대구시 주택 재건축에 관한 계획서

행정학과

20664946

이경호

Ⅰ.문제파악

1) 대구 재개발 재건축 예정구역 선정 277곳

2010년까지 대구에서 재건축, 재개발 등 도시․주거환경정비가 가능한 정비예정구역이 277곳으로 결정됐다. 이 중 지난 6월 고시한 104개 재개발 단지 중 현재, 시공사 선정을 마친 재개발 단지는 모두 26개에 이른다. 대구시는 구․군의 요청 470개 구역과 자체조사 135개 구역에 대해 현지조사 및 각종 자료조사 분석을 통해 얻어진 자료를 토대로 선정기준을 적용, 정비예정구역 227곳을 선정했다. 구체적으로 주거환경개선사업구역 11곳, 주택재개발사업구역 107곳, 주택재건축사업구역 122곳(단독주택 67곳, 공동주택55곳), 도시환경정비 사업구역 36곳, 지정유보구역 1곳 등이다.

대구시는 재개발 재건축 예정구역을 한꺼번에 제시함으로써 벌어질 수 있는 난개발 방지 및 도로 등 도시기반시설 확보를 위해 현행 도시계획조례보다 용적률을 30%~150% 낮춘 기준용적률이 처음으로 도시․주거환경정비기본계획이 도입됐다. 이들 정비예정구역에 대해서는 용적률 ․ 공원 등에 대한 무분별 계획도 수립했다. 건축물의 밀도계획은 장기 도시발전 방향과 바람직한 계획적 개발을 유도하기 위해 기준용적률과 허용용적률 개념을 처음으로 도입하였다. 기존 용적률은 1종 일반주거지역 200%이하, 2종 일반주거지역 220%이하, 3종 일반주거지역 250%이하, 준주거지역 순수주거 250%이하, 준주거지역 용도혼합 공동주택 300%이하, 상업지역 400%이하, 도시환경정비사업 500%이하이다. 1종 일반주거지역처럼 현행 도시계획조례상 용적률과 같은 지역도 있으나, 다른 지역경우엔 적게는 30%, 많게는 150%까지 용적률을 낮추었다. 대구시는 기존 주거지역 내에 부족한 도시기반시설 확보와 난개발 방지를 위해 기준용적률을 도입하였으며, 정비예정구역 면적의 10%수준의 공공시설 등을 제공하면 상한용적률에 도달되게 설정했다.

정비예정구역의 경우, 지정․고시된 구역은 사업 시행 시 지역주민의 80%이상의 동의를 얻어 정비구역별로 상세한 정비계획을 별도 수립해 정비구역지정을 받아야 한다. 또 정비계획수립 시에는 기반시설인 녹지, 도로, 공원 등을 설치하도록 하고 동시 다발적인 개발로 인한 전세난 및 주택난 예방을 위해 단계별로 추진하도록 한다는 게 방침이다.

2) 대구시 주요재건축 시공사선정 실태

주택재개발 사업시공사 선정 요건 등을 강화한 도시환경정비법 개정안 시행을 앞두고 대구지역의 재개발 시공권을 따내기 위한 건설업체간의 막판 수주전이 가열되고 있다. 현재 재개발 시공사 선정은 추진위원회만 구성되면 가능하지만 새 도정법이 시행되면 시공사 선정은 효력이 없어지기 때문이다. 특히, 대구는 재건축 단지 상당수가 도심에 입지해 사업성이 상대적으로 양호하다는 평가를 받고 있기 때문에 건설사들이 시공권을 따내기 위해 온 힘을 쏟고 있다. 이들 업체들은 대단위 재개발 대상지역인 중구, 남구, 서구의 노후 주택밀집지역에서 지역주민을 대상으로 활발한 수주마케팅을 전개하고 있다. 2006년 8월 자료에 의하면, GS건설과 두산산업개발 컨소시엄이 중구 삼덕3가동 재개발 사업을 수주했고, 남구 대명동 대명구역을 롯데건설이, 중구 남산동 2지구는 코오롱 건설이 각각 선정되었다. 앞서 대구시는 지난 6월 주거환경이 열악한 277곳에 대해 도시 및 주거환경정비 기본계획을 수립, 고시한 바 있다. 현대 대구시는 총 104곳(남구27, 중구25, 수성구14, 달서구12, 서구11, 동구8)이 재개발지구로 지정되어 있다. 이 가운데 재개발추진위 인가를 얻은 곳은 40여 곳(중구8, 동구4, 서구5, 남구14, 북구3, 수성구2, 달서구4)이며 절반 이상이 미인가 상태이다.

Ⅱ.목표설정

수도권을 비롯한 대도시의 주택보급률은 지방에 비해 낮은 편으로 7대 도시의 경우 1997년 12월 31일 기준으로 80.38%이고, 서울시의 경우에는 70.09%에 불과하다. 서울시의 경우 나대지 및 개발 가능한 미개발지가 거의 고갈된 상태로 인근지역보다 집약적인 고도이용으로 주택부족난을 완화할 필요성이 있다. 이에 따라 재건축사업의 가장 긍정적인 효과는 주택공급의 확대라고 할 수 있다.

도심지역이 과밀하기는 하지만 용적률이 상대적으로 낮은 상태이므로 토지이용률을 제고시킴 으로써 도시공간구조의 효율성을 높일 필요가 있을 것이다. 재건축은 가옥 주 개인에서부터 건설회사, 나아가서는 국가의 재정수입에도 상당한 기여를 한다고 보아야 할 것이다. 개인적 측면에서 보면 재건축이 이루어지면 주민들은 재건축에 따르는 추가비용이 거의 없이 적은 비용으로 넓고 새로운 아파트를 소유할 수 있게 되고, 입주 후에도 전매를 통해 차익을 남길 수 있기 때문에 입주자들의 경제적 이득은 큰 것으로 볼 수 있다. 건설회사 입장에서 보면, 대도시 내에서 택지를 구하기 힘든 상황에서 택지를 확보할 수 있고 재건축 대상 아파트들이 지니고 있는 위치의 이점으로 인하여 상대적으로 적은 비용을 가지고 쉽게 분양 할 수 있는 장점을 지니고 있어서 건설회사의 입장에서도 상당한 경제성이 있는 것이다. 국가적 입장에서 보면 행정적, 재정적 지원 없이도 민간이 자발적으로 대도시 내에서 이미 고갈된 주택건설용지를 확보하여 추가의 주택을 공급하므로 주택공급량을 늘릴 수 있을 뿐만 아니라, 재건축사업에 각종 세금을 부과하여 재정수입을 늘릴 수 있다.

Ⅲ. 예정 및 예측분석

현재 대구시의 주택사업을 예측해보면 문제점이 많이 있다.

1) 획일성 없는 대구시 행정 및 입법에 대한 불투명성 (장기적인 계획성과 일관성을 추구)

우리나라 전체의 문제가 되듯이 우리는 멀쩡한 보도블럭을 겨울만 되면 교체를 한다. 물론 예산을 이월시켰을 때의 불리함을 예산과정을 배운 우리로서도 알고 있지만 이러한 행태는 바로 잡혀야 할 것이다. 즉, 이것은 계획성이 부족하기 때문이라고 생각한다. 주민반발을 예상하고 있으면서도 무턱대고 공포하는 시당국의 계획성 없는 도시 계획은 장기간 표류할 것은 당연지사이다. 시당국의 이야기 하고 있는 난개발은 대구시 전체의 균형적 발전을 도모해야 할 것이다.

2) 입주 포기자 및 미분양 발생(시당국과 해당건설업체의 상호협조)

결국 이 문제는 소유자의 집을 허물고 새 집을 사는데 돈을 받는 것이 아니라 오히려 돈을 주고 사야하는 실정을 바로 잡아야 한다. 실제 소유자의 집을 허무는데 2억을 준다고 계약이 끝났다면 재건축을 통해서 지은 아파트에 들어갈 소유자는 1억 2천만원이 더 있어야 집을 살수 있다는 말이다. 어느 누가 이러한 실정에서 분양신청을 하겠는가? 사실 이러한 인가를 내준 소유자의 책임도 있지만 이러한 실정을 시당국이 모르는 척 하는 일도 고쳐야 할 부분이라고 본다. 먼저 소유자는 소유물에 대한 가치를 정확히 책정할 수 있는 교육을 필수로 해야 하고 시당국과 해당건설업체는 소유자에 대해서는 무료분양을 해야 할 수 있어야 할 것이다. 물론 시장원리에 따라서 한다면 이러한 문제해결방식은 결코 쉬운 일이 아니며 이렇게 된다면 어떠한 건설업체도 쉽게 재건축사업을 추진하지 않으려 할 것이다. 하지만 시당국의 기반시설부담금의 축소, 용적률확대 등의 인센티브를 제공한다면 무리는 없는 대안이 될 수 있을 것이다.

3) 지방 건설업체의 난항 (지방건설업체에 대한 시당국의 인센티브 제공)

지방건설업체의 문제점은 자금력에 있다. 시당국은 용적률 축소를 인센티브를 제공하여서 지방 건설업체의 난항을 해결해 보고자 하지만 이것 보다 더욱 확실한 지원이 필요한 것이 실정이다. 따라서 우리는 보다 확고한 대안을 찾아보도록 하겠다. 현재 재건축을 하게 되면 해당건설업체는 기반시설부담금, 즉 기반시설에 대한 부담을 안고 사업을 추진하게 된다. 하지만 이것을 지방건설업체에게는 ‘BTL 방식’을 도입하는 것이다. 먼저 지방건설업체가 기반시설을 제공하게 되면 시는 이에 대해서 건설업체에게 지원을 하며 일정한 기간과 수준이 된다면 그 기반시설은 시정부에 다시 편입시키는 방법인 것이다. 또 다른 하나의 방법은 재건축의 모든 기반시설의 건설를 시당국에서 지방업체를 지정하는 것이다. 물론 대형외지건설회사에서 반발을 하겠지만 기반시설은 시정부의 재산이기 때문에 대형외지건설회사도 인정하게 될 것이다.

4) 시공사들의 과도한 경쟁으로 인한 문제점 (장기적인 계획과 철저한 관리)

대구시에서 재건축 및 재계발로 지정된 곳은 200여개를 넘고 있다. 하지만 모든 건설업체들이 이러한 지역들에게 몰리는 것을 방치해서는 안 된다. 한 지역에 한 건설회사만 들어갈 수 있도록 규정지어 줘야 하며 재건축 및 재개발에 선정된 곳이라 하더라도 동시에 시공할 수 없도록 규정지어야 한다는 것이다. 현재 엄청난 부지에서 동시에 아파트가 들어서고 있다. 하나씩 건설을 하도록 하면 장기적인 계획을 세울 수 있을 것이다. 물론 여기서도 문제점은 나타날 수 있다. 교통문제와 기반시설의 미비를 들 수 있겠지만 모든 것을 잘못 해놓고 전부 고쳐야 하는 수고보다는 이익일 것이라고 생각한다.

이러한 문제점을 해결하기 위해서 여러 가지 방안들이 필요하다.

Ⅳ.대안설정

첫째, 재개발관련제도의 체계화이다. 재건축은 재개발사업의 하나의 유형이라고 할 수 있으므로 독자적인 법체계에서 운용되는 것 보다는 기존의 재개발관련 법제에 통합되어 시행되는 것이 바람직하다. 그러나 재개발법제의 통합화 이전상태에서는 사업여건에 따라 민간과 공공의 사업영역을 구분하여 시행할 필요가 있다. 공동주택관리 전담기관을 신설하고 특별수선충당금 적립기준을 재조정하며 새로운 설계 및 시공방식 도입하여 공동주택관리를 강화하고 재건축대상을 재검토하고 종합적인 주거환경평가를 실시하여 재건축

둘째, 공공 사업적 측면의 강화이다. 일정규모 이상인 경우 입지심의(도시계획과의 관계, 기반시설의 적합, 주변지역과의 조화 등) 및 경관심의(단지배치, 형태, 높이)가 강화되어야한다. 일정규모이상인 경우 단지환경수준 제고를 위한 종합계획이 수립되어야 한다. 투기해소 및 단지외부지역에 대한 파급효과에 대처하기 위한 자금의 확보를 위하여 개발 부담금을 부과하고 세입자의 임대료 및 소득수준에 따른 다양한 대처방안이 강구되어야 할 것이다.

셋째, 개발여건에 따른 사업방식의 다양화 이다. 사업성저하로 자력재건축이 곤란한 경우나 입지특성상 도시 계획적 사업적 성격이 강한 곳은 주택개량재개발사업이나 주거환경개선사업방식을 적용하고 노후화단계에 따른 주택개보수사업을 실시한다. 철거재건축에 무리가 있는 지구의 경우 주택의 시설개보수, 증개축 및 단지시설 개선 등으로 주택의 수명연장을 도모한다.

넷째, 투기적 사업요소의 개선이다. 재건축 조기실시(20년경과)로 국가적 손실이 도래되는 바, 건물 내구연한을 감안하고 최소 2/3이상 경과 시 재건축이 가능하도록 대상기준을 강화해야한다. 대형평형의 허용은 투기를 조장할 뿐 아니라 주택의 공급을 저하시키므로 소형평형을 확대하는 것이 필요하다.

Ⅴ.타당성 분석

재건축사업은 도시재개발법에 의한 주택재개발사업, 주거환경개선사업과 함께 불량주택의 정비라는 차원에는 그 제도적인 목표를 같이 하지만 사업성격 등에 있어서는 상당한 차이점을 나타내고 있다. 주택건설촉진법은 그 목적이 국민의 주거안정의 도모와 주거환경의 개선에 있으므로, 주택건설계획은 주택이란 물적 계획과 사업주체라는 인적요인, 그리고 주거환경의 개선이라는 사회적 요인이 복합된 혼합적 계획이다. 이러한 재건축사업은 토지이용의 효율화, 토지이용구조개선을 통한 직주일치 실현, 주거환경개선, 주거안전성 확보, 도시 미관 확보 등 많은 긍정적 효과가 있는 것으로 나타났다.

그러나, 재건축사업은 여러 가지 문제점들을 도출시키고 있는 것도 사실이다. 경제적인 논리에만 입각하여 사업이 추진되는 관계로 재건축이 필요함에도 불구하고 사업성이 떨어진다는 이유로 재건축이 추진되지 못하는 문제, 개발이익의 사적 전유가 가능하여 부동산투기를 조장하는 문제, 신축 후 20년도 안된 멀쩡한 주택이 철거되어 국가 경제적 자원을 낭비를 초래하는 문제, 재건축으로 인해 주변 환경이 악화되는 문제점 등을 발생시키고 있다. 더군다나 조합원과 집행부간, 조합과 건설회사간, 조합과 공공 간, 조합과 미동의자 간, 가옥 주와 세입자간 등 여러 가지 형태의 사회적인 갈등구조는 심각한 사회문제가 되고 있다.

Ⅵ.평가

우리는 현재 대구시 재건축의 실태 속에서 문제점을 찾아내고 대안을 생각해 보았다.

‘대구 인구 늘리기’, ‘쾌적한 대구 만들기’ 등을 모티브로 해서 시당국은 도시계획을 추진하고 있지만 시당국이 해결해고자 했던 문제들을 해결하기도 전에 새로운 문제들을 야기 시키게 되었다. 물론 이러한 문제점이 시당국에 모든 책임이 있지는 않다. 이러한 문제점의 해결에는 무엇보다도 선진된 시민의식, 책임있는 행정, 윤리적인 기업이 선행되어야 할 문제라고 본다.

그리고 이러한 재건축사업으로 여러 가지 사회경제적인 문제들을 최소화 할 수 있다. 행정적방임으로 인하여 많은 문제점을 야기 시켰기 때문에 재건축기준 재정립, 사회경제적 측면을 강화하여 제 역할을 다할 때 이런 문제들은 해결되어질 수 있을 것이다. 또한 정부의 잠재적 역할로서 기존 자원으로  최적이용, 적절한 주택보장 등 주택배분 정택으로 장래 가능 요구를 추정하고 주택산업이 이를 제공할 수 있는 역할을 갖도록 해야 한다.