부동산 개발이 지가변동에 미치는 영향

(대구시 사례를 중심으로)

학 번 : 50913049

성 명 : 김 탁 규

Ⅰ. 서 론

1. 연구배경 및 목적

2000년도에  접어들어 들면서 우리나라의 부동산 개발 정책은 선계획 후개발 및 투명성 확보 위주의 정책으로 바뀌어 오고 있다. 개발 우선 정책의 대표적인 사업인 택지개발사업의 절차를 보면 종전에는 국가·지방정부 및 공공사업시행자가 대외비 문서로 관리하면서 택지개발예정지구를 지정하고 지정된 구역에 대하여 개발계획승인 및 실시계획승인 절차를 거쳐 사업을 시행하였으나, 1999년 1월 25일 택지개발사업의 원활한 추진과 지구지정의 투명성을 제고하기 위하여 택지개발예정지구를 지정하고자 하는 때에는 미리 주민 및 관계 전문가의 의견을 듣도록 택지개발촉진법이 개정 되었으며, 특히 관계 전문가 의견 청취 시에는 사업지구에 대한 개략적인 개발구상을 제시하도록 하고 있다. 2007년 4월 20일부터는 택지개발예정지구 지정 시 택지개발계획을 수립하도록 하여 택지개발예정지구의 지정과 택지개발계획의 수립을 일원화함으로서 행정절차 간소화가 이루어졌으나, 예정지구 지정에 대한 의견 청취 시 부터 세부 계획내용이 공개됨에 따라 상대적으로 예정지구지정에 소요되는 기간이 종전보다 더 길어지고 있다.

또한 지방자치제가 시행됨에 따라 부동산 개발 정보에 대한 유출이 심화됨에 따라 사업지구내 지가가 예상된 범위를 초과하여 상승함에 따라 사업의 전반적인 재검토가 요구되는 상황까지 발생하고 있다.

그럼에도 불구하고 계획의 수립과정 중의 자가 변화와 보상비 등 사업에 미치는 영향에 대해서는 상대적으로 연구가 미흡한 실정이다. 이에 본 연구에서는 계획의 입안과정에서 지가의 변화가 두드러졌던 대구광역시의 주거환경개선사업(신암, 신천, 칠성)와 산업단지개발사업(성서5차, 월배출판)을 대상으로 계획의 추진과정의 분석과 계획과정중의 지가 변화가 보상비에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고,  부동산 개발 사업이 주변지역에 미치는 영향을 분석하고자 한다.

2. 연구의 방법 및 범위

본 연구의 공간적 범위는 2000년 이후 대구광역시내에서 시행된(시행중인) 주거환경개선사업 중 동구 신암2-3주거환경개선사업, 신천3-1주거환경개선사업, 북구 칠성주거환경개선사업과 산업단지개발사업중 달성군 성서5차첨단산업단지와 달서구 대구출판산업단지를 대상으로 한다. 위 5개 지구를 연구 대상지로 선정된 배경은 타당성조사후 실제 보상 착수까지 약 3∼4년 정도의 비교적 긴 기간이 소요되어 계획기간 동안의 지가 변화 추적이 비교적 용이하다는 점과 시행자인 대구도시공사와 한국토지주택공사가 수용 방식으로 사업을 추진함으로써 실제 보상비와의 관계를 파악하기가 용이하다는 점이다. 또한, 기존의 시가지를 재개발하는 주거환경개선사업과 신규개발을 하는 산업단지개발사업을 대상으로함으로써 상호 비교할 수 있다는 점도 작용하였다.

지가변화의 분석은 대상사업지구내 필지중 표준지에 대한 공시지가를 분석하는 방법을 사용하였는데, 이는 실제 거래가격을 파악하기 어려운 사정을 반영하였으며, 보상이 착수된 시점과 실제 보상비를 비교 분석하여 실제 거래가격과의 차이를 일부 보완하였다.

개발사업이 대상지구와 주변지역에 미치는 영향을 분석하기 위하여 국토해양부에서 발표하는 대구광역시 및 당해 구군의 지가변화율을 활용하여 대상지와 일부 주변지역의 공시지가 변화를 시계열분석을 통해 상관관계에 파악하였다.

3. 선행연구의 검토

도시개발사업에 따른 지구 변화에 대한 연구는 대부분 사업지구 내부보다 주변지역에 초점을 맞추어 진행되어 왔다. 이는 사업지구 내부는 개인정보인 관계로 자료를 구하기 어렵다는 점과 함께 사업시행자를 제외하고는 사업지구 내부보다 그 주변지역의 지가 변화에 더 많은 관심을 가졌기 때문이다.

이종원·이주형(2010)은 인천가정오거리 도시재생사업에 지가변화 및 주변지역에 미치는 영향을 시계열분석 및 그랜저인과관계를 이용해 분석했는데, 사업지내부가 주변지역보다 공시지가 변동율이 최소 5배이상 상승하는 것으 확인하였으며, 특히 상업용 필지가 주거용 필지보다 더 큰 공시지가 변화율을 나타내고 있다는 점은 확인하였으나, 그 원인은 제시하지 못했다.