미분양아파트의 해소를 위한 정책방향에 관한 연구

학 과 : 도시계획경영학과

학 번 : 50913023

성 명 : 김 진 수

1. 서 론

1.1 연구의 배경 및 목적

2008년 9월 세계적인 금융회사인 리먼부라더스 파산으로 시작한 세계금융위기의 영향으로 국내의 주택시장 침체가 장기화되면서 미분양주택이 속출하고, 주택경기가 전반적으로 침체의 늪에서 해어나기 못하고 있다.

이에 정부에서는 공공과 민간의 모든 기능을 활용하어 유동성위에 직면해있는 건설사를 지원하고 미분양주택을 해결하는 방향으로 다양한 정책을 발표하고 있으나, 현실적으로 정책의 한계에 직면하고 있는 실정이다.

이러한 위기상황을 극복하기 위해 2008년 6월1일 지방미분양 해소대책을 시작으로 주택공급확대, 유동성 확보, 금융안정대책 등과 관련하여 다양한 정책을 발표했으나 미분양주택이 줄어들 기미가 보이지 않고 오히려 늘어나는 악순환이 계속되고 있다.

이에 본 연구는 미분양주택 적체시기의 특징과 정부의 미분양주택 해소 정책을 분석하고, 그에 따른 주택시장 동향을 파악한 후에, 미분양주택 해소에 실효성 있는 정책대안과 향후 미분양주택을 관리하기 위한 정책방향을 연구하고자 한다.

1.2. 연구범위 및 방법

연구의 범위는 주택미분양의 적체에 관한 분석을 위하여 시간적 범위의 적용은 1차 미분양 발생한 1994년 12월부터 1997년 1월, 2차 미분양 발생한 1998년 4월부터 1998년12월, 3차 미분양 발생한 2007년 10월부터 2009년 2월까지이다. 이시기를 대상으로 미분양주택의 공급주체, 발생지역, 발생 시기,

공급규모에 대한 특성에 따라 미분양주택의 적체를 대상으로 적체구조와 적체유형을 분석한다.

정부정책은 2008년 6월11일부터 지방미분양 해소대책으로부터 현재(2010년 3월)까지 정부에서 발표한 주요 정책을 대상으로 하며, 이러한 정부정책들이 주택시장에 끼치는 영향은 2008년 1월부터 최근에 발표된 자료를 대상으로 한다.

다음으로 다양한 정부정책 중 미분양주택 해소를 위한 직. 간접적으로 관련이 있는 정책들의 추진현황 및 문제점을 연구하고, 그것을 토대로 향후 미분양주택을 해소할 수 있는 방안을 제시한다.

1.3. 선행연구 동향

부동산주택정책 평가에 대한 기존연구는 매우 많다. 주요 선행 연구를 살펴보면<표 1-1>과 같이, 정책에 대한 ‘총괄평가(사후평가)’의 시각에서 접근된 것이 주를 이루고 있으며, 분석기간을 정책발표 후 최소 1년 이상으로 설정하고 있고, 분석당시의 부동산주택정책 전반에 걸친 내용을 평가하고 있다.    이는 대부분의 정책효과가 6개월 혹은 1년 이내에 나타나기 시작하기 때문(권주안, 1999)이다.

본 연구에서 집행과정상에 있는 정책을 평가하고, 그 한계와 문제점을 도출하며, 또한 대부분의 연구가 주택. 부동산정책 전반에 대한 평가를 연구대상으로 하고 있다. 본 연구는 다양한 정책목표 중에서 ‘미분양주택 해소’라는 정책목표만을 대상으로 정책수단을 선별하고 그 정책수단을 대상으로 추진 현황과 효과를 평가하기 때문에 기존 연구와 차별적이다.

미분양의 적체 특성을 지역. 규모. 공급주체 등 다양한 측면에서 복합적으로 미분양이 장기화되고 있는 원인에 따라 미분양주택 해소를 위한 방향 제시가 가능할 것으로 기대된다. 또한 미분양주택을 해소하기 위해 정책들의 추진효과 집행과정에서 평가해봄으로써 현 정책이 가지고 있는 한계를 정확히 인식할 수 있고, 좀 더 실효성이 있는 정책개선에 접근 것으로 보인다.

연구목적	연구방법	주요내용
•과명 : 주택경기 활성화대책의 효과분석 및 보완대책 •연구자(년도):권주안(1999) •외환위기시 발표된 정책 효과를 분석하고 주택시장의 화복을 가속화시킬 수 있는 보완방안 검토	•최소자승법 •효과분석:의태해석	•의태분석결과 : 주택수요 영향은 수여자금융자지원> 소득공제대상확대>관련조세 감면>공급자금융자원순
•과제명: 참여정부 주택부동산정책 평가 및 문제점 •연구자(년도):권주안(2007) •참여정부에서 발펴한 정책효과를 분석하고 문제점을 검포하여 개선방안을 제시함	-	•지방에 집중된 미분양 물량해소 •주택거래 정상화 유도
•과제명:우리나라 주택정책의 성과평가:시대별 목표달성도 평가를 중심으로 •연구자(년도):남동휘(2005) •정책수단을 분류, 이를 바탕으로 현재까지 우리나라 주택정책의 성과를 총괄적으로 평가	•국내외문헌검토 •전문가설문조사	•정책목표를 식ㄹ별하고 목표달성을 위한 구체적인 정책수단인 주택정책 방향을 제시
•과제명:주택시장의 활성화 통제 및 대안 •연구자(년도):박문서 외(2006) •8.31 종합 부동산 대책이 주택시장 전반에 미치는 긍정적부정적 영향을 SD기법으로 살펴보고 긍정적 효과를 확대할 수 있는 방안을 제시	•국내외문헌검토 •SD모델 인과관계분석	•SD접근법을 이용하여 주택부분의 포괄적인 SD인과 모형 작성 •8.31대책이 주택시장 전반에 미치는 영향을 파악하고 개선방안 제시
•과제명:외환위기 이후 주택정책의 유형별 평가에 관한연구 •연구자(년도):오정식(2006) •기존 주택정책의 전개관정을 고찰하여 주책정책의 목표와 수단을 유형하하고 주택정책 유형별 효과를 분석	•국내외문헌검토 •통계분석	•기존주택정책의 목표와 수단을 유형화 •목적달성도를 양적실적 위주의 직접효과를 선정하여 영향을 평가
•과제명:부동산정책 효과분석체계 연구 •연구자(년도):손경환 외(2006) •정책의 파급효과를 체계적으로 분석할 수 있는 모형을 구축하고 분석결과를 활용해 부동산시장의 안정기반조정과 국민거주안정을 위한 정책방향 제시	•국내외 문헌검토 •관련전문가 협의	• 부동산 시장 및 정책 동향분석 •부동산가격 결정요인 분석 •부동산정책 분석모형제안 •부동산정책 평가 및 정책방향 제시
•과제명:주택정책평과 못형 •연구자(년도):국토연구원(2008) •주택수요 및 공급, 주택정책의 기본목표 관점에서 분석	•국내의문헌검토계방적시스템적 분석 •전문가활용	•주택정책평가를 위한 개념정립 및 지표설정 •수정 수요함수추정 •SD를 이용한 주택정책평가모형 개발 •가상실험 및 정책적 시사점 제시

<표 1-1> 미분양주택 10만호 이상 적체시기별 특징

2. 미분양주택의 적체의 특징

2.1 미분양주택의 적체시기

2008년 12월 미분양주택은 165,723호로 1995년12월(152,313호)이후 가장 많은 물량이며, 미분양주택이 10만호 이상 적체의 시기는 <그림2-1>에서 보는 바와 같이 모두 세 번에 이른다.

국토해양부(시도별 주택 미분양 현황) 매년12월 기준

첫 번째 시기(1기)는 1994년 12월(105,586호)부터 1998년 12월(107,513호)까지 60개월 동안으로, 평균 111천호 정도의 미분양주택이 적체 되었다. 이시기에는 민간에서 공급한 미분양주택이 69.9%를 차지하고 있었고, 지방에 79.8%의 미분양주택이 적체되어 있었으며, 준공 전 미분양주택이 90%정도를 차지하고 있었다. 공급규모는 60㎡이하 규모가 전체 미분양주택의 47.1%였으며, 85㎡초과하는 미분양주택은 14,9%였다.

두 번째 시기(2기)는 IMF 외환위기 영향으로 1996년 12월(109,637호)부터 1998년 12월(102,701호)까지 24개월 동안 평균 10만호 정도의 미분양주택이 적체되어 있었다. 미분양주택의 특성을 보면 1기와 크게 다르지 않았다. 79%가 민간건설업체에서 공급한 물량이 있었다. 또한 공급규모에서도 85㎡미만의 물량이 전체의 75%를 차지하고 있었고, 60㎡미만의 소형 미분양주택이 33%를 차지하고 있었다. 이 시기에는 신속한 정부대응으로 비교적 빠른 기간에 미분양주택 적체 문제가 해소되었다.

마지막으로 세 번째 시기(3기)는 현 상황으로 2007년 10월부터 지속되고 있으며, 세계적인 금융위기의 영향과 내수경기 침체로 당분간 지속될 것으로 보인다

<그림 2-1> 미분양주택 수 추이(1993.12~2009.12)

<그림 2-2> 미분양주택 10만호이상 적체시기별 특징과

이처럼 미분양주택이 10만호 이상 적체되었던 시기의 미분양주택은 공급주체, 발생지역, 발생시기, 공급규모에 따라 다르다. 현재 미분양주택은  민간이 지방에 공급한 중대형규모 (85㎡초과)에서 많이 발생했다. 준공 후 미분양주택이 IMF 외환위기 보다. 약 2배 정도 증가하였다. 이러한 특성을 고려한 정책이 마련되지 않을 경우, 미분양주택해소에는 한계가 있을 것이다.

2.2 미분양주택의 적체구조

미분양 주택의 저체구조를 공급주체, 발생지역, 발생시기, 공급규모의 특성에 따라 분석하면, 아래와 같이 당양한 유형으로 구분을 할 수 있다.

공급자 중심으로 민간부분에서 공급한 전체 미분양 물량 99.2%를 차자하고, 공공부분은 0.8%이고 이 물량은 대부분 지방에서 미분양된 것으로 악성미분양 주택으로 분류도 된다.

발생지역별로 구분하여 보면, 미분양주택 대부분이 지방에서 발생하고 공공이 수도권에 공급한 주택과 지방에 공급한 주택중 수도권의 소형(60㎡이하) 주택은 미분양이 없으나,  중형(60㎡～85㎡)은 미 분양주택으로 남아 있다. 민간이 공급한 물량 중에서 미분양주택은 지방에서 82.5% 수도권 19%가 적체되어 있으며 지방에 공급한 물량 중 현재 건설하고 있는 중형(60㎡～85㎡) 대형((85㎡초과)이 각각23.1, 31.8%로 전체 미분양주택의 54.9%를 차지하고 있다. 수도권에 공급한 물량은 현재 건설하고 있는 대형(85㎡초과)이 11.9%로 많이 적체되어 있다.

미분양해소를 위한 정부정책의 영향분석과 향후 정책방향 연구 p10