매입임대주택의 개선방안 연구

도시계획경영학과  50913117  박 덕 수

2 절. 다가구 매입임대주택의 개념 및 사업현황

1. 다가구 매입임대주택의 개념

1) 용어의 정의

다가구 매입임대주택은 기존의 다가구주택을 공공이 매입하여 저소득계층에게 저렴한 임대료로 공급하는 임대주택이라고 할 수 있다. 국토해양부는 기존의 공공임대주택정책의 문제점을 보완할 수 있는 도시빈민문제 해결책으로 도심내에서 저소득계층이 현재 거주지에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존의 다가구주택을 매입, 저렴하게 임대하는 방식이라고 설명하고 있다.

한국주거학회, 전게서, 2005

2) 목적 및 입주대상

다가구 매입임대주택은 서울시에서 추진하던 사업을 2004년부터 대한주택공사에서 이어받아 기존의 문제점을 보완하여 확대․진행하여 오고 있다. 본 사업의 목적은 정부가 저소득층 주거복지향상을 위하여 최저소득계층이 현재의 생활권에서 보다 적은 주거비 부담으로 거주 가능하도록 하기 위해 기존의 다가구주택을 매입하여 저렴하게 임대하기 위함이다.

건설교통부의 기존주택 매입임대사업 업무처리지침(2007.2.9) 중에서 제1장 목적 참조

입주대상은 일반가구와 공동생활가정으로 나눌 수 있는데, 일반가구는 입주자 선정기준일 당해 사업대상지역에 1년의 범위 내에서 시․도지사 등이 정하는 기간 이상 주민등록이 등재되어 있는 무주택세대주를 대상(영구임대주택거주자)으로 1순위는 기초생활수급자 및 차상위 계층으로 하고, 2순위는 모․부자가정, 장애인등록증 교부자로 입주자를 선정한다. 동일순위 내 경쟁 시에는 생활환경과 자활의지에 따라 가산점을 부과하여 선정하며, 부도임대퇴거자, 가족 5인 이상가구, 기존세입자, 전세임대 입주퇴거자는 우선 선정된다.

공동생활가정이란 지역사회안의 가정과 같은 주거환경에서 장애인 등 사회취약계층이 지도교사와 함께 생활하면서 자활교육프로그램을 통해 사회에 적응하고 자립할 수 있도록 지도 및 관리를 해주는 주거복지프로그램으로, 주택공사에서 매입임대주택 중 일부를 장애인 등의 재활 및 사회복지지원을 위해 사회복지단체에 공급하여 그룹홈으로 운영하고 있는 것을 말한다.

3) 임대료 및 임대기간

임대료는 시중임대료 감정가의 50% 이내로, 영구임대주택 수준으로 책정한다. 보증금은 사업비의 5% 수준이며, 임대료는 시세의 30～35% 수준에서 보증금을 제외한 나머지 금액의 월세 환산액으로 한다.

영구임대주택 임대조건 수준 : 임대보증금 350만원, 월임대료 8~10만원

임대기간은 최대 2년으로, 2년 단위로 2회까지 추가 재계약이 가능하며, 최장 거주기간은 6년이 될 수 있다.

2. 사업 현황

1) 서울시(SH공사)의 다가구 매입임대주택사업

서울시는 2001년 8월 전월세 대책과 관련하여 향후 8년간 10만호 임대주택건설계획을 발표, 그 중 일부분은 기존주택매입을 통해 임대주택을 공급하고자 하였다. 시행주체는 서울도시개발공사(SH공사)로 최초 매입목표는 2002년과 2003년에는 각각 1,400호를 매입하여 2,800호를 확보하는 것이었고, 2단계 2004년부터 2006년까지는 110,000호를 매입할 계획이었다. 그러나 2002년 사업시행 첫해에 매입목표 1,400호 중 1,244호를 매입하였고, 사업시행 1년 후 2003년에는 임대주택 재고 확보의 효과성과 관리의 어려움 및 사업의 효율성 저하로 다가구 매입임대주택정책을 중단하였다.

2) 건교부(주택공사)의 다가구 매입임대주택사업

건설교통부는 2003년 서울시에서 다가구 매입임대주택사업을 중단하는 시점에 ‘대도시내 소규모 공공임대주택 확보 방안에 대한 연구’를 바탕으로 2004년 6월 서울시 5개 자치구를 대상으로 시범사업을 시작하였다.

박기범, 2006.04"다가구 매입임대주택사업의 건축 계획적 개선방안에 관한 연구", 대한건축계획학회 논문집, 22권4호(통권210호), 2006.04

건설교통부의 다가구 매입임대주택사업은 임대료를 서울시 수준의 반으로 설정하고, 사회복지서비스와 연계하는 주거복지를 실현하는 차원으로 접근하였다.

건설교통부는 2004년 서울지역 503호 시범사업을 시작으로 2008년까지 총 1만호의 다가구 매입임대주택을 공급하는 것을 목표로 하고 있다. 이 사업은 전국으로 확대되어 2005년에는 4,350호, 2006년에는 6,000호를 공급하였다.

<표 2-2> 다가구 매입임대주택 공급현황

(단위 : 호, %)
구분	2005년		2006년
	배정호수	계약호수	배정호수	계약호수
계	4,350(100.0)	4,411(100.0)	6,000(100.0)	4,256(100.0)
서울	1,600(36.8)	1,622(36.8)	2,100(35.0)	1,118(26.3)
경기	700(16.1)	715(16.2)	1,300(21.7)	824(19.4)
인천	875(20.1)	875(19.8)	750(12.5)	654(15.4)
부산	200(4.6)	211(4.8)	400(6.7)	411(9.7)
대구	150(3.4)	155(3.5)	350(5.8)	359(8.4)
광주	250(5.7)	253(5.7)	250(4.2)	240(5.6)
대전	300(6.9)	301(6.8)	400(6.7)	226(5.3)
울산	125(2.9)	125(2.8)	150(2.5)	98(2.3)
강원	-	-	80(1.3)	68(1.6)
충청	-	-	80(1.3)	77(1.8)
전주	150(3.4)	154(3.5)	140(2.3)	181(4.3)
자료 : 건설교통부(2005)

3. 임대주택정책의 전개 과정

우리나라의 공공임대주택은 대한주택공사가 1971년 서울 개봉지구에 300호의 임대주택을 공급한 것이 그 시발점이 되었다. 그 이후 1975년에는 잠실 대단지 개발로 6,000호를 건설, 이리역 폭발사고 및 수도권 수재민을 위한 재해주택 2,197호를 공급하는 등 1980년까지 총 64,947호를 건설하였다.

1962년 ‘대한주택공사법’이 제정되고 대한주택공사가 발족되면서 주택건설․개량․공급․임대․관리 등을 수행하는 정부기관이 마련되었으며, 1963년에는 ‘공영주택법’의 제정으로 지방행정관서와 주택공사가 저소득가구에게 임대주택 또는 분양주택을 공급할 수 있게 되었다. 1978년 부동산종합대책인 8․8조치와 일반 불경기가 맞물려 1980년대 전반에는 부동산 시장이 침체되고 미분양주택은 누적되었고, 전세가격은 상승하여 저소득계층의 주거불안이 심화되었다. 이 시기에 정부는 정부정책을 통해 임대주택을 공급하고자 하였다.

1981년에는 「주택임대차보호법」을 제정하여 임대료 안정을 도모하였고, 1982년「임대주택육성방안」을 발표하여 법인 및 정부투자기관의 사원을 대상으로 임대주택 신축시의 융자․세재지원을 통해 임대주택 건설을 위한 촉진방안을 마련하고자 하였다. 1984년에는 「임대주택건설촉진법」제정을 통하여 사원이 아닌 일반인도 임차대상이 될 수 있었고, 일반주택사업자의 임대주택 건설을 촉진하고자 하였다.

1980년대 주택정책에서 주목할 점은 1984년 서민주거안정을 위한 임대「주택건설촉진법」을 제정하였고, 주택사업자에게 소형주택 공급비율을 적용하도록 하는 등의 조치를 취하였다는 점이다.

그리고 1980년대 말 극심한 부동산 투기와 주택가격 상승으로 ‘토지공개념의 확대’와 ‘5․8부동산 투기 억제조치’가 있었고, 주택부분에서는 1989년에 발표된 정부의 ‘200만호 주택건설계획’으로 1991년에는 주택이 공급되면서 주택가격 상승세는 많이 둔화되기 시작했다.

1990년대에는 장기임대주택에 대한 금융지원이 중단되고, 200만호 주택건설계획 종료와 더불어 영구임대주택의 건설도 중단되었다. 1992년부터는 지방자치단체 및 주택공사의 공공임대주택건설이 시작되었고, 1993년에는 민간사업자에 대한 임대주택 건설자금 금융지원도 다시 이루어져, 「임대주택법」개정으로 임대주택 건설을 촉진하였으며, 또한 임대주택의 관리와 임차인 보호에 관한 내용이 강화되었다. 1990년대 후반에는 1997년 말의 외환위기로 주택가격의 하락과 함께 주택건설 경기도 나빠졌다. 이때의 주택정책은 규제완화 중심으로, 경기부양 수단으로 활용되었고, 임대사업자 등록요건이 완화되어 임대주택 건설을 활성화하고자 하였으며, 1998년에는 국민임대주택정책을 도입하여 무주택자들의 주거안정을 위해 정부 및 지자체의 재정 또는 국민주택기금을 지원하여 국민임대주택을 공급하기 시작했다. 국민임대주택은 10년과 20년 임대를 목적으로 하여 대한주택공사(현,LH공사)가 공급을 하였고, 정부는 공공임대주택정책의 일환으로 2001년부터 2003년까지 국민임대주택 20만호 건설계획을 발표하였다. 이 계획은 저소득층 주거안정을 위해 당초 1998년부터 2003년까지 10만호를 건설 할 계획이었으나, 2001년 초반 이후 전세가격의 급등으로 저소득층의 주거불안정이 심해지자 10만호를 추가하여 총 20만호를 건설하기로 하고 약 8조 4천억 원의 자금을 재정 및 국민주택기금에서 지원하기로 하였다. 2003년 9월에는 ‘서민․중산층 주거안정 지원 정책’으로 향후 10년 동안 매년 50만호씩 총 500만호의 주택을 건설하며, 임대주택과 관련해서는 장기 공공임대주택 150만호를 건설하기로 하고, 그 중에서 100만호는 주택공사와 지자체가 재정과 주택기금의 지원을 받아 시중 임대료의 절반 수준으로 30년간 임대하는 국민임대주택으로 건설하는 것으로 계획하였다.

김중수 외, 한국개발연구원 국제정책대학원, 2002.12