매입임대주택의 개선방안 연구

도시계획경영학과  50913117  박 덕 수

1 절. 우리나라의 임대주택

1. 임대주택의 개념

우리나라에서의 임대주택이란 「임대주택법」제2조에서는 임대주택을 “임대목적에 제공되는 건설임대 주택 및 매입임대주택을 말한다.”고 정의하고 있다. 동 규정에서 건설임대 주택은 대통령령으로 정하며, 그 종류는 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택건설촉진법」제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사 시까지 분양되지 아니한 주택으로서 「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택이다

2. 임대주택의 유형

우리나라의 임대주택은 임대사업의 등록여부에 따라 공식부문 임대주택과 비공식부문 임대주택으로 구분된다.

공식부문의 임대주택은 「임대주택법」상 사업자로 등록한 임대사업자가 영리를 목적으로 임대하거나 공공기관이 무주택서민의 주거안정을 도모하기 위하여 공급하는 제도화된 임대주택이라 할 수 있다. 비공식부문의 임대주택은 임대주택으로 등록하지 않고 자가 소유자가 사회적ㆍ경제적 이유에 의해 임시로 임대하는 사적 임대주택으로 비제도화된 사적임대주택을 의미한다.

공식부문의 임대주택은 「임대주택법」제2조에 의해 건설임대주택과 매입임대주택으로 구분되며, 사업주체, 비용부담, 임대기간, 입주 자격, 규모 등은 각각 다르며, 아래의 <표2-1>과 같다.

건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 사업승인(건축허가)을 받아 건설하여 임대하는 주택이며, 매입임대주택은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말하는데 여기서 임대사업자란 임대주택법 제6조가 규정한 국가, 지자체 등 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 지칭한다.

매입임대주택이란 “임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.”고 정의되어 있다. 매입임대주택은 건설을 통한 신규공급 방식이 아니고, 임대사업자가 매매 등에 의해 소유권을 취득함으로써 임대하는 주택을 말한다. 의무임대기간은 3년이고, 임대보증금은 사업비의 5% 수준정도로 하며, 임대료는 시세의 30～35% 수준에서 보증금을 제외한 나머지 금액의 월세 환산액으로 한다.

<표 2-1> 임대주택의 종류

구분		사업주체	비용부담	임대 기간	입주 자격	규모
건설임대	공공건설	-국가 -지자체 -주택공사	-국가ㆍ지자체 재정(85% 이상) ※주택공급에 관한규칙 제31조	영구	-국민기초생활보장법에 의한 수급자(생보자) -모자가정, 국가유공자 등 -기타 청약저축가입자 ※주택공급에 관한 규칙 제31조	전용 면적 40㎡ 이하
			-‘92~’93 사업분 재정 50% 기금 20% 입주자 30% -‘94년 이후 규모별로 기금지원	50년	-청약저축가입자 -기타 특별공급대상자 국가유공자, 철거민, 장애인 등 ※주택공급에 관한 규칙 제19조	60㎡ 이하
		-주택공사 -지자체	-재정 10~40% -주택기금 40~50% -사업자 10% -임차인 10~30%	국민 임대 (30년)	-60㎡이하 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하인 청약저축가입자 (무주택세대주) -60㎡초과 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%이하인 청약저축가입자 (무주택세대주) ※주택공급에 관한규칙 제32조	85㎡ 이하
건설임대	공공건설	-주택공사 -지방공사 -민간업체	-규모별로기금지원 (85㎡이하) 소형: 호당최고 5,500만원 중형: 7,500만원	5년, 10년	-주택공급에관한 규칙 청약 저축 1ㆍ2순위 해당자 (무주택세대주)	149㎡
		-주택공사 -지방공사 -민간업체 -고용자	-위와 같음	5년 (사원 임대)	-5인 이상 고용사업체의무 주택 세대주인 피고용자 ※근로자주택공급 및 관리 규정	85㎡ 이하
	민간건설	-민간업체	-자체자금 및 임대보증금	5년	-사업자 자율선정	제한 없음
매입 임대		-개인, 법인	-자체자금 및 임대보증금 호당 6,000만원까지 융자	3년	-사업자 자율선정	제한 없음
자료 : 건설교통부(2005)

3. 우리나라 임대주택의 문제점

우리나라 임대주택의 문제점이 여러 가지가 있겠지만, 그 중에서도 다가구 매입임대주택의 필요성과 부합되는 문제점들에 대해서 살펴보겠다.

기존의 임대주택 정책은 임대주택 물량공급이 시급했지만, 임대주택 공급을 위한 택지 확보에 어려움이 많았다. 이러한 이유로 정부는 택지 확보가 비교적 쉬운 도시외곽 택지개발지구내 대규모 단지를 조성하여 임대주택을 공급했다. 이러한 외곽지역에 임대주택이 중점적으로 공급되면서 원래 직장과의 거리가 멀어져 장거리 통근을 하거나, 통근이 불가능하여 입주선호가 낮았으며, 단지 위주의 임대주택 공급은 저소득계층을 집단화시켜 사회적 배제 및 격리현상, 소외와 슬럼화, 기존생활권과의 분리현상 등 많은 문제점  을 낳았다.

이러한 임대주택의 문제점을 보완하기 위해 정부에서는 주거복지차원에서 도심내 기존 다가구주택을 활용하여 저소득층에게 저렴하게 공급하는  다가구 매입임대주택 사업을 시행하게 되었다.