매입임대주택의 개선방안 연구

도시계획경영학과  50913117  박 덕 수

4 절 선행연구 검토

1. 선행연구 분석

1) 공공임대주택 관련 연구

그동안 공공임대주택과 관련된 연구들은 주로 임대주택의 공급자 측면에서 임대주택의 공급확대 및 제도개선에 관한 연구가 대부분을 차지하고 있는 편이다.  최근에는 공공임대주택의 배분 및 관리제도 개선에 관한 연구가 차츰 이루어지고 있다. 그래서 공공임대주택에 관한 선행연구를 위해 공공임대주택의 공급확대 및 제도개선에 관한 연구와 공공임대주택 공급기준 및 지원에 관한 연구, 공공임대주택 배분 및 관리에 관한 연구로 크게 나누어 살펴보고자 한다.

첫째, 공공임대주택의 공급확대 및 제도개선에 관한 주요 연구로 임승직(1997)은 공공임대주택 정책의 변천과정과 운영실태를 분석하여, 공공임대주택의 공급 확대 및 택지 지원, 세제지원 확대 등을 공공임대주택의 공급확대 및 제도의 개선방안에 중점을 두고 있다.

정의철(1998)은 서울시의 임대주택의 수요분석과 예측을 통해 공공임대주택건설의 장애요인을 국민주택기금․ 세제․ 택지 등 지원방식의 문제와 임대주택사업상의 규제로 인한 문제로 분류하여, 공공부문 임대주택건설의 활성화 제시에 중점을 두고 있다.

둘째, 공공임대주택의 공급기준 및 지원에 관한 주요 연구로는 박신영․진미윤(2001)은 공공임대주택의 소요계층인 주거빈곤계층을 파악하고, 관리제도의 개선방안을 모색하고 있다. 그러나 지역별 계층별 소요의 구체적인 파악이 미흡하며, 제도 개선을 중점적으로 제시하고 있다.

윤주현․김근용(2002)은 공공임대주택제도의 현황 및 문제점을 제도 전반에 대해 분석하여, 공공임대주택제도의 지원대상 계층의 명확화 및 지원조건의 차등화로 정책 지원의 형평성, 효과성 제고에 중점을 두고 있다.

장영희(2003)는 공공임대주택 거주자 실태조사를 통해 임대주택운영체계의 개선방향을 설정하고 소득 및 규모별 공급배분, 임대료 체계 개선, 관리운영체계 등 특정주제에 중점을 두고 있다.

셋째, 공공임대주택의 배분 및 관리체계 개선에 관한 주요연구로는 손경환․윤지선(2004)은 주공의 공공임대주택을 관리하고 있는 주택관리공단(주)을 중심으로 관리실태와 운용현황의 문제점을 파악하고 개선방안을 제시하고 있다.

김근용 외3인(2004)은 선진국의 사례분석 및 공공임대주택 실태분석을 통하여 공급 및 배분체계를 정립하고, 시설의 효율적 관리방안과 공공임대주택 관리에 대한 임차인의 참여 활성화 촉진방안 등을 제시하였다.

<표 2-5> 공공임대주택 관련 연구

연구분야	연구자	연구 내용
공공임대주택의 공급 및 제도개선에 관한 연구	임승직 (1997)	주택매매가격과 임대가격간의 인과관계분석 및 설문조사를 통해 임대주택 거주가구의 주거특성을 분석하여 공공임대 주택의 공급 필요성과 임대주택정책방향에 대한 시사점 을 도출함
	정의철 (1998)	서울시의 임대주택의 수요분석과 예측, 공공임대주택건설의 장애요인을 국민주택기금․ 세제․ 택지 등 지원방식의 문제와 임대주택사업상의 규제로 인한 문제로 분류하여 공공부문의 임대주택건설의 활성화를 제시함
공공임대주택의 공급기준 및 지원에 관한 연구	박신영, 진미윤 (2001)	공공임대주택의 소요계층을 파악, 공공임대주택 공급대상 가구의 기준을 설정하고, 공공임대주택이 적절하게 공급 되기 위한 제도 개선방안과 공공임대주택의 바람직한 운영방안을 제시함
	윤주현, 김근용 (2002)	공공임대주택제도의 현황 및 문제점을 제도 전반에 대해 분석하여 공공임대주택제도의 지원대상 계층의 명확화 및 지원조건의 차등화로 정책지원의 형평성, 효과성 등의 방안을 강구함
	장영희 (2003)	공공임대주택 거주자 실태조사인 설문조사를 실시하여 임대주택 운영체계의 개선방향을 설정하고, 특히 저소득층 주거안정을 목표로 입주계층 배분대안과 지역별․ 규모별․ 소득계층별로 임대료 및 공급체계의 개선방안을 제시함
공공임대주택의 배분 및 관리제도에 관한 연구	손경환, 윤지선 (2004)	공공임대주택을 관리실태와 운용 현황에 대한 설문조사를 하고 주택관리공단(주)을 중심으로 관리 개선방안을 제시함
	김근용 외 3인 (2004)	선진국의 사례분석 및 공공임대주택 실태분석을 실시하여 공공임대주택의 목표집단 설정기준과 공급 및 배분체계를 정립하고, 시설의 효율적 관리 및 임차인의 참여 활성화 촉진방안 등을 제시함

2) 다가구 매입임대주택 관련 연구

다가구 매입임대주택과 관련된 선행연구는 크게 다가구 매입임대주택제도의 필요성과 정책개선방안을 중심으로 이루어져 왔다.

첫째, 다가구 매입임대주택의 필요성에 관한 연구로 윤인숙(2004)은 현재 공공임대주택의 현황과 문제점에 대해서 알아보고 그에 따른 정책대안으로 매입임대주택의 필요성을 제시했다. 도심에 소규모 분산 공급되는 다가구 매입임대주택은 도심접근성이 좋고, 소규모분산 공급이 가능하다는 점, 그리고 저렴한 임대료로 공급할 수 있는 점을 내세워 다가구 매입임대주택의 필요성을 주장하였다.

천현숙(2005)은 다가구 매입임대주택의 직주근접성 등의 필요성을 밝히고 주거복지프로그램과 연계하는 주택정책이 되어야 한다고 주장하고 있다. 그리고 매입임대주택의 분산에 따른 관리의 어려움을 개선하기 위해 지자체, 비영리단체, 주택공사의 긴밀한 연계가 필요함을 밝히고 있다.

박완기(2005)는 우리나라의 주택정책은 공급자 위주의 정책이었고, 경기부양 수단으로 활용되었으며, 서민의 주거안정을 위한 공공부문의 역할은 방치되었다고 제시하고, 임대주택단지의 통합화, 도심지역 생활권내 매입임대주택의 확충의 필요성과 국민연금 등 연기금의 확충을 주장하고 있다.

둘째, 제도개선에 관한 연구로 이일우(2004)는 현장의 관리소장 인터뷰를 중심으로 매입임대주택에 관한 문제점을 지적하고 있다. 매입임대주택의 체계적이지 못한 관리실태와 시설의 노후화 문제가 심각하며 기초단체 등의 협조와 정부의 재정적 지원과 효율적인 관리체계를 구축해야한다고 결론을 내리고 있다.

주동일(2004)은 서울시 다가구 매입임대주택의 현황을 살펴보고, 매입임대주택정책의 성공을 위해 도심 내 소규모로 분산 공급되는 다가구 매입임대주택의 필요성을 주장하면서 관리비용 증가로 재정적자에 따른 재정지원과 운영방안에 대해 심층연구가 필요하다고 결론을 내리고 있다.

남원석(2004)은 기존임대주택정책의 문제점에 대한 대안으로 매입임대주택은 주거복지수준을 한 단계 상승시켰지만, 관리상 많은 문제점이 있다고 지적하면서 효율적인 주택관리를 위해 광역단위 관리사무소 설치, 집수리사업단을 통한 민간참여 유도, 기존의 공급위주의 주택정책에서 주택의 배분 및 관리에 대한 고민도 필요하다고 밝히고 있다.

정창원(2006)은 다가구 매입임대주택 사업의 사업성과와 매입-임대-관리에 따른 문제점들에 대한 개선방안에 대해 연구하였다.

이주림(2007)은 다가구 매입임대주택 거주자의 만족도 분석 등을 통해 매입임대주택의 공급효과를 분석하고, 다가구 매입임대주택의 주변 주택의 임대료에 어떤 영향을 미치는지 알아보았다.

위의 관련 연구들은 기존의 공공임대주택 정책에서 나타난 문제점을 살펴보고, 이러한 문제점을 보완하기 위해 도입된 다가구 매입임대주택 정책의 필요성을 제시하고 제도개선 방안에 대해서 연구가 이루어졌다.

본 논문은 다가구 매입임대주택 입주자의 직접 면담을 통한 주거실태조사와 더불어 관리주체 업무담당자를 대상으로 한 다가구 매입임대주택제도의 효율성과 문제점에 대한 설문조사를 통하여 입주자와 관리주체 측면에서 현행 다가구 매입임대주택의 주거실태와 효율적인 관리방법, 정책의 효율성 등에 대해 알아보고자 하였다.

<표 2-6> 다가구 매입임대주택 관련 연구

연구분야	연구자	연구 내용
다가구 매입임대주택의 필요성에 관한 연구	윤인숙 (2004)	현행 공공임대주택의 현황과 문제점을 분석한 후, 도심 내 소규모 공급가능하고, 도심접근성이 좋으며, 소규모 분산공급 등 이 가능한 다가구 매입임대주택의 필요성을 제시함
	천현숙 (2005)	다가구 매입임대주택의 필요성을 밝히고 주거복지프로그램과 연계되는 주택정책이 이루어져야 한다고 제시함
	박완기 (2005)	우리나라 주택정책의 성격을 분석하고, 앞으로의 임대주택정책의 방향과 다가구 매입임대주택의 필요성, 국민연금 등 연기금 등의 활용에 대해서 제시함
다가구 매입임대주택의 제도개선에 관한 연구	이일우 (2004)	다가구 매입임대주택의 현장소장을 중심으로 인터뷰를 실시하여, 비효율적인 관리실태와 시설의 노후화 심각성을 밝히고 기초단체 등 협조와 정부의 재정적 지원과 효율적인 관리체계를 구축해야한다고 제시함
	주동일 (2004)	서울시 다가구 매입임대주택의 현황을 살펴보고, 관리비용의 증가로 재정적자에 따른 재정지원과 운영방안에 대해 심층연구가 필요하다고 결론을 제시함
	남원석 (2004)	다가구 매입임대주택의 의의를 제시하고, 관리상 많은 문제점으로 광역단위 관리사무소 설치, 집수리사업단을 통한 민간참여 유도, 기존의 공급위주 주택정책에서 주택의 배분 및 관리에 대한 고민도 필요하다고 제시함
	정창원 (2004)	다가구 매입임대주택사업의 성과와 매입-임대-관리에 따른 문제점들에 대한 개선방안에 대해 제시함
	이주림 (2007)	다가구 매입임대주택 거주자의 만족도 분석을 통해 공급효과를 분석하고, 다가구 매입임대주택의 주변 주택가격의 임대료에 영향을 미치는지를 연구함