미분양아파트의 해소를 위한 정책방향에 관한 연구

학 과 : 도시계획경영학과

학 번 : 50913023

성 명 : 김 진 수

1. 서 론

1 연구의 배경 및 목적

2008년 9월 세계적인 금융회사인 리먼부라더스 파산으로 시작한 세계금융위기의 영향으로 국내의 주택시장 침체가 장기화되면서 미분양주택이 속출하고, 주택경기가 전반적으로 침체의 늪에서 해어나기 못하고 있다.

이에 정부에서는 공공과 민간의 모든 기능을 활용하어 유동성위에 직면해있는 건설사를 지원하고 미분양주택을 해결하는 방향으로 다양한 정책을 발표하고 있으나, 현실적으로 정책의 한계에 직면하고 있는 실정이다.

이러한 위기상황을 극복하기 위해 2008년 6월1일 지방미분양 해소대책을 시작으로 주택공급확대, 유동성 확보, 금융안정대책 등과 관련하여 다양한 정책을 발표했으나 미분양주택이 줄어들 기미가 보이지 않고 오히려 늘어나는 악순환이 계속되고 있다.

이에 본 연구는 미분양주택 적체시기의 특징과 정부의 미분양주택 해소 정책을 분석하고, 그에 따른 주택시장 동향을 파악한 후에, 미분양주택 해소에 실효성 있는 정책대안과 향후 미분양주택을 관리하기 위한 정책방향을 연구하고자 한다.

2. 연구범위 및 방법

연구의 범위는 주택미분양의 적체에 관한 분석을 위하여 시간적 범위의 적용은 1차 미분양 발생한 1994년 12월부터 1996년 12월, 2차 미분양 발생한 1997년 12월부터 1998년12월, 3차 미분양 발생한 2007년 12월부터 2009년12월까지이다. 이시기를 대상으로 미분양주택의 공급주체, 발생지역, 발생 시기,

공급규모에 대한 특성에 따라 미분양주택의 적체를 대상으로 적체구조와 적체유형을 분석한다.

정부정책은 2008년 6월11일부터 지방미분양 해소대책으로부터 현재(2010년 3월)까지 정부에서 발표한 주요 정책을 대상으로 하며, 이러한 정부정책들이 주택시장에 끼치는 영향은 2008년 1월부터 최근에 발표된 자료를 대상으로 한다.

다음으로 다양한 정부정책 중 미분양주택 해소를 위한 직. 간접적으로 관련이 있는 정책들의 추진현황 및 문제점을 연구하고, 그것을 토대로 향후 미분양주택을 해소할 수 있는 방안을 제시한다.

3. 선행연구 동향

부동산주택정책 평가에 대한 기존연구는 매우 많다. 주요 선행 연구를 살펴보면<표 1-1>과 같이, 정책에 대한 ‘총괄평가(사후평가)’의 시각에서 접근된 것이 주를 이루고 있으며, 분석기간을 정책발표 후 최소 1년 이상으로 설정하고 있고, 분석당시의 부동산주택정책 전반에 걸친 내용을 평가하고 있다.    이는 대부분의 정책효과가 6개월 혹은 1년 이내에 나타나기 시작하기 때문(권주안, 1999)이다.

본 연구에서 집행과정상에 있는 정책을 평가하고, 그 한계와 문제점을 도출하며, 또한 대부분의 연구가 주택. 부동산정책 전반에 대한 평가를 연구대상으로 하고 있다. 본 연구는 다양한 정책목표 중에서 ‘미분양주택 해소’라는 정책목표만을 대상으로 정책수단을 선별하고 그 정책수단을 대상으로 추진 현황과 효과를 평가하기 때문에 기존 연구와 차별적이다.

미분양의 적체 특성을 지역. 규모. 공급주체 등 다양한 측면에서 복합적으로 미분양이 장기화되고 있는 원인에 따라 미분양주택 해소를 위한 방향 제시가 가능할 것으로 기대된다. 또한 미분양주택을 해소하기 위해 정책들의 추진효과 집행과정에서 평가해봄으로써 현 정책이 가지고 있는 한계를 정확히 인식할 수 있고, 좀 더 실효성이 있는 정책개선에 접근 것으로 보인다.

연구목적	연구방법	주요내용
•과명 : 주택경기 활성화대책의 효과분석 및 보완대책 •연구자(년도):권주안(1999) •외환위기시 발표된 정책 효과를 분석하고 주택시장의 화복을 가속화시킬 수 있는 보완방안 검토	•최소자승법 •효과분석:의태해석	•의태분석결과 : 주택수요 영향은 수여자금융자지원> 소득공제대상확대>관련조세 감면>공급자금융자원순
•과제명: 참여정부 주택부동산정책 평가 및 문제점 •연구자(년도):권주안(2007) •참여정부에서 발펴한 정책효과를 분석하고 문제점을 검포하여 개선방안을 제시함	-	•지방에 집중된 미분양 물량해소 •주택거래 정상화 유도
•과제명:우리나라 주택정책의 성과평가:시대별 목표달성도 평가를 중심으로 •연구자(년도):남동휘(2005) •정책수단을 분류, 이를 바탕으로 현재까지 우리나라 주택정책의 성과를 총괄적으로 평가	•국내외문헌검토 •전문가설문조사	•정책목표를 식ㄹ별하고 목표달성을 위한 구체적인 정책수단인 주택정책 방향을 제시
•과제명:주택시장의 활성화 통제 및 대안 •연구자(년도):박문서 외(2006) •8.31 종합 부동산 대책이 주택시장 전반에 미치는 긍정적부정적 영향을 SD기법으로 살펴보고 긍정적 효과를 확대할 수 있는 방안을 제시	•국내외문헌검토 •SD모델 인과관계분석	•SD접근법을 이용하여 주택부분의 포괄적인 SD인과 모형 작성 •8.31대책이 주택시장 전반에 미치는 영향을 파악하고 개선방안 제시
•과제명:외환위기 이후 주택정책의 유형별 평가에 관한연구 •연구자(년도):오정식(2006) •기존 주택정책의 전개관정을 고찰하여 주책정책의 목표와 수단을 유형하하고 주택정책 유형별 효과를 분석	•국내외문헌검토 •통계분석	•기존주택정책의 목표와 수단을 유형화 •목적달성도를 양적실적 위주의 직접효과를 선정하여 영향을 평가
•과제명:부동산정책 효과분석체계 연구 •연구자(년도):손경환 외(2006) •정책의 파급효과를 체계적으로 분석할 수 있는 모형을 구축하고 분석결과를 활용해 부동산시장의 안정기반조정과 국민거주안정을 위한 정책방향 제시	•국내외 문헌검토 •관련전문가 협의	• 부동산 시장 및 정책 동향분석 •부동산가격 결정요인 분석 •부동산정책 분석모형제안 •부동산정책 평가 및 정책방향 제시
•과제명:주택정책평과 못형 •연구자(년도):국토연구원(2008) •주택수요 및 공급, 주택정책의 기본목표 관점에서 분석	•국내의문헌검토계방적시스템적 분석 •전문가활용	•주택정책평가를 위한 개념정립 및 지표설정 •수정 수요함수추정 •SD를 이용한 주택정책평가모형 개발 •가상실험 및 정책적 시사점 제시

<표 1-1> 미분양주택 10만호 이상 적체시기별 특징

2. 미분양주택의 적체의 특징

1 미분양주택의 적체시기

2008년 12월 미분양주택은 165,723호로 1995년12월(152,313호)이후 가장 많은 물량이며, 미분양주택이 10만호 이상 적체의 시기는 <그림 2-1>에서 보는 바와 같이 모두 세 번에 이른다.

국토해양부(시도별 주택 미분양 현황) 매년12월 기준

첫 번째 시기(1기)는 1994년 12월(105,586호)부터 1998년 12월(107,513호)까지 60개월 동안으로, 평균 111천호 정도의 미분양주택이 적체 되었다. 이시기에는 민간에서 공급한 미분양주택이 68.9%를 차지하고 있었고, 지방에 79.8%의 미분양주택이 적체되어 있었으며, 준공 전 미분양주택이 90%정도를 차지하고 있었다. 공급규모는 60㎡이하 규모가 전체 미분양주택의 47.1%였으며, 85㎡초과하는 미분양주택은 14,9%였다.

두 번째 시기(2기)는 IMF 외환위기 영향으로 1996년 12월(109,637호)부터 1998년 12월(102,701호)까지 24개월 동안 평균 10만호 정도의 미분양주택이 적체되어 있었다. 미분양주택의 특성을 보면 1기와 크게 다르지 않았다. 79%가 민간건설업체에서 공급한 물량이 있었다. 또한 공급규모에서도 85㎡미만의 물량이 전체의 75%를 차지하고 있었고, 60㎡미만의 소형 미분양주택이 33%를 차지하고 있었다. 이 시기에는 신속한 정부대응으로 비교적 빠른 기간에 미분양주택 적체 문제가 해소되었다.

마지막으로 세 번째 시기(3기)는 현 상황으로 2007년 10월부터 지속되고 있으며, 세계적인 금융위기의 영향과 내수경기 침체로 당분간 지속될 것으로 보인다.

<그림 2-1> 미분양주택 수 추이(1993.12~2009.12)

<그림 2-2> 미분양주택 10만호이상 적체시기별 특징

이처럼 미분양주택이 10만호 이상 적체되었던 시기의 미분양주택은 공급주체, 발생지역, 발생 시기, 공급규모에 따라 다르다. 현재 미분양주택은  민간이 지방에 공급한 중대형규모 (85㎡초과)에서 많이 발생했다. 준공 후 미분양주택이 IMF 외환위기 보다. 약 2배 정도 증가하였다. 이러한 특성을 고려한 정책이 마련되지 않을 경우, 미분양주택해소에는 한계가 있을 것이다.

<표 2-1> 미분양주택 10만호이상 적체시기별 특징

(단위 : 호,%)

구 분		1기		2기		3기
시 기		1994.12~1997.1 (26개월간)		1998.4~1998.12 (9개월간)		2007.12~2009.12 (25개월째 지속)
평균 미분양수		127,255	100.0	108.746	100	133,716	100
공급주체	공공	39,518	31.1	22,824	21.0	1,060	0.8
	민간	87,698	68.9	85,929	79.0	132,656	99.2
발생지역	수도권	25,717	20.2	28,901	26.6	23,987	17.94
	지방	101,537	79.8	79,845	73.4	109,729	82.06
발생시기	준공 전	114,529	90.0	96,583	88.3	95,730	71.59
	준공 후	12,725	10.0	12,169	11.2	37,986	28.41
공급규모	60㎡이하	59.921	47.1	36,747	33.8	6,368	4.7
	60~85㎡	48,385	38.0	44,656	41.1	57,096	42.7
	85㎡초과	18,924	14.9	27,350	25.1	70,318	52.6

주: 해당기간의 평균값을 사용함

2 미분양주택의 적체구조 분석

미분양 주택의 적체구조를 공급주체, 발생지역, 발생 시기, 공급규모의 특성에 따라 분석하면, 아래와 같이 다양한 유형으로 구분을 할 수 있다.

공급자 중심으로 민간부분에서 공급한 전체 미분양 물량 99.2%를 차자하고, 공공부분은 0.8%이고 이 물량은 대부분 지방에서 미분양된 것으로 악성미분양 주택인 준공후의 주택으로 분류 된다.

발생지역별로 구분하여 보면, 미분양주택 대부분이 지방에서 발생하고 공공이 수도권에 공급한 주택과 지방에 공급한 주택중 수도권의 소형(60㎡이하) 주택은 미분양이 없으나,  중형(60㎡～85㎡)은 미 분양주택으로 남아 있다. 민간이 공급한 물량 중에서 미분양주택은 지방에서 82.5% 수도권 19%가 적체되어 있으며 지방에 공급한 물량 중 현재 건설하고 있는 중형(60㎡～85㎡) 대형((85㎡초과)이 각각23.1, 31.8%로 전체 미분양주택의 54.9%를 차지하고 있다. 수도권에 공급한 물량은 현재 건설하고 있는 대형(85㎡초과)이 11.9%로 많이 적체되어 있다.

공급주체←

발생지역←

발생시기←

공급규모←

<그림 2-3> 미분양주택 적체구조 분석(2008.12월 기준)

미분양주택의 적체구조 분석 결과, 미분양주책은 ① 민간이 지방에서 현재 건설하고 있는 대형(85㎡초과) 주택, ② 민간이 지방에서 건설하고 있는 중형(60㎡～85㎡) 주택, ③ 민간이 지방에서 이미 준공한 중형(60㎡～85㎡) 주택, ④ 민간이 수도권에서 현재 건설하고 있는 대형(85㎡초과) 주택, ⑤ 민간이 지방에서 이미 준공한 대형(85㎡초과)주택 순으로 적체되어 있다. 민간이 지방에 건설하고 있는 중형(60㎡～85초과) 주택을 집중적으로 해결할 수 있는 방안만 모색되어도 현재 적체되어 있는 미분양주책의 54.9%를 해결 할 수 있다. 반면 ①～⑤ 이외의 미분양주택을 대상으로 발표된 정부정 책은 미분양주택 적체문제를 해소하는데 한계가 있는 수밖에 없다.

<그림 2-4> 미분양주택의 적체순위와 적체 정도

3 미분양주택의 발생 시기의 중심으로 적체유형 분석

미분양주택의 발생 시기의 중심으로 준공 전 미분양주택과 준공 후 미분양주택은 지역적으로 따라 나타나고 있다. 준공 전 미분양주택은 119,123호로 이 가운데 대구가 13%, 부산, 광주가 각각 7.8%, 7.4%, 울산 5.77%,가 적체되어 있으며, 준공 후 미분양주택(46,746호)은 대구와 광ㅇ주에 가장 많이적체되어 있다. 이 두 지역에 전체 준공 후 미분양주택이 26%가 적체되어 있다.(<표 2-2>, <표 2-3>참조)

<표 2-2> 규모별 미분양주택의 주요 적체지역(2008년12월 기준)

(단위 : 호)

시·도별	합 계	공공부문			민간부문
		소계	60㎡이하	60∼85㎡	소계	60㎡이하	60∼85㎡	85㎡초과
전 국	165,599	1,306	421	885	164,293	6,873	69,039	88,381
	(46,476)	(1,071)	(421)	(650)	(45,405)	(3,704)	(25,878)	(15,823)
수도권	26,928	-	-	-	26,928	1,150	5,757	20,021
	(1,339)	(0)	(0)	(0)	(1,339)	(266)	(772)	(301)
서 울	2,486	-	-	-	2,486	104	620	1,762
	(73)	-	(0)	(0)	(73)	(0)	(63)	(10)
부 산	13,997				13,997	665	4,321	9,011
	(3,412)	(0)	(0)	(0)	(3,412)	(342)	(1,440)	(1,630)
대 구	21,379	-	-	-	21,379	433	8,231	12,715
	(6,327)	(0)	(0)	(0)	(6,327)	(82)	(2,993)	(3,252)
인 천	1,647	-		-	1,647	63	586	998
	(130)	(0)	(0)	(0)	(130)	(50)	(70)	(10)
광 주	12,384	-	-	-	12,384	-	7,613	4,771
	(5,552)	(0)	-	(0)	(5,552)	(0)	(4,217)	(1,335)
대 전	3,802	-	-	-	3,802	72	1,526	2,204
	(684)	(0)	(0)	(0)	(684)	(71)	(196)	(417)
울 산	9,569	-	-	-	9,569	17	3,138	6,414
	(396)	(0)	(0)	(0)	(396)	(10)	(359)	(27)
경 기	22,795	-	-	-	22,795	983	4,551	17,261
	(1,136)	(0)	(0)	(0)	(1,136)	(216)	(639)	(281)
강 원	10,581	-	-	-	10,581	940	5,871	3,770
	(5,993)	(0)	(0)	(0)	(5,993)	(794)	(3,398)	(1,801)
충 북	6,412	644	-	644	5,768	260	2,641	2,867
	(2,249)	(644)	(0)	(644)	(1,605)	(73)	(1,098)	(434)
충 남	15,918	241	1	240	15,677	508	8,378	6,791
	(4,340)	(6)	(1)	(5)	(4,334)	(455)	(2,066)	(1,813)
전 북	4,617	-	-	-	4,617	602	1,741	2,274
	(1,836)	(0)	(0)	(0)	(1,836)	(61)	(718)	(1,057)
전 남	6,530	-	-	-	6,530	745	3,562	2,223
	(4,117)	(0)	(0)	(0)	(4,117)	(605)	(2,096)	(1,416)
경 북	16,106	420	420	-	15,686	641	6,920	8,125
	(2,902)	(420)	(420)	(0)	(2,482)	(640)	(1,060)	(782)
경 남	17,107	1	-	1	17,106	831	9,172	7,103
	(7,119)	(1)	(0)	(1)	(7,118)	(296)	(5,297)	(1,525)
제 주	269	-	-	-	269	9	168	92
	(210)	(0)	(0)	(0)	(210)	(9)	(168)	(33)
자료 : 국토해양부 ( )는 준공 후 주택

미분양주택 적체지역을 중심으로 적체시점에 따라 지역별 유형화해보면 <표 2-4>과 같이 4가지 유형으로 구분되며, 각 유형에 별 특성에 다르다. “유형1”의 지역인 부산, 대구, 광주지역에서 전체 미분양주택의 29% 적체되어 있었고, “유형2”의 지역인 용인, 고양,, 천안, 울산, 포항은 20% 적체되어 있다, 이 8개 지역에 전체 미분양주택의 약 40%가 적체지역이기 때문에 이들 지역을 중점적으로 관리함으로서 타 지역의 적체 문제도 자연적으로 해소할 수 있을 것이다.

<표 2-3> 규모별 미분양주택의 주요 적체지역(2008년12월 기준)

구 분	전국 대비 미분양주택 비율
	10%초과	5∼10%	5%이하
준공전 미분양주택 (165,599호)	대구	부산,광주,울산,천안시	서울,인천,대전,안성,수원,용인,고양,원주,청주,당진,아산,전주,군산,경주,경산,구미,포항,마산,양산,전주
	1개 광역시 15,052	3개 광역시 33,441	1특별시 2광역시 17개시 1개군 53,414호
준공후 미분양주책 (46,476호)	대구, 광주	부산, 양산	대전,태백,춘천,청원,보령,계룡,연기,군산,전주,나주,목포,구미,영주,전주,김해
	2개 광역시 11,879호	1개 광역시 1개시 3,412호	1개광역시 16개시 2개군 17,396호
미분양주택 (165,599호)	대구	부산,광주,울산	서울,대전,고양,용인,수원,평택,원주,청주,아산,천안,전주,군산,목포,구미,경산,포항,김해,마산,전주,양산
	1개광역시 21,379호	3개광역시 35,950호	1개특별시 1개관역시 19개시 72,373호

자료 : 국토해양부

“유형1”에 해당하는 지역에는 준공 전 미분양주택의 27%, 준공 후 미분양주택이 33% 적체되어 있어 발생시점에 관계없이 미분양주택 자체가 문제인 지역이다. “유형2”에 해당하는 지역에는 준공 전 미분양주택이 26%로 많이 적체되어있지만 준공 후 미분양주택은 3%에 불과한 지역이다. 반면에  “유형3”에 해당하는 양산, 김해, 목포, 원주지역은 중공 전 미분양주택은 6%로 별로 없지만, 준공 후 미분양주택이 17%로 많이 적체되어 있는 지역이다.

미분양주택은 수도권과 지방 구분 없이 해결해야하는 전국적인 문제지만, 지역에  따라 다른 특성을 보이고 있다. 그러므로 이러한 유형별 미분양주택의 특성을 고려해 해소방안을 모색할 필요가 있다. 특히. 수도권의 미분양주택 문제는 고양과 용인에 집중되어 있다.

<표 2-4> 미분양주택 발생시점을 고려한 유형화(2008년 12월 기준)

유형 구분	지역구분		미분양주택 적체현황			미분양 주택수
	수도권	비수도권	계	준공후	준공전	계	준공후	준공전
유형1	-	애구,광주,부산	15,920	5,097	1,823	47,760 (29%)	15,291 (33%)	32,469 (27%)
유형2	용인 고양	울산,천안,포항	6,480	280	6,200	32,401 (20%) <49%>	1,402 (3.0) <36%>	30,999 (26%) <53%>
유형3	-	양산,김해,목포,원주	3,839	2,026	1,813	15,255 (9%) <58%>	8,102 (17%) <53%>	7,253 (6%) <59%>
유형4	서울, 인천, 수원, 안성, 태백	대전,구미,진주,청주,경산,마산,아산,당진,진해,영주,연기,계룡,나주,칠곡,태백,전주,	1,873	505	1,368	48,689	13,121	35,568

주) ( )은 전체 대비 비율, < >누적치임

3. 정부정책과 주택시장의 동향

1 정부정책의 종류와 특징

1) 정부의 주요정책

최근 주택시장은 국내외적인 상황이 어려워지면서 침체가 지속되고 있다. 국내적으로는 전국적인 미분양 적체 문제와 그로 인한 건설사의 자금 유동성 위기문제에 봉착해 있으며, 국외적으로는 미국 리먼 브라더스의 파산으로 시작된 금융위기가 전 세계적으로 확대되면서 미래에 대한 예측 불확실성 상태이다. 이러한 상황에서 건설경기 활성화와 미분양 대책을 위해 현 정부에서는 2008년 6월 11일 지방 미분양 대책을 시작으로 2009년 9월말까지 16개월간 16번의 정책을 발표했다.(<표 3-1> 참조)

<표 3-1> 이명박 정부의 주요 부동산. 주택정책

구 분		정 책 명	주 무 부 처
			국토 해양부	기획 재정부	행정 안전부	금융 위원회	기타
2 0 0 8년	6.11대책	지방 미분양 대책	●	●	●	●
	8.21대책	주태공급 기반강화 및 건설경기 보완방안	●	●
	9.1대책	일자리창출을 위한 경제 재도약 세제개편		●
	9.19대책	국민 주거안정을 위한 도심공습 활성화 및 보금자리 주택 건설방안	●
	9.23대책	종합부동산세 개편방안		●
	9.25대책	지방세제 선진화, 전문화를 위한 세제개편(안)			●
	9.30대책	지역경제 활성하와 서민주거복지 확대를 위한「개발제한구역 조성 및 관리계획」	●
	10.19대책	국제금융시장 불안 극복 방안		●		●	● 한은
	10.21대책	가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원 구조조정 방안	●	●		●
	11.3대책	경제난국 극복 종합대책	●	●	●	●	●
	12.22	경제위기 조기극복을 위한 핵심과제 실천계획(국토해양부 업무보고)	●
2 0 0 9년	1.30대책	펀드 . 리츠로 매입하는 미분양 주택 등에 지방세 지원			●
	2.12대책	2월 입법추진 세제개편안		●
		미분양주택 취득시 취.등록세 50%감면학대			●
	2.26대책	국제금융시장 불란 장기화에 따른 우리경제 위험요인 해소를 위한 정책적 대응방안		●		●	● 한은
	3.16대책	경제 활성화 지원 세제개편안 (4월 임시국회입법추진)		●
	3.30대책	민간자금 할용 및 주택수용 보완을 위한 미분양 해소방안	●	●		●
	9.22대책	지방 미분양주택 투자 상품에 세제 지원		●

자료 : 발표시점별 보도자료

(1) 6.11대책 〈지방 비분양 대책 추진〉

6.11대책은 지방에 적체된 미분양주택을 해소하기 위해 국토해양부가 주관이 되고 기획재정부, 행장안전부, 금융위원회가 참여한 종합대책으로 금융규제안화와 지방미분양 취득시 세부담을 완화시킬 수 있는 대안을 제시했으며, 업계의 분양가 직접 인하와 분양대금 압부조건 개선 등의 자구노력을 유도하고자 했다.

지방 비투기지역에서 미분양주택을 구입할 경우 담보인정비율를 기존60%에서 70%로 2009년 6월까비 10% 상향조정했으며 2007년 말에 도입된 모기지 보험 활성화를 위해 국민주택규모 이하 요건을 폐지하고 담보인정비율을 80%에서 85%로 5%p 상향하고 12009년 6월까지 취득하는 미분양 아파트에 대해 취. 등록세를 분양가의 2%에서 1%로 인하였다. 일시적 1세대 2주택 요건을 완화해 양도세 비과세 유예기간을 1년에서 2년으로 연장하였다. 그 외 지방 미분양에 한해 매입임대주택의 임대기간을 10년에서 5년으로 하고 전용면적도 85㎡이하에서 149㎡이하로 완화하였다.

(2) 8.21대책 주태공급 기반강화 및 건설경기 보완방안〉,9.19대책〈국민 주거안정을 위한 도심공습 활성화 및 보금자리 주택 건설방안〉, 9.30대책 개발제한구역 조정 및 관리계획〉

8.21대책과 9.19 대책은 공급관련 대책으로 주택공급기반을 강화하고 주택수요 확대를 위해 국토해양부 주관한 대책이며, 9.30대책은 9.19대책을 통해 공급하기로 한 서민보금자리 주택을 공급하기 위해 필요한 택지확보 방안으로 개발제한구역에 관한 조정 및 관리계획이라고 볼 수 있다.

8.21대책에서는 주택공급기반을 강화하기 위해 재건축 후분양제 폐지, 조합원지위양도금지 폐지, 2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 제한 안화 등 그 동안 재건축 규제와 관련해 완화 요구가 많았던 사항들에 대한 규제가 완화되었다. 이와 아울러 분양가 상한제에 있어서도 주상복합 가산비를 추가 인정하고, 민간택지의 가산비를 인정토록 제도개선이 추진되었고, 다만, 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고, 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화하였다. 또한 기존 택지지구 개발을 차질없이 추진하면서, 신규 공공택지 개발도 병행하면서 수도권에서 인천 검단신도시(기존 11.2㎢, 주택 6.6만호)를 확대(증 6.9㎢, 주택 2.6만호)하고, 오산 세교지구(기존 2.8㎢, 주택 1.4만호)를 신도시급 규모로 확대지정(증 5.2㎢, 주택 2.3만호)을 추가하면서 공급기반을 강화하는 정책과 더불어 주택수요 확대 및 신규주택 거래 활성화를 위해 주택금융 확대하고, 현행 5～10년 이였던 수도권 전매재한을 과밀억제군역의 경우 3～7년, 그 외지역의 경우1～5년으로 단축하였고, 종합부동산서ㅔ 등 부동산 세제를 합리화했으며, 지방미분양 아파트를 환매조건부로 매입하기로 했다.

(3) 10.19대책 <국제금융시장 불안 극복 방안>, 10.21대책<가계        주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원. 구조조정 방안>

10.19대책은 국제금융시장의 불량을 극복하기 위해 외화유동성 확보, 완화 유동성 등에 관한 사항을 주 내용으로 하고 있으며, 10.21대책은 기획재정부, 국토해양부, 금융위원회가 참여한 포괄적인 대책으로 가계부담 완화, 시장기능을 활용한 유동성 지원과 공공부문을 활용한 유동성 공급의 내용을 모두 담고 있다. 10.21대책에서는 가계의 부담 완화를 위해 처분 조건부 대출 상환기간을 1년에서 2년으로 연장했다. 또한 건설부문의 유동성 지원을 위해 회사채를 시세60～70%로 구매해 유동화 채권을 발행하고 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위를 확대했다. 공공부문을 활용한 건설 부문 유동성 공습을 위해 대한주택보증이 환매조건부 미분양 주택을 매입하고 공영개발로 분양된 공공택지의 제3자 전매를 허영했다. 또한 토지공사의 기 분양된 공공택지의 계약해지를 한시적으로 허용했으며, 주택건설사업자의 보유 토지를 역경매방식으로 기준 가격 대비90% 상한으로 최저가레 매입하도록 했다.

(4) 11.31대책 <경제난국 극복 종합대책>

11.3대책은 부동산 및 건설경기 활성화를 통해 실물ㄹ부문 위험요인이 금융부문으로 전이되는 것을 선제적으로 차단하기 위해 재개발. 재건축 및 부동산 투기억제를 위해 시행되고 있는 과도한 규제를 완화하였다.

85㎡이하의 재건축 소형평형 의무 비율을 지역실정에 따라 60%로 탄력적으로 적용하고, 국토계획법 상한까지 용적률 상향을 허용하였으며, 임대주택의무 비율제는 정비계획상 용적률 초과분에 대해 일정비율(30∼50%)을 보금자리 주택으로 환수하는 방식으로 전한하였으며, 또한 강남3구를 제외하고 투기지역 및 투기과열지구를 전면적으로 해제하였으며, 수도권 전매제한도 기존 분양분까지 소급 적용할 수 있도록 조치하였다. 이 외에도 지방 미분양주택 세제지원 확대. 양도세 감면 확대, 1세대 1주택 거주요건 현행 수준(서울. 과천. 5대 신도시)유지 등의 조치를 취했다.

(5) 1.30대책 <미분양 펀드.리츠에 대한 지방세 지원>,3.30대책

<민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한 미분양 해소방안>

행정안전부는 1월30일에 미분양 펀드, 리츠의 적정 수익률을 보장하고 불확실성을 보장하기 위해 취. 등록세를 면제하고, 재산세는 과세표준에 상관없이 저율(1,000분의 1)로 과세하기로 했다. 국토해양부, 기획재정부, 금융위원회는 3월30일에 준공전 미분양 투자 상품 출시를 위해서 공적 신용보증기관(주택금융공사)의 신용보강과 대한주택보증의 분양보증, 대한주택공사의 매입보장 등 공공지원을 하기로 했다. 또한 주택수요를 촉진하기 위해 주택금융공사의 내규를 개정하여 집단대출보증비울을 현행 90%에서 2009년 말까지 한시적으로 100%로 확대하기로 했다.

(6) 2.12대책 <2월 입법추진 개편안>,3.16대책<경제활성화 지원 세제개편안(4월 임시국회 입법 추진)>

기획재정부는 2월 12일에 미분양주택을 해소하고 경제를 활성화시킬 수 있는 세제 지원과 민간의 일자리 나누기 실천 노력을 분담하고 사회안전망 역할을 제고할 수 있는 세제 지원을 추진하겠다고 했다. 미분양주택 해소를 위한 세제 지원방안은 미분양주택에 대한 양도소득세 한시적 면제(대책발표일부터 금년 말까지), 미분양주택 펀드에 대한 종부세 . 법임세. 배당소득세 지원, 미분양주택 장기주택저당차입금 소득공제요건 완화 등이다.

3월 16일에는 기업의 원활한 구조조정과 부동산 정상화, 외한 유동성 확충 및 투자활성화를 윈한 세제개편안을 발표했다, 부동산 정상화를 위해서 비사업용 토지와 3주택 이상자에 대한 중과세율을 폐지하고 재외동포 등 비거주자의 국내 주택투자 유인을 위해서 “기존주택”에 대해 한시적으로 양도세 감면혜택을 주기로 했다.

<표Ⅲ-2 > 부동산. 주택정책의 주요내용

종류	주요내용
6.11 대책	•금융규제완화 •지방미분양 취득시 세부담 완화 •업계자구 노력유도	미분양주택 구입시 LTV10%p 성향(60%→70%), 모기지보험 LTV5%p 상향(80%→85%), 취.등록세 완화(분양가의 2%→10%) 일시적 1세데 2주택:양도세비과세 유예기간 연장(2년→1년)
8.21 대책	•주택공급기반강화 •주택수요학대 및 신규 주택거래활성하 •건설경기보완	재건촉규제 합리화, 분양가 상한제 개선, 아파트 후분양제 보완, 신도시(오산세교,인천검단)추가지정, 수도권 전매제한 안화(5∼10년→1∼7년), 주택건설용 토지종부세 비과세, 미분양주택 종부세 비과세 기간 3년→5년 확대 등
9.1 대책	•양도소득세 합리화 •종합부동산세 개선	양도세 거주요건 강화(수도권 일부 지역에서 2년→3년), 양도소득세의 세율과 과표구간 조정(9∼36%→6∼33%) 등
9.19 대책	•주택공급계획 •보금자리주택계획	수도권은 도심내 재건축, 재개발, 역세권 개발 등30만호, 지방은 시지역, 시가화 예정용지, GB조정가능지 등 20만호, 서민 보금자리 주택건설 향후 10년간 150만호 공급계획
9.23 대책	•과세표준금액,세율 •과세표준산정방식	종부세 주택분 과세금액기준 인상(공시가격 6억→9억원), 세표준 및 세율 인하(1∼3%→0.5%∼1%), 1세대 1주택 고령자에 대한 세액공제 사업용의 경우 과세표준 및 세율인하(1∼3%→0.5%∼1%)등
9.25 대책	•지방세기본법 제정 •(신설)지방세법 재정 •지방세특례제한법 제정	지방세목 간소하(16개 세목 → 9개 세목), 지방세 감면규정의 통합, 지방세 감면운영의 효율화
9.30 대책	•해제가능규모 및 지역 •투기재책	9.19대책의 연장선장에 있는 대책으로 구체적인 택지확보계획 수립

<표Ⅲ-2 > 부동산. 주택정책의 주요내용

종류	주요내용
10.19 대책	•외화유동성 확보 지원 •주식 및 채권펀드 세제지원	은행의 대외채무를 발생일로부터 3년간 보증 및 정부와 한국은행이 은행권에 300억불 규모의 추가공급
10.21 대책	•가계 주거부담 완화 및 실수요 거래촉진 •건설부분 유동성 공급 •건설부문 구조조정 방안	투기지역내 아파트 구입시 기존주택 처분기간 연장(1년→2년), 일시적 1세대2주택 중복보유 허용기간 확대(전국,1년→2년), 주택담보대출 등 가계 대출 부담완화 추진, 건설사 화사채 유동화 지원(미분양 아파트 담보신탁), 민간 부동산 펀드 조성 지원: 대주보의 보증 대상확대 환매조건부 미분양 주택매입(지방소재 공정률 50%이상) 주택건설사업자 보유토지 매입 등 : 제3자 전매 허용등
11.3 대책	•부동산 및 건설 경기활성화	소형평형 의무비율 85㎡이하 60%, 1세대1주택 거주요건 현행유지 국토계획법 상한까지 용적률 상향허용 용적율 초과분 보금자리 주택으로 환수, 토지투기지역 전면해제, 강남3구 이외지역 주택투기지역과 투기관열지구 해제, 수도원 전매제한 완화, 양도세 감면 확대
1.30 대책	•미분양 펀드.리츠에 대한 지방세지원 •보금자리주택계획