택의 임대료는 공공건설임대주택의 경우에는 건설원가를 토대로 결정되며 기존주택 매입임대(다가구 매입임대) 및 기존주택 전세임대의 경우는 시장임대료의 30% 수준에서 책정되고 있다. 그러나 건설원가를 토대로 산정되는 공공임대주택의 임대료는 동일한 임대주택인 경우에도 입주자마다 상이한 임대료부담을 주게 되며 서로 다른 유형에 입주하고 있는 동일한 조건의 입주자들 간에는 형평성 문제를 야기할 수 있다. 따라서 임대주택의 임대료를 소득수준에 따라 적정한 부담이 되도록 차등화 시키고 개별주택이 제공하는 서비스수준 및 해당 지역의 임대료수준 등을 고려하여 산정하는 방안의 지속적인 개선이 필요하다.

넷째, 효과적인 시설 및 입주자 관리방안이 필요하다. 임대주택은 국민의 주거안정을 위해서 정부가 정책적으로 지원하여 공급한 주택이므로 먼저 입주자에 대한 진입과 퇴거기준을 명확하게 설정하여야 하며 관리주체는 설정된 기준에 따라 운영할 의무가 있다. 현재 우리나라 공공임대주택의 관리업무는 주택의 단기적 수선유지와 이에 필요한 비용을 계획, 집행, 징수하는 일에 중점을 두고 있기에 임대주택 관리는 종합적이고 장기적인 관점에서 이루어져야 할 것이다. 특히 저소득서민층을 위한 공공임대주택의 경우에는 다양한 유형의 한계계층이 거주하므로 사회복지적 서비스를 더욱 필요로 하기에 공급단계에서 뿐만 아니라 관리단계에서도 다양한 지원이 이루어져야 한다. 공공임대주택은 일반적으로 일반분양주택에 비하여 노후화의 속도가 빠르다. 따라서 일반분양주택보다 장기수선계획을 더욱 상세하게 수립하여야 하며 비용조달계획도 구체적으로 수립해야 한다.

다섯째, 임대주택 관련법령의 발전도 필요할 것이다. 현재 임대주택의 공급, 배분 및 관리와 관련해서 필요한 기본적인 기준 및 지침들이 <임대주택법>을 중심으로 체계적으로 정리되어 있지 못하고 <임대주택법>, <주택법>, <보금자리주택건설등에관한특별법>, 주택법에 의거한 <주택공급에관한규칙>, <도시및주거환경정비법>, <도시재정비촉진을위한특별법> 등 관련 개별법, 그리고 각종 임대주택관련행정지침에 분산되어 규정되고 있어 일목요연하게 파악하기가 어렵다. 따라서 임대주택정책의 기본방향을 충실히 반영하면서 정책의 연속성 및 일관성을 견지하기 위해 <임대주택법>을 중심으로 임대주택의 공급, 배분 및 관리와 관련된 기본 원칙과 기준들을 법률에 명시하는 법률체계를 구축할 필요가 있다.

Ⅴ. 결론

지금까지 임대주택정책변화 및 관련 법령의 현황을 검토하여 문제점을 분석하고 향후 임대주택정책의 발전방향을 도출하였다. 도출된 발전방향을 크게 세 가지로 구분하여 정리하면 다음과 같다.

첫째, 임대주택정책의 통괄적인 체계이다. 임대주택정책은 정권이 바뀔 때마다 새로운 정책이 제시되면서 임대주택정책의 혼란을 가중시켰으며 저소득ㆍ무주택서민들의 주거를 불안정하게 하였다. 이로 인해 임대주택 유형별 분류체계의 혼란을 불러일으키고 입주자들의 선정기준이 중복되거나 부적절하게 되었다. 또한 소득수준을 고려하지 않은 임대료체계 등의 문제점을 야기하였다. 따라서 제도권 임대주택의 모든 유형을 포괄하는 분류체계를 구축할 필요가 있다. 또한 유형별 입주자선정을 위해 가구특성을 고려한 기본원칙을 수립하여 합리적이고 형평적인 배분이 이루어져야 할 것이며 지방정부의 지역여건을 고려한 임대주택정책 수립을 통하여 지역별 수혜대상에 대한 안정적인 공급이 될 수 있는 계획이 정립되어야 한다. 그리고 임대료는 소득수준에 따라 차등배분하고 지역별로 임대료 수준을 고려하여 산정하여 임대료체계의 문제를 개선하여야 할 것이다.

둘째, 임대주택의 관리 방안이다. 관련법령제도개선 측면이다. 임대주택은 관리에 대한 인식이 가장 큰 문제이다. 임대주택 관리에 대한 인식이 아직은 시설 및 비용관리에 중점이 두어져 있다. 시설 및 비용관리도 단기적인 수선유지와 건물의 노후화가 진전된 상황을 대비한 장기적 수선유지 계획이 부족하다. 따라서 임대주택 관리에 대한 인식의 전환을 기초로 입주자에 대한 종합적인 관리체계 구축방안을 정립하고 적절한 장기수선계획의 수립방안을 검토하여야 할 것이다.

셋째, 관련법령제도개선 측면이다. 현재 임대주택은 <임대주택법>을 중심으로 임대주택관련정책에 의해 분산되어 규정되거나 필요에 의해 새롭게 개정되어 체계적으로 정리되지 못해 정확한 파악이 어렵다. 따라서 임대주택법을 중심으로 기본 원칙 및 정의, 유형들을 통일할 필요가 있다.

본 연구는 임대주택정책 및 법령체계의 현황을 통해 문제점을 분석하였고, 이를 토대로 임대주택정책의 발전방향에 대해 연구하였다. 즉 임대주택정책의 통괄적인 체계정립, 임대주택 관리체계의 구축방안의 필요성, 관련법령제도의 통일 등을 발전방향의 중요한 요소로 파악하였다. 그러나 발전방향을 실질적인 개선방안제시로 확대하지 못한 한계가 있다. 따라서 향후 연구에서는 본 연구에서 분석한 발전방향을 상세하게 파악하여 임대주택정책의 개선방안을 보다 구체적으로 제시할 수 있을 것이다.

참 고 문 헌

김영일(2006). 공공임대주택의 공급 및 관리제도 개선방안에 관한 연구. 동국대학교 경영대학원.

김용천(2008). 우리나라 주택복지정책의 실태와 개선방안에 관한 연구. 경기대학교 대학원.

대구시청(2008). 주택통계연감.

고  철(2002). 주거정책과 복지정책의 연계방안 연구. 국토연구원.

박원규ㆍ주명걸(2005). 정부의 임대주택 정책방향에 관한 연구. 국제경영연구 제11집 제2호. pp.3-61.

박찬열(2007). 한국의 임대주택정책에 관한 연구. 경성대학교 대학원.

심상운(2004). 공공임대주택제도의 개선방안에 관한 연구 : 국민임대주택을 중심으로. 대구대학교 행정대학원.

설  혁(2004). 국민임대주택 공급정책의 문제점 및 개선방향에 관한 연구. 중앙대학교 대학원.

이영일(2006). 공공임대주택제도의 개선방안에 관한 연구: 저소득계층의 주거안정화 방안을 중심으로. 경기대학교 행정대학원.

양  선(2008). 공공임대주택의 효율적 배분 및 관리방안에 관한 연구 : 저소득층을 위한 임대주택 정책을 중심으로. 경희대학교 대학원.

주명걸(2005). 공공임대주택정책의 개선방향에 관한 연구 : 국민임대주택 공급을 중심으로.경희대학교 테크노경영대학원.

진미윤(2007), 2000년 이후 공공임대주택정책의 특징과 지속성 강화방안. 국토연구 제53권.

하성규(2004). 주택정책론. 박영사.

한국주택협회(2005). 임대주택업무편편람.